2012延安丰足家园营销全案

1、资料来源：WWW.MM858.COM，深圳市爱岗敬业2011绝密文件，10号甲类文件，敬业作品，2011年11月24日，深圳爱岗敬业，版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳爱岗敬业所有。未经我公司书面许可，不得擅自向任何其他机构和个人传播、引用、复制和发布报告的部分或全部内容。前言中说，延安大部分是四川，土地面积狭小。特别是在市场认知度较高的枣园新区，延安市场的地块平坦、规模大，可谓少之又少，这就决定了本项目土地资源的不可重复的稀缺性。我们有很多感情。作为房地产业主，我们需要做一个配得上这样的土地和延安人的项目，做一个能代表现代化、高端化、智能化和国际化的延安示范社区。极其稀缺的土地必须是

2、一个样板项目，这应该是一个高端房地产，而高端意味着高价格和高利润，但也意味着销售缓慢和高风险。尤其是在这样一个低迷的市场，如何塑造高端？在当前全国楼市低迷的背景下，全国限购限贷，开发商资金链供不应求。在三方的压力下，延安或多或少是免疫的。人们能否接受高端的塑造，如何快速高价销售高端产品，如何帮助开发商快速解决资金回笼问题，是一个矛盾。找到平衡的方法你可以既吃蛋糕又吃！首先，产品价值演绎真正的黄金品质(产品)；第二，形象的价值释放了宣传的光芒；第三，很难创造市场价值(营销)。平衡和营销的方式：顾客的暖心策略本身就是一块铜，吹嘘一块金，卖银的价格！反市场，产品是硬道理，促销需要提高价格，突破，靠什

3、么？市场营销使得很难获得一个席位，最终实现快速和高价销售，这是与市场背道而驰的。今天提案的核心主题是产品推广与营销=延安高端营销传奇。根据本报告的核心主题，本报告的时间约为2小时。第二，项目本身的条件是什么？如何成为“知心朋友”？1.项目的宏观市场和微观环境是什么？如何认识彼此？4.如何在现有产品的基础上进行调整，使产品更加完美和美观？以及如何在增加少量成本的前提下最大化本项目的价值？在了解自己和自己的基础上，如何准确地找到我们在市场中的位置？我们如何具体操作和执行它？(战术)，5。我们的销售目标是什么，我们的销售策略，推进速度和促销策略是什么？(策略)，目录，第一部分：2011年宏观市场判断

4、，2011年宏观经济分析，2011年延安房地产市场分析判断，2012年延安楼市预判断，第二部分：项目自我意识1，自我分析2，价值梳理3，发展理念，第三部分：产品市场定位1，项目定位原则2，产品规划定位3，项目功能定位4，项目形象定位5，项目价格定位6，项目客户群定位，目录， 第四部分：总体营销战略1、总体营销计划2、推进战略3、一期销售执行战略4、促销计划5、促销战略6、促销阶段划分7、促销费用和材料，第一部分：市场调研和分析(详见市场调研专题报告)，(1)宏观经济：国家宏观经济政策，(2)中等经济：延安房地产发展分析； (3)微观经济学：竞争和消费者市场研究；(4)研究结论：市场研究的核心结

5、论；第二部分：自我分析，1。地块分析；2.产品分析。3.利弊分析；1.地块的基本技术参数。地块特点：地块面积56亩，规模较大；土地平坦，面积成熟，配套设施便利。2、地块噪声分析，两侧面向道路，噪声影响不可低估，整个项目东侧面向市政主干道，噪声影响较大；西部破碎的道路上噪音污染微弱。社区里有社区主干道，就是这样根据本次噪声分析，本次噪声污染较低，只有东侧面对主干道，其他地方噪声污染较低。有利于高档住宅小区的社区规划。强噪声面、道路、强噪声面，考虑噪声污染、观赏因素和建筑形式，对1区进行产品分类。第1组：4号楼和5号楼，第2组：1号楼和2号楼，第4组：3号楼和6号楼，3号楼。产品分类，总体规划相对

6、半封闭。根据当地条件，更好的产品集中在更好的地方。然而，产品价值并没有很好地反映在公寓类型的比例上。三楼和四楼的户型比例较小，一楼和二楼相对较差位置的户型比例较大，需要调整。虽然整个社区被分成两块地，但总体规划是一个社区，整体花园和产品是合理匹配的。4.规划审查，1#地块分析，1、2、3、4、5、6、7号楼的销售比例约为160，507，其中7#为拆迁安置用房，7#(168套，18，233.6平方米)被丢弃，销售面积为142，273.44，共计1，296套。注：开发商提供的设计院数据存在问题和错误。以上数据是根据我公司多次核算得出的。5.详细产品分析，2#地块分析，8、9、10、11号楼的销售比

7、率约为20，601.16，其中8#为拆迁安置用房，8 #为弃用房(4，025.16)，销售面积为16，576。注：开发商提供的设计院数据存在问题和错误。以上数据是我们公司多次计算出来的。1号和2号的总面积为181，108平方米，共有1，648套，实用面积为158，849.44平方米，实用数量为1，444套。产品布局总体规划良好，产品线完整；户型设计户型结构合理，产品附加值高，浴室基本干湿。餐饮厨房连体餐厅贴近厨房设计，生活便利性突出；家庭的阳台景观与客厅融为一体，提高了家居的舒适度；95%的照明设计95%的卫生间可以直接照明，消除空间异味；客厅里的大多数卧室都是朝南的，客厅离我们有4米多远。关

8、于公寓类型的优点的评论：不足的评论，1区、1区和2区的三个房间都很大，都是122平方米的大三房，而4号和5号属于地块的王的位置，所以面积应该增加。现在面积是120和106平方米，所以建议把国王大厦的三个房间的面积增加到110。2.在三层六户模式中，6号楼是一个小的三居室和一个大的100120的三居室。建议将其改为85平方米的紧凑型两居室和110平方米的小型三居室，以减少大型三居室的面积，更适合销售。产品规模效应，周边设施成熟，产品多，地段多，欧式立面多，公寓布局比例适宜，产品线丰富，6。产品价值梳理，优势：劣势=5:5，项目优势与劣势，项目位于延安较好的成熟地区，属于主体。因此，总体环境一般，

9、产品有两点不足，可以说是比较满意，大中型，居住用地稀缺，前景良好。项目关键词为核心城市辐射类，交通可达性好，但居住前景一般，产品配套一般，亮点不足，尤其是停车位不足，难以满足未来需求。结合市场和自身，比较项目前景和蓝海战略，思考模式，结合市场，本案适合建造中高档建筑，但目前本案只有区位条件，产品亮点不足，难以形成中高档建筑的销售阶段。在这种情况下，我们必须做好区域轴线的收尾工作，在饱和的市场中制造稀缺，站在大延安的肩膀上，采取蓝色海洋战略。市场空间由两种海洋组成：红海和蓝海。蓝色海洋战略这个项目的蓝海战略是稀缺的。根据交易经验可知，该项目稀缺，从战术层面(如传统营销推广方式、立体轰炸广告、特殊

10、视线、样板房等)根本不可能实现蓝海目标。)，实现本项目的历史责任和城市形象。只有从系统的战略层面进行科学规划和产品创新，项目才能顺利突破，解决项目面临的各种问题和威胁，实现项目的顺利发展，确保目标的实现！寻找解决办法！基于对市场基调的总结以及对区域和项目认知的理解，项目总体发展战略制定如下：(1)实质性的中端产品，高端住宅建筑在营销类别中的形象，高性价比，快速传播效果和快速销售，战略关键词，鲜明的产品风格，包装时尚、个性和品质的推广，高端本土产品，蓝色海洋发展战略，项目定位：大众精品，创新建筑风格，凸显品质感。 高档形象包装和现场包装，合适的户型，满足顾客心理需求特征，可见景观和户型，进行充分

11、的项目匹配，以精美的产品形象刺激顾客消费，满足顾客产品需求特征，获得最大的竞争优势，休闲和生活匹配，打造中档产品，塑造高端形象，形成可观的性价比，刺激顾客购买和专业广告推广。 提升项目形象，吸引客户，分解项目整体发展战略。因此，最终，我们必须走中高端市场之路，避免围绕中端房地产的局面，达到在饱和中创造稀缺的目的；此外，我们必须走整体产品创新之路，以实现高性价比和高利润率的目标。我们的目标：中高端创新社区第2部分：产品市场定位，1。产品规划定位2。投影图像定位3。项目价格定位。项目客户群定位。产品规划定位。项目整体风格细化。项目花园建议、项目附加值、公共建筑停车位、公共建筑商业建议。差别不大，主

12、题不明确，风格不纯。这个箱子的样式简单而欧洲。相对而言，(1)建议细化项目的整体风格。本案的风格与延安大多数建筑的风格不同，但并不明显。在进行差异化和分级之前，有必要引入主题差异化明显的欧式风格。本案的建议风格：欧洲风格的国内外高端项目现在更倾向于ARTDECO。简氏装饰艺术建筑是介于新古典主义和现代主义之间的一种风格，强调建筑的外部装饰。简氏装饰艺术建筑艺术装饰华丽，集华丽、高贵、典雅于一体，但除了华丽与奢华之外，它还注重建筑细节的装饰。无论是室外屋顶、门楼、窗帘、阳台栏杆、自动扶梯的装饰，每一个细节都是精致、完美、优雅的，如著名的纽约帝国大厦、洛克菲勒大厦采用ARDECO风格的建筑，上海金

13、茂大厦就是典型的ARDECO风格。帝国大厦、金茂大厦、ARTDECO风格，结合本案例中延安城中区项目的建筑风格和城市创新市场的特点，并充分考虑成本和市场差异化等因素，本案例的建筑风格为：特色展示：建筑轮廓和造型注重顶部造型、水平腰线和垂直线处理，结合照明设计，创造出与项目整体风格相一致的轮廓或造型，打造出高端住宅燃气场。关于项目园林的建议，景观对本案的意义，成本控制，项目形象提升，园林风格建议：欧洲贵族皇家园林，欧洲皇家园林的特色，仪式感，感受庄严的文化，感受优雅的生活气质，美丽的风景和氛围，本案中我公司的景观规划理念：1)以大门为起点，以景观为主题，以景观为主题，以景观为主题，以景观为主题，

14、以景观为主题，以景观为主题，以景观为主题，以景观为主题，以景观为主题欧式奢华大门，欧式雕塑以小水景与浅水景观重叠，欧式广场健身平台，儿童游戏平台，欧式大门主要与大型欧式雕塑合作，3。其他增值创新建议，产品质量和形象提升，智能系统安全系统，质量和形象提升，4号楼和5号楼入口大堂设计(处理1)局部高档装修，吸引注意力，做面子工程，提升客户对项目气质的感知。4、5号楼入口大堂设计(处理方法2)，备注：建议4、5号楼首层架空，花园可延伸至该楼，以提高工程的绿化率。同时，可作为项目的配套设施(室内健身、体育俱乐部、物业房等)。)，也可以在后期运行(此部分不计算建筑面积)；实现“社区管家服务体系”，为业主

15、提供真正的管家服务。城市的高端市场需要高质量的物业服务与之匹配，只有高质量的物业服务才能提升高尚社区的价值。我们提供的是独家、标准化、个性化和无偿的管家式物业服务。城市高端市场需要配套的专属物业、专属人员设置和专属服务，并建立了以“客户服务部”为核心的服务基地，提供24小时贴心满意的专属服务。服务中心实行：24小时服务专线，可以随时回答居民的询问，提供24小时全天候维护服务，为居民消除琐碎的事情和烦恼。物业经理和主管值班，定期为物业经理提供个性化服务，增加艺术欣赏、趣味沙龙、个性教育等特色服务。业主至上是高端物业的共同特征。有偿服务1、清洁服务1)地板打蜡2)家具维护3)玻璃清洁4)地毯清洁5

16、)空调清洁2)绿化服务1)植物租赁2)植物移植3)植物世代维护3)商务服务1)翻译2)律师3)会议室租赁4)代理商务活动4)室内维护服务1)电话线移位2)水管更换，维护3)更换阀门4)更换玻璃5)安装， 维护和修理电器6)更换洗脸池配件7)清理下水道8)更换地砖搬运服务1)移动2)搬运大型物品、智能系统、3G快速光网络社区1)来自多方的在线视频，随时享受聚会的乐趣。 厌倦了单调乏味的写信，单调乏味的一对一聊天，在遥远的城市里来回奔波，厌倦了听他们诉说思念的痛苦。3G社区实现多方在线视频；2.无缝覆盖并突破空间限制。告别灰暗冰冷的玻璃幕墙，打破单调僵硬的人工屏障。3G社区，无缝覆盖社区网络；3.

17、高速互联网接入，在高速网络中畅游无限。网络空间无限畅游，当你焦虑的时候，你再也听不到老鼠吱吱的声音。点击它，立即开启网络生活的新篇章；4.网络电视多媒体电影和电视节目非常精彩，你可以随意“看”。要实现网络电视多媒体影视，你可以随意暂停和退出当前的节目，并将其精彩再现。如果你看看它，即兴意味着“观看”！现在就实现吧！4、5号楼配有自然环保的新风系统(造价：35元/平方米)。在享受新鲜空气带来的高品质室内空气品质的同时，也最大限度地节约了通风带来的能量损失。风随人而动，根据人的需要而变化。空装便于维护，只需定期擦拭风口，不占用天花板空间。主机静音高，寿命长，能耗低(年电费不足100元)。风口可根据相对湿度随时改变其开度，以控制进出新鲜空气量。它可以带走99%的室内空气污染，保护家庭健康。在可呼吸的室内，本发明具有高效、安全、环保的特点3.要意识到管理中心总是监控居民的报警状态。实现管理中心向住户发送