房地产经济管理.ppt

1、房地产工程经济管理,绪论,研究房地产工程技术经济与房地产企业管理的基本理论、基本知识、基本方法。 房地产工程：各类房地产和构筑物的土建、供热通风与空调、电气照明、给水排水工程等。 技术：运用科学原理对自然进行控制与变革的方法和手段，包括各种劳动工具和劳动手段。 经济：（1）生产关系；（2）社会生产和再生产；（3）节约。,技术与经济 为达到一定的经济目的或需要，必须采用一定的技术；任何一种技术，必须消耗一定的人力、物力、财力和时间。 用经济的观点分析评价技术工作，也研究技术工作的经济效果问题。 技术先进、经济合理。,管理 人类组织社会与生产活动的基本手段，对社会与生产活动的计划、规划、组织、指挥

2、、监督、执行、控制、调节、激励，并引向预定的目标。是一种特定形态的生产力。 质量、进度、计划管理 项目管理 以房地产工程项目为对象，以最优的实现项目目标为目的，以项目经理负责制为基础，以承包合同为纽带，按照项目建设的内在规律和程序对工程项目建设进行有效的计划、组织、协调和控制的系统管理行为。,第一章 现代房地产经营与管理概论,第一节 基本建设与房地产业 一、基本建设 固定资产：社会再生产过程中，能够在较长时间内为生产和生活等各方面服务的物资资料。 使用年限；单位价值。 基本建设：房地产、购置、安装固定资产的活动以及与此相联系的其他工作。,按建设项目用途分 生产性建设 非生产性建设 按建设项目性

3、质分 新建（新增固定资产超过原有三倍） 扩建 改建（原有设备、工艺技术改造） 恢复 迁建,按建设项目工作内容分 土建工程 设备、工具、器具的购置 设备安装 其他基本建设（土地征购、拆迁补偿；职工培训等） 二、房地产业（GB/T4754-2002 国民经济行业分类） 1、房屋和土木工程房地产业 房屋工程房地产；土木工程房地产；铁路、道路、隧道和桥梁工程房地产；水利和港口工程房地产；工矿工程房地产；架线和管道工程房地产；其它土木工程房地产。,2、房地产安装业 3、房地产装饰业 4、其它房地产业 工程准备、施工设备服务等 三、基本建设程序 基本建设项目从酝酿、规划、决策、设计、施工到建成投产所经历的

4、全过程中各项工作的开展程序。 1、编审项目建议书：轮廓设想和立项先导 2、可行性研究：技术、经济、环保、外部协作条件等 3、编审设计任务书：进一步落实技术、经济指标可靠性，建设条件等,4、编审设计文件：建设规模；产品方案；工程标准；建设地址；总投资 初步设计技术设计施工图设计 总概算修正总概算施工图预算 5、施工建设：施工准备；生产准备 6、竣工验收：固定资产移交决算 主管部门或地方组织；大型项目国家计委组织 四、房地产产品的特点 1、空间上的固定性：基础的地基；土地的一部分 2、多样性：功能；地形、地质，水文，气象；施工工艺、施工组织,3、体积庞大 五、房地产产品生产的技术经济特点 1、生产

5、的单件性：用途；材料、结构、艺术形式不断发展 2、生产的流动性：产品固定；严格的施工顺序；生产者及工具流动 3、生产过程具有综合性：生产过程复杂，协作单位多 4、受气候等条件影响大：露天操作；影响因素多：设计变更、资金、物资供应,5、生产过程不可间断：合理组织，统筹安排；时间不间断，空间不脱节 6、生产周期长：大量占用人、财、物；资金时间价值,第二章 资金时间价值和等值的计算,第一节 基本概念 资金的价值随时间推移而变化。（1）通货膨胀；（2）承担风险；（3）货币增值：投资，储蓄。 一、利息与利率 （一）含义 利息是因为占用资金而支付的费用，I； 利率是在规定的时间内所支付的利息和本金之比，i

6、。,（二）单利和复利 1、单利 仅按本金计算利息，不把先期计息周期中的利息累加到本金中去。利息总额与借贷时间成正比。 P为本金，F为本利和，n为计息期数。 2、复利 在计息期内每一计息期计算一次利息，并把这一期的本利和作为下一次计算利息的本金。,二、现金流量图 项目（方案）在寿命期内实际发生的现金流入或流出序列。 1、水平线表示项目的寿命周期（时间坐标），时间可用计息期数或具体日期标记。 2、垂直箭线表示现金流量大小，箭头向上表示现金流入，箭头向下表示现金流出，流量大小与线长成比例。 3、对同一笔资金，借贷双方现金流量相反。 注意：各项资金的支出或收入都发生在计息期初或期末。,符号规定： i每

7、一计息期利率，一般为年利率； n计息期数，一般为年； P现值（本金），发生在计息期期初； F未来值（终值），发生在计息期期末； A年金，每一计息期期末等额支出或收入额； G等差额，各期支出或收入均匀递增或递减时，相邻两期支出或收入的差额。,第二节 复利计算计息公式,一、一次支付利息公式 借款在贷款期终时一次还清。 1、一次支付复利因子 已知P,i,n 求F F=P(1+i）n (1+i）n为一次支付复利因子，可表示为F/P,i,n 即： F=P(1+i）n P F/P,i,n,2、一次支付现值因子 已知F,i,n 求P P = F/ (1+i）n =F P/F,i,n 1/(1+i）n为一次支

8、付现值因子，表示为P /F,i,n 二、等额多次支付利息公式 1、等额多次支付复利公式 已知A,i,n 求F,2、等额多次支付偿债基金因子 已知F,i,n 求A 3、等额多次支付现值因子 已知A,i,n 求P,4、等额多次支付资金回收因子 已知P,i,n 求A 三、等差支付利息公式 资金支付每年是不等的，如设备维修费逐年增加。 等差值G可以为负值。,四、等值的计算 多个现金流量比较时，各方案资金支出或收入形式、发生的时间、数值各不相同，将各方案现金流量折算到某一规定的时间，在价值相等的前提下进行比较，称为等值的计算。 1、等值以规定的利率为前提； 2、几个资金支付形式在某一时刻等值，则在同一利

9、率情况下，这些资金流在任何时刻等值。,第三节 名义利率和实际利率,若利率为年利率，实际计息期小于一年，这种年利率称为名义利率。 名义利率忽略了时间的因素，没有计算利息的利息。 若名义利率为r,一年中计息c次，每期利率为r/c 则F=P(1+i)n=P(1+r/c)c 实际利率为i=(F-P)/P=(1+r/c)c-1,c=1时，名义利率r实际利率i c1时，名义利率r实际利率i 连续计算(无限多次计息时) 例P18,第三章 基本建设投资经济效果分析,可行性分析：定性分析 定量分析：静态、动态、不确定性 第一节 建设项目投资经济效果的静态与动态分析 静态分析法： 不考虑资金时间价值 方案粗略评价

10、，短期经济分析,（一）投资回收期法和投资效果系数法 1、投资回收期法 将项目投资支出与项目投产后每年收益简单比较，求出偿还项目总投资所需年限。 （1）按达产净收益计算 项目投产后，达到设计产量后第一个整年所获得的净利润与折旧（净收益），计算收回项目全部投资所需年数。,（2）按累计净收益计算 a.项目正式投产之日起，累计提供的年净收益积累总额达到投资总额时所需的年数。 b.从开始投资的建设期开始算起。 c.包括部分建设期：全部投资看做某天的一次投入，以建设期末为零点，求重心。 2、投资效果系数法,标准投资回收期T0，标准投资效果系数E0 E0利率；行业平均投资效果系数 T0固定资产折旧年限 轻、

11、重工业不同 T，E计算简单，未考虑资金时间价值，投资回收后的经济效益 （二）追加投资效果系数评价法 两个投资方案：投资K1，年成本C1 投资K2，年成本C2 追加投资回收期：一个方案比另一个方案所追加的投资，用该方案年成本节省额补偿所需年数。,比较： 投资大的经济效果好 投资小的经济效果好 只能衡量两个方案的相对经济性，不能给出单个方案的经济效果；K，C相差较小时误差较大,（三）最小费用法 以标准投资回收期或标准投资效果系数，计算年平均费用或总费用。 1、标准偿还年限内年费用法 Z年i: i方案标准偿还年限内每年的平均费用； Ci ：i方案的年成本； Ki ：i方案的投资额； 2、标准偿还年限

12、内总费用法 Z总i: i方案标准偿还年限内总费用,二、动态分析法 （一）现金流量的计算 现金支出和收入的数量 年销售收入 120 年经营支出 50 年折旧 20 年应该纳税的收入 50 年税金 25 年折旧 20 年净利润 25 年净现金流量 45,（二）净现值法（NPV,Net Present Value) 以决策时采用的基准点为依据，把不同时期发生的净现金流量按基准收益率折算为基准时点的等值额，求其代数和即为净现值。 1、确定基准收益率（最小目标收益率） 资金成本、目标利润、投资风险、通货膨胀、资金限制等 2、确定基准年（建设期初、使用期初）、基准年以零年末表示 3、折现，累加,原则 NP

13、V0， NPV大者为优 其中Ft：第n年净现金流量； t：净现金流量发生的年份的序号； i：基准收益率； n:使用年限。,（三）净现值率（NPVR) 对比的两个方案投资额不同时，NPV只表示赢利总额，不能说明投资的利用效果 NPVR为项目净现值与总投资现值之比，考虑投资的利用效率。,IP,投资现值； It,第t年投资额； m：建设期年数。 （四）内部收益率法（IRR,Internal Rate of Return) IRR是使项目在寿命周期内一系列收入和支出的现金流量净现值等于零的利率。 项目至计算期末正好将期末投资的资金全部收回，是项目对贷款利率的最大承担能力，反映项目自身的赢利能力；,高次

14、方程，试算法； 先求出使NPV略大于零时的i，再求出使NPV略小于零时的i，线性内插。 优点：不需要预先知道最小目标收益率。,（五）投资额的评价 1、求投资增额 2、评价； 3、与基本收益率比较,（六）净年值（NAV，Net Annual Value) 各方案计算期不同时， NPV以一定的基准收益率将项目计算期内净现金流量等值换算而成的等额年金。 NAV=NPVA/P,I,n 单个计算NAV0； 多个计算NAV 大者为优；,（七）动态投资回收期法 若项目P，A已知，给定投资收益率，则其等价的基准回收期为T0；,第二节 建设项目经济评价不确定性分析,预测的数据存在不确定性因素，未来情况不断发生变

15、化。 计算分析不确定性因素的假想变动对技术经济效果评价的影响程度，预测项目可能承担的风波，确保项目在财务、经济上的可靠性。 一、盈亏平衡分析 研究项目投产后产量、成本、销售收入的变化对项目盈亏的影响。,线性盈亏平衡分析模型 盈亏平衡点（BEP，Break Even Point) 生产单一产品 年产量Q，单位产量售价P，年固定成本F； 单位可变成本V； 年销售收入：PQ 年总成本：FVQ 年利润：年销售收入年总成本PQ-(F+VQ),计算可得 若QC为年设计产量，则生产能力赢利率为： 保本点销售收入：,BEP反映项目对市场变化的适应能力和抗风险能力； Q0越低，项目投产后赢利的可能性越大，一般Q

16、0/QC70%，项目较安全。 多项目评价，可按此思路比较。,二、敏感性分析 分析和预测由于客观原因（政治形式、通货膨胀、市场需求等）的影响，使建设项目的主要因素变量（投资、生产成本、销售价格、产量、建设工期、生产能力利用率等）发生变化，导致项目经济效果评价的主要指标（NPV、IRR等）发生变动。 在诸多不确定性因素中，找出敏感因素，并确定其对经济效果的影响程度，以便采取对策。,主要步骤： 1、确定敏感性分析的经济效果评价指标（NPV、IRR等）； 2、选择不确定性因素（产量、价格、成本、投资、工期等）； 3、分析不确定性因素对经济效果评价指标的影响程度； 方法：按预先指定的变化幅度改变某一变量

17、因素，其他因素不变，求评价指标的变化率；选择使评价指标变化率较大的因素作为敏感因素。,4、绘制敏感性分析图 纵坐标：评价指标； 横坐标：不确定因素变化率（）； 画出各种不确定因素的变化线； 与横坐标相交角度最大的曲线为敏感因素变化线； 应标出财务基准收益率； 某因素对内部收益率的影响线与财务基准收益率的交点为该因素变化的最大幅度（极限变化）； 发生极限变化的可能性大，则项目风险大。,三、风险分析 投资风险：投资遭受损失的可能性（数额大、周转慢、变现能力差） 1、商业风险：经济发展不平衡，经济不景气 2、财务风险：资金短缺，流动不畅； 3、购置力风险：通货膨胀、材料涨价； 4、流通性风险：商品流

18、通受阻； 5、利率风险：涉外项目； 6、管理风险 7、其他风险：战争、政局、政府审批；材料设备供应；地基条件变化；气候等自然灾害,风险分类： （1）市场风险（系统性风险）：由社会、产业状况产生，无法对其施加影响，但可以通过市场调查、了解市场信息、预测、采取应对措施； （2）个别风险（非系统性风险）：采用多样化投资组合分散或减少风险。 风险分析内容：根据各种变量的概率分布，推求一个项目在风险条件下获利的可能性大小，也称概率分析。 方法：monte carlo模拟法；解析法（不确定性因素变化、风险对项目的影响）,以净现值期望值计算为例：P35 1、列出各种欲考虑的不确定性因素，几种因素相互独立；

19、2、设想各不确定性因素可能发生的情况（数值发生变化情况）； 3、分析各种可能发生情况产生的可能性大小（概率）； 4、分别求各情况下的净现值； 5、求净现值期望值及净现值大于/等于零的累计概率； 6、作出项目承担风险能力的判断。累计概率大，风险小。,第三节 建设项目的可行性研究,一、概念 Feasibility study：项目投资决策前技术经济论证工作，为拟建项目提供是否可以建设，怎样建设、何时建设的依据。 技术、经济、财务 回答：1、为什么建；2、资源、市场需求；规模；3、项目地点；4、技术方案选择；5、配套的外部条件；6、建设时间，投资额；7、资金筹措及保障措施；8、经济效益及社会效果。,

20、目标：最小消耗最大经济效果 新建、扩建大中型项目，外资项目必须进行。 二、作用： 1、项目的投资决策，编制设计任务书的依据； 2、申请贷款、筹资； 3、申请建设执照； 4、与建设项目有关部门签订合同； 5、设计、建设； 6、环保部门审查,三、步骤 1、筹划准备； 2、调查研究初步可行性研究； 3、优化、方案选择； 4、详细研究：技术、经济、财务；不确定性分析 5、编制报告书； 6、资金筹措。,四、报告内容： 1、总论： （1）背景：必要性、经济意义、项目名称、主办单位； （2）研究工作依据、范围、结果概要； 2、需求预测、拟建规模： （1）国内外需求预测； （2）国内外现有生产能力； （3）销

21、售收入、成本、价格估算，竞争力，进入国际市场的前景、措施； （4）拟建规模，生产能力，产品方案，发展方向。,3、资源、原材料、燃料及公用设施情况： （1）资源、原材料、年需要量、品种、单价、来源； （2）公用设施数量、供应方式、条件； 4、建设条件，选址： （1）地理位置，气象、水文、地质、地形、社会经济现状； （2）交通、运输、水、电、气现状、发展趋势； （3）地点比较，选择。,5、项目设计方案： （1）单项工程构成，技术来源，生产方法；工艺，设备选型；引进技术、设备来源、国别；设备国内外支付； （2）总体设计：房地产物、构筑物，土建工程量； （3）公用辅助设施，交通运输方式。 6、环境保护

22、： 现状、影响情况、三废处理方案 7、企业组织、劳动定员、人员培训,8、进度情况 9、投资估算，资金筹措 （1）主体、配套工程； （2）流动资金； （3）来源、还款方式。 10、社会经济效果评价 （1）获利性分析：现金流量，静态、动态分析 （2）不确定性分析 从微观、宏观等角度分析,11、结论与建议 总体评价； 存在问题，改进建议； 限制条件，如何整改等。 市场调查：前提 技术方案及建设条件：基础 财务分析：核心 例p40,第九章 预测与决策,第一节 预测技术 一、预测概述 正确的决策离不开准确的预测： 1945，美国劳动统计局，投入产出法，钢铁用量；成本预测投标；材料、工期、劳动力预测施工计

23、划；现金流量、维修、建设变化趋势,运用一定的方法和技术，研究事物的发展规律，并考虑现实条件与环境的变化，推测事物未来演变的状态和趋势。 （一）预测的分类 1、对象：经济预测、技术预测、市场需求预测 2、时间期限：长期、中期、短期 3、性质：定性、定量、综合 （二）预测的特点 1、科学性：统计资料、经验、因素相关关系；程序、方法、模型;反映发展规律,2、近似性：因素、环境变化 3、局限性：因素随机性；资料不够准确、全面；模型简化 （三）预测的一般步骤 1、确定预测目标； 2、收集、分析有关过去和当前资料； 3、选择适当的预测方法，建立相应的预测模型，进行预测； 4、分析、评价预测结果。,二、定性

24、预测方法 数据资料不足或事物发展变化过程难以定量描述时，利用直观材料，依靠个人经验和主观判断，对未来情况进行估计。 （一）德尔菲(Delphi)预测法 确定专家，向参加预测的专家发调查表（函调），根据收集到的意见进行综合，反馈给专家再次预测。多次反复后，使意见趋于一致。 专家互不见面，匿名：消除权威影响、表达能力不同、心理影响 墙体材料：10个月四轮，137位专家，八种墙体发展前景,（二）主观概率法 主观概率：人们根据经验对某事件实现的可能性做出主观判断的度量。 1、主观概率法预测未来事件成功的可能性 （1）算术平均法：专家水平均衡，预测结果同等重要,（2）加权平均法：对不同的专家给以不同的权

25、重 权重：预测组织者给出；专家自我评定 2、主观概率法预测未来事件发生的各种可能结果及结果的期望值 概率密度函数p(Ej):第j种结果出现的概率； 累积分布函数F(Ei):某一范围内事件发生的可能性大小。,三、定量预测方法 根据数据，建立数学模型，计算分析 （一）回归分析技术 研究几个特定变量之间是否存在相关关系。若存在，找出其数学表达式，然后根据该数学表达式由一个或多个变量的值来预测另一个变量的值，并分析预测精度等。 1、一元线性回归预测基本原理 （1）回归直线,（2）相关性检验 检验x与y之间是否具有这种相关关系及相关关系的强弱。 相关系数：,相关系数接近1，x,y线性关系越密切，反之线性

26、相关程度越小。 具体程序： （1）计算相关系数r； （2）给定显著性水平（判断出错率）， 越小显著程度越高； （3）查表得临界值r ； （4）r r ；表示x,y线性关系在水平下显著。 实际经济分析中：r20.49,强相关； r20.49,弱相关。,（3）置信区间估计 预测值与实际值之间存在一定误差，置信区间确定实际值的波动范围。,（二）平滑预测技术 回归分析：当前数据点与历史数据点平等对待； 新数据点不能自动延续。 平滑预测：过滤数据中的随机因素，反映事物发展规律。 1、移动平均预测法 利用实际发生的数据，在时间上逐点后移，分段平均。,移动平均线比原始数据线平滑，异常数据被适当修匀了（过滤了

27、随机因素）。 N越大，越平滑，但不易反映近期变化情况； N越小，越难以反映长期发展趋势。 具体N取值应分析、试算。 2、指数平滑法 移动平均：数据量大，各点权重相同； 指数平滑法：重视近期数据。 平滑常数（0 1),第二节 决策方法,一、决策问题 人们为实现某一目标，针对各种不同的自然状态从若干可供选择的方案中选定一个最佳方案加以实施，叫做决策。 例：食堂吃饭 自然状态：不可控因素； 行动方案：可控因素。 对应不同自然状态和行动方案的损失或收益叫做损益值。,决策问题通常具备的条件： 1、目标； 2、多个自然状态j； 3、多个行动方案Ai； 4、各自然状态下行动方案的损益值ij； 5、自然状态：

28、可以确定：肯定型 完全未知：非肯定型 自然概率可估：风险型 二、肯定型决策 决策人已经掌握将出现那种自然状态情况下的决策。数学运算：挖填调配；旅行商问题。,三、非肯定型决策 各自然状态出现的概率完全未知。 （一）悲观准则（小中取大法） 对方案的选择持保守态度，根据最坏的客观条件来考虑行动。 1、求各方案在不同自然状态下的最小损益值； 2、各最小损益值的最大值对应的方案为最佳方案。,（二）乐观准则（大中取大法） 对客观情况持乐观态度，根据最好的客观条件来考虑行动。 1、求各方案在不同自然状态下的最大损益值； 2、各最大损益值的最大值对应的方案为最佳方案。 （三）折衷准则（乐观系数法） （一）、（

29、二）两种方法的折衷。 确定乐观系数，对各方案在不同自然状态下的最大损益值及最小损益值进行折衷。,（四）后悔值决策准则（大中取小法） 某一种自然状态发生时，哪种方案在此状态下收益值最大，为最佳方案。 决策者若未选择这种方案，事后就会感到后悔，后悔值损失值。 1、找出对应于各自然状态的最大收益值； 2、在每列中，最大值减去同列中的各个值得到后悔值； 3、对每一种方案找出其最大后悔值； 4、最大后悔值最小者为最佳方案。 不同决策方法得到的结果不一定一致；决策准则受决策者影响。（主观随意性）,四、风险型决策 各自然状态出现的可能性（概率）可以估算。 （一）最大可能性准则 概率越大，发生的可能性越大；

30、认为概率最大的自然状态会发生，该状态下损益值最大的方案最佳。 自然状态较多，概率相差不大时，不宜采用。 （二）期望值准则 各行动方案看成离散型随机变量，取值为行动方案在各自然状态下相应的损益值。,各方案的损益值为： 期望值大的方案为最佳方案。 从统计学角度，以此准则进行多次决策后成功率较高。 （三）等可能性准则 难以确切估计各自然状态出现的概率时，“一视同仁”。 拉普拉斯准则 各种结果可以对比，综合其结果。,（四）决策树法 直观简捷 1、一般结构形式及方法步骤 图论：树图 不断分枝表示事件的各种可能性； 分枝和修剪来进行寻优。 决策点方案自然状态点概率枝结果点损益值 采用期望值法，从右向左逐步

31、后退进行。 （1）画出决策树；（2）计算各自然状态点期望值；（3）确定方案。,2、多级决策 直观简捷，顺序性强，便于解决复杂决策问题。 （五）效用曲线 损益期望值准则：收益小，把握高 收益大，风险高。 还应考虑决策者对待损益风险值的态度。 效用：对收益的把握性（风险程度）； 效用值大：收益的把握性越大，风险越小； 最大/小效用值1/0（最大/小损益值的等效系数） 效益曲线。,1、保守型：不求大利，但求避开风险。损益值上升，曲线上升缓慢，反应迟缓；损益值下降，曲线下降迅速，反应敏感。 2、冒险型。 3、中间型：完全按照期望值准则。 例：P248,第六章 房地产工程招投标与工程承包合同,商品交易方

32、式：以房地产产品为对象，通过双方资料往来，达到承包协议。 建设单位（业主）组织委托咨询公司 1、全过程招标：建议书、设计任务书、勘察设计、设备、施工、生产准备、竣工投产等； 2、勘察设计； 3、材料、设备供应； 4、工程（土建、安装）施工。,第一节 房地产工程招标 招标单位以制定的标准为依据，通过书面文件和新闻媒介或其它方式吸引承包商参与投标，并从中择优选择承包商。 一、招标方式 具体条件（规模、专业程度等），招标文件中说明 1、公开招标 无限竞争性招标：面广、审核工作量大、投标者中标机率小。,招标公告： 工程概况（地点、内容、数量、占地面积、周围环境、交通运输、设计情况、单位）；招标范围（土

33、建、安装）；施工期限要求；资质资历，预审要求；时间表；报告期限；联系人。 2、邀请招标 有限竞争招标：大型项目，专业性强 根据工程特点，有选择的发送招标通知。 目标明确，工作量小，经济，技术、信誉可靠；信息量要强。,3、协商议标 不通过竞争招标：专业性强，小型工程，紧急工程 熟悉、信任的企业，个别协商 招标费用低；没有选择余地，报价高。 工程是否全部招标： 全部招标：设计文件、图纸、概算、场地、资金等具备，中标后即可签订施工合同、进场； 多次招标：单项、分部、专业工程等分阶段招标 图纸分阶段提供；不同部位选择相应单位； 主体、装饰、安装等各单位协调,全部包工包料（大包干）国内较多； 包工不包料

34、包清工； 部分包工包料业主指定部分材料。 二、招标程序及工作内容 准备阶段、招标阶段、决标阶段、监督履约阶段 （一）准备招标条件和申请招标 1、已列入国家或省、市、自治区年度计划； 2、批准的设计图纸及预/概算； 3、前期准备工作：征地、拆迁、水、电、道路、通讯,4、资金、业主负责的材料、设备； 5、房地产工程施工许可证。 向上级主管部门书面形式提出招标申请。 （二）编制招标文件 介绍工程情况和招标条件，工程承包合同的基础 内容全面、条件适当、要求合理、文字简明准确 内容：1、综合说明书（项目名称、地址、内容、工期、现有基本条件）； 2、必要的施工图纸和设计说明书； 3、工程承包方式（大包、清

35、工）；,4、工程款支付、结算方式； 5、物资供应方式； 6、技术质量要求（房地产工程施工验收规范）； 7、合同条款； 8、实物工程量清单； 9、解释招标文件和领堪现场日期等； 10、投标保证金的有关规定； 11、投标起止日期和开标日期、地点、时间； 12、其他。,（三）编制标底 投标日期前应编制完成。（特殊项目可无标底） 招标单位负责编制，可委托设计、咨询部门。 开标之前严格保密。 标底是招标工程的预期价格，是审核投标报价、评标和确定中标单位的依据。 标底内容：工程直接费、间接费、计划利润和前三项未包括的费用（施工机构迁移费等） 。 1、标底的编制原则 定价合理、可行，在严格的管理条件下使工程

36、承包单位有利可图。“合理低价”,2、影响工程造价和确定标底的主要因素 （1）设计标准：直接影响造价，抗震设防标准、装饰装修标准。 （2）材料预算价差：正常价差不同地区的规定价差；费非正常价差市场采购、计划外供应、协作调节价差等。 （3）施工方案：混凝土浇筑 （4）定额：各省、市、自治区、专业部定额水平 （5）取费标准：不同地区，不同企业； （6）工程量计算正确程度,3、编制标底的几种方法 （1）按初步设计编制 概算；审核 A、确定概算定额或概算指标； B、计算分部分项工程量； C、确定材料预算价格及各项取费标准； D、定额单价； E、直接费：工程量定额单价 F、计算各项取费； G、单位工程单项

37、工程概算造价；,H、其它工程费； I、工程建设预备费（不可预见费）； J、GHI概算总造价； K、分析钢、木、水泥及其它主材用量。 （2）按技术设计编制标底 初步设计的深化，工程量更详细更准确 （3）按施工图编制标底 （4）参考同类房地产造价 方便快捷/同类房地产、结构、设计标准；参考其实际成本和竣工决算。 例：民用房地产、小区,（四）发布招标公告 业主名称，工程地点，建设内容，主要结构，房地产面积，承包方式，工期，质量，材料供应，投标申请，开标日期、地点 （五）对申请投标单位的资格审查 了解投标单位的技术条件，财务实力，管理水平，社会信誉 企业等级，承担过的工程，企业财务状况，保证人 发出招

38、标文件前，可“资格预审”,1、确定投标资格 营业执照，技术等级；外地企业登记注册情况 2、对申请投标单位的调查 投标企业状况表 3、审定资格 工程规模、施工技术要求的程度 房建：四级（企业等级）； 设备安装，机械化施工（三级） A、达不到等级企业的房地产队； B、一二三级企业可总包；四级企业不能总包； C、工程的主要部分不得转包。,（六）发出招标文件 投标保证金/未中标单位应收回招标文件 （七）组织投标单位勘察现场，解答招标文件疑点 解答疑点：公开进行；补充招标文件；同时分发各投标单位 （八）开标、评标与定标 1、开标：招标单位收到各投标单位的投标书后，按预定的时间、地点，组织各投标单位、主管

39、部门、公证单位当众开启标书，宣布投标单位报价、工期等主要内容。,一般程序： （1）公证部门复验标底，密封，标书收到时间废标 （2）启封标书：宣布标价，工期等 （3）投标单位可解释说明，但不可更改其内容 （4）检验标书，确认其有效性 （5）宣读标底/重新审查标底/调整标底 2、评标 根据招标文件，审查标书，对报价、质量、工期等内容进行分析对比，确定中标单位,评标合理，保证质量和工期，企业社会信誉好，施工技术管理水平高 鼓励竞争；施工企业经过努力可获得一定利益合理低价 （1）初步筛选：排除标价偏差正常幅度范围的标书 （2）对比：报价、工期、质量等 （3）决标或初定2-3家分别议订条件、修正标书后决

40、标 百分制记分法 P122,3、决标 全面审查、评比；择优选择 （九）发出中标通知书，签订承包合同 一般一个月内签订承包合同； 合同内容应与标书内容一致； 向其它企业发出未中标通知书，退还投标保证金。 第二节 房地产工程投标 一、投标程序 二、投标过程中的主要工作内容 （一）前期准备工作,1、建立投标机构 收集情报，积累资料，研究策略，编制标书 2、确定投标策略 （1）招标项目的技术和工期要求 （2）交工条件 （3）竞争激烈程度 （4）企业现有的机械设备，生产能力 （5）对招标项目的熟悉程度 （6）以往对类似工程的施工经验 （7）中标概率 （8）对今后企业的影响,3、调查投标环境 中标后工程施

41、工的自然、经济与社会条件 （1）施工现场条件：地形、地质、地下水位、交通运输、水、电、通讯 （2）自然条件：风、雨、气温 （3）设备、材料供应条件：建材、机械设备 （4）专业分包能力和分包条件 （5）商业、文化、医疗、治安等 4、递交投标申请表 交表资格预审购买招标文件,（二）确定施工方案 施工方法，机械，进度，竣工安排，劳动力调配， 质量、安全保证措施 技术、工期有保证，有利于降低成本 （三）投标报价 承包单位应有利可图，节约投资 施工企业素质的综合体现 施工图预算施工企业内部因素基础标价 1、企业任务不足，对该项目感兴趣，报价降低，反之增加；,2、一般房建，报价降低；特种结构，海湾码头等，

42、报价增加； 3、工程量大，施工技术简单，报价降低；复杂、偏远，小型工程，报价增加； 4、竞争对手多，报价降低；专长，竞争少，报价增加； 5、国内项目，报价降低；外资项目，报价增加（质量、工期、管理要求较高）。 （四）编制标书 1、综合说明 2、工程单价、总报价,3、质量等级 4、开、竣工日期 5、施工组织设计、形象进度 6、主要施工方法、机械 （五）投标 单位及法人签名盖章、密封、按规定时间报送 第四节 工程承包合同 一、工程承包合同的概念、分类 合同是指双方（多方）为实现某个目的进行合作而签订的协议。,合同：口头、书面 是双方意愿真实一致的表现 1、主体的合法性：自然人、法人（授权） 2、内

43、容的合法性： 3、过程的合法性：欺骗、胁迫 工程合同是以工程建设（勘察时间、房地产安装、构件加工等）为内容而签订的合同，是具有法律效力的经济合同。 合同种类：承包单位：勘察、设计、建安等 时间概念：总合同、年度合同、季度合同等,承包关系：总包、分包 供需关系：物资供需、配件加工 性质：对外承包、企业内部合同 二、工程承包合同 承包范围（任务量）、供应关系、结算方式、质量要求、开竣工时间、双方责任等。 1、工程概况（名称、地点、性质、工程范围等） 2、发包方与承包方名称 3、工程造价 4、开竣工日期：日历时间,5、物质供应管理：P141格式 6、工程变更增减条款：P142 7、工程质量保修期即保

44、修条件：主体、装饰装修 8、工程价款支付、结算及交工验收： （1）预付款要逐步扣回； （2）隐蔽工程验收； （3）分部、分项工程验收； （4）竣工验收。P142 9、设计资料与技术资料的提供日期,10、违约责任、奖罚规定：P143 11、双方需协作事项 12、合同未尽事项解决办法 13、工程保险：工程一切险、第三方险（由甲方支付） 14、合同份数，生效方式 15、合同附件：工程项目一览表；施工图纸；甲方供应的材料、设备一览表；技术资料交付时间一览表；施工图预算/工程量清单等,四、工程施工承包合同的履行与管理 （一）履行合同的原则 实际履约（代替履行）；全面履行 （二）违约责任 1、有过错方承担

45、违约责任 2、支付违约金（造成损失要赔偿）；继续履行合同 3、违约金、赔偿金不得计入成本； 4、违约金、赔偿金应在明确责任后规定期限内偿付（10天），否则按逾期付款处理（万分之三/天），不得扣发货物或扣款,承包方责任： 1）工程质量不合格：限期无偿修理；返工，改建；逾期交付的，应偿付逾期违约金 2）交付时间不符合合同：偿付逾期违约金 业主责任： 1）未按合同规定时间、要求提供原材料、设备、场地、资金、技术资料：工期顺延、偿付停工、窝工费用 2）变更设计，资料提供不准确，未按期提供勘察、设计工作条件：返工、停工、修改设计；按实际消耗增加费用，工期顺延,3）工程未验收提前使用，后果自负 4）超过合

46、同规定日期验收或支付工程款，偿付违约金 （三）合同纠纷处理 1、协商：自愿、互谅，经济合同法 2、调解：合同管理机关（工商行政管理部门）耐心说服，调解书 3、仲裁：仲裁机关（工商经济合同仲裁委员会）裁决，仲裁裁决书 4、审判：调解书、仲裁书15天内,注意：仲裁及审判不能同时进行；调解书、仲裁书生效后（15天），就同一事实、理由不得上述；诉讼（调解、仲裁）时效：1年 五、工程索赔 合同执行过程中，因一方违反合同规定，直接或间接给另一方造成损失，受损方对违约方提出赔偿要求，以弥补其所受损失的正当行为。 业主或其它方面原因，致使承包商在项目施工过程中增加了额外费用。延长工期；索赔款项 涉及面广：管理

47、经验，熟悉各施工环节，法律、财务知识。,引起索赔的因素： 1、工程变更条款 业主保留变更工程的权利（施工图、说明书、合同进度等）：书面变更。 原则：不能带来人身危险或财产损失；额外增加工程量或工程总价需工程师书面签证确认；合同范围之内 2、改变施工条款（与现场条件不同） 现场地面以下与合同出入较大：地质勘探 施工现场条件：水、电、路等,3、工程延期条款 业主或其雇员的过失：提供施工图时间延迟；业主中途变更工程；业主暂停施工； 工程师同意承包商提出的延期理由； 不可抗力 备忘录，工程师在规定的期限内签发 4、不可抗力或例外风险 自然事件；战争、暴动、骚乱、军事政变等 5、检查和验收条款 业主可对

48、隐蔽工程、设备内部拆下或剥开检查,6、工程竣工验收前业主占用 7、劳动力、材料涨价 工程索赔依据： 1、各种业务记录 与业主代表的谈话记录（施工意外情况、进度延误）；会议记录（签发工程变更通知的背景、日期）；来往信函（工程进展、问题、当事人）；施工备忘录；工程照片（工程名称、日期）；记工卡（作业程序、工时、材料改变）等,2、工程进度记录 各种施工进度表；施工日志；进度日记；工程检查和验收报告；施工用料；设备报表等 3、工程会计资料 薪水报告单，购物订单，收讫发票，收款票据等 可以索赔的费用： 1、人工费：增加人工，延长工作时间，工效损失等 2、材料费：订购单，发货单等 3、设备费：增加工作时间

49、，增加数量（报表）,4、分包费：分包总包（检查修改）业主 5、保险费：延长工期 6、保证金：合同总额减少，保证金相应减少 7、管理费：1、2、3、4相应 8、利息：延长支付；推迟退还保留金；（业主）修改、延误工程动用自有资金 注意事项： 实事求是；准确无误；文字简练；组织严密；资料充足；条理清楚,第七章 价值工程,计算和分析评价产品技术经济效果 VE：设计阶段、投产前 VA：使用多年，设计、生产工艺改进 第一节 基本概念 一、价值工程的产生和发展 二战后，美国 GE；Miles 政府补贴取消；材料价格上涨；寻求材料代用品,功能分析；最少的资源充分实现其功能：以功能为中心 二、价值工程的定义及其

50、特点 （一）价值工程的定义 最少的成本实现必要的功能；相同成本提高使用价值 定义：以提高产品实用价值为目的，以功能分析为核心，以开放集体智慧为动力，以定量计算为手段，研究用最少的代价取得合适的功能。 价值：产品的一定功能与为获得此功能所支出的成本之比。V=F/C,（二）价值工程的特点 1、最低的总成本获得产品的必要功能 自然寿命；经济寿命 经济寿命全部费用：寿命周期成本（总成本），生产成本、使用成本 2、有组织的集体活动 勘测设计、施工安装、物质供应等多方面努力 3、核心：功能分析 找出必要功能和不必要功能，例层高2.8米,第二节 价值工程的实施步骤 1、选择VE对象；2、收集情报；3、功能、

51、成本分析；4、制订改善方案；5、方案评价、验证、实施；6、VE活动成果评价 一、分析对象的选择 （一）、总的原则 1、选择量大面广的产品和构配件； 2、选择成本高的产品和构配件； 3、选择结构复杂的产品和构配件； 4、选择体积与重量大的产品和构配件；,5、选择关键的产品和构配件； 6、选择维修费用高、耗能量大或整个产品使用期总成本大的产品和构配件； 7、选择畅销产品（分析受欢迎原因）。 （二）、不均匀分布定律法 ABC法（帕莱脱定律），将产品、零部件或分部分项工程分为ABC三类 1、A类：数量占20，成本费用占70左右分析对象 2、B类：数量占40，成本费用占20左右 3、C类：数量占40，成

52、本费用占10左右,缺点：没有把功能、成本共同考虑，易忽视功能重要但成本不高的产品。 （三）价值系数法 1、用强制确定法（01评分法）计算功能系数f； 零部件一对一进行重要性比较，得分为0或1 2、求成本系数c； 3、计算价值系数vi=fi/ci; 价值系数低的作为分析对象（1时要看是否需要提高费用；或有无多余功能,（四）最合适区域法（田中法） 1、根据c、f画出各点； 2、做v=1直线； 3、利用srl确定最合适区域；,4、求最合适曲线的通式： 5、对图形分析 重点：v1，且f较大，应考虑是否给予更多的投资。 二、收集情报 对现状、改进的可能性进行调查研究 1、使用情报：使用条件，对性能、安全

53、、寿命、外观、规格等要求,2、销售情报：市场、销售、竞争、未来、储运、包装等； 3、技术情报：生产工艺、成本构成、技术发展、设计加工条件等； 4、供应情报：材料原料、零部件供应情况，未来可能发生的问题等。 三、功能分析 价值工程的核心，不同功能花费不同成本，最少成本实现必要的功能 （一）功能定义 明确功能所包含的本质，对各零件下定义，动词名词,（二）功能分类 基本功能：达到其使用目的不可缺少的功能，玻璃窗，透光 辅助功能：辅助作用，磨砂玻璃，遮挡视线 使用功能：基本、辅助 美学功能：公园、亭台房地产 （三）功能分析的方法 1、对象是什么；2、功能是什么； 3、成本是多少；4、有无其它方法实现同

54、样的功能；5、新方案成本是多少,四、改进方案的制订 （一）头脑风暴法（Brain Storm) 会议：不要批评别人的意见；欢迎自由奔放的思考；提出的方案越多越好；要求在别人的方案基础上进行改进或于之结合 （二）哥顿法 把问题抽象化，与会者对抽象问题自由提出解决方案；汽车风阻问题 （三）列举法 对不同（两个）问题分别求出几个解决方案，把这些方案分别组合、归纳，得出新的方案,五、新方案评价 技术：方案能否满足功能要求，完善性、可靠性 经济：有无降低成本的可能，能否实现 社会：效益，影响 （一）优缺点对比法 将各方案优缺点一一列出，通过对比择优选用 （二）间接评价法（DARE法） 各评价因素（功能）

55、重要程度系数各备选方案对功能的满足程度累加评价 （三）评分法 各评价指标分为若干等级，各确定一个评分标准,六、试验与提案 七、价值分析经济效益评价 1、全年成本净节约额 2、成本降低率 3、投资效果,第八章 房地产工程全面质量管理 第一节 概述 全面质量管理（Total Quality Control,TOC），主动研究和利用质量在其形成过程中的科学规律，在整个生产中加以预测和控制，提高效率，降低成本，确保质量。 一、房地产工程全面质量管理的意义 （一）全面质量管理的概念 全企业各个职能部门的全体人员同心协力，综合应用管理技术、专业技术和科学方法，经济合理的开发、研制、生产和销售用户满意的产品

56、的管理活动。,质量：狭义：工程（产品）质量 广义：工程（产品）质量工作质量 工程（产品）质量：性能、寿命、可靠性、安全性、经济性。直接量测（强度、硬度、重量）；技术参数，标准 工作质量：企业（部门）为保证达到产品质量标准而作的管理工作。技术、组织工作水平，人的因素 工作质量是工程质量的保证。 （二）全面质量管理发展概况 历史悠久，春秋战国时代即有质量管理文献,1、质量检验（20世纪2040年代） 1924，泰勒科学管理原理，计划检查执行，事后检验 2、统计质量管理阶段（4060年代） 休哈特，质量控制图；道奇、罗米格，抽样检验法：预防为主，预防检验相结合 二战：三个质量控制标准（质量管理指南，

57、数据分析用控制图法，工序控制图法） 3、全面质量管理阶段（60年代至今） 质量引入成本、价格、交货期、技术服务等概念；组织管理工作；分析产品形成的客观规律，研究质量分散与波动规律；引入行为科学等。,二、房地产工程全面质量管理的任务和内容 （一）任务 （二）内容：工作质量工程质量 三、全面质量管理的基本观点和方法 （一）基本观点 1、全面管理的观点 全过程管理：施工准备竣工使用售后服务 全企业管理：所有单位、部门合作（生产、销售、后勤等） 全员管理：所有工作人员为本职工作承担责任,2、为用户服务的观点：“质量管理链” 3、预防为主的观点：人、材料、设备、工艺、环境 4、一切用数据说话的观点：概率论、数理统计，研究质量波动 5、文明施工的观点：按基本建设和施工程序办事 （二）工作方法和步骤 一个过程，四个阶段，八个步骤，七种工具 1、一个过程 企业生产全过程的质量管理