房地产营销策划方案之海南儋州市场调研简报.ppt

1、2011年9月1日,海南儋州市场调研简报,房地产营销策划方案海量下载：,Part1 城市概况概况,儋州市城市总体概况,城市总体概况 城市发展规划 城市宏观经济,房地产营销策划方案海量下载：,一、城市总体概况 城市简介,儋州市是海南省土地面积最大、人口最多的县级市，是海南省经济第三大市，与海口、三亚成三足鼎立之势。儋州市陆海交通发达、环岛西铁路、环岛高速公路横穿市境，海运可直抵东南亚和祖国各沿海城市。 儋州市具有丰富的自然资源和旅游资源。曾被评为“全国城市环境综合整治优秀城市”、“全国卫生城市”、“全国文明示范市”。,房地产营销策划方案海量下载：,一、城市总体概况 城市位置,儋州市位于海南岛的西

2、北部，濒临北部湾，位于东经109.5，北纬19.5，陆地面积3265方公里。儋州市距省会海口130公里，距三亚294公里。,海 南 省,一、城市总体概况 行政区划与人口,儋州市辖17个镇：那大镇、和庆镇、南丰镇、大成镇、雅星镇、兰洋镇、光村镇、木棠镇、海头镇、峨蔓镇、三都镇、王五镇、白马井镇、中和镇、排浦镇、东成镇、新州镇。境内有10个国有农场：国营西培农场、国营西华农场、国营西庆农场、国营西流农场、国营西联农场、国营蓝洋农场、国营新盈农场、国营八一农场、国营龙山农场、国营红岭农场。 根据2010年第六次全国人口普查数据，儋州市共有常住人口93.2362万人，其中城镇人口45.1636万人，城

3、镇人口比重48.44%。,房地产营销策划方案海量下载：,一、城市总体概况 城市交通,公路：儋州市公路干线网由两横两纵呈“井”字型分布，再辅以两条省道连线。 “井”字型的二横：西线高速公路和225国道海榆西线，大致呈东西走向。 “井”字型的二纵：那大美扶至洋浦公路及乌石至那大公路和白沙至洋浦春兰公路，大致呈南北走向。2010年儋州市基本实现路路通村村通。 海路：洋浦港、白马井对越边贸口岸，可以和广西北海、钦州、香港、越南以及东南亚通航。 铁路：粤海铁路贯通儋州市，在那大、八一设有两个站点。 航空：西部民用机场正在筹建中。,房地产营销策划方案海量下载：,一、城市总体概况 自然资源,水资源： 儋州市

4、水资源丰富，多年平均降雨量为1815毫米，年地表径流量18.9亿立方米。人均拥有水量约2500立方米，约为全国人均水量的1.18倍。地下水动储量11.46亿立方米，理论可开采量2.24亿立方米。河流天然总落差643.8米，最大天然落差180.7米。可利用落差391米，电能理论蕴藏量1.43万千瓦（未含过境河流南渡江、文澜江和珠碧江）。 海涂资源： 儋州市滩涂138329亩，30%适用于浅海养殖。滩涂上繁育着丰富的浅海生物资源，如：文蛤、贻贝、牡蛎、毛蚶、泥蚶和青膏蟹等。新英、海头和排浦等港湾的滩涂还生长着4668亩儋州松涛天湖茂盛的红树林。 生物资源： 儋州市动、植物种类繁多，据初步统计，市内

5、植物有644种，隶426属128科。其中珍贵本材树种有青梅、母生、坡垒、银珠、油楠、花梨、白格、红本罗、苦梓等20多种。热带经济作物主要有橡胶、胡椒、咖啡、香茅、油棕等。野生动物主要有野猪、金钱豹、果子狸、水鹿、猕猴等，其中水鹿、猕猴、穿山甲、蟒蛇等10余种，被列为国家保护的珍稀野生动物。海产资源主要有红鱼、石斑鱼、马鲛鱼、乌鲳、海鳗、海鲶、五刺银鲈、马六甲鲱鲤等鱼类600多种及贝类、澡类等100多种，其中白碟贝是生产名贵珍珠的贝类，洋浦至排浦一带海域初省水产厅划为白贝类自然保护区。 矿产资源： 东成乡、长坡镇一带分布着褐煤，储量约1.58亿吨。长坡镇拥有28.3亿吨的油页岩储量。花岗岩主要分

6、布于海头、南丰、兰洋、那大等镇，储量约100亿吨。光村镇、松鸣乡，拥有储量约0.85亿吨的石英砂。侨植、八一农场等分布着石灰石，储量约2.3亿吨。重晶石主要分布于兰洋镇，储量约42万吨。钛矿主要分布于排浦至海头一带海滩、陆地，储量约16万吨。,一、城市总体概况 旅游资源,儋州市有悠久的历史文化，得天独厚的生态资源，旅游资源十分丰富。目前全市已开发和待开发的生态旅游景观和人文景观共28处之多，有堪称世界温泉奇观的蓝洋冷热泉；热带珍奇植物宝库海南热带植物园；国家级文物保护单位东坡书院；云浮月沉，鹭飞鱼跃云月湖；号称“陆地海洋”的全国十大水库之一松涛水库；珍鸟朝阳鹭鸶天堂等等，还有一批正在或尚待开发

7、的景区（点），如蓝洋温泉国家森林公园、蓝洋观音洞、八一英岛山石花溶洞、鹿母湾瀑布、龙门激浪等。,东坡书院,松涛水库,石花水洞,Part1 城市概况概况,儋州市城市总体概况,城市总体概况 城市发展规划 城市宏观经济,房地产营销策划方案海量下载：,二、城市发展规划 儋州市城市总体规划 （2010-2030）,规划目标：面向东南亚、背靠北部湾，服务全省、辐射海南西部的中心城市。 规划层次：市域城镇、中心城区 市域城镇：规划人口150万人 中心城区：包括那大城区和滨海城区，规划人口为70万人，规划面积为135150平方公里。 城市性质：面向东南亚的航运枢纽和物流中心，环北部湾地区新兴城市，国家重要的能

8、源和临港工业基地、海南省西部中心城市和旅游服务基地。 市域城镇空间结构： “两翼双城” “两翼”：即西北滨海部发展翼和东南内陆发展翼。“双城”：即那大城区和滨海城区，那大城区是东南内陆发展翼的中心城市；滨海城区是西北滨海部发展翼的中心城市。,房地产营销策划方案海量下载：,中心城区空间结构： 那大城区那大城区采用组团式空间结构发展形态，分为那大中心组团、两院科研教育区、兰洋温泉度假区和西联产业区四个规模不等、职能有别、相互联系、互为依存的功能片区。 滨海新城滨海新城远景构想空间结构为“一心三叶”。一心为滨海新城海湾绿心，三叶为北部洋浦产业组团、滨海综合服务组团+南部旅游组团和新英湾东部组团。,二

9、、城市发展规划 儋州市城市总体规划 （2010-2030）,房地产营销策划方案海量下载：,二、城市发展规划 交通,交通发展战略： 建设联系那大、滨海两城区的城市快速路系统和那大“两横两纵”和滨海城区“一环两横两纵”的结构性干道系统，提高城市道路可达性。 强化城市公共交通系统，到规划期末，力争城市公共交通占客运交通分担率达到35%，快速公共交通和轨道交通占城市公共交通的25%。 优化静态交通设施布局，合理确定停车供应结构比例，细化停车地区差别供应。形成以配建停车为主体、以路外公共停车为辅助、以路边停车为补充的格局实现停车供需平衡。,交通发展目标： （1）建立海、陆、空交通相结合的完善对外交通体系

10、； （2）打造畅达的中心城区与乡镇交通； （3）缩短那大城区与滨海城区两个城区之间的时空距离。,房地产营销策划方案海量下载：,Part1 城市概况概况,儋州市城市总体概况,城市总体概况 城市发展规划 城市宏观经济,房地产营销策划方案海量下载：,三、城市宏观经济 地区生产总值和三产比例,2010年儋州市实现生产总值1145904万元，比上年同期增长11.9 。其中，第一产业增加值612880万元，比上年增长7.5%；第二产业增加值148545万元，比上年增长15.9；第三产业增加值384479万元，比上年增长17.8。三次产业结构比例为53.5:13.0:33.5 。,房地产营销策划方案海量下载

11、：,三、城市宏观经济 财政收入,2010年，儋州市地方财政一般预算收入达51362万元，比上年增长52.0。从财政收入情况看，增值税收入3723万元，比上年增长2.8；营业税收入11342万元，比上年增长56.2;个人所得税收入1723万元，比上年增长57.9;企业所得税收入2766万元，比上年增长117.5；城市维护建设税收入1897万元，比上年增长27.4；非税收入11986万元，比上年增长39.6%。,房地产营销策划方案海量下载：,2010年，儋州市共完成全社会固定资产投资390266万元，比上年增长67.8%。从分行业上看，农业项目共完成投资29365万元，占城镇固定资产投资的9.3%

12、；工业项目共完成投资85132万元，占城镇固定资产投资的27.0%；第三产业项目共完成投资200365万元，占城镇固定资产投资的63.6%。,三、城市宏观经济 财政收入,房地产营销策划方案海量下载：,三、城市宏观经济 居民收入与消费水平,2010年，儋州市城镇居民人均可支配收入达14245元，比上年增长12.7%；全年农村居民人均纯收入5481元，比上年增长11.5% ；城镇居民人均消费支出10687.7元，比上年增长15.2%；农民人均生活消费支出2593元，增长14.4%。,房地产营销策划方案海量下载：,儋州市社会消费品销售总额稳步提升，从2007年起，社会消费品销售总额年增长率近20%。

13、2010年，儋州市社会消费品销售总额超30亿元，达到31.01亿元，较2009年增长18.26%。,三、城市宏观经济 居民收入与消费水平,房地产营销策划方案海量下载：,儋州房地产市场概况,土地市场概况 房地产市场概况,房地产营销策划方案海量下载：,一、土地市场概况 土地供应量,儋州2011年度国有建设用地供应计划表 单位：公顷,2010年儋州市供应土地27宗，共298.97公顷，其中招拍挂出让17宗204.90公顷；土地出让金收入12.4亿元，商业住宅用地出让价格由2009年的19.88万元/亩上升到56.79万元/亩，增长幅度高达186%。 2011年儋州市计划供地524.58公顷，较201

14、0年298.97公顷增长了75.46%。,房地产营销策划方案海量下载：,部分成交土地地价一览表,2010年儋州市土地出让主要集中在那大城区、北部新区和滨海新区三大区域。那大城区住宅用地出让价格为40万元/亩左右；那大北部新区住宅用地出让价格为70万元/亩左右；滨海新区土地出让最多，住宅用地出让价格基本保持在35万元/亩左右，但也有高达81.9万元/亩的单宗土地出让。,房地产营销策划方案海量下载：,二、房产市场 房屋销售面积,2010年儋州市房屋销售面积为13.66万平方米，较2009年12.4万平方米增长10.16%。,房地产营销策划方案海量下载：,二、房产市场 楼市主要板块,滨海新区,那大城

15、区,那大主城区,那大城北新区,滨海新区楼盘均价在6000元/平左右,城北新区楼盘均价为4500元/平左右,主城区楼盘均价在5000元/平左右,房地产营销策划方案海量下载：,儋州楼市区块主要楼盘情况一览,房地产营销策划方案海量下载：,楼市特点,1、商品住房成交主要集中在那大城区和滨海城区，单价大部分集中在4000元/平方米6000元/平方米之间。其中滨海新区拥有海景概念，价格相对较高，达到6000元/平米左右。 2、近几年，儋州楼市开发了一些高品质楼盘，国内知名开发商，如恒大，也开始逐步入驻。而受海南建设国际旅游岛概念的影响，儋州市海景别墅建设发展迅速。 3、市场供应以80130平方米的户型为主

16、力。 4、随着2010年儋州市关于滨海新区和那大城区总体规划方案的公布，拉动了新的需求，滨海新区和那大城北新区的房地产市场快速发展，城市房地产市场进入新的发展格局和周期。,房地产营销策划方案海量下载：,三、主要楼盘,房地产营销策划方案海量下载：,楼盘之一：在售楼盘海南恒大名都,楼盘位置：海南省儋州市兰洋北路 开发商：儋州恒大滨海投资有限公司 占地面积：12.673万 容积率：2.5 建筑面积：3.2万 产品类型：普通住宅,商铺,商住 开盘时间：2011年1月29日 交付时间：2012年9月 物业管理：金碧物业有限公司海南分公司 在售价格：均价5300元/,海南恒大名都位于儋州市城北新区，西临文

17、化北路。项目周边交通便利，拥有海榆西线高速公路、粤海铁路、洋浦港等构成的密集水陆交通网。周边配套设施齐全。 恒大名都项目总占地面积约190亩，总建筑面积约32万平方米，其中商业面积达2.22万。项目产品包括中高层、高层，其中以高层产品为主。社区配套有高级会所、商业街、医疗保健站等。,楼盘之一：在售楼盘海南恒大名都,楼盘之二：在售楼盘蓝岛滨海温泉小镇,楼盘位置：海南省儋州市白马井滨海新区 开发商：海南正诚投资有限公司 所属片区：滨海新区 占地面积：20万 建筑面积：3.79万 容积率：3.24 户数：900 产品类型：普通住宅,公寓 开盘时间：2011年1月17日 交付时间：2011年11月12

18、日 在售价格：均价6280元/平米,蓝岛滨海温泉小镇地处滨海新区核心组团，是滨海新区首家海景现房发售的温泉社区。占地2万平米，分二期开发。一期共有11栋住宅公寓，二期为一栋25层高层海景多功能大厦。小区户型面积从30-90，四楼以上全海景观， 以“时尚休闲、度假养生”理念打造的蓝岛滨海温泉小镇，配置景观会所、风雨连廊，火山岩泳池、滨海商业风情街区等高端配套，汇集人文风情景观，折射滨海小镇特色。,楼盘之二：在售楼盘蓝岛滨海温泉小镇,楼盘之三：在售楼盘古盐田高尔夫俱乐部,盐田高尔夫俱乐部位于海南省西部，距离洋浦经济开发区、洋浦保税区约5公里。项目三面环海，拥有海南最具规模的红树林生态。沿海岸线，海水与绿树相融。项目规划用地156万平方米，总容积率为0.15，总建筑面积为23.5万平方米，绿化率达到70%。 项目主要由18洞林克斯风格高尔夫球场、大型水上高尔夫练习场、马球俱乐部、SPA会馆、高级会所、超星级酒店、艺术度假村以及若干个与高尔夫球场穿插布局的别墅组团组成。,楼盘位置：儋州市三都镇盐田村半岛 开发商：国投洋浦港有限公司半岛置业分公司 容积率：0.15 占地面积：156万 建筑面积：23.5万 产品类型：别墅，高尔夫球场，酒店 开盘时间： 2010年10月8日 交付时间： 2011年6月 物业管理：国投洋浦港有限公司半岛置业分公司 物管费： 5元/月/