第一章++房地产和房地产价格.ppt

1、1.第1章，房地产和房地产价格，第1节，房地产的概念和特征，第2节，房地产价格和类型，第3节，房地产价格的影响因素，2，1。房地产概念(一)房地产1。房地产的定义房地产是指土地、建筑物和土地上的其他固定物体，是实物、权益和区位的综合体。第一节房地产的概念和特征。房地产，房地产对象，房地产权益，土地，建筑物，其他固定装置，房屋，结构，权利，利益，位置和利益，2。房地产对象、权益和位置、地理位置、可达性、交通便利性、环境、景观、配套设施等。房地产有三种存在形式：土地、建筑物和房屋。6.从物理角度看，现实中的房地产估价对象有：(1)开放空间；(二)有建筑物的土地(包括尚未建成的建筑物)；(三)地上建

2、筑物；(4)土地与建筑物的结合(竣工建筑物)；(5)在建工程(土地和未完工建筑的组合)；(6)未来的房地产；(7)消失的房地产；(8)当前情况下的房地产与过去情况下的房地产之间的差异，如后续装修的增加；(9)部分房地产，如公寓套房；(十)有其他资产的房地产；(11)房地产作为整个企业的一部分。陆地陆地是指地球表面的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。广义的土地是指由气候、地貌、岩石、土壤、植被和水文组成的自然和历史综合体，也包括人类过去和现在生产活动的成果。8、土地利用的三大约束：土地权利的确立和地役权的行使限制，土地与通风、采光、排水和污水排放的相邻关系；危险条件与危害的相邻关系。土地使用控制，使

3、用控制，城市规划限制，9。了解土地的位置、面积、形状、四个方向、地形、周围环境和景观、利用、土地权利、地质和水文、基础设施完整性和土地平整、规划和设计要求等。10，*待开发土地的规划设计要求：土地使用性质、建筑容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、建筑后退、建筑艺术、出入口、停车位建设、地面标高、其他要求，11。房屋、构筑物、水塔、道路、桥梁、隧道、住宅、非住宅建筑、(3)建筑、建筑构成：建筑，12。供人们居住、生产和生活的房屋除了建筑物和房屋以外的工程建筑，如道路、水坝、隧道、水塔、桥梁、烟囱、栅栏等。13、分为商业建筑、工业建筑、住宅建筑、公共设施、公共建筑等。根据经济目的；根据结构材料，分

4、为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和简易结构；建筑物的分类：14、建筑物的基本认识：位置、面积、楼层数和高用途建筑结构的附属设备、空间格局、外观、完整性、公共服务设施的维护和损坏程度、产权等。15，自然特征的不可移动性，个体耐久性的有限数量，社会经济特征的多样性和涉及广泛权益的使用，保存和增值，二。房地产的特征，16、对房地产的基本理解：每一个房地产房地产的物质实体都是不可移动的；房地产通常是耐用的，房地产的供应是有限的；房地产对人们有用。房地产分类(1)按用途：住宅、商业、办公、酒店、餐饮、娱乐、工业仓储、农业、特殊和综合。(二)按开发程度划分：未开发土地、毛地、耕地、在建工程和现

5、有房屋。(3)根据是否产生收入来划分：盈利性房地产和非盈利性房地产。(4)根据经营和使用方式分为销售型、租赁型、经营型和自用型。1.房地产价格的概念房地产价格在某一时间点为获取他人房地产的相应权益而支付的价格。房地产价格是一定时间内的价格；不同的房地产权益对应不同的价格；一般来说，付款是用货币支付的。第二节房地产价格及其类型，19，2，房地产价格的形成(效用)，房地产的有效需求，20，3，房地产价格的基本特征，土地价格与一般价格的区别：不同的生产成本，不同的折旧现象，不同的价格差异，不同的市场属性，不同的形成时间，不同的供求变化，21，房地产价格受区位影响很大房地产价格实质上是房地产权益的价格

6、；房地产的价格可以表示为交换价格或使用和收入的价格。房地产价格是在长期考虑下形成的；房地产价格一般是随着交易的需要而个别形成的，交易主体之间的个别因素容易发挥作用。房地产价格特征：22，1。根据价格形成、市场价格、理论价格、公开市场价格、评估价格、政府指导价格和政府定价对交易价格进行分类。房地产价格类型，23，2。土地价格按实物形态分类-原始土地价格，原始土地价格，耕地价格-土地价格，单位土地价格，底价，补充土地价格，建筑价格，房地产价格-现有房价-期货房价，24，3。根据不同的经济行为对买卖价格进行分类，租赁价格、抵押价格、保险价格、税收价格、征收(收入)价格，25、各种影响因素影响房地产价

7、格的各种因素对房地产价格有不同程度的影响；影响房地产价格的各种因素和房地产价格之间的影响关系是不一样的；一些因素对房地产价格的影响可以用数学模型来衡量，但更多因素对房地产价格的影响是无形的，难以用数学模型来表达。第三部分是房地产价格的影响因素。1.反映实物、权益和房地产本身位置的因素。(1)位置(对城市土地尤其重要)西方有句关于房地产的名言：“位置，位置，位置。”房地产的区位可以分为自然地理区位和社会经济区位。(2)土地面积和形状，27。(3)地形和地貌是指同一土地上的地面起伏。地形是指这片土地与相邻土地的关系，尤其是与相邻道路的关系。地质条件它决定了土地的承载能力(这对建筑物非常重要)。土地

8、承载力是指土地承载货物的能力，尤其是在保证地基稳定的情况下，建筑物沉降不超过允许值的地基承载力。案例(巨楼危机):70层巨楼在奠基时遇到地层断层带，建筑桩基达到65米深，额外花费3000万元。此外，还发生了两次洪水，建筑物的地基被浸湿，这使施工期推迟了10个月。这一事件导致了整个巨人集团的危机。肥力(对农业用地特别重要)可分为自然肥力和人工肥力。(6)日照、风向、降水、自然周期性灾害(7)建筑外观形象和其他建筑外观形象包括建筑风格、风格和色调等。此外，建筑朝向、布局、功能、质量等因素对房地产价格有很大影响。(8)权益完整性、城市规划、使用控制等。环境因素(1)大气环境：臭味、有害物质、灰尘等。

9、包括气候条件(降雪、降雨、地震等)。(2)声环境：汽车、火车、飞机、工厂、农贸市场等。可能会产生噪音。(3)水文环境：地下水、沟渠、河流等的污染程度。(4)视觉环境：建筑、公园、绿化等之间的协调。(5)卫生环境：清洁卫生。(6)人文环境：居民素质与邻里关系。(7)交通条件(8)公共服务设施：学校、商店、公园、食品农场、娱乐和文化娱乐设施(如图书馆、剧院、教堂等服务设施)。31，3，人口因素(1)人口(昼间人口和夜间人口；常住人口、暂住人口和流动人口；人口密度从两个方面影响房地产价格：人口密度、商业和服务业发展价格、人口密度、居住环境恶化价格、人口质量、文化教育水平、生活质量和教育水平、家庭人口

10、规模、全社会或某一地区平均家庭人口、价格、年龄和性别结构、32、4、经济因素、经济发展、经济发展，表明投资和生产活动活跃，对工厂、写字楼、商场、住宅和各种娱乐设施的需求增加，这将导致房地产价格上涨，特别是土地价格上涨。(2)整体价格，房地产价格，部分价格(如建筑材料和人工成本)，房地产价格上涨(3)居民收入(与就业状况，工资水平和物价水平有关)，低收入人群的收入对房地产价格影响不大，中高收入人群的收入对房地产价格影响很大，但是，如果你从事房地产投资或投机价格，(4)抵押贷款成本和可用性(利率)，33，5， 社会因素，(1)政治稳定：不同政党和组织之间的冲突，当前政治权力的稳定，(2)社会安全：

11、犯罪情况，(3)房地产投机：在不同时期购买或出售房地产以从差异中获利的行为。 它可能导致房地产价格的上涨、下跌或稳定。(4)城市化城市人口增加，农村人口相对减少，城市人口比例增加；城市的数量和规模都有所增加；城市的质量在不断提高；随着城市经济关系和生产方式的普及和扩大，农村逐渐认识到城市的生产方式和生活方式。(5)教育态度：重视教育，34，6。行政因素：制度、政策、法律法规、行政措施等。(1)房地产制度(2)房地产价格政策，货币政策(3)行政隶属关系变化(4)特殊政策(如建立经济特区)(5)城市发展战略，城市规划，土地利用规划，建设和安全法规，环境保护法律(6)交通管制(7)对房地产价格的影响是不同的，可分为房地产开发，房地产交易和房地产控股。35，