常见二手房屋买卖法律风险防范.ppt

1、二手房买卖法风险防范，另附：婚姻不动产处理，北京市盈科律师事务所丁宏学，个人介绍，云南师范大学中文毕业，云南大学法律毕业，赴北大，中国政法大学学习，专心法律。 2006年进入北京中祗律师事务所，辗转游走，2007年工作，2009年加入北京盈科律师事务所的2006-2008主要从事刑事事件，转移到建筑工程、住宅等民事事件领域，2011年专心做二手住宅买卖。 二手住宅案例：郑某索赔丁某确认住宅所有权事件、翁某索赔郑某滕房事件、杨某某某中介公司的存款纠纷事件、韩某索赔张某违约赔偿事件(经济适用房)、邢某索赔某中介和买方违约赔偿事件等，概况、未来住宅市场、 半新住宅市场主导半新住宅交易占美国房地产市场

2、总交易量的9成左右，这几年半新住宅市场的变化个人半新住宅交易市场的崛起：昨天的记者从工商部门了解到，今年以来，本市半新住宅的交易量已经超过了一手房，由于半新住宅交易的比重增大，相关的消费纠纷也激增有些买家廉价购买中央产房、大产权房，只有签订合同才能获得房屋产权。 工商部门昨天就近期住房交易纠纷的热点警告购买者必须慎重签约。 概要，去年我们二手住宅的销售总额已达600亿，作为经纪公司，年销售的住宅套件数，销售额与房地产开发公司相同，如去年万科交易金额约600亿，与我们的数据非常接近。 左晖(锁家控股会长)大体数据： 2010年北京全年：二手住宅17-19万套二手住宅不足12万套，由于二手住宅买卖

3、纠纷复杂的原因，住宅性质公有住宅、经济适用房产权状况住房价格高，市场波动大幅度调节，是实业中二手住宅交易的典型一方出卖房屋(夫妻、婚姻司法解释三)一、北京市高院意见第五条出卖人登记其个人名义的法定共有房屋，未经占有份额三分之二以上的共有人或者全体共有人同意擅自以自己的名义转让给他人，以买家为善的，可以认定房屋买卖合同有效。 买方取得符合物权法第一百零六条第一款规定的善意构成要件进行房屋所有权转移登记，其他共有者要求收回该房屋的，不予支持。 前项卖方为夫妻一方，转让房屋行为符合最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(一)第十七条第(二)项规定的，应当优先适用该规定。 2、婚姻法司

4、法解释一十七条(二)丈夫或妻子为了日常生活需要对夫妻共同财产作出重要的处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。 他人有理由相信这是夫妻双方共同的意思，另一方不同意或者不知道，应该对抗善意的第三者。限制在实务中二手住房交易的典型纠纷、经济适用房1、北京高院意见第六条有关政策、法规规定的上市交易期限内买进的经济适用住房买卖，当事人主张买卖合同无效的，可以予以支持。 政策、法规有新规定的，适用其规定。 出卖人转让的经济适用住宅原购买合同在2008年4月11日之前签订，当事人还在转让该购买的住宅的合同中，上市交易期限届满后承诺进行住宅所有权转移登记的，或者一审法院讨论结束前该住宅有上市交易条件的，

5、合同可以认定为有效出卖人主张房屋买卖合同无效的结果，适用合同法第五十八条的规定，考虑居住配置问题进行适当处理，认定买方受到的损失额时，综合考虑出卖人因房屋涨价得到的利润、买方失去的合同机会损失、买方改装房屋的价值以及双方的过失程度等因素，公平合理第七条转让由卖方购买的经济适用住房管理的住房，当事人主张买卖住房合同无效的，不予支持。 2010年4月8日北京建发2010237号2010年5月5日2010年4月11日、2008年4月8日北京建发2010237号2010年4月11日、2010年4月11日、2008年4月8日，中古住宅交易正在进行中借实务购买经济适用住宅北京高院意见第十六条名人违反相关政

6、策、法规规定，购买借用经济适用住宅等政策性保障住宅，以他人名义登记，根据名人主张确认房屋所有，或者根据双方约定要求登记者登记房屋所有权转移的，一般不予支持、实业中二手住房交易的典型纠纷、一房二卖、多卖1、北京高院意见第十三条卖方对同一房屋分别签订多份买卖合同，以合同有效为前提，买方要求继续履行合同的，原则上应当按照下列顺序确定履行合同的买方。 (二)不进行房屋所有权转移登记，已经合法占有房屋的；(三)不进行房屋所有权转移登记，没有合法占有房屋的，综合考虑各买家实际支付额的多少和前后、是否签网、合同成立前后等因素，公平合理中古住宅交易的典型纠纷，其他1、无证住宅交易2、有承租人的住宅交易3、定金

7、纠纷、定金和违约金问题4、其他有特殊限制条件的住宅购买，如军人资格5、税务负担停止炒作、卖方负担买方同意、法院不忽视6、户籍转移问题、中古住宅主要有房地产证、身份证、户籍簿、原始购买合同、各种税单原件、结婚证(未结婚则出示单身证)。 第二，注意房屋产权的状态。 第三，注意房屋抵押状态。 第四，注意房屋租赁状态。 第五，注意房子的性质。 购买二手住宅十大注意事项，第六，注意房屋质量。 第七，注意房屋定居情况。 第八，注意房屋不动产的交接手续。 大多数人认为交易是在办好用户手续后完成的，但实际情况并非如此。 搬迁后，买方和卖方必须共同办理房地产交付手续。 即结算房屋内水费、电费、煤气费、有限电视费

8、、电话费、物业费、暖气费、公共服务基金转移等手续，完成这些手续，整个二手房交易顺利完成。 第九，注意房屋周围的环境。 第十，注意中介公司。婚姻房地产问题、婚姻法第十八条有下列情形之一的，是夫妻方的财产： (1)一方婚前财产婚姻法司法解释第二二十二条当事人结婚前，父母为双方购买房屋出资的，其出资应当认定为对自己子女的个人赠与。 但是，父母明确表示赠与双方的情况除外。 当事人结婚后，父母出资为双方购买房屋的，其出资应当认定为对夫妻双方的赠与。 但是，父母明确表明赠与方的情况除外。婚姻房地产问题、司法解释三、婚前购买房贷：根据个人财产增值补偿(类似共享、分共享)第十条的规定，夫妻方在婚前签订房地产买

9、卖合同，用个人财产支付首付，在银行贷款，婚后用夫妻共同财产偿还，房地产登记在首付方的名义时，离婚时该房地产由双方协商达不到协议的，法院可以判定归属于财产权登记方，未归还的贷款是财产权登记方的个人债务。 双方应偿还婚后共同支付的款项和相应的财产增值部分，离婚时由一方财产权登记补偿另一方。 婚姻房地产，父母结婚为子女购房：对子女的赠与第七条结婚一方父母出资为子女购买的房地产，财产权登记在出资人子女名下的，可以视为按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，仅赠与自己的子女一方，该房地产双方父母出资购买的房地产，财产权以一方子女的名义登记的，该房地产可以认定为双方按照各自父母的出资份额共有。 但是，当事人另有约定的情况除外。 婚姻不动产、夫妻一方单独办理房屋的第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共有的房屋，第三方善意购买、支付、办理财产权登记手续，另一方主张收回其房屋的，人民法院不支持。 夫妻一方擅自处分共有房屋造成另