北京_东贸国际_燕郊楼盘商业市场调研.ppt

1、1,意华东贸国际 燕郊楼盘商业市场调研,世联地产 2011.05.08,东贸国际项目组,谨呈：莲荷房地产开发有限公司,2,燕郊楼盘商业扫描,3,1.美林湾商业,4,美林湾商业,位 置：项目位于北京东燕郊经济技术开发区燕顺路西侧、神威北路和潮白河交汇处东北侧 开 发 商： 北京美林地产集团 施工单位：中建一局、苏中建设 设计单位：北京新纪元建筑工程设计有限公司 预售许可证： 现房 物业公司：北京众慧天成物业管理有限公司 物 业 费：2.8 绿 化 率： 50% 容 积 率： 1.97 总建筑面积：50万平米 商业建筑面积：1万平米 住宅建筑面积：48万平米 项目四至：东至纳丹堡、南至神威北路、西

2、至潮白河畔、北至星河皓月 公交：930,项目基础资料,5,楼盘类型：花园洋房,经济住宅,小户型 产权：70年 结构：框架剪力墙结构， 总户数：住宅58栋共计4800套， 商业：75套，分布在2、31、32、33、34、35、36、37、58号楼 楼高商业：1至3层框架式结构 层高：35.1米，宽5-30米 进深：420米 商铺用车位：100个左右，免费 电梯补充说明：住宅底商无电梯 电梯：内部楼梯道 停车位：地上和地下（100个左右） 装修：毛坯 住宅时间：2007年5月，现已结盘 入住时间：2009入住 商业入市时间：2009年5月，现在尾盘销售中 销售面积：商业（50至800平米）目前已售

3、60%，当时售价在8000到20000之间 还有40%在售，面积：200至800平米，目前的售价20000左右,美林湾商业,6,租售模式： 开发商销售：销售率为：60% 开发商招租：目前招商为：30%，招商情况不乐观 商业楼层；1至4层，面积50-800平米，目前招商30%，主要以社区服务为主，其次是一些小型超市，无大的品牌企业进驻，招商情况差主要有几方面原因：1、本小区入住率不高，2、商业主要群体为本小区业主。3、商业面积太大，大的企业进去没有支撑点。 现商业售价 目前可售商业还有40%，面积：200至800平米，目前售价20000左右 历史价格商业： 8500至20000万 现租金： 已售

4、60%租金因面积和位置不同，租金：10万至20万/年，租金回报率：3%-5% 现进住品牌： 无大型商业品牌进驻 目前业态：以社区服务为主，比如：干洗店、便了超市、美容美发等没有大型的商业。 付款方式：银行贷款、一次性分期 购买优惠政策：一次性99折，贷款无折扣,美林湾商业,7,周边经营商铺比较少，社区居住人群对商业需求量较大； 小面积的基本售罄，剩余商铺主要为大面积的； 商业2008开始销售，2009年近驻。目前商业已售60%，成功招商只有30%，近驻业态主要以社区服务为主，没大型配套和品牌企业进驻；,美林湾商业,小结,8,2.星河皓月商业,楼盘位置：燕郊经济技术开发区燕顺路930公交总站西侧

5、 四至：东侧为燕顺路，西侧为潮白河，南侧为纳丹堡，北侧为美林新东城 开发商： 住达房地产开发有限公司 占地：613亩 总建筑面积：98万多平方米、 商业总建面：6万多平方米 入市时间：2006年 结盘时间：2009年底结盘 物业类型：多层、花园洋房、板式小高层、商铺 楼栋数：46栋 总户数：7769户 户型： 一居 50-60 、二居 70-80 、三居 100-120 、四居 180 付款方式： 银行按揭贷款,一次性付款 容积率： 2.10 绿化率： 45%,项目基础资料,物业公司：燕达物业公司 物 业 费：住宅0.79元/平米月、 商业2元/平米/月 分三期开发 一期为栋46层的欧式花园洋

6、房， 二期为41栋411层的花园洋房、亚别墅板式小高层。 三期为28栋商业和住宅楼。板式小高层、11层至30层错落设计， 社区配套：120亩体育休闲公园，6000平米商业文化广场，5000玉米天鹅湖，3500平米星河皓月双语幼儿园，800平米商务娱乐中心，占地50亩的930公交总站，京客隆超市。,星河皓月商业,商业信息,均价14000元/平方米 起价： 12000元 物业费： 2元/平米/月 商业层数：2层 面积区间：70-1000 层高：3.5米 面宽：4.5米 户数：200套左右 销售率：98%，已结盘（部分大型商业未售） 销售价格：现售价13000元/ 销售情况：除京客隆、哈佛摇篮幼儿园

7、为租赁外，其它全部售出 租赁价格：1.4元/平米/天 租金付款方式：押三付六 产权：70年 业态：餐饮、超市、幼儿园、等 业态比例：餐饮占50%、生活配套占30% 进驻品牌：京客隆、哈佛摇篮幼儿园、东方金字塔培训学校、九九鸭,社区底商,户型图,星河皓月商业,小结,此项目已结案，商业绝大部分已售完。 项目周边住宅小区较多，人流量较多，商业出租率高。 客户群基本为本小区业主和附近小区居民， 商业基本以社区底商为主，无有效业态划分，管理杂乱。 物业管理较差，工程质量较差，景观绿化品质感较低。,星河皓月商业,12,3.普罗旺斯商业,13,位 置：燕郊燕郊开发区汉王路与学院大街交汇处 开 发 商：汇福地

8、产 物 业 费：2.50元/平方米月 绿 化 率： 40% 容 积 率：2.39 总建筑面积：20万平米 商业建筑面积：1万平米 住宅建筑面积：19万平米 项目四至：东至燕高，北至海油大街、南至学院路、西至汉王 公交：无 开工时间：2006年 开盘时间：2008年10月（现房） 入住时间：2008年10月入住 商业入市时间：2010年1月，现在销售中,普罗旺斯商业,项目基本资料,14,产权：70年 结构：框架结构， 总户数：住宅9栋，18层，2100户 商业约60套，在项目外围沿街分布 住宅：项目分一期开发，为19号楼，总共2100套，3、4号楼两梯两户，1、2、5、6、7、8两梯三户，9号楼

9、两梯两户、三户不等 建筑结构：现浇 商业层数：2层 层高：3.5至4.5米， 面宽：4.5米， 进深：10至15米 柱距：4.5米 电梯补充说明：住宅底商无电梯 电梯：内部楼梯道,停车位：地上，45个， 装修：毛坯 面积：商业（300-800平米）,普罗旺斯商业,15,租售模式： 开发商销售：销售率为80% 开发商招租：目前招商为：30%（出租年限为2年，租凭付款方式为：押一付三） 现业态分布： 餐饮、电玩一条街、美容美发和茶餐厅、幼儿园 现商业售价： 目前可售商业10套：面积：300至800平米，目前售价：15000左右。总价500-800万 付款方式：全款、按揭 优惠政策：全款99折 商业

10、历史价格： 商业：2010年开始出售，最低价8500，最高价15000左右。 现租金：120000至160000/年，（反租回报率为：3%左右） 现进住品牌： 无大型商业和品牌企业进住，目前商业：美容美发、茶餐厅、电玩城和幼儿园，目前商业出租率30%。,普罗旺斯商业,16,小结 现房销售，整个小区住宅2100户，商业60户，商业主要分布在小区的南侧和西侧（外围全部临街）。目前已进驻30%全部为南侧临街，西侧对面是一厂房，西侧人流量小所以目前整个西侧无商业进驻。 没有大品牌进入，业态不集中，消费水平低 周边配套相对成熟 项目位置好，客流量较大，周边住宅小区比较集中,普罗旺斯商业,17,4.燕京航

11、城,18,燕京航城,项目基础资料： 项目总建筑面积：120万平方米 住宅构成情况：38栋，11000套 商铺位置：北邻北一路 物业类型： 住宅底商 商业产权：50年产权 商业层数：地上2层 租售模式：开发商对外出租 商铺规模：共44个商铺 商铺面积：140-200平米 物业费：未定 商铺租金：未定 其他配置：有燃气，可做餐饮,19,小结 优势：社区商业，有固定的客源。 劣势：地理位置偏僻，规模较小。,商铺,燕京航城,20,5.天洋城商业,21,位 置：燕郊迎宾北路神威环岛东侧 物业类型：商业，住宅，公寓 开 发 商：天洋置地有限公司 投资商：天洋控股 建筑单位：中铁建设、南通建筑 建筑设计单位

12、： 北京维拓时代建筑设计公司 景观设计公司： HZS、美国EDSA景观设计公司 预售许可证： （三）房预售证第2010046号 物业公司： 天融物业 物 业 费： 住宅1.4元/平方米月； 绿 化 率： 40% 容 积 率： 2.97 占地面积：400000平方米 总建筑面积：1800000平方米 住宅建筑面积：1550000平方米 商业建筑面积：1250000平方米 结构：钢筋混凝土剪力墙,天洋城商业,项目基础资料：,22,楼层状况：一期共32万平米，高层板楼30-34层，二期26-34层 总户数：一期3500户，共计1.32万户 开工时间： 2007年11月15日 项目四至： 北为亿丰大街

13、，南为亚泰大街，西为迎宾路，东为汉王路 住宅交房时间： 一期2009年11月12日，二期2010年8月12日 项目住宅所处阶段：三期在售 停车位：地下停车位6000多个 住宅现售价：均价8800元/平方米 商业部分 商业特色：投资型商铺 产权年限：中心商业街40年，东侧沿街底商70年 销售许可证：房预售证第263号 商业分布情况：社区中间25万平米商业街，东侧沿街底商 面积：单店面积170-320平方米 产权：70年 商业层数：1-3层,结构：框架 项目进度：施工初期 商业模式：只出租，不售，具体操作模式待定 预计上市时间：待定,天洋城商业,23,小结： 天洋城距离燕郊中心商业位置比较远，周边

14、无大型商业综合体，购物较为不便，除购买家具家电外业主均需到燕郊市中心购买。 现天洋城除早晚930班车外，无其它市政交通配套，业主出行十分不便，天洋城刚刚交房不久，二手房公司入驻较少。 周边商业以购物、娱乐为主，无法满足周边业主日常需求。,天洋城商业,24,6.城美维多利亚公寓商业,25,城美维多利亚公寓商业,位置： 开发商:三河城美房地产开发有限公司 交房时间：2011年12月 交房标准：毛坯 底商：地上5层，共19810.8平米，其中： 1层：3481.59平米，层高：5.7米。 2层：3764.6平米，层高：4.8米。 3层：4159.61平米，层高：4.8米。 4层：4202.5平米，层

15、高：4.8米。 5层：4202.5平米，层高：4.8米。 水费：2.65元/吨 电费：0.5元/度。 产权：70年,项目商业介绍,商业以整组的形式进行招商，目前开发商正与西单商场进行洽谈。,26,城美维多利亚,小结,商业整租，便于管理，便于运营。 交通便利，紧邻主干道。 项目周边聚集商场及市场，对此商业产生直面竞争，客源会被截流。,城美维多利亚公寓商业,27,7.美林君渡,美林君渡,位 置：北京东燕郊经济开发区燕顺路西侧北外环与潮白河交汇处 物业类型：普通住宅 酒店式公寓 开 发 商： 美林地产集团 预售许可证： 期房 物业公司： 美林物业 绿 化 率： 35% 容 积 率： 2.9 总建筑面

16、积：24万平米 商业建筑面积：1.5万平米 住宅建筑面积：22.5万平米 项目四至：东至燕顺路、西至潮白河、北至星河185、南至美林新东城 公交：930,项目基础资料,产权：70年 结构：框架结构， 装修：毛坯 开工时间：2007年 开盘时间：2011年4月2日 入住时间：2012年7月 住宅规划：1、2、3、4号楼，为24层的瞰景公寓 6、7、8、9、12、13号楼，为31、32层得景观公寓 15、16号楼为15、18层得酒店公寓 5、10号楼为10、11层得电梯洋房 商业总面积：15000平方米 楼高商业：2层 商业分布：在燕顺路和北外环路两侧，分布在1、2、3、4、6、10、12、13、

17、15号楼 租售模式：待定 现业态分布：待定 商业入市时间：预计为12年后，价格3万左右,美林君渡,总建筑面积近24万平方米，规划有高档住宅、公寓、LOFT、酒店、商业以及球场、双会所等丰富社区配套的复合型社区。 朝阳北路延长线穿过社区，未来交通畅达，有一定升值潜力。 临潮白河沿岸的商业距离河岸100多米，沿河商业发展空间巨大。,美林君渡,小结,31,8.星河185,楼盘位置：燕郊经济技术开发区燕顺路930公交总站西侧 四至：东侧为燕顺路 西侧为潮白河 南侧为美林君渡 北侧为卧龙陵园 开 发 商：住达房地产开发有限公司 投资商：燕达集团 占地面积：123828平方米 建筑面积：307000平方米

18、 建筑类别： 板楼 板塔结合 高层 楼栋：一共15栋，由南往北每两栋形成一排 户 数： 总共 3000 户 层数：25-26层为主（酒店式公寓为24层） 面积：38-126平米，1-3居 容 积 率： 1.98 物 业 费： 2.38元/平方米月 入住时间： 2011年底、2013年5月,项目基础资料,售价：均价北区8000元/平，南区8800元/平 开盘时间： 2010年7月3日，北区2011年5月 入住时间：南区2011年底，北区2013年5月31日前 工程进度：南区封顶 ，北区在建 产权年限：70年,星河185,商业资料 产权年限： 70年 商业层数：3层、地下一层 商业分布：社区外围下

19、沉式商业街，楼体之间群楼 楼数：一条下沉式商业街、3栋楼体之间群楼 销售情况：现未售，年底或明年初 业态：业主自行出租，基本无总体业态划分,燕达国际创业园 占地面积：1000万平方米 以IT信息和研究开发（R&D）为中心 其中500万平方米将建设IT、R&D、会议中心、贸易中心、高级宾馆、金融、物流、教育等产业及配套设施 组成：共由六个园区组成，即首尔园、港台园、东京园、上海园、巴黎园、纽约园,首尔园 东方国际创业园一期：首尔园项目 位置：燕顺路东侧 占地： 约150万平方米 建筑面积：约460万平方米 总投资：约50亿美元 开工：2011年3月 基本建成并开始运营时间： 2015年 对外说辞

20、： 中国燕达集团与韩国所属现代、SK等合资建设 项目包括：高新技术产业研发区、高端制造区、现代燕达国际商城、现代七星级酒店、现代燕达国际双语学校（1至9年级）及幼儿园、现代国际生活区等大型建筑；两个高尔夫练习场、小型高尔夫球场、球馆、剧院、舞厅、多功能厅等各种文化、娱乐、运动、休闲、购物等 届时将有三星、现代、SK、GS、LG等43家世界500强的韩国企业迁入首尔园,现状,星河185,燕达国际商城 位置：“首乐园”内，燕顺路东侧 总建筑面积：35万平方米 楼层：1-6层精品店，7-8层批发零售 销售：1-6层，业主可自行对外招租也可自营 功能：购物、休闲、文化、娱乐、餐饮等 销售时间：星河18

21、5全部售罄后，开始销售国际商城 对外说辞： 京东超大型ShoppingMall，倡导“一站式”购物方式，在这里可以完成一切日常及时尚所需的消费活动，以数百家国际，国内知名主力店、旗舰店、特色店为核心。是一处全球高端品牌商品的集结地，又是一处现代都市品质生活的展示、体验中心。 业态：集百货、超市、金融保险机构、影城、特色餐厅、康体健身馆、非物质文化品专场区、益智培训基地、儿童乐园等多种业态为一体。,星河185,小结,商业小部分在建中，大部分商业未动工。 项目周边均为在建工程，商业未成形。 未来客户群基本为本小区业主和附近小区居民。 项目口碑一般，绿化无特色且较少。 项目以“首尔园”、“燕达国际商

22、城”为其最大的商业配套。,星河185,36,9.潮白人家,地理位置：燕郊经济开发区102国道北侧 四至：东临政府干部学院、燕郊开发区规划路，西临夏威夷南岸二期，南侧行宫西大街，毗邻京哈高速及102国道400米，北侧为北蔡村 物业类别 ：住宅、底商 建筑类别： 板楼、板塔结合、小高层、高层 总占地面积: 565亩 总建筑面积: 130万 ，北区40多万 、南区90多万 期数：分四期开发 总户 数：40多栋楼，1万多户 装修状况： 毛坯 项目入市时间 ：2006年底拿地，目前开发第四期 容 积 率： 2.90 绿 化 率： 35% 物业公司 ：三河恒信物业管理有限公司 开 发 商: 三河顺通房地产

23、开发有限公司 住宅户型面积：50140平方米 付款方式：一次性、分期、贷款 产权：70年 建筑结构：框架剪力墙,项目基本资料,一期：面积216422 、9栋楼、2074套住宅、94套底商 二期：面积253819 、9栋楼、2511套住宅 三期：面积148000 、5栋楼、1685套住宅 四期：20多栋、3900多套住宅、商业,潮白人家,南区商业 工程进度：已入住 入住时间：2008年 建筑面积：1.7万左右 户数：共94套（已售17套） 面积： 110-225 多 层数：地上2层 面宽：4.4-7.6米 实用率：94% 经营模式：先出租，后销售 销售情况：未售（有小部分面积由关系户内部买走），

24、对外出售时间未定（可能出售时间为年底或明年年初） 销售价格：2010年销售价格为13000元/ 左右 出租情况：已售出的商铺大部分已出租，有2个在转租。 未出售的商铺， 现物业已不对外出租，已出租的商铺，物业将收回等待进行销售。 租金情况：6-10万/年 进驻品牌：13家房地产中介公司、5家装修公司、途乐国际旅行社、国之光环评公司、中国电信、福泰来茶庄、小卖部、潮白老年活动中心、迪康大药房、金源诚财务、王旭东口腔诊所、福桥康乐足浴中心、体彩、海尔专卖店、大拇指艺术幼儿园,社区底商,潮白人家,南区商业户型图,潮白人家,北区商业 位置：学院街北侧 工程情况：在建 建筑面积：35000 入住时间：2

25、012年底 面积区间：两栋整租商业，其余为小面积商业 业态：大型超市、餐饮、精品店 商业层数： 5层、2层 层高：3.5米、4.1米 经营模式：待定 销售情况：未售 出租情况：未租 洽谈品牌：苏宁电器、沃尔玛或家乐福,樱花园,商业,商业,商业,商业,潮白人家,小结,南区商业都是社区底商形式，无业态划分，租户以中介公司居多。 南区商业租户中有42%为中介公司，16%为装修公司。 南区商业开发商已准备对外进行销售，时间未定。 北区商业在南区商业的基础上有所提升，规划了两栋较大型商业，对外说辞“要引进苏宁、沃尔玛或家乐福”。 项目周边小区居多，但现无较大型商业。,潮白人家,42,10.夏威夷南岸二期

26、,43,项目资料：,项目位置：夏威夷南岸位于北京与燕郊交界处 开发商:三河兴达房地产开发有限公司 建筑类别:住宅+商业 占地面积：16.5万 建筑面积:37.6万（地上31.28万） 容积率:1.9 绿化率:48% 使用率:约85% 建筑规划:华创中天 物业公司:东方夏威夷物业 总户数:3800户 物管费:2.38元/平方米/月,夏威夷南岸二期,44,夏威夷南岸二期,商业情况： 南岸二期同时规划有三层商场（红色圆圈标识内），以及商业一条街（黄色圆圈标识内）。 商业具体情况还处于规划阶段。,45,11.东方美墅,46,地址：燕郊东部沿102国道直行约3公里路北（高级实验中学隔壁）开发商：廊坊亿人

27、房地产开发有限责任公司建筑类型：普通住宅,公寓,别墅,商铺占地面积:150000平方米容积率 ：0.80绿化率：40%总户数：1000停车位:650物业管理公司:京华物业公司 结构：框架 、砖混外墙： 高级涂料,文化石,高级墙砖门窗： 塑钢窗门窗： 塑钢窗住宅销售情况：目前正在办理交房手续，剩10余套房源在售。独栋420-520平米左右，750万/套起。70-110平米的2-3居，均价6000元/平米左右。,项目基本资料,东方美墅,47,商业情况： 商业性质：社区的小规模商业。 商业体量：6000 商铺数量：40套左右 商铺层数：地上2层 可否做餐饮：可以 商铺面积：120500 销售模式：开

28、发商自己出售 商铺均价：1.11.2万元/ 销售情况：不正是开盘，客户需要可以随时购买，现已销售40%左右,商铺,东方美墅,48,12.纳丹堡商业街,49,位 置：燕郊燕顺路与神威北路交汇(京哈高速第一出口北1500米) 项目四至：北至星河皓月、西至美林湾、东边燕顺路、面边威比欧溪 楼盘类型：住宅和商 开 发 商： 汇福地产 预售许可证： 现房 物业公司： 汇福物业 物 业 费：2.50元/平方米月 绿 化 率： 45% 容 积 率： 2.75 占地面积： 33.4万平方米 总建筑面积：80万平方米 商业建筑面积：5万平米 住宅建筑面积：75万平米,纳丹堡商业街,项目基本资料：,住宅入市时间：

29、2007年7月入市，现已清盘 商业入市时间：2009年8月入市 产权：70年 结构：框架结构， 总户数：住宅22栋（9000户），商业450套左右 商业资料： 商业层数：1-2层或1-3层，都带地下室，地下室每平米2500元 层高：3.24.5米 面积：70300平米 面宽：312米 进深：713米 电梯：住宅底商无电梯 停车位：地上户外车位，免费 装修：毛坯 付款方式：一次性、贷款 购买优惠政策：全款9.8折,50,纳丹堡商业街,租售模式： 开发商销售：销售率100% 开发商招租：目前商业进驻95% 现业态分布： 商业外街：进驻商业无大品牌，主要以：餐饮、电玩城、银行（二家银行）、美容美发、

30、小超市、二手房门脸 商业内街：主要是社区生活配套为主 历史价格； 2009年入市，开盘内街7000-8000元/平米，外街13000元左右，后期内街13000元左右，外街22000元左右。 现租价 现租金：450平米左右（45万/年），内街300平米（20万/年），年回报率5%至10% 现进住品牌： 2家银行（工行和建行），无大型品牌企业进驻 其它（餐饮、电玩城、美容美发、小超市、二手房门脸）,51,商业氛围较浓，成为商业一条街地理位置较好，临燕顺路的外街人气比较旺盛，交通方便，社区规模较大。商铺二手房、装修建材等公司大量进入，其余大部分商铺为小规模的日常用品经营店，没有品牌商铺进驻。,小结,

31、纳丹堡商业街,52,13.新坐标,53,新坐标,基本信息： 项目位置：河北东燕郊开发区102国道电厂桥路 项目总占地面积：2176.52 总建筑面积：69594.04（公寓面积60443.56，地下面积4797.58平米，商业面积4352.90） 层高：33层 物业类型： 商住公寓 商业产权：50年产权 商业层数：2层 租售模式：开发商对外出售，目前业主对外出租 商铺规模：共21个商铺 物业费：暂定1.5元/平米 商铺租金：2-3万元/年 经营业种：餐饮、家纺、门诊、理发馆等,小结： 优势：价格便宜 劣势：地理位置偏僻，规模较小。,54,14.欧逸丽庭,55,欧逸丽庭,项目基本信息 项目位置：燕顺路南端路西侧 物业类型： 社区底商、独立商业（法国风情园） 开 发 商： 三河成功房地产开发有限公司 物 业 费： 1.98元/月 商铺层数：地上2层，地上3层 商业规模：商铺约1800平米 商铺数量：16间 经营业种：房地产中介、餐饮、超市、水站等 商铺产权：40年 出租价格：商铺：30000-70000元/年 商铺面积：26-95平米，法国风情园面积：970-3700平米 层高：商铺3米 销售情况：商铺100%，独立商业目前在进行招商,56,欧逸丽庭,小结,周边聚集住宅社区，客源有保障。 交通便利，紧邻主干道。 商铺规模较小 经营的商铺中，以二手房中介为主，超市