房地产经济学.ppt

1、房地产经济学-现阶段房地产需求控制，Page 2，为什么要进行房地产控制，最近，特别是在“两会”之后，从国家有关部委到各地的政府机关，各级预计，在加强规制措施的执行的基础上，今年将陆续出现新的措施。 近两年来，我国房地产发展出现了一些问题，进行适当有效的控制有利于社会和谐与整体经济健康发展。 但是，直到今天，房地产管制面临着极其复杂的局面，必须防止房地产市场管制成为惊人的鸟，必须避免房地产市场受到“老油条”的管制。 顺应民意当然重要，但是因为解决问题是基本的，所以规定最终应该走上房地产市场本身。 3、面对这个外表简单的问题，我认为目前没有唯一的标准答案。 房价上涨过快是引起控制最表面的原因，也

2、是目前最多人接受的原因，如果认为控制单纯是为了抑制或降低房价，肯定是房地产控制的误读。 不管近年来房价的急剧上涨，有多少比例来自房价的重新评估和经济发展，有多少投机、炒作的不合理上涨幅度，但引起房地产控制的原因有多属性，有微观水平，有中观、宏观水平，也有经济因素因此，为了避免房地产管制措施制定后逐渐后悔，在做出决定之前必须充分研究，找到目标。 为什么要进行房地产控制，4、#的差异给各地的房地产市场带来了相似的印象。 房地产行业的地域性特征很明显，并且与城市定位、经济发展前景密切相关，如北京2008奥运会备受关注，城市建设、房地产市场的热门是不可避免的。 从相关数据来看，各地房地产市场在资源、市

3、场参与主体、供应需求等方面有明显差异。 不仅市场参与因素不同，各地市场运行机制的规范程度也不同，这些方面在当前各地房地产市场发生的类似问题背后有不同的原因。 为什么要进行房地产控制，为什么要进行房地产控制，回顾中国经济，大约10年前中国股市和房地产市场开始高涨，关于房地产的讨论不断。 辩论的热量几乎相当于股票市场的热量。 此后，股票市场中途死亡，到现在为止已经没有了，但是比尔市的持续疯狂使这个话题继续讨论。 中国在20多年前就有可能发生日本式泡沫经济的崩溃。 因为中国和泡沫经济时期的日本有太多相似之处。 Page 6，房地产泡沫，点击这里添加段落文本内容，泡沫经济往往向银行系统传达错误的信息。

4、 在银行制度的完善度有限的情况下，大部分贷款都是基于抵押贷款，而不是以现金流的形式。 在经济繁荣时期，资产价值上涨，银行过于乐观，往往放宽贷款条件。 然而，随着房地产价格的高涨，银行抵押贷款越来越有价值，银行业务越来越大，利润也越来越水涨船高。 在这个加速的过程中，泡沫破裂飞散，房地产价格急转直下，最终会向与前面正相反的方向加速。7、房地产泡沫的危害，房地产泡沫出现时，银行抵押价值急速下降，银行资金不足业务收缩，利润下降，直到企业违反合同，银行必然被拖欠债权。 Page 8，中国泡沫经济主要是基于两个主要原因，单击此处添加标题，如、城市化、贫富差距、Page 9，中国泡沫经济分析、2010年上

5、海世博会房地产的发展很可能引起政治和社会危机。 基于对未来城市化和房价上涨的期望，国民将大部分资产投入房地产。 其中，购买的主力是拥有大部分社会财富的富人的一小部分。 他们扮演主要用户，房价取决于他们的财富水平，商品房真是奢侈品。 另外，虽然不富裕但是不贫穷的另一个国民是由于“有那个家”的强烈愿望而勉强购入，被卷入那个金钱游戏的“房奴”。 想拥有其他更穷的房子的人只是看着洋装叹息。 贫富差距、城市化、原因10、中国房地产现状1、目前中国泡沫经济的核心问题是房地产问题，泡沫也主要存在于房地产领域。 因此，弄清房地产问题，可以大致弄清中国的泡沫经济。 关于中国的房地产问题，国内分析很多，其中也有故

6、意放烟雾弹的。 问题好像没那么复杂。 在中国房地产的价格大体上是由市场决定的，所以可以用供求理论来说明。 富人创造了繁荣的“虚假”和“高价”需求，这些“虚火”使房地产“旺盛”。 富人们正在瞄准已经在城市中、想要拥有住宅的人们，以及将来城市化带来的更多人的住宅需求。 早期投机的成功，使公众意识到成为了财富增加的俘虏，开始迷信自己的金融智慧的人开始大规模增加，11、房地产的现状2、人们对房地产的认识不足，人们有惯性思考认为通货膨胀房地产高是长期的二房地产低迷是短期的。 从2011年下半年开始大部分区域市的住宅价格下跌，银行将准利率上调10%，实行7.755%的利率。 限购令仍然是现在的方向(但个别

7、地方政府考虑到对自己房地产市场的依赖性，根据微调制造小波变暖)，12、房地产现状3、2012年房地产市场不乐观，在这方面引起了全国各地房地产企业的高度重视，而限制政策不放松从欧美经济形势不乐观，可能牵引政府最近持续的态度来看，宏观调控的实现有所转变，但从整体政策来看，本次房地产调控的根本目的是引导产业转变，13、房地产价格高的原因之一，房地产价格高的，需求问题是供应太少还是需求太多？ 在供应方面，房地产的供应大致由土地供应决定，误差仅在盖高和盖低、盖疏和盖密之间。 由于中国的土地供给被政府垄断，很多人把问题归结为政府的土地供给少。 开发者和投机者囤积房屋的面积很大。 现在，城市住宅绝对是空地和

8、隐蔽空地的住宅面积巨大。 实际上，未来30年的住宅需求在近10年内全部竣工，但新房间的空闲面积是天文数字，隐藏的空闲面积更大。 Page 14，房地产价格高的理由2，人心冷淡，不能玩游戏，当别的有钱人不来家的时候，他就成了最后一根棍子，面对真正的“贫穷”刚性的需要，该怎么办？ 对他们来说坏消息是，一部分刚性需求被廉租房、经济适用房等保障住宅消费。 有点富裕的中产们的收入在短期内大幅增加，显然不可能应对现在的住房价格。 所以他们必须抵制住房价格的着陆。 因为政府在中间获利，所以高房价也因为高地价，所以小财产权室便宜，是因为民直接把房子卖给民众，不让地方政府吸油。 15、控制住房价格，住房改革以来

9、，中国房地产发展迅速，住房价格不断上涨，目前一线城市住房价格收入比已经超过18:1，部分城市已经超过30:1。房价已经处于畸形较高的状态，已经远远超过了民众的接受范围。 人们对中央房地产管制抱有疑问，更加充满期待。 从2010年中央开始，提出了史上最严格的房地产管制政策，打击投机，抑制投资，引导需求的政策很多。 从市场表现来看，各地房价没有出现下跌幅度，促进房价回归的目标还很遥远。 在宏观调控政策下，在一段时间僵化后，等待房地产交易者是降价的选择。 降价的幅度和速度以及它给银行带来的损失，决定了中国是否会引起像日本这样的泡沫经济崩溃和金融危机。 Page 16，预计未来房地产市场的五个趋势，房

10、地产价格持续下降，在持续控制下房地产价格在2年到3年内维持下跌态势，交易量稍有恢复，在房地产价格下降过程中必然刺激不同人们的购买需求，这样房地产交易量就会恢复。 点击此处添加段落文字内容点击此处添加段落文字内容，房地产业冲洗激化今后几年房地产企业项目的转让变革是主旋律。 点击此处添加段落文字内容点击此处添加段落文字内容点击此处添加段落文字内容。 房地产市场结构重新调整后，中国房地产市场出现以保障住房为主，以中低级商品为辅的结构，相当一部分房地产开发商逐渐退出房地产市场，使房地产投机进一步减少。 我国房地产建设和管理机制更健全规范，Page 17，政府工作报告中出现的四个信号、信号、限购、限信政策不仅要坚持不懈的执行，而且要进一步深化和深化。 大幅降低房价促进房价的合理回归。 保护房的建设和管理制度化。 继续推进保障性住房安居工程建设，牢固完善保障性住房建设、分配、管理、退出制度，制定鼓励开发商建设中低级商社的政策，房地产税应在全国征收，目前抵抗较大，看Page 18，以及未来房地产市场，Page 19， 从现在开始房地产市场可以分为以下几类： 2000-2010年-黄金时代， 2011-2020-2020-20