《物业法讲演稿》PPT课件.ppt

1、最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务纠纷案件司法解释及重温相关法律知识,蔡 剑 2010年初秋于扬州,本讲座主要内容,与物业服务、两部司法解释相关的几个法律概念 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释主要内容及常见物业服务纠纷分析 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权适用法律若干问题的解释主要内容,必须厘清的几个基本概念,（一）重温“法治” （二）合同与合同法（保管、委托） （三）物业服务法律关系的性质分析： （四）建筑物区分所有权概述 （五）关于司法解释 （六）两部司法解释出台之意义 （七）物权法简介,（一）重温“法治”杜周等人眼中的“法”,杜周：皇帝的心思就是法律

2、 苏格拉底：对法律绝对遵从 亚里斯多德“法治： 好法、被遵守”,物业服务人员必须要树立“法治”观念,摆正位置 以服务为中心 依法管理,（二）合同与合同法,1、合同概述 （1）合同的定义 广义：泛指一切发生权利义务关系的协议 狭义：平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、 终止民事权利义务关系的协议，也叫债权合同。 （2）合同的种类： 不同的分类标准有不同的分类结果 按照名称是否为合同法所赋予，分为 有名合同：买卖合同、运输合同，等15种 无名合同：物业合同、雇佣合同，等等等等。 （3）合同的法律效力： “依法成立的合同，自成立时生效。”（合同法第44条）,2、合同法的结构、法律适用及基

3、本原则： 全国人民代表大会颁布实施的基本法 总则：合同的一般制度：成立、效力、履行、违约责任等 分则：各种有名合同具体法律规定 附则：1999年10月1日起施行。以前颁布的三个合同法废止。 法律适用：有名合同照章实用；无名合同参照适用。 基本原则：平等、自由、公平、诚实信用,3、保管合同的成立要件 主体合格 意思表示一致 交付保管物 小区业主电动车被盗，责任？ 4、委托合同的特征 建立在委托人与受托人相互信任基础上的 委托合同的标的是处理委托事务 受托人以委托人的名义和费用处理委托事务 可以是有偿的，也可以是无偿的,（三）物业服务法律关系 的性质分析,物业服务法律关系，既不是委托关系，也不是保

4、管关系，而是一种混合型合同关系。,（四）关于司法解释,司法解释的定义在我国，司法解释是立法机关授予最高人民法院和最高人民检察院在审判过程中和检察过程中适用法律问题所作出的具有法律效力的阐释和说明。 司法解释的重要性“宜粗不宜细”的立法方针、有限的法条不能规范无限的社会、法制统一的需要 司法解释的效力普遍适用 司法解释常用法律术语：“解释”、“规定”、“批复”、“决定”,（五）建筑物区分所有权概述, 定义根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所 有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一 所有人享有对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权以及对共育 部分享有管理权的复合

5、权利。建筑物区分所有权，是指在同一栋建筑 物上存在多个所有权的情形。这种状况，主要是现代社会大量高层或 多层楼房的出现带来的。我国改革开放以来，住房制度的改革，大量 商品房的出现，在城市已形成了很多的住宅小区，业主的建筑物区分 所有权已经成为私人不动产物权中的重要内容。 权利构成： （1）业主对建筑物内的专有部分享有所有权；(区别于所有权) （2）业主对专有部分以外的部分享有共有的权利； （3）业主对共有部分享有共同管理的权利。,建筑区区分所有权与传统所有权之间的区别 1、产生的时间不同。 前者基于法律的产生而产生，而后者是基于城市的产生而萌芽。城 市的产生使得围绕一栋建筑物产生了不同的所有权

6、； 2、产生的基础不同。 前者基于人的存在；后者基于对建筑物所有权的区分。 3、客体不同 前者既包括动产也包括不动产，而后者仅指不动产。 4、权利构成不同 前者是单一的所有权，后者是一种复合物权。,（六）两部司法解释出台的意义 培训班为何要开课专门介绍？,两部司法解释涉及到的若干热点、难点问题 业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、面积人数的计算方法、业 主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理、业主自治重大事项的范围、住改商 纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及业主知情权的保护 等；物业服务合同对业主的 约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、 业主妨害物业服务企业管理的责

7、任承担、物业费纠纷处理、物业服务合同的解 除及相应纠纷的处理、物业使用人的准用等。 两部司法解释出台的意义 通过司法解释的形式统一裁判尺度，维护法律的权威，切实做好建筑物 区分所有权和物业服务纠纷案件民事审判工作。其终极目的在于维护业主和物 业企业各自的合法权益，创造社会和谐。,（七）物权法简介,“物权”权利人支配动产和不动产等财产所享有的权利。 物权法的制定工作自1993年启动，历经立法机关八次审议，于2007年3月16日由十届人大五次会议高票通过。物权法的制订与颁行在我国法治进程中具有里程碑的意义。 在我们每一个人（包括自然人和法人）的生活和生产中，到处都有物权存在。可以说，我们每一个自然

8、人、每一个法人如果离开了物权，就无法生存发展，就无法进行经营活动。因为任何人的生存和发展，都离不开物质条件，都离不开物质财富。 物权法的作用：“定分止争”、“物尽其用”。,最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,法释【2009】8号 2009年5月5日公布 2009年10月1日起施行,（一）主要内容 1、前期物业管理合同对业主有约束力 2、物业合同无效的几种情形（业主委员会诉讼主体资格） 3、明确物业服务企业承担相关义务的依据 4、物业服务企业收费的几种禁止性行为 5、业主欠费纠纷，如何处理？ 6、业主委员会解除物业服务合同的规定 7、物业服务合同终止后，物业费多退少补

9、问题 8、物业服务合同终止后，物业服务企业仍需承担的义务,（二）审判实践中常见纠纷分析 小区内财物丢失（不含车辆）或毁损纠纷 小区车辆丢失或毁损纠纷 小区内娱乐设施、运动器材等公共设施的维护责任 小区电梯事故责任,主要内容之一 前期物业管理合同对业主有约束力,1、解释第一条。本条明确了前期物业管理合同对业 主有约束力，业主虽然不是前期物业管理合同的当事人 也应当遵守合同约定。 2、（前期）物业管理合同双方当事人： （开发商）业主委员会、开发商 3、合同相对性及其突破（“买卖不破租赁”、债的保全）,主要内容之二 物业合同或相关合同条款（包括前期物业服务合同）无效的几种情形（解释第二条）,1、两种

10、情形 （1）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同； （2）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。,2、原告：业主或业主委员会 3、业主委员会诉讼主体资格问题 由于业主委员会没有独立的财产，难以承担败诉的财产后果。 对此，学界对其诉讼主体资格争论很大。对此，司法解释是持审慎 态度的，仅仅规定在某些特殊情况下才可以成为诉讼主体。 4、为何未授予业主大会主体资格？ 业主大会是全体业主按规定成立的自治组织，是权力机构，但是由于业主大会是非常设性的，其更多的决定和职能是由业主委员会负责执行和行使的。明确

11、业主大会的诉讼主体资格，法理上说得通，但是在实践中由其直接行使权利反而有诸多不便，故本解释对其未予规定。,主要内容之三 明确物业服务企业承担相关义务的依据（解释第三条）,1、物业服务企业承担相关义务的依据 法律法规；行业规范；合同约定；公开的服务承诺和服务细则。 2、物业服务企业承担违约责任的构成要件 要有不履行或不完全履行合同义务的行为 当事人的违约行为造成了损害事实 违约行为和损害结果之间有因果关系 3、物业企业承担侵权责任构成要件 物业服务企业实施了加害行为 业主遭受损害的事实发生并客观存在 加害行为与损害结果存有因果关系物业 物业服务企业有过错 （侵权责任是一种过错责任）,案例分析因果

12、关系的认定： 某小区业主张三私自占用公共通道堆放货物，堵塞了消防 通道。而物业公司明知张三这种行为而未积极制止。后该业主 家中发生火灾，由于消防通道受阻，阻碍了消防车进入火场， 张三和邻居李四的家庭财产均遭受了不小的损失。 分析两家的财产损失，其直接原因来自于张三的过 错失火之后消防车无法进入火场，并殃及邻居。但是，物 业公司的不作为显然加剧了两家财产的损失，两者之间存在因 果关系。因此，张三应对李四的财产损失承担主要的赔偿责 任，物业公司对张李两家的财产损失承担部分赔偿责任。,案例分析物业公司侵权责任认定,案情 王某于02年在某小区购买一套商品房，他本人常年在外，并未搬来居住。 其楼下邻居李

13、某向物业服务公司诉称王某家的下水管道破裂，污水将自家的高 档地板和家具浸泡，损失惨重。物业服务公司随即安排维修人员上门查勘，确 认李某所说属实，于是立即通知王某马上回来，将自己家中管道维修好。但王 某认为自己并未居住，下水管道的破裂与自己无关，不同意回小区维修。为了 防止业主李某的损失进一步扩大，物业服务公司强行打开王某家的窗户，进入 屋内将下水管道维修好。此后，李某就其经济损失与物业公司及王某多次商谈 未果，遂将两者告上法庭。 分析 1、王某的侵权行为，事实清楚，证据确凿； 2、王某所购房屋已过保修期，且依据合同法的有关规定，下水管道室内部分的维修义务应是业主本人； 3、物业公司已竭尽所能履

14、行了自己的职责（查勘、通知、破窗而入维修管道），防止了损害的进一步扩大； 4、在事件的整个过程中，物业公司的行为并无不当，没有违法物业服务合同的行为。 结论王某全额赔偿李某的损失，并给付返还物业公司维修费用。,案例分析职务侵权的认定,保安陈某的岗位在小区大门口，负责小区车辆出入及管理工作。一 天，业主王某开车回家，陈某要求办理相关手续方可进入。双方为此发 生争执并互殴，双方互有伤情。经鉴定，业主陈某为轻伤。为此，陈某 起诉物业公司赔偿其医药、误工、护理等费用计三万元。法院审理认 为，双方互殴，均有过错，应各自承担责任。而保安王某与物业公司之 间系雇用关系，在从事雇佣活动中致人损害，应由物业公司

15、向陈某承担 赔偿责任。 相关依据： 民法通则第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工 作人员的经营行为，承担民事责任。 最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释 第九条规定，雇员在从事雇佣活动中致人损害的，雇主应当承担赔偿责 任。 当然，物业公司可以时候向王某追偿。,职务侵权认定的几个标准, 行为人与物业服务企业之间是否存在聘任和劳动合同关系； 所造成的损失是否是行为人履行职责所致； （根据时间、空间、目的等判断） 物业服务人员履行职责是否违反了合法性的原则； 工作人员的行为是否客观造成了损害后果； 行为人的职务行为和损害结果之间是否存在因果关系（自残？）； 行为人主

16、观上是否有过错。,主要内容之四 物业服务企业收费的几种禁止性行为,物业服务收费的依据是法律、法规、和部门规章。 地方规章无权制定收费标准。（解释第五条） 擅自扩大收费范围； 提高收费标准； 重复收费。,主要内容之五 业主欠费纠纷，如何处理？,解释第六条 物业服务企业通过诉讼程序向业主主张物业费的，应先行“书面催交”。 请注意，是“书面催交”。这是法定的程序而且方式方法特别是送达的方式要合适。 在小区入口处张贴欠费者名单？ 缴费者光荣欠费者可耻？,难点如何判断业主的“正当理由”？ 小区的道路上有一滩狗屎，业主拍照留存并以此为由拒缴物业费；绿 地里面有点儿杂草或瓜皮果壳，业主可以拒缴物业费吗？底层

17、住户说不用电 梯，这是“正当理由”吗？ 从合同法理论上看，合同一方当事人拥有的抗辩权的法律基础是诚实 信用原则。诚实信用原则，其主要作用是平衡失衡的权利义务关系，彼此尊 重对方的利益，但是抗辩权不得滥用。 生活不会停滞，社会总是在向前发展，新情况新问题层出不穷，司法 解释无法也没必要对“正当理由”穷尽列举，只能有法官根据诚实信用的原 则据实判断。只有这样，才能做到法律与生活同步。 合同的约定，只要物业服务企业提供了物业服务业主就应该缴纳物业 费。,物业公司不再看人脸色 本解释公布前，依物业管理条例第67条的规定，即 “违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的， 业主委员会应当督促其限

18、期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务 企业可以向人民法院起诉。”意味着，物业公司能否起诉似乎 应看业主委员会的脸色，业主委员会的催告才是起诉的前提。 本条解释实际改变了上述规定。,主要内容之六（解释第八条） 业主委员会解除物业服务合同的相关规定,本条解释的背景 适用本条应注意的几个问题 物业服务企业可否单方面解除合物业服务合同 此类诉讼中如果存在拖欠物业费的情况，被告可以反诉吗？,本条解释的背景（解释第八条）,实践中发生此类案件，处理起来非常艰难： 业主往往倾向于用解聘的方法试图彻底解决问题。 业服务企业强硬对抗，认为双方合同未到期，业主们无权单方面解除合同 法院也难处理此类案件 （1）物权法和物

19、业管理条例虽然赋予业主大会选聘和解聘物业服务企业的权利和程序，但是未规定业主大会可提前解聘； （2）物业服务合同纠纷是不是可以适用合同法中“委托合同”相关内容处理？ （3）解聘所欠物业费怎么解决？,适用本条应注意的几个问题,1、业主委员会要解除物业服务合同，必须通过向人民法院起诉才能实现。（因为合同既没有约定解除权又不是法定解除） 2、只有业主委员会可以请求解除物业服务合同，业主并不享有此项权利；（未设立业主委员会的，依据物权法的规定，由全体业主共同请求：专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意） 3、业主大会的解聘决定要依法作出；（物权法76条） 4、业主委员会的起诉要以

20、业主大会的决定为依据，不能擅自做主； 5、该款只适用于普通物业服务合同。（物业管理条例第二十六条）,物业服务企业可否单方面解除合物业服务合同？,当业主委员会出现根本违约或者约定的解除事由出现时，物业服务企业当然可以解除物业服务合同。但是，可以单方面解除吗？法律没有规定。 我认为，合同得以全面正确履行以双方当事人的相互信任和相互配合为基础。如果物业服务企业要求解除合同，说明这种基础已不存在，应该支持物业服务企业的要求。 另外，合同解除后，物业服务企业还有两大法定义务：交换物业用房和相关资料以及做好交接工作。,此类诉讼中如果存在拖欠物业费的情况，被告可以反诉吗？,不可以，应另行起诉。原因有二： 1

21、、涉及到反诉被告及本诉原告的诉讼主体资格问题。业主委员会是一个特殊的诉讼主体，不具有对外承担民事责任的责任财产，其诉讼主体资格收到严格的限制，因而不具有相应的民事责任能力。 2、业主委员会是物业服务合同的一方当事人，但不是合同中物业费的缴费义务人，因此，反诉被告不适格。,主要内容之七物业服务合同终止后，物业费多退少补问题,（解释第九条） 本条解释出台的背景 本条解释的适用条件（亦即法院审查的重点所在）,本条解释出台的背景, 近年来，物业服务企业与业主之间涉费纠纷 日益增多；（业主欠费、物业服务企业撤离之后不退 或有条件退还预收的物业费最为典型） 物业管理条例和物权法均为作出明确 规定，缺乏可操

22、作性； 科学合理的物业管理和运作模式尚未真正建 立，物业服务的水平参差不齐。,本条解释的适用条件 （亦即法院审查的重点所在）,仅限于物业服务合同权利义务关系终止之后的物业费 纠纷案件； 物业服务企业已经预收了物业费但在合同终止后尚未 提供服务而业主要求退还的； 此外，如前期物业服务合同到期，双方没有续签或因 其他原因解除合同的情况下，只要物业服务企业提供了合理 的物业服务，接受服务的业主就应该承担缴费的义务。 没有无权利的义务，也没有无义务的权利。,主要内容之八物业服务合同终止后，物业服务企业仍需承担的义务（后合同义务）,1、退出服务区域； 2、移交物业服务用房和相关设施； 3、移交物业服务所

23、必需的相关资料； 4、移交代管的专项维修资金。 解释第十条,（二）审判实践中常见物业纠纷分析, 小区内财物丢失（不含车辆）或毁损纠纷 小区车辆丢失或毁损纠纷 小区内娱乐设施、运动器材等公共设施的维 护责任 小区电梯事故责任,小区内财物丢失（不含车辆）或毁损纠纷之我见,（1）物业服务合同约定了管理人保管财物义务的，依据合同法中保管合同的有关规定处理； （2）物业服务合同未约定管理人保管财务义务的，其他管理人只有在未尽到安全防范义务或未配备应有的安全防范设备，对财物的丢失或损毁有过错的情况下，才承担相应的赔偿责任； （3）保安费问题。业主虽然交纳了保安费或物业费中包含保安费，但并不意味着只要财物的

24、丢失或损毁了，其他管理人就要承担责任，更不的以此为由拒交物业费。业主被盗属于治安或刑事案件，已经超出了保安的职责范围。如果保安没有按照物业服务合同约定的一般的维护和保障小区安全的义务而导致业主财产受到损失的，其他管理人应当根据过错程度承担一部分责任。,小区车辆丢失或毁损纠纷之我见,物业公司及其他管理人在小区设有车辆泊位并对停放的车辆收费的，因车辆丢失或毁损而引发的纠纷分为两种情况： （1）双方签订了停车服务协议，明确了其他管理人的保管照看责任，则应当依据协议追究相关赔偿责任； （2）双方之间没有相应的协议，则根据其他管理人的过错程度、收费标准等因素合理确定其他管理人应当承担的赔偿责任。,小区内

25、娱乐设施、运动器材等公共设施的维护责任,物业公司及其他管理人对小区内娱乐设施、运动器材等公共设施负有维护责任，以保证其处于安全使用的状态。如果因其他管理人疏于管理维护而存在不安全因素，致使业主在使用或靠近这些设施时受到伤害的，受害人可以要求其他管理人承担相应的赔偿责任。,小区电梯事故责任,实践中，小区电梯事故时有发生，严重危及业主的生命健康和财产安全。事故发生后，物业公司其他管理人与电梯生产商甚至开发商之间互相推诿扯皮。在这种情况下，其他管理人首先有管理维护电梯保障其安全运行的义务，一旦发生事故的，其他管理人就应当承担相应的赔偿责任。如果检测结果系电梯本身的质量问题，其他管理人在承担赔偿责任之

26、后有权向电梯生产商追偿。,最高人民法院关于审理建筑物区分所有权适用法律若干问题的解释 法释【2009】7号 2009年5月25日公布 2009年10月1日施行,主要内容（十项）,“业主”的范围 “我的地盘我做主”？何谓“专有部分” 我的屋面能给你装太阳能？业主“共有部分”范围问题 我的外墙可以挂空调为何不可出租？ 张三家有五辆车，该给他五个车位或车库吗？ 事关业主共有和共同管理权利的“其他重大事项” 如何治理“住改商”顽疾？ 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益或 者违反了法律规定的程序，咋办？ 业主享有哪些知情权？ 业主共有权受到侵害时如何处理？,主要内容之一 “业主”的范围,

27、业主的具体范畴 “二手房”买卖中业主身份的认定 建设单位“一房二卖”中业主 身份的认定,“业主”的范围 （解释第一条）,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等取得所有权的人； 因继承或者受遗赠取得物权的人 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立并取得物权的人 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的人。 （此处的“合法占有”应理解为“交付” ）,“二手房”买卖中业主身份的认定, “二手房”买卖交易成功、买方已实际入住，但尚未办理所有权转移的，参照本条第二款的规定精神，买方应认定为业主； 房产中介公司“吃房”问题。不少房产中介

28、公司欺瞒买卖双方，一不签订真实的中介服务合同，二不办理房屋变更登记手续，目的是牟取差价。在这种情况下，中介公司并非是“合法占有”，不能认定为业主。,建设单位“一房二卖”中业主身份的认定,依据物权法、最高人民法院关于审理商品房买 卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释建设部房屋 登记办法的相关规定： 依法取得专有部分所有权的人（买受人）与现实占 有人就业主身份产生争议的，前者是业主；后者可以追 究出卖人的合同违约责任,主要内容之二（解释第二条） 何谓“专有部分”？,专有部分的范围 专有部分所有权和传统所有权的不同点 车位、摊位是特定空间的理解 露台成为专有部分的构成要件 一套房屋两个房间，有两个专

29、有部分吗？夫妻离婚，法院能判决一人一间吗？ 小区交付使用之后，规划车位是否属于专有部分以及规划车位车库的所有权归谁？,专有部分的范围, “专有部分”的特征（第一款） 具有构造上的独立性，能够明确区分； 具有利用上的独立性，可以排他使用； 能够登记成为特定业主所有权的客体。 范围：室内部分、车位、摊位、露台。,专有部分所有权和传统所有权的不同点,车位、摊位是特定空间的理解 以区别于业主共有的场地,车位一般是由四条线所形成一个长方形，以此为基准垂直到空间一定高度形成一个长方体，即为车位所有权人行使权利的范围。符合第一款前两个要件。 “特定空间”一词来源于房屋登记办法第十条第一款，“房屋应当按照基本

30、单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。”,露台成为专有部分的构成要件,符合规划。 此处的“规划”是指规划行政许可，而不是一般意义上的规划。 物理上专属于特定房屋。 根据规划，露台只属于特定房屋，是该房屋的附属物。也就是说只有通过该特定的房屋才能到达该露台。（典型的楼中楼阁楼的露台）区别于避难露台 销售合同有约定。 这么规定，也是区别与共有权当中的“屋面”，以免实务中争论不休。,一套房屋两个房间，有两个专有部分吗？夫妻离婚，法院能判决一人一间吗？NO, 每个房间确实“具有构造上的独立性，能够明确区分”，但是每个房间都不能直

31、接与外界相通，不具有独立的直通外界的出入口，因此，不具有“利用上的独立性，可以排他使用”的要件； 房屋登记办法第十条第二款规定，“国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记。”一套住房只能有一个所有权人或与他人共有，而不能将房屋作为财产分割成几个部分分别登记成成员分别所有。 召开业主大会投票时一套房屋有且只有一票。,小区交付使用之后，规划车位是否属于专有部分以及规划车位车库的所有权归谁？,不仅房屋属于专有部分，与房屋同质的特定空间也属于专有部分； 只有所有权属于开发商，才能由开发商“出售、附赠或者出租”； 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。那么，没有占用业主共

32、有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位的所有权归谁呢？很显然归开发商。,主要内容之三（解释第三条） 我的屋面能给你装太阳能？业主“共有部分”的范围及使用问题,法律、行政法规规定的共有部分 （物权法第六章 ） 本解释明确的除法律和行政法规明确规定的共有部分以外的共有部分 共有部分获利归谁？业主,法律、行政法规规定的共有部分,建筑区划内的道路73条 绿地73条 公共场所、公用设施73条 物业服务用房73条 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位74条第3款 电梯、水箱79条,本解释明确的除法律和行政法规明确规定的共有部分以外的共有部分,基本结构部分：基础、承重结构、外墙、屋顶等； 公共通

33、行部分：通道、楼梯、大堂等； 公用附属设施、设备：消防、公共照明等； 结构部分：避难层、设备层或者设备间等； 不属于专有也不属于其他主体所有的场所和设施等,共有部分获利归谁？全体业主,案例： 张、王、李三人的自有住房均在某住宅小区的临街三层，彼此为邻。其楼下一二楼为商业用房被某娱乐中心购买。该娱乐中心与三人共同签订合同，三人同意娱乐中心在其住宅外墙挂上招牌，每年支付租金5万元。第一年租金给付之后，小区业主委员会要求三人将该笔租金上缴业主委员会，三人断然拒绝。于是，闹上法庭。一审驳回了业主委员会的起诉，二审支持了业主委员会的请求。 分析： 二审是正确的：张王李三人的专有部分均不包括其房屋的外墙面

34、。外墙面的所有权属于全体业主，获利部分当然属于全体业主。,案例厦门市区“东方时代广场”，该广场楼宇外墙面上挂着世界许多著名企业的广告，“麦当劳”、“肯德基”、“必胜客”、“好又多”别小看了这一块墙，它一年广告收入至少上百万元，但过去几年，这些钱全被开发商收走了。开发商的理由是当初的商品房买卖合同明确约定“广场所有楼宇外墙使用权归开发商”。 分析一审判决业主们败诉，二审支持了业主们的诉讼请求。理由只有一条：格式合同条款既违法又侵权，属于无效条款。,主要内容之四（解释第四条） 共有部分合理使用问题,看似悖论的合理解释 条文的理解 合理使用共有部分的认定,看似悖论的合理解释,问题的提出既然外墙是业主

35、的共有，为什么在室外挂空调外机在房主看来天经地义而又没人有异议？既然外墙可以挂空调为什么不可以做广告？商住楼底楼的老板们将外墙装饰吸引人的眼球，为什么楼上的业主们没意见？ 结论外墙面当然归业主共有，但业主可以合理使用。这也符合物权法的立法目的：物尽其用。,条文的理解,合理使用共有部分 利用共有部分是业主专有权行使的合理延伸 不违反法律、法规和管理规约 不损害他人合法权益,合理使用共有部分的认定,无偿 基于专有部分特定使用功能的合理需要 不违反法律、法规和管理规约 不损害他人合法权益（“空调滴水”？）,主要内容之五（解释第五条）张三家有五辆车，该给他五个车位或车库？,车位、车库的配套设施性质 房

36、屋与车位、车库的关系不是民法理论的“主物”和“从物”的关系 业主对车位车库什么样程度需要才算是得到满足了？ 物权法第七十四条“应当首先满足业主的需要”是合同法第五十二条中的“强制性规定”吗？ 什么情况下业主才可能胜诉？,车位、车库的配套设施性质,现代社会特别是大中城市已经是汽车社会，汽车已经成为我们生活中不可或缺的重要组成部分。车位、车库在性质上应该属于小区配套设施，是业主专有部分的配套设施，应当首先为业主服务，满足业主的需要。,房屋与车位、车库的关系不是民法理论的“主物”和“从物”的关系,在民法理论上，根据物与物之间的从属关系，可以将物的种类划分为主物与从物（举例说明）。区分主物与从物的法律

37、意义在于：当事人没有特别约定时，对主物的处分及于从物，以贯彻物尽其用原则。业主买房时，不见得非要买车位，而房屋却能照常使用，离开了车位，房屋的居住功能依然存在。,业主对车位车库什么样程度的需要才算是得到满足了？,从立法本意来推敲，应从三分层面加以理解： 时间上要合理，商品房买卖合同签订之时就该有所约定； （否则，就会一团糟，开发商会不知所措。如果在业主需要的时间上不作要求，那么，十年后业主买了第二辆车，开发商该满足吗？某业主买的是尾盘，买的时候明知道已经没有车位了开发商该承担法律责任吗？一手房的业主没有买车位二手房的业主有权要求开发商卖车位给他吗？） 数量上要合理，应该是满足业主的基本需要，而

38、非无休止的车位车库的需求； 业主的需要是全体业主的需要或者说广大业主的需要，并非是个别业主的需要 。,物权法第七十四条“应当首先满足业主的需要”是合同法第五十二条中的“强制性规定”吗？, 条文物权法第七十四条第一款第七十四条第一款，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”合同法第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。 分析物权法的规定明显属于合同法中所说的强制性规定。在没有满足业主需要的前提下，开发商任意处分车位车库的行为损害了业主的利益，相应的立法目的得不到实现，而开发商也不承担违约责任，这与法律的立法目的明显相悖。,什么情况下业主才可能

39、胜诉？, 本小区业主 其合理的停车需要没得到满足 “合理需要”的认定,主要内容之六（解释第七条）事关业主共有和共同管理权利的“其他重大事项”,共有和共同管理权利的“其他重大事项”范围 维护业主共同权益提起诉讼是否应当经过业主共同决定？ 管理规约规定不得“住改商”，该规定违法吗？ 业主大会决定采用整体出租的方式经营商铺，对坚持自己经营的业主是否具有法律效力？,共有和共同管理权利的“其他重大事项”范围,改变共有部分的用途由业主共同决定 利用共有部分从事经营性活动由业主共同决定 处分共有部分由业主共同决定 业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项由业主共同决定,维护业主共同权益提起

40、诉讼是否应当经过业主共同决定？,案例：某小区一块空地，一些菜农在此摆摊卖蔬菜，业主可以在即门口 买到新鲜的蔬菜，非常方便。但是，紧靠菜摊的个别业主认为这种行为扰 乱了小区秩序，遂起诉要求将菜摊迁出。 此时，法院颇感为难：判业主败诉，多数业主明显反对，业主之间的对 抗明显增加；判业主胜诉，与物权法第八十三条“业主对侵害自己合法 权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”的规定明显不符。 遇有这种情况，法官应该向起诉的业主多做解释和说明工作，协调各方 利益，求得案件处理最佳效果。,管理规约规定不得“住改商”，该规定违法吗？,不违法。 管理规约不得非法干预业主对专有部分的正常使用，但是“住改商”突破了

41、住宅的规划用途，已经不属于对住宅的正常使用范畴。物权法第七十七条明确规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。,业主大会决定采用整体出租的方式经营商铺，对坚持自己经营的业主是否具有法律效力？,个别业主非要自己经营，多数业主的利益势必受到损害，最终也会导致坚持自己经营的业主的权利损害；如果整体经营，个别业主的利益同样也会受到损害。站在最终判断的层面，还是要采取“两害相权取其轻”的办法。在遇有法律适用困境的时候，如何有利于物的效能的最大化发挥应当是解决物权行使争议的基本判断标准。 如果

42、商铺业主在制定管理规约的时候，就已经约定整体经营的方式，则所有业主必须无条件服从。尽管如果经营自己的商铺是业主的私权利，但是业主预先把自己的私权利行使自由置于共同决议事项范围内，是不违法法律规定的，业主应该受自己意思表示的制约。在此情况下起诉的业主，有违诚实信用的基本原则，其请求不应得到支持。,主要内容之七（解释第十条） 如何整治恼人的“住改商”？, “住改商”三个条件 依据本条解释主张权利的应该是“有利害关系的业主” “有利害关系的业主”的范围？（解释第十一条） 住宅业主利用住宅兴办小卖部、早点铺、理发店之类的，也应当适用物权法第77条及本条司法解释。 原告的请求未必局限于危害发生之时 在“

43、住改商”纠纷中，不能以“多数决”原则确定有利害关系业主的意见 “住改商”业主已经办理了工商营业执照的事实，不能对抗有利害关系的业主的诉求 棘手的“合租”问题,“住改商”三个条件,“住改商”得符合法律、法规和管理规约的规定； 遵守规定并按规定办理“住改商”手续； 得取得“有利害关系的业主”的同意。 物权法第七十七条规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”,依据本条解释主张权利的应该是“有利害关系的业主”,适用本条的前提是“住改商”未经“有利害关系的业主的同意”这一要件，而不包括物

44、权法第77条另外规定的“不得违反法律、法规以及管理规约”这一情形。 当然，业主的“住改商”行为在“违反违法法律、法规以及管理规约”的情形下，原告则包括物业服务企业。,“有利害关系业主”的范围？,第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。 （不同身份的“业主”举证责任不一样）,住宅业主利用住宅兴办小卖部、早点铺、理发店之类的，也应当适用物权法第77条及本条司法解释,不得随意住宅用途，是业主必须恪守的最基本的准则，是其必须承担的一项