句容黄梅镇别墅项目可行性研判.ppt

1、文容黄梅镇别墅项目可行性分析，2009.6.24，一、项目概况、项目网站，本项目位于南京和镇江边界，属镇江文容市。 东临文容市黄梅集镇南巷村，西临汤山镇东湖丽岛别墅项目，北依沪宁高速，南依汤山镇。 距沪宁高速公路汤山收费站1.4公里。 项目占地267590.4亩，共401.4亩。 项目地形为西高东低、北高南低。 地形稍有起伏，高低净23米。 目前，项目有“四证”。 土地基本平整，施工围墙大部分建成，施工水电基本到达。 另外，现场新建的临时工房间数量可以用于现场的事务，施工条件完备。 养龙山庄、东湖丽岛、汤山收费站、本项目、二、南京别墅发展状况、仙林板块、城东板块、江北板块、城中板块、江宁板块、

2、环紫金山板块、百家湖板块、汤山板块、老山珍珠泉仙林板块为仙林翠谷、山水现在，整体成交平均价格在8500-15000元/秒之间。 汤山板块汤山别墅历来发展良好，初期以养龙山庄、东湖丽岛为首，后期汤山公馆、巴黎原墅的诞生大幅度提高了地区价格和等级。 目前，整体成交平均价格在9000-20000元/间。 城东板块、三山百家湖板块是以将军山、翠屏山、韩府山为核心的江宁三山板块，是南京别墅的主要集合区。 现在别墅多集中在三山东侧一带。 整体而言，江宁三山和百家湖地区多数楼盘已接近尾声，销售别墅主要集中在奥斯本、运盛美国、马斯兰德等项目，将来香榭丽舍岛等项目别墅陆续上市。 现在的交易价格在12000-25

3、000元/秒之间。 江宁板块、城中板块、这个板块项目多为“混合型”的小区，别墅与其他类型的住宅毗邻，很多楼盘没能真正体现别墅的特点，但周边交通的易达性和便利性，以及区域内比较完善的教育、商业、医疗、休闲等配套设施依然选择这个区域作为第一住宅的城中板块别墅，现在可以利用的地区很少，现在主要城市建设的别墅项目极少，将来也没有明显扩张的趋势，将来的供给体量进一步减少，上市的楼盘主要是前线尚国际公寓，天天现在的交易价格在25000-50000元/秒之间。 老山珍珠泉板块江北别墅发展起步缓慢，但发展势头猛烈，已成为南京别墅的主流。 包括山河、大吉山水田园等。 现在这个地区别墅的价格在8000-13000

4、元/间。 江北板块、远郊板块主要指溧水、文容、高淳等板块，溧水别墅主要有恒大金碧天下、伏龙湖国际、华州凤凰町、伯爵山庄等，售价在5000-11000元/间。 文容别墅多与宝华山、茅山毗邻，以东环大山地、世外边城等项目为代表，售价在9000-12000元/间。 受江北板块、文容板块、溧水板块、1、整体楼市影响，08年南京别墅市场交易量大幅萎缩，目前正在库存化。 资料来源：南京网上房地产、HOUSE365、南京别墅发展现状、08年南京别墅市场供应面积达61.55万平方米。 但产量极度萎缩，08年南京别墅市场共成交31万平方米，远低于07年度57万平方米，比上年下降46%。 去年市场上很多库存别墅今

5、年进入消化，增加新的供给量，竞争激烈。2、南京别墅向远郊化、边缘化发展，3、别墅的功能逐渐多样化，以前的别墅主要集中在江宁、紫金山板块等传统别墅板块，但现在的别墅板块已经四面开花，仙林、汤山、江北老山周边、文容、溧水南京别墅的发展现状，别墅以前主要是满足居住功能，现在不仅用于居住，还作为休闲、娱乐、社交的重要场所。 像奥斯本庄园一样被定位为度假体育庄园。 随着第二住宅的兴起，别墅的休闲功能更加突出。 南京别墅的发展现状，4、近年来，随着经济别墅的上市，南京别墅消费集团发生了一定的变化，随着经济别墅的兴起，别墅不再局限于某个阶层，其消费集团从最初的外资企业的高级人员、私营企业主等到国有企业、政府

6、、金融业、IT业、商贸在内的多个阶层随着南京市的经济发展，当地富裕阶层的数量增加，城市圈的扩大又吸引了很多地方高收入阶层的流入，别墅的潜在客群的数量急剧增加，潜在的消费群成为推动别墅市场发展的另一动力。 南京别墅的发展趋势，1、价格依然上涨，短期涨幅放缓2、供给量今后几年持续增加，竞争越来越激化3 .板块日益分化，从板块内竞争转变为高、中、低级不同级别竞争的远郊别墅竞争成为未来的主旋律4 主要板块由江宁三山板块、环紫金山板块逐步向老山、汤山、远郊转变，5、山、水等自然资源仍很重要，但产品功能不断细化、合理化。 6 .质量、地域氛围、辅助设施、涨价等是职业生涯主要考虑的问题。 7、新型节能别墅产

7、品、高新技术别墅相继出现，越来越多的定制建筑产品满足不同客户的需求。 南京别墅的发展趋势、三、汤山板块别墅的勘察、项目属性的界定、本项目的行政区划属于文容市黄梅镇，但其相邻汤山镇的地理位置决定属于汤山别墅板块，以汤山别墅的勘察为主要参考依据。 项目位置：江宁区汤山街道温泉路以南，汤铜路以北总占地面积： 145172总建筑面积： 130000容积率： 0.8不动产组成：别墅，温泉公寓绿化率： 0.4总户数： 750特色：景观怡人，户户温泉入浴销售状况： 7100元/； 双拼15000元/，汤山公馆，项目位置：汤山镇汤泉湖半岛丽岛路88号总占地面积： 192000总建筑面积： 90995.6容积率

8、：0.41绿化率： 52%总占地数： 198户(独立94户，双拼668户)其他5500中心会有咖啡店、健身房、温泉销售情况：现已进入尾盘的销售阶段，剩下的套数很少。 售价：独栋15000元/； 双拼8800元/； 联列5800元/，东湖丽岛，1，汤山地区作为南京传统别墅的集合地，风水宝地的形象在南京市民心中形成了良好的认知。 其中别墅项目均取得良好的销售成绩。 2、汤山地区目前只有汤山公馆和东湖丽岛有别墅供应(巴厘原Shu已售完)，都已进入尾盘销售阶段或即将进入。 整个地区未来的竞争对手只有金塔汤山项目。 3 .随着汤山新城的开发建设、汤山收费站的拆迁，本项目的布局价值更加显着，前景值得期待。

9、调查总结四、项目经济评估、基本经济指标、通过的设施评估方案，项目为地面总建筑面积214000，其中会所、幼儿园及其他工业建设约9000，可销售面积205000，其中度假公寓30000，连排别墅150000 、按照售价的推定、独栋别墅、市场比较法计算，本项目独栋别墅的市场售价为13141.99元/，同样，双拼售价为10682.1元/，连列为6631.45元/。 开发成本估计，注：管理费用按总成本的3%计算，营销费用按销售价格的4%计算，财务费用按总成本的8%计算，不可预测的费用按总成本的2%计算。 地下室建设费按2600元/例计算。销售收入的估计，注：销售价格全部按市场比较法的估计价格低的标准进行订正。 项目利润分析，注：二税一费按总销售额的6.5%计算。 上表显示，本项目投资回报率(毛利)达49.20%，投资回报率(纯利)达36.90%，投资发