江苏筑森成本控制研究绿地集团苏南事业部技术管理成本.ppt

1、成本控制研究技术管理领域，结合项目，有针对性，2012/09，苏南营业部技术部，参考：江苏诸森成本控制研究，研究框架，1。设计阶段的成本控制；2.规划和设计阶段的成本控制；4.施工图设计阶段的成本控制：5.景观设计阶段的成本控制：6.室内设计阶段的成本控制：1.成本概念控制目的的核心原则；微笑曲线控制意味着掌握关键的实现方法。第二，在规划阶段，制定时序停车指标，公共建筑配套交通组织站点，竖向综合管线社区，景观建筑高度样板区，第三，在方案阶段，土方平衡机房，建筑高度，合理结构，体形系数，建筑高度，开窗率，户型，平面货架空层，顶层框架，地下车库储物空间，礼品空间，立面材料，建筑部位，标准化，第五，

2、景观阶段重点配置软硬比例的水景苗木品种标准化比例；六、室内舞台装饰范围材料选择标准化；四、施工图阶段结构优化管井隔墙节能计算结构做法精细安装设计变更标准化；一，成本控制概念，成本控制研究，一，成本控制概念微笑曲线控制目的核心原则控制手段掌握关键实施方法，成本控制研究-控制概念，成本控制概念-微笑曲线，学习工业研究，价值的来源，钱花在哪里？微笑曲线是一条展示行业附加值的曲线。从横轴上看，它从左到右代表行业的上、中、下游，左边代表R&D，中间代表制造业，右边代表营销；纵轴代表附加值。微笑曲线，成本控制理念-微笑曲线，住宅规划和建筑方案，施工图，景观设计，室内设计，建立“全过程”设计成本控制理念，成

3、本控制理念-控制目的，思维：增值价值-成本=利润最大化，更好地赚钱。如果你能花钱，你就能挣钱并走得更远，忘记开始的目的，成本控制的概念-核心原则，产品和工作的区别？向制造业学习！顾客体验是衡量成本控制是否合理的核心原则，而成本控制概念核心原则，不是建筑师、销售人员、老板等的衡量标准。-11岁。客户体验分析：1。外部因素。内部因素成本控制概念核心原则，决定了顾客购房的体验分析，而顾客体验因档次和城市而异。控制意味着资源配置-质量和成本的平衡-竞争标杆-击败竞争对手，成本控制研究-概念阶段，首先是分析和开发，然后是建安？成本控制理念控制手段1、“资源配置”是解决质量与成本矛盾的控制手段！有限资源的

4、合理配置，自我配置，成本控制理念-控制手段，成本控制理念-控制手段2，“竞争产品标杆”意味着在成本上击败竞争对手！好的钢材是花在刀刃上，类别间的分布，标准表的需求分析，成本控制概念-控制手段2，实现方法标准化-70%，减少错误的贡献标准深度-零件或建立标准化标准复制-或需要设计和优化装配机或品牌机？买标准零件还是整辆车？成本控制研究-概念阶段，2。规划设计阶段的成本控制和成本控制研究。规划设计阶段的成本控制开发时机、社区停车、公共建设、配套交通组织站点、垂直样板区、建筑高度、社区景观综合管线、成本控制研究、思考：战略层面的开发时机与财务成本密切相关！规划和设计也会影响它！相信你自己，你就能做到

5、。成本控制研究-计划阶段，1。开发时机第一阶段资金投入与成本第一阶段速度规模与建设规模高度第一阶段标段土方开挖与填筑第一阶段现场开挖与填筑结合管道设备交付时机交叉投资与阶段性规划规划水平成本控制研究规划阶段。1。第一阶段资本-投资和成本-第一阶段速度-规模和高度。第一，开发一期B区，中间位置待开发；第二期C区，提价。最好是开一区三期，位置最差，没有地下室，周期短，高层面积小，周期短，规模小，美观，成本控制研究-规划阶段，B区小高层别墅，C区一期，二期小高层别墅，A区三期小高层别墅，1。开发时间起始规模-约100，000份标书和约50，000-60，000份标书是明确的。避免交叉土方开挖和填筑结

6、合9.7万B1地块的小高层规模进行开挖和填筑；B2地块47，000的别墅规模与招标和施工招标规模相匹配；理想的平衡土方工程；小高层地块的土方开挖和别墅场地的抬高；成本控制研究-规划阶段-B区2栋小型高层建筑，B区1栋小型高层建筑，B区4栋小型高层别墅，B区3栋别墅，1栋。第一阶段的开发时机已经到位设备、管网、住宅、智能等。提前投入交付时间-避免重复和交叉投资，成本控制研究-规划阶段，物业住房和计算机房(消防，电信，智能)，首先，满足第一阶段交付管网的阶段和统一。成本控制研究-规划阶段、2、停车场(机动车)地下车库面积：约20-25%的地上建筑面积受到高度重视！深入学习！严格控制！成本控制研究-

7、计划阶段，2。社区内有效停车(机动车辆)场地：减少地上或地下拐角场地：10%的比例。未来需求：0.6，0.8比率，1.0，1.2需求。公共建筑停车：无地下比例，尽量在地面解决，成本控制研究-规划阶段，2。巨大的潜力有待挖掘！国家政策与现实生活：滞后，机遇，成本控制研究-规划阶段，2，社区停车(非机动车)的理想位置：地面(高架地板，停车棚，附近)，地下(集中管理)冗余指标：地面非机动车停车空间改为机动车停车空间：储藏室和物业赠送，以客户为导向，资源合理配置。成本控制研究-计划阶段，3。对公共建筑和套房的物业管理的不满是否与开发的技术管理有关？成本控制研究-计划阶段，3。对公共建筑配置的思考：居住

8、区变更数量是否已达到极限？如何设置最合理的物业管理用房？是否与后期物业管理成本有关？物业管理也与规划设计密切相关！成本控制研究-计划阶段、3。公共建筑配套业务：物业管理用房的比例和位置：物业管理成本的位置和规模：规划和运营房委会：位置和规模的微小变化：位置和数量集团大堂：形式和规模，成本控制研究-规划阶段3。公共建筑套房群厅：形式与规模、成本控制研究规划阶段，常州一期工程B区群厅，常州三期工程A区群厅。4。交通集团织造社区的交通系统也与成本有关！成本控制研究-计划阶段、4。交通集团织口：数量与财产消防车道：长度与成本。居住区主入口：人文类居住区次入口：人文类安全：年薪、住宿及管理成本、成本控制

9、研究-规划阶段、5。纵向思考：如何优化土方量控制？土方开挖及外运单价一般为25-50元/m3。土石平衡：计算：246001米30元/=738000/米。条件：100000个居住区，1000户，0.8辆/户，2.0辆/户。结果：每1.0m标高，施工单方面节约73.5元/方法：场地抬高，基坑支护与土方平衡：基本形式：场地排水：物业投诉集中于地下室灌溉、屋面渗漏、窗户渗漏。场地持力层抬高基底以测量承载力。成本控制研究-计划阶段。6。样板间面积的考虑：销售办公室和样板间面积占项目规模的比例是多少？销售办公室：投入成本=600万元/维护成本=8-10人。样本区域：景观成本=800-1000元/维护人员=

10、4- 6人。样本区域：维护费用=4-5万元/人/年，资金有限，投资规模适当。售楼处1200降低100装修成本增加900元/；降低装修成本200元，增加装修成本2000元/，成本控制研究-规划阶段，7。对建筑高度的思考：住宅建筑的经济高度和建筑层数小吗？(9层，11层，18层，80米)，假设100，000，每户有78个面积，不同的楼层，不同的住户，成本控制研究-规划阶段，8，小面积软硬景观之比：绿地3: 7，龙湖1: 9？水景区：坡度与面积的关系。幼苗类型：9。综合管线的阶段和整体、与规划设计密切相关的成本控制研究-规划阶段(从开发顺序到物业管理)，与成本控制、成本控制研究-规划阶段、建筑设计阶

11、段的成本控制研究密切相关。优化建筑风格的平面结构，得出容积率、建筑高度、设备间的形状系数、开窗率、顶层框架地下车库的储物空间、礼品空间、立面材料、建筑构件的标准化。建筑设计阶段的成本控制。建筑风格与成本控制研究-建筑设计阶段、2。建筑类型综合影响：结构优化、房屋获得率、开窗率、体形系数、成本控制研究-建筑设计阶段、成本控制研究-建筑设计阶段、常州A区平面布置图、万科七大成本指标带来的经济效益在发挥经济效益后，单方成本降低145-260元/M2。根据500万的开发量，降低成本。结构优化比选：框架正平面、框架-剪力墙和剪力墙：水平和竖向装饰构件：结构构件和装饰构件，成本控制研究常州市A区14万单元

12、平面布置图、#楼建筑设计阶段。等级、价格和礼品比例？成本控制研究-建筑设计阶段，常州A区，6号楼平面图。设备机房：辐射范围、位置、管道长度：敷设长度、分阶段实施：满足第一阶段，结合房屋整体功能：水泵房、配电间、燃气调压站消控中心、电信机房、造价控制研究-建筑设计阶段，常州A区设备7台。体形系数体形和效果之间的平衡。结构成本：结构消耗和能耗的计算：保温厚度、门窗外部面积：装饰面积、保温面积、成本控制研究-建筑设计阶段、常州A区和镇江平面图分析、建筑设计阶段的成本控制、建筑楼层控制：建筑层数将影响结构体系的经济性和设备的配置要求，在规划时应尽量避免尴尬楼层。7层设电梯/12层设两台电梯/19层设剪

13、刀梯，6层底部架空高度距地面小于16m。11层和18层的架空高度应小于4.5m。建筑设计阶段的成本控制、建筑层高控制：在确定层高时，应考虑市场定位和产品定位，选择合适的层高。地板高度每增加0.1米，成本将增加3-5%。当剪式楼梯的层高超过3150时，需要增加休息平台和共用面积。降低开窗比例中的能耗：外围护最大的能耗是窗户保温性能：提高窗户保温性能，成本大幅增加。窗墙成本：窗/墙=330-550 /150元/平方米室外阳光：随着窗面积的增加，330元/平方米窗栏：有或没有窗栏，100元/米，成本控制研究-建筑设计阶段，窗比例列表9。架空地板控制比例：适度采用和计算比例。空间透明度：与上部结构结合

14、，不适合结构转换。结合等级：比例结合定位控制高度：底层架空地板成本控制在4米高左右，单位面积含钢量增加2公斤左右。成本控制研究-建筑设计阶段。控制顶架比例：适度采用和计算比例。建筑效果：平衡效果，结合成本与品位：结合比例与定位控制。身高带来成本。高架地板顶部约3米高，每平方面积的钢含量增加约2千克。成本控制研究-建筑设计阶段，11。地下车库(机动车辆)停车效率：35-28 m2/辆贡献：单层或双层：在一定条件下，地下车库与地下车库的埋深比较：坡道长度、抗拔桩网格高度或：5.4、7.8、8.1m网格高度3.6、3.7、4.2m照明或照明：物业成本：位置，效率和预防车道：负荷，柱位置，成本控制研究-建筑设计阶段，11。地下车库(非机动车)停车效率：2.5-2.0平方米/辆。地下一层或地下二层。坡道机械停车：非机动车机械停车库照明：使用成本、舒适性、成本控制研究-建筑设计阶段、12。存储空间控制比率：适度采用，测量比率随后改变：有些可能不建。成本控制研究-建筑设计阶段，13，放弃空间平衡点：价格大于成本控制比例：适度采用，销售比例与档次相结合：比例与定位相结合，成本控制研究-建筑设计阶段，到什么程度！立面材料负责人：平顶、小坡顶、大坡顶墙