4.可行性研究演示稿.ppt

1、大业信托-新街坊棚户区改造贷款集合资金信托计划 信托业务三部2012年4月,05,结论,保证措施,06,01信托计划基本内容(1/1),信托计划名称：大业信托-新街坊棚户区改造贷款集合资金信托计划 信托计划规模：10,000万元20,000万元 信托计划期限：1.5-2年，分别满12个月、18个月后受托人可以提前终止。 预期年收益率和代理费率：约为13%-15% 资金运用方式：信托计划资金以贷款方式贷放给内蒙古金石蒙荣房 地产开发有限公司，用于新街坊棚户区改造项目建设 信托计划发行形式：公司直销以及代理销售 信托计划保障方式：抵押物为46,938.80万元的在建工程和房产，抵押率在21.30%

2、-42.61%。,02借款人情况分析-基本情况(1/2),02借款人情况分析-财务情况(2/2),单位：万元,03新街坊项目分析-地理位置(1/9),从左到右依次为新街坊项目和咱家项目、云鼎项目、青城雅居项目、青城世家二期项目。,从左到右依次为新街坊项目和咱家项目、云鼎项目、青城雅居项目、青城世家二期项目。 新街坊项目位于呼和浩特市西一环外，紧邻新华西街回民区政府。地理位置优越。,03新街坊项目分析-建设规模(2/9),“新街坊”项目是呼和浩特市棚户区改造建设项目，得到了国家政策、呼和浩特市人民政府、呼和浩特市发展和改革委员会及呼和浩特市住房保障和房屋管理局的大力支持。 “新街坊”项目建设周期

3、为21个月，2011年3月项目开工， 预计2012年12月竣工。 占地面积95,858.36平方米（约合143.79亩），总建筑面积156,541平方米。容积率1.498，绿化率35.5%，建筑密度24.99%。 住宅共11种户型，共建1268套。设地上住宅停车位150个，地上商业停车位60个，地下停车位383个。,03新街坊项目分析-五证齐全(3/9),“新街坊”项目已经取得如下证件：,03新街坊项目分析-工程进展(4/9),以上工程进度截止到2012年3月13日。,03新街坊项目分析-实景照片(5/9),03新街坊项目分析-经济指标(6/9),项目总投资为50,384万元，其中包括建设投资

4、45,584万元，建设期利息4,800万元。 预计新街坊项目可实现销售收入101,005万元，预计缴纳营业税金及附加5,757万元，土地增值税按照4%预征率需缴纳4,040万元，营业利润为36,065 万元，税后净利润为27,048万元。,单位：万元,03新街坊项目分析-投资估算(7/9),土地取得费用：项目用地总费用10,218万元（其中拆迁投入6,503万元，现金缴款3,418万元，缴纳契税297万元），对应的楼面地价为652.74元/平方米（按照总建筑面积计算）。 项目开发投资成本为50,384万元。核算成本为3,218.58元/平方米。,03新街坊项目分析-销售预计(8/9),（1）多

5、层住宅销售价均价：6,200元/平方米。 （2）小高层住宅销售价均价：6,200 元/平方米。 （3）商业用房销售价均价：14,000 元/平方米。 （4）办公用房销售价均价：9,000 元/平方米。 （5）地下车位销售均价：14万元/车位。,03新街坊项目分析-盈亏平衡分析(9/9),注：地下产权车库383个（单价14万元，合计5,362万元），不考虑车库的影响。,销售面积盈亏平衡点（总成本车库销售收入）+（总成本*营销税金综合税率）平均销售单价（503,840,000元53,620,000元）+503,840,000元10.9865%)6,661.19元/平方米77,899平方米 销售价格

6、盈亏平衡点（总成本车库销售收入）+（总成本*营销税金综合税率）可销售面积（503,840,000元53,620,000元）+503,840,000元10.9865%)143,583平方米3,521.13元/平方米,盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到77,899平方米或平均销售价格达到3,521.13元/平方米时，刚保本。,04其他项目分析-概况(1/6),金石蒙荣在建的其他项目为：“青城雅居”、“云鼎”项目、“青城世家”二期和“咱家”二期。前三个项目将于2012年竣工，金石蒙荣有丰富的现金流预期。,04其他项目分析-地理位置(2/6),从左到右依次为新街坊项目和咱家项目、云鼎项目、青城雅居项

7、目、青城世家二期项目。,04其他项目分析-青城雅居(3/6),“青城雅居”项目地处呼和浩特市新城区将军衙署以北，财神庙与北垣西街的交汇处。,“青城雅居”项目已经取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房预销售许可证。,04其他项目分析-云鼎(4/6),“云鼎”项目地处呼和浩特市回民区通道北路与光明路交汇处。,“云鼎”项目已经取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房预销售许可证。,04其他项目分析-青城世家二期(5/6),“青城世家”二期位于青城世家一期项目东侧，大学东路以北，地处赛罕区的中心地段，是区政府

8、的重点改造工程。项目定位中高档纯住宅项目。,“青城世家”二期项目已经取得国有土地使用证。,04其他项目分析-咱家二期(6/6),“咱家”二期位于新街坊项目西北侧，是呼市棚户区改造项目。,占地面积173,994平方米，总建筑面积554,965平方米。安置回迁户26,900平方米，320户。,05保证措施-抵押担保(1/7),“新街坊”项目在建工程抵押担保,内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司以其持有的评估价值为37,576万元的“新街坊”项目在建工程进行担保。评估建筑面积为61,433.35 平方米。分别为住宅楼1#、2#、6#、16#、17#、22#、23#、办公楼及车库。,05保证措施-抵押担保

9、(2/7),商业房地产抵押担保,内蒙古商品交易中心有限责任公司以其持有的评估价值为9,362.62万元的商业房地产进行担保。评估建筑面积为10,563.26平方米。,05保证措施-连带责任保证(3/7),石晓军和哈斯苏亚拉以其个人全部资产为本信托计划信托利益的实现提供不可撤消的连带责任保证。,05保证措施-附条件分期放款(4/7),信托计划成立后，在监管账户中冻结3,000万元资金，作为保证金。根据借款人的施工进度，给借款人分期放款。待1号楼封顶、外立面装修完毕、玻璃安装后，监管账户中冻结的资金为2,000万元；待2号楼封顶、外立面装修完毕、玻璃安装后，监管账户中冻结的资金为1,000万元；全

10、部抵押物外立面装修完毕、玻璃安装后，监管账户中的资金可以全部使用。,05保证措施-委托管理(5/7),受托人拟委托东方资产管理公司石家庄办事处（暂定）协助管理本信托计划存续期间的相关事务，妥善解决信托计划存续期间发生的未预期事项。具体以双方商定的委托管理协议的内容为准。,05保证措施-资金归集安排(6/7),1.5年期信托在信托计划存续届满16个月、17个月时，借款人需向信托计划专户分别缴纳1000万元、1000万元作为还款保证金。 2年期信托在信托计划存续届满22个月、23个月时，借款人需向信托计划专户分别缴纳1000万元、1000万元作为还款保证金。 还款保证金在未满足还款条件时，不作为借款人还款。,05保证措施-资金监管(7/7),受托人拟委托一家合格的商业银行负责本项目的资金监管。,06结论,本信托计划资金用于“新街坊”棚户区改造项目，该项目地理位置优越，手续齐全，属于政府鼓励实施项目。 借款人属于优质房地产企业，其偿债能力较强，信用记录良好。其作为银行重点客户，具备较强的再融资能力。 本信托计划设置多重保障措施，风险