成都温江商业综合体项目销售推广整合方案.ppt

1、商业销售推广整合方案,2008年10月,汇报提纲,商业市场分析,项目板块分析,商业需求分析,营销推广策略,营销费用预算,汇报提纲,商业市场分析,项目板块分析,商业需求分析,营销推广策略,营销费用预算,成都市商业现状,政策面,今年成都市将分步推进东部、南部、西部、北部“四大新城”建设，其建设总投入将超过50亿元。市建委有关负责人表示，将通过35年的努力，使四大新城成为城市核心功能的拓展区域，成为产业发展的重要支撑和承接经济、人口转移的重要载体。 其中，西部主要的规划和建设重点为： 西部健康休闲城：以高新区西区为核心，包括郫县、温江相关区域，重点发展教育、医疗、文化、旅游等服务业，今年要研究确定发

2、展规划，完成IT大道入城段的建设，启动老成灌路城外段的建设，为片区的发展打下基础。,西部将形成以休闲娱乐为主的差异化定位。,成都市商业现状,商业形态发展,主题特色商业街开发成为商业地产领域的新宠。,成都市商业现状,客户特征,商铺投资客整体理性回归现象比较明显。,就目前成都的商业用房成交客户来看，1万平方米的商业用房中自营者只有2-3户，投资者占据着市场的主要地位。 客户主要为35-50岁的社会中坚阶层，拥有雄厚的资金基础；这些客户对商业用房的产品、区域和投资前景以及投资回报率要求甚高，对各种细节都要求均好。 商业用房在各项细节上的均好属性尤其重要。另外，由于总价高，考虑到贷款利息因素，在付款形

3、式上投资者主要采用一次性付款和分期付款的形式，很少采用按揭付款的方式。,成都市商业现状,商业供应,商业地产开发依然处于不温不火的境地。,今年上半年，商业用房市场的供应量为32.59万平方米。市场走势比较平稳，受地震影响，商业供应量萎缩较为严重。 秋交会后，受住宅市场萎靡的意向，开发商开始转向商业地产的推售，将推动商业的供应。,成都市商业现状,商业区域供应,城东在商业开发供应上，一枝独秀。,二三环及城东成为目前商业开发供应的主要集结地。主要受城东建设路板块的集中开发影响所致。而内环及三环外的供应量相对较少。 城中规划待建的众多项目仍处于观望和筹备期，另外，三环外的商业价值并不突出，区域发展不成熟

4、，导致三环以外的商业开发仍比较谨慎。,成都市商业现状,商业成交情况,供求失衡，商业地产面临巨大的挑战。,上半年商业用房的成交量为16.21万平方米，与供应量32万平米相比，供应远大于需求。商业市场压力仍然较大。,成都市商业现状,商业区域成交情况,本案作为温江区域中心，投资具备一定价值。,市中心及二三环成熟的城西片区成为商业投资的首选。也反映出商业投资的整体走向。即向成熟的市中心区域及快速成长中的区域型商业中心集中。,成都市商业现状,商业成交价格走势,中心区及新兴区域商业中心价值较为明显。,从各环域及方位商铺成交价格走势来看，三环以外商业整体成交均价为8259，远低于市中心区商业价值。方位上，城

5、西等居住区为主导的商业价值远没有城北的专业市场的价值大。而城东新兴开发区域，商业价值高于同环域的其他方位，主要受城东万达广场等新的区域中心商业推出影响。,成都市商业现状,小结,从2008年上半年商业市场的整体走势可以看出：,商业市场供求失衡，供大于求，市场前景不容乐观。 城中心的商业价值仍远高于其他区域。 城东的供应量大，但成交量并不占优势，区域投资价 值仍不被广泛认同。 成熟的区域商业中心，成为客户的追逐之一。 受地产大势影响，商业投资客户整体理性回归。 新城区的规划，将为本案提供一定的政策机会。 主题特色商业成为商业开发的新宠。,温江区商业现状,供应现状,温江主城区自繁华时代大型商业地产开

6、发之后，商业地产供应主要以底商等形态的社区商铺为主。 商业供应呈现出规模小、分布零散、销售缓慢等现象。据不完全统计，温江商铺2008年新推商铺约8万平米。现房存量商铺供应比较充足。商业地产需求不是很活跃。 所推售的几个商业项目，受价格和租金水平的影响，销售情况并不是特别理想。,温江区域商业现状,销售价格及租金水平对照,泛指一楼平均水平,本案所处位置与大南街、东大街、小南街地位相当，整体租金水平与售价应与此区域持平，但受整体商业规划、形态的不同，租金水平与售价整体趋向于略低于该三个区域。,温江区商业现状,业态构成,温江传统商业区，经营业态以服装及餐饮业为主，兼有家电、百货及其他业态但比例不高。,

7、温江区商业现状,需求面积,目前大部分经营者对面积的需求主要集中在20-40平米这一区间，其次是20平米以下的需求，其他区间面积需求较为平均。虽然经营者与购买者对商铺面积需求存在差异，但由于购买者较难访问，同时经营者对面积的需求会在很大程度上影响购买者的投资取向，因此对经营者的调查能够反映购房者需求。,温江区商业现状,购买目的,大部分商家均为租铺经营，并非商铺购买者，而购铺自营者仅为前者的不到一半，还有一部分客户购铺做为家庭产业，但暂时并不用于商业经营，但从长远看仍属于投资。,温江区商业现状,客户来源,温江传统商业区商铺购买者主要还是温江当地客户，约占一半以上。成都及省内其他地市州客户比例相同，

8、省外客户购买比例较低。,温江区商业现状,投资预期,本地商业客户，对目前经营区域的投资价值较为认同，对繁华时代商业地段认同度较高，但由于对目前繁华时代内街商业前景存在疑虑，因此预期较低。,温江区域商业现状,交房时间：2007年7月左右 商业定位： 底商+2层会所 物管费：1.2元/平方米 租赁情况：95%以上 租金范围：38元左右 销售情况：全部售完,目前商业业态组合形式： 主要是住宅的社区商业配套，业态组合种类繁多，没有进行统一的规划经营管理。,现入驻商家解析： 链接,片区楼盘 实景照片,温江片区区域商业调查 （文化路那城片区）,温江区域商业现状,交房时间：未知，已很多年 商业定位： 底商（自

9、然形成商业街） 物管费：6元/间/月（清洁费） 租赁情况：100% 租金范围：60-130元左右，70-80元比较集中。 销售情况：全部为业主资产 商铺价格：800015000元/平米之间。,目前商业业态组合形式： 主要是温江旧城区的商业中心，临街的住宅底商商铺，业态组合种类繁多，没有进行统一的规划经营管理，自然形成商业街区。,现入驻商家解析： 链接,片区楼盘 实景照片,温江片区区域商业调查 （大南街）,温江区域商业现状,交房时间：2007年 商业定位： 4层纯商业 物管费： 1元/平方米 租赁情况：75%以上 租金范围：1层：38-130元左右 2层：18-25元左右 3层：13-15元左右

10、 4层：7元左右 销售情况：全部售完,目前商业业态组合形式： 主要纯商业广场，业态组合种类繁多，没有进行统一的规划经营管理。,现入驻商家解析： 链接,片区楼盘 实景照片,温江片区区域商业调查 （文庙广场）,温江区域商业现状,交房时间：2008年7月左右 商业定位： 底商 物管费：1.2元/平方米 租赁情况：80%以上 租金范围：35-60元左右 销售情况：全部售完,目前商业业态组合形式： 主要是住宅的社区商业配套，业态组合种类繁多，没有进行统一的规划经营管理。,现入驻商家解析： 链接,温江片区区域商业调查 （上上城）,温江区域商业现状,交房时间：2005年 商业定位： 3层纯商业 物管费：1.

11、2元/平方米 租赁情况：40%以上 租金范围：1层：35-50元左右 2层：18-22元左右 3层：7-10元左右 销售情况：约50%售完,目前商业业态组合形式： 3层纯商业与繁华时代项目在建筑规划和交房时间等基本同步，目前由其开发商团队-天祥公司招商管理在现场进行营运管理。,现入驻商家解析： 链接,片区楼盘 实景照片,温江片区区域商业调查 （假日广场）,温江区域商业现状,小结,从温江区商业市场的整体走势可以看出：,新增商业供应量较少，多集中为底商形态。 传统的商圈的商业价值较大，租售情况良好。 受市场环境影响，新增商业销售压力较大。 客户需求仍以中小商铺为主，主要集中在40平米左右。 温江尚

12、未形成主流核心商圈，对本案是一个机会。 商业业态缺乏规划，比较混乱，商业形象比较差。 投资回报率参差不齐，多集中在5%-6%左右。 多数商铺采用直销的方式，销售方式较为单一。,汇报提纲,商业市场分析,项目板块分析,商业需求分析,营销推广策略,营销费用预算,A、投资方向:,商业需求分析,投资客户,B、商铺投资意向的增强: 通过在成都西门片区、温江区域的二手中介市场了解后得知,在2007年下半年全国大环境的影响下,继5.12地震后,住房市场的需求提前进入了严寒的冬天;股票市场无止境暴跌等因素下,商铺由于其保值、增值的特性从2008年8月起,成都的二手中介市场发现逐渐越来越多的投资者逐渐将投资的眼光

13、聚焦在商铺上,商铺的投资逐渐在悄悄的兴盛起来,咨询和成交呈逐步上升趋势.,商业需求分析,投资客户,C、商铺特性需求: 通过市场调查分析,目前在温江区域商铺投资的特性上,投资者主要针对以下几个方面的需求; 1、楼层的需求:,商业需求分析,投资客户,2、单位售价的需求(泛指1层的售价),商业需求分析,投资客户,3、区域租金水平期望: 1层:30100元/平方 2层:20 30 /平方 3层:10 12 /平方 4层：710/平方 繁华时代目前的租金水平在上述的范畴中处于中高区域位置,内街和外街的租金水平相差不大，外街商铺出租已饱和，内街由于缺乏人气、商气，商业价值无法短时间体现且租金水平相对较高，

14、经营者对内街的商业疑惑大，高租金的风险忧患意识导致招商非常困难，市场的抗性较大.,商业需求分析,投资客户,3、人气商机: 在温江区域目前聚集最多人气商机的有国色天乡、繁华时代、文庙广场、大南街、美好家园附近等几个商业点；通过市场调查后，认为最聚集人气商机、最能够发挥其商业价值被看好商业点比例如下：,商业需求分析,经营客户,4、租金 温江区域市场商铺租金主要通过对繁华时代周边的商业进行调查，据了解到如下价格（1层）： 那 城：3540元左右 赞元街 4060元 文庙广场 3560元 文化路：2538元左右 大南街 60130元 南浦郡： 2835元 繁华时代周边临街1层商业租金在35100元区间

15、，通过对现经营商家的走访后了解到，经营商家心里期望租金普遍在3560居多，并且是临街口岸；繁华时代商业广场目前临街商铺租金为40100区间，但内广场（除5#、8#楼）租金也基本维持在40元以上，经营者有较大的抗性，根据口岸的不同抗性增强，目前内广场以及不临街的部分2层、3层长时间成空置状态，其单位租金有其最直接的影响。,商业需求分析,经营客户,商业需求分析,小结,住宅及其他投资市场低迷，使一部分客户趋向于商铺。 繁华时代商圈在投资者及经营者的心目中地位相对较高。 受供应产品影响，客户选择倾向于底商。 此外，客户对商业的1楼与2楼的需求相对旺盛。 在价格承受上，趋向于6000-12000之间。,

16、汇报提纲,商业市场分析,项目产品分析,商业需求分析,营销推广策略,营销费用预算,整体商业价值,关键词解读,中心的：温江的中心地位不可动摇，商业价值巨大。 成熟的：目前招租及经营情况相对良好。 公园的：商业公园理念，临近公园，人气保证。 地标的：主力商家的昭示性。 规模的：温江目前单个体量最大的。 新兴的：商业公园的理念及整体经营规划管理模式。 多栖的：集合了购物、休闲、娱乐等多种业态。,公园壹号商业,关键词解读,街区的：形成了长达350米的商业街区。 底商的：对商业业态规划构成了较大限制。 非优的：空间结构不合理，多柱点。 内置的：大部分商业不临街，口岸一般。 公园的：商业可实现与公园人气的对

17、流。 较小的：商业规模不足1万平米。 期房的：商业面临期房销售的压力。 矛盾的： 商业推广与住宅销售同期的矛盾。 独特的：形象优于繁华1期商业。,公园壹号商业,前期成果-面积分割,一楼商铺：分割为临公园一侧商铺及内街商铺两大类，其中，临公园一侧商铺与内街商铺可局部贯通，形成一个整体性商铺。每个独立铺面的面积控制在30-50平米内，可根据实际分割情况，适当放大面积。但每铺最大不能大于100平米。主力商铺总价控制在20-50万之间。 二楼商铺：每个独立商铺的面积控制在50-150平米之间，根据实际分割情况，适当放大面积，单个商铺面积不超过200平米。主力总价控制在3080万之间。 具体分割方案详见

18、商业分割统计表。,从分割后的面积区间来看，相对合理，但二楼大户型比重较大，将成为销售的难点。,公园壹号商业,前期成果商品分类,1F:约3858平米 2F：约3899平米,1类商铺：位置较好，内部空间结构规整 2类商铺：内部空间较为规整，但面积非常小，且位置一般。 3类商铺：内部空间结构比较差，多柱点，隔墙。 4类商铺：MINI型商铺，实际使用价值不大。,公园壹号商业,前期成果-业态定位,特色餐饮店 茶楼 Spa、美容美体中心、健身会所 网吧、书吧，音乐吧 情调咖啡吧，酒吧。 精品购物店。 品牌快餐店。,详见业态分布图。,繁华时代商业,产品分析,繁华时代商业资产比中，未售部分占比20%，自由资产

19、占比39%。,繁华时代商业,产品分析,抵押商铺占比82%，此部分商铺将受抵押影响较大。,繁华时代商业,产品分析,出租商铺占抵押商铺仅32%，即带租约商铺销售仅2566平米。,繁华时代商业,抵押商铺综合收益对比,繁华时代商业,未抵押部分商铺,为抵押部分商铺，有38%的商业为已出租商铺，商铺平均租金为20元，均为5号楼2层商铺。,繁华时代商业,已出租商铺目前租金对照投资回报率关系： 1# 1层 4.65% 3层 5.3% 3# 1层 3.6% 4# 3层 4.9% 5# 2层 3.2-6% 8# 2层 3.5% 3层 3.43-4% 整体： 4%,未售已租部分租金回报情况：,现有未售已租商铺的投资

20、回报率相对偏低。,项目板块分析,小结,繁华时代及公园壹号商业组建的繁华时代商圈日渐形成。 整体商圈的打造更多寄托于对公园一号商业的打造。 租金与售价水平将受到项目运营的现状影响，趋于走低。 现有租金的投资回报率相对较低，无法达到投资预期。 公园壹号商业硬伤太多，需要多种销售方式进行搭配。 低出租率与低回报率对带租约商品销售构成负面影响。,汇报提纲,商业市场分析,项目板块分析,商业需求分析,营销推广策略,营销费用预算,营销的四大核心命题,我们面对的客户是谁，即目标客户定位问题。 以怎样的产品才能打动投资客，需要进一步界定产品价值。 根据目前市场及项目商铺情况，价格定位策略又是怎样？ 我们推售产品

21、的核心策略决定了我们的目标实现。 一个好的核心策略需要怎样的整合推广手段？,本章节将为你界定客户、价值定位、核心策略及推广整合命题。,目标客户定位策略,整体商业客户定位,客户定位,以个体、个人为主体的散客投资为主，兼顾部分自营性投资群， 以大宗购买者及集团购买型投资主体为辅。 本案目标客户以温江本地为主，外地为辅，其中占比情况为温江区客户占比60%70%，其他占比30%40%。 以需求30-60平米，总价在20-50万之间。 该投资客户对稳健、低风险的商铺有较大偏好。 对即得租金收益的带租约商铺较有偏好。 客户偏重于投资成熟的、中心区商业物业。,整体商业客户定位,客户细分化,大宗及集团机构性客

22、户：主以消化大面积商铺为主，对应本案，以公园壹号整体性购买及繁华时代3、4、5、8号楼的单位面积在300平米以上的商铺为主。 个体散户型投资客：以带租约的零散型中小商铺需求为主，主以消化本案1、2、5、6、8号楼局部面积在60平米以内的商铺为主。 从客户购买的特征来看，繁华时代带租约商铺将成为首先，而公园壹号商铺及繁华时代未带租约商铺将成为次选。,产品形象价值定位策略,产品价值梳理,将公园壹号商业融入繁华时代商圈中，整体项目以温江商业中心概念出现。 依托公园壹号的特色休闲娱乐风情商业街的主题定位，进一步补充与丰富繁华时代商圈的主题业态构成，打造多栖的复合型的商业集群，构建项目作为温江商业中心复

23、合体的基础。,整体商业业态规划：,繁华时代商业规划：,3、4号楼规划为mall购物区：规划有成商、国美、太平洋电影院、大型电玩城等，未来将引入大型家具饰品、电脑等IT产品专卖店。,详见繁华时代商铺业态分布图,繁华时代商业规划：,1号楼规划为儿童用品购物区及配套餐饮区：目前有德克士等快餐店。,详见繁华时代商铺业态分布图,繁华时代商业规划：,2号楼规划为时尚运动服饰购物区：1楼规划以运动品牌为主题的时尚服饰购物区，2楼规划以SPA、美容美体、婚纱等为主题的时尚消费区。,详见繁华时代商铺业态分布图,繁华时代商业规划：,1号广场内侧商铺规划为大型娱乐餐饮区：规划有KTV、品牌餐饮、酒吧等。,详见繁华时

24、代商铺业态分布图,繁华时代商业规划：,3、4号楼中间通道规划为时尚饰品专卖区：规划有化妆品、香水、小饰品店为主。,详见繁华时代商铺业态分布图,繁华时代商业规划：,5、8号楼规划为休闲娱乐主题消费区：规划精品茶楼、咖啡吧、足疗保健等业态，并与公园壹号商业形成整体性休闲娱乐业态为主题的街区。,详见繁华时代商铺业态分布图,公园壹号商业规划：,1楼：主以规划特色餐饮、酒吧、音乐吧等主题吧类业态为主。 2楼：主以规划精品咖啡吧、茶楼、健身会所、spa会所、保健中心等为主。,详见公园壹号商铺业态分布图,产品基础卖点体系,温江区商业中心,口岸地段,配套环境,产品优势,经营状况,温江中心区,300亩公园旁,主

25、干道交汇,商业集群,新的成熟中心,土地价值最高，增值大,租金最高，经营价值高,人气最旺的公园,中心城区最大的公园,300年公园，历史与文脉,文化路城市主干道,光华大道与东大街等交汇,去国色天香等项目必经之道,近文庙广场、小南街等传统商业中心,是中心商业集群的最主要组成,产品基础卖点体系,温江区商业中心,口岸地段,配套环境,产品优势,经营状况,温江公园,教育集群,300亩的规模,与温江大学城3公里,区政府,公园壹号、巨龙国际等高品质项目分布于此,政府行政中心,居住中心,日人流量达3万人次,温江中学等分布于此,城管、房管局等分布于此,周边分布着最大的居住区,产品基础卖点体系,温江区商业中心,口岸地

26、段,配套环境,产品优势,经营状况,建筑规模,业态定位,Mall、精品购物等复合型定位,主力商家,规划理念,总建筑规模逾8万平米，温江最大,公园壹号商业逾1万平米,购物、休闲娱乐、餐饮一体,成商，温江最大购物中心：日人流量1万人，营业额达30万元。,国美电器：人流量3000人，营业额达15万。,太平洋电影院：日场次30场，营业额5万元。,首推商业公园规划建筑理念。,多栖的复合型商业集群。,产品基础卖点体系,温江区商业中心,口岸地段,配套环境,产品优势,经营状况,人流,出租率,口岸商铺出租率接近100%,租金水平,主力商家,温江城区70%的人口每周消费一次,公园打通后，周人流量达10万人次,繁华时

27、代整体出租率达73%.,最高租金高达100元/月以上。,租金年递增率达5-6%。,租金回报率达5-6%。,成商、国美、太平洋。,良木缘、劲浪体育等。,周总人流量达7万人次,产品核心卖点整合：,规模的：8万平米的建筑规模。 中心的：位居温江城中心区域。 成熟的：出租、主力店等号召性。 复合的：公园与商业、多栖业态。 生态的：商业公园的理念与模式。 保障的：带租约商铺、口岸商铺等。,产品核心主题概念：,温江中心首席公园商业复合体。,产品核心推广口号：,温江中心首席公园商业复合体。,产品核心推广口号：,三大主题，多栖商业航母完美呈现。,产品核心推广口号：,现铺带租约12万起轻松拥有。,项目价格定位策

28、略,繁华时代商业定价,总体销售均价为3912元/平米。 其中一楼均价为5354元/平米。 二楼均价为3886元/平米。 三楼均价为2186元/平米。,公园壹号商业定价原则,1、公园壹号定价基础以截取5、8号楼商铺现有租金水平为参考标准。 2、以类推的方式，推算公园壹号商铺的预期租金水平。 3、同时，结合公园壹号自身商铺的特点，将商铺按照口岸好，较规整、口岸一般，较规整及口岸好，不规整，口岸差，不规整等三大类商铺进行评判，分别给予200、170、150个月不等的投资回报期。 4、以此来推测出公园壹号的商铺销售价格。 5、结合5、8号楼的情况，就5、8号楼与公园壹号内街部分与5、8号楼临广场一侧、

29、公园壹号临公园一侧执行梯级价差。即内街低于临广场部分，更低于临公园一侧。基本上按照内街平均低于临公园1000-1500元/平米价差定价，而临广场部分较内街部分平均高500-1000元/平米。,公园壹号商业定价,总体销售均价为5817元/平米。 其中一楼均价为7129元/平米。 二楼均价为4518元/平米。,总体推售策略,营销推广策略,总体策略目标,春节前，基本实现繁华时代带租约商铺的销售500万，回款300万。,2009年5月前，推出公园壹号口岸商铺，完成繁华时代剩余出租商铺的销售，销售金额2500万，当期回款1600万，累计回款2100万。,2009年10月前，完成公园壹号包租及直卖商铺，及

30、繁华时代未出租商铺，销售3000万，当期回款2000万，累计回款4500万。,2009年12月前，剩余商铺尾盘消化期，销售1000万，当期回款650万，累计回款6650万元。 全期实现销售金额7000万，回款6650万元，整体销售率达85%.,营销推广策略,总体策略推广线,将繁华时代与公园壹号进行整合，打造并推广繁华时代中心商圈,整体打造 以新带旧,利用公园一号全新商业形象，提升繁华时代商业形象，强化大商圈概念。,营销推广策略,总体策略销售线,对繁华时代及公园壹号商业的销售卖点进行整合，主打一张牌,一张主牌 四大保障,繁华时代现房、带租约及公园一号口岸、包租等构成5大保障。,营销推广策略,阶段

31、划分,第一阶段：12月1日01月20日,第二阶段：03月01日05月31日,第三阶段：06月01日10月30日,目的：筹备繁华时代商业推售，并优先发售带租约商铺 重点：销售案场、物料、销售队伍组建、小众推广活动。 销售: 积累客户+繁华时代带租约商铺销售+机构推介,目的：促成公园壹号二批次商铺推售。 重点：公园壹号商业组合销售的执行工作 销售: 积累客户、消化成交。,目的：正式销售公园壹号商铺，同时带动繁华时代销售 重点：公园壹号商业组合销售的执行工作 销售: 积累客户、消化成交。,营销推广策略,阶段划分,第四阶段：11月1日12月31日,目的：进入项目尾盘期，实现1000万的销售目标。 重点

32、：促销让利政策、业主活动等。 销售: 定向推荐、小众推介。,阶段营销推广策略及安排,营销推广策略,整合推广策略第一阶段：筹备期,时间：12月12日2009年1月20日 目的：为正式推广进行各方面准备，同时，实现500万的销售目标。 推广重点：温江中心成熟带租约商铺，岁末大放送 。 推售单位：繁华时代1号楼及5、8号楼带租约商铺。 销售重点：繁华时代带租约销售。 阶段诉求：以繁华时代成熟带租约商铺的卖点诉求为主，配合销售政策进行统一推广。 资源配合：商业销售中心包装、销售物料、合同法律文本、机构代理推介等。 重点活动安排： 繁华时代商家自购活动推荐活动。 代理机构及机构型投资者的定向推荐。,营销推广策略,整合推广策略第一阶段,商业销售中心包装 1、地点：原公园壹号销售中心或现招商部办公室。 2、包装：以基本销售功能区布置为主，设置接待、洽谈、沙盘展示、展板销控区为主。,营销推广策略,整合推广策略第一阶段,商业销售物料 1、销售手册：以指导销售为主的产品介绍书。 2、DM单：全面介绍繁华时代商业中心概念为主，同时，加入对带租约商铺的投资介绍。 3、法律文本：预售证、销售合同等法律文本。,营销推广策略,整合推广策略第一阶段,