2011年长春伟峰东第年度中期汇报.ppt

1、2011-魏凤东第一年中期报告，报告：吉林省魏凤业，内容孔刘，1，全国大势，全国总结，上半年全国市场，上半年房地产市场特点需求仍然很旺盛。房地产开发企业市场集中度明显提高，房地产市场中心大幅度转移到了2-3线城市。通货膨胀严重，是收回流动性的货币政策持续。货币政策是决定中国经济周期的核心能力。国内主要机构是对2011年GDP和CPI增长的预测。通货膨胀上升的压力缓解，经济增长放缓，但没有滞涨。上半年通货膨胀势头没有有效抑制，但被考虑到，下半年由于上述因素的复合作用，CPI将逐渐回落，预计货币政策紧迫的形势将逆转。摘要：上半年房地产行业政策审查，贷款限制政策继续抑制低水平能力者进入，购买限制继续

2、抑制投资需求进入，中央规定2套房首付比例，资料来源：搜狐调查，加强保障性住房建设，加强政府公信力，保障性住房开工不足，严重降低了第二季度购房者对保障的信心。各种利润和好消息泛滥，增加了对保障室的不确定性认识。各地房价控制目标均参照GDP或人均可支配收入增长率，伪装价钱上涨，大部分购房者认为牙齿政策不能起到降低房价的作用。2011年1月五月部分省市保障性住房建设进度，此前颁布的限制和限制购买政策对市场效果的影响仍将继续，但目前房价还没有真正放宽，因此限制和限制购买政策也不会放宽。住房保障和房价控制目标政策没有正确实施，导致购房者对牙齿两种政策的信心下降。因此，我们预计未来政府政策的实施将是：一方

3、面加强保障性住房建设，以此维护政府的公信力。(威廉莎士比亚，温斯顿，政策名言) (威廉莎士比亚，政策名言)同时，不断加强限制限额政策的执行力。摘要：上半年全国房地产价钱动向，大部分城市房价飞涨，全国70个大中城市商品住宅销售价钱金志洙汇费变化情况，2011年上半年全国商品住宅销售，新开工增长放缓，但仍在增长。在今年业绩和政策上涨的背景下，龙头房地产商上半年销售目标的实现率优于去年。(威廉莎士比亚Northern Exposure(美国电视电视剧)，表明市场需求仍然旺盛。部分主要开发商根据上半年的销售情况，房地产开发企业市场集中度明显提高，TOP10住房销售额比重为13.5%，TOP20住房销售

4、额比重为18%，全国10大住房销售额比重，20大住房销售额比重，中国房地产市场重点大幅度转移到2、3线城市。近几年来，各种城市房地产销售面积市场占有率、一线城市：上海矿心销售面积同比反弹、矿心价钱回落、二线城市：西安市、南京市、重庆市销售面积回落、价钱强势、三线购买限制城市：无锡和温州市数量限制购买政策抑制作用明显，价钱方面均呈上升趋势，三线未销售城市：从城市的角度看双线城市和部分三线城市被今年的限制购买政策束缚，上半年成交量回落，但价钱保持强势。三线未限制购买城市处于房地产快速发展时期，其两家趋势均受到房地产新政的小影响。摘要目前房地产调控政策已经取得了一定的效果，未来政策将主要沿着以下路径

5、发展：第一，政策是长期的，目前房价没有实质性下降，政府明确指出，一旦政策放宽，将会发生价钱报复性上升。第二，政策以加强和加强执行为主，今年中国经济硬着陆的可能性不大，今后也以加强现行政策的巩固和执行为主。第三，房价是决定是否提高政策的关键因素。房价继续强劲，呈上升趋势，不排除扩大政策范围和出台新的行政政策。下半年房地产市场将在全国下半年商品住宅供应牙齿迅速放量，供应销售差异到2012年第一季度达到顶峰。全面2008年，价钱面临巨大的下行压力，不管上半年供应推迟与否，40个重点城市来看，今年下半年和明年上半年市场的潜在供应牙齿比较充分，开发商要做好长期战争准备。40个重点城市这次宏观调控：市场进

6、入可能会延长的横盘调节器、总结、今年上半年土地市场降温、融资规模扩大，突出了开发商对行业调整的担忧。从历史定律来看，1，供应将在顶峰3个月内价钱见底。(威廉莎士比亚，美国电视电视剧，成功)第二，供应和营销差异达到了顶峰，价钱指南的底部。他们表示，从今年第4季度到明年第1季度，市场供求主导房价调整的概率增加了。牙齿期间是资金充足的企业确保土地和并购的好时机。开发商应根据今年下半年和明年上半年的潜在供应量评估城市的整体销售压力，根据自己的项目户型特征寻找应对策略，提前准备器官攻防战。林志强的观点，中国政府几年来，一直致力于抑制房价，各种措施、18茄子武艺枯竭，最终必须通过禁止和限制购买的手段，通过

7、户籍歧视，实现抑制房价的目标。在2000-2010年的70个大中城市中，地价指数累计上升幅度达到123%，其中住宅用地上升幅度为163.5%，普通住宅用地上升幅度为174%或涨幅最高，同期商品住宅价钱金志洙上升幅度的两倍以上(价钱金志洙累计上升幅度为86%)。政府喊着增加普通商品房用地供应，竭尽全力从普通住宅中捞起暴利。有这样管理房价的吗？面对中等收入家庭的商品住房，政府并不留情，如何对低收入家庭的消费进行住房处理？威廉莎士比亚，哈姆雷特，金钱)这样毫不客气地捞钱的方式也可以说是限制住房、民生保护吗？政府控制通货膨胀，压商品住宅的资产价格，但不压货币，不压土地的价钱，所以无论商品住宅面临高收入

8、家庭的奢侈品，还是面对中等收入家庭的改善需求或普通住宅，都要抓住眉毛的好望者，经常抓住明党。但是，奢侈品价钱下调后，普通收入层能买吗？普通低价住宅本来就在高地价面前没有什么可以做的，想扩大生产吗？今年中央不仅能向各城市提出房价调控目标，以今年房地产价钱限制为前提提出牙齿目标，还希望通过牙齿目标调整市场预期，避免房地产价钱大幅上涨。但是，有点事与愿违，各城市发表的目标比较模糊，解释后通常是10%左右。这样反而提高了市场上房价上涨的预期，与中央制定牙齿政策的初衷相反。但是，各城市房价上涨的目标都在10%左右，但可以看出，由于购买限制，住房需求减少，银根紧缩，房地产需求减少，一些大都市房地产的交易量

9、和交易额都开始下降。从这种现象也可以看出，房价调节不要只看结果，要从根上进行调节。土地和货币都是房地产调控的重要来源。，潘石的观点，我不评价政策。无论多么重大的政策，都不会停止中国的城市化。城市化停止了其高速增长的房地产必将缓慢增长，甚至停滞不前。这是一个大前提。我认为中国的城市化还在进行中。第二，如果说还不能随着30年前粗糙高耗能的增长而持续下去，那么我算了一次账，80年代的中国经济崛起，当时的消费0.8个地球就足够了。90年代中期，1.2个地球，10年后的现在，根据这种发展方式和消费模式，1.5个地球我们从事了20年的房地产开发，现在将我们各方面的资源投入节约能源环保住宅的情况更多，到20

10、14年，万科住宅将完全按照绿色建筑方法进行住宅产业化，至少达到95%。预计2014年海湾将几乎每年交付20多万套房子，2000万平方米以上，这是不少数字。第二，送货上门的低碳节能标准2007年建设部公布的63个最高标准3星级、3星级标准的意义是什么？这意味着不影响住宅的舒适性，但消耗的能源为2005年的35%，是万科的目标。不管行政手段如何发挥作用，我相信一定会向牙齿方向发展。或者更多地关注那些话、政策、技术、消费者。王晰观点，2，长春市大势，上半年长春市市场，长春市摘要，2011年上半年长春市商品住宅交易数前10名，2011年上半年长春市商品住宅交易面积前10名，2011年上半年长春市商品住

11、宅交易金额前10名，2007-2011年上半年公布的土地面积比较，2011年上半年交易经营土地总额为465.1万人，同比上升了67.2%。如下图所示，长春市经营土地供应主要集中在5月。惯性、高科技、净月区是今年供应的热点地区，2007-2011年上半年长春市经营土地公告面积划分对比，2011年上半年高新区土地公告面积最多，占总转让面积424.93万，68.7%。计划建筑面积为831.46万人，占62.6%。2011年上半年土地供应的热点地区仍然是高新区，长春市2005-2011年上半年经营土地交易情况，2011年上半年经营土地交易量为465.1万人，与2010年上半年同期增长67.2%。由于宏

12、观调控政策的不断施压，开发商们更加谨慎地照顾土地，在长春市土地转让过程中撤回卡的现象明显增加，但是从最近几年经营土地交易情况来看，土地市场也保持了一定的热度，交易量比去年同期有所上升。比较了2007-2011年上半年长春市交易经营土地划分，从最近长春市交易经营土地划分情况看，高新区是近几年经营土地交易的重点地区。2007-2011年上半年共653.63万m2，占26.5%。2011年上半年，高科技地区仍然是土地的热点，特别是八月一日水池地区，房地产开发仍然很热。此外，正月区和矿区也成为房地产开发的热点。2005-2011年上半年经营土地交易平均价格和楼板地价走势，2011年上半年土地交易平均价

13、格小幅下降，楼板地价小幅上涨。土地交易平均价格为2660韩元/，环比为6.5%，地面地价约为1312韩元/，环比为8.9%。不断出台，不断严格的宏观调控使房地产市场牙齿更加不透明。开发商拿走土地比较谨慎，热情下降，大部分土地以地价交易，土地交易平均价格小幅下降。另一方面，经营土地的平均容积率从2010年的2.36下降到2.07，但与土地单价不同，土地地价出现了上升现象。2010-2011年上半年长春市经营土地交易平均价格与楼板土地价格分割比较，2011年上半年各区土地交易平均价格为开埠土地交易平均价格最高4559韩元/，最高层土地价格出现在南关区，为1849韩元/。最低土地交易平均价格和地面地

14、价区域都是矿区。摘要，2011年上半年长春市土地市场大部分按最低价格交易，溢价区间较少。最低价成交的土地占40分，87%，0 10%占3分，共7%，超过10%的超额率占3分，6%。从2011年上半年土地转让情况来看，大开发商从驿内频繁地拿走了土地，从年初开始就开展力量王、天武、万科、杭大、基黄浦等地产公司等大作品，以获取土地，都是销售面积比较大的大地块，其中，今年三月17日，天莫智山在高新区一口气延续了5。(威廉莎士比亚，坦普林，土地，土地，土地，土地，土地，土地)仅一天后，曼果在正月区就取得了35万平方米的土地。五月13日和六月23日，杭州和富源省分别获得了29万平方米和36万多个平方米地块

15、。大开发商的“代笔”是今年上半年土地转让市场规模大幅超过去年同期的重要原因之一。2011年上半年商品住宅供应量为152.49万套，与去年相比为33.1%，2010年上半年商品住宅供应量为114.56万套，供应套数为11725套，10年下半年供应量为247.95万套，供应套数为26415套。11年上半年供应量为152.49万人，比上年增长33.1%，供货集数为15050套，比上年增长28.4%。2011年上半年高新区供应量居第一位，如商品住宅区供应分布图所示，2011年上半年长春市9个地区内全部出现了新产品。共49个新项目，供应190.9万套，供应套19321套，供应住宅60-120的2间，以3

16、号型为主。2011年上半年商品住宅交易量为190.9万人，同比上升了16.4%。2010年上半年长春市商品住宅交易面积为163.31万韩元，交易件数为16146套，下半年交易量为286.37万套，交易件数为29641套。2011年上半年交易量为190.9万人，同比上升16.4%，交易件数为19321件，同比上升19.7%。2套地球交易集的数量和交易面积比较大，2011年1月至六月，2个地区的交易量为36.13万套，交易集3892套排在2个指标中的第一位。2011年上半年商品住宅市场新供应量为152.49万人，与去年相比，10年上半年上升了33.1%。成交量为190.9万人，同比增长16.4%。

17、供求费是1比1.25。供求关系分析，2011年上半年共49个项目新产品入学考试场，共15050套。其中6000 7000韩元/的价钱区间产品供应最多，占6089台的40.5%。接着是5000-6000韩元/，供应套3770套，占25%。供求关系分析，供求关系分析，2011年上半年商品住宅供给套数主要集中在60-120地区段，供应9444套，占上半年总供给的62.8%。交易件数也主要集中在60-120的面积上，共交易12167套占交易总额的63%。2011年上半年商品住宅交易住房型套数仍集中在2号房，交易10656套，占本月商品住宅交易套总数的55.2%。以下是3个房间，4160套交易，占21.5%。一房交易3506套，占交易总数的18.1%。4号房及5号房以上进行了少量交易，别墅交易主要是联合行多，共交易177套。供求关系分析，2011年上半年商品住宅交易平均价格为6540韩元/，与去年动机相比，2007年上升了3130韩元/，108.9%。市场交易价钱分析，2011年上半年净月区交易