市场调研暨入市时机预判

1、合正桥香项目初步沟通会议2011.10.27,中原地产代理（深圳）有限公司 事业六部 2011.10,2012-2013年政策及经济预测 项目周边竞品及二手市场概况 客户群初判 入市时机初判,目录,1. 2012-2013年政策及经济预测,为保持二元供应体系（商品房+保障房），限购令将会延续。,一年之计在于春，银行年度信贷额度一般在年初的时候是最宽裕的。,观点1,观点2,2012年年末行政性的政策换届后放松概率大；预测限价行政性政策会在2012年第四季度逐步退出。,观点3,全球经济环境恶劣，为保持国内良好的经济环境，中央将会减少对房地产调控的力度。,观点4,从政策及经济环境预测入市时间：,20

2、12年第四季度至2013年年初为本案最佳入市时间：,2.1 项目周边竞品概况,产品线：片区产品以大面积段为主；预计入市时间及存量高峰期为2012年第四季度-2013年初，百万货量将再次拉升市场对香蜜湖片区的关注热度；片区直接竞争项目竞争性不大,8,本项目现状图,9,云顶香蜜湖现状图,10,兰江山第现状图,11,桥香雅居现状图,12,万科名爵广场现状图,13,香缇绿洲现状图,2011年下,2012年上,2012年下,2013年上,2013年下,万泽云顶香蜜湖,华来利山语清辉,2011年10月入市；155/180四房,160-180；220-250,兰江山第,160-180；260-310,250

3、别墅,国富耀凯花园,80复式公寓，87平面,万科名爵广场1期,万科名爵广场2期,160-180，220-250，300以上,160-180，220-250，300以上,2014年上,香提绿洲,住宅+写字楼,侨香雅居,小户公寓,片区产品以中大豪宅产品为主； 预计2012年第四季度-2013年上半年新推及存量较多,2012年第四季度或2013年年初 2011年存货量大，加上政策环境影响，预计2012年前三季度楼市并未解冻； 片区竞品主要集中大面积段户型，产品上不存直接的竞争项目； 客群共性为香蜜湖粘性，本项目客群从资金实力上属于中层，与其他项目客群错开 2012年第四季度至2013年初，片区新推及

4、存量进入高峰期，百万 货量将会再次拉升市场对香蜜湖片区的关注热度 由于客群的差异化，建议本项目于片区新推及存量高峰期入市，借助片区的市场关注度，抢占本项目及不符合其他项目的客源,从市场竞品情况初判入市时间：,2.1 项目周边二手市场概况,片区二手价格格局： 以香蜜湖为核心向外逐级递减 传统香蜜湖片区价格难以超越，放盘量少 新兴香蜜湖半山豪宅区将再次创高新价格 农科片区价格从北往南递减，二手放盘量大 安托山片区目前尚未成熟，二手价格较低，提升空间较大 本案周边二手价格属片区中低位,3. 项目客户群初判,由于项目所处位置、产品、初步定位等与前海铭筑项目相似，以铭筑成交客户为参本，得出本项目的客户初

5、步描摹,目标客群初步描摹：,总体特征,具有香蜜湖片区粘性的人群：部分为不愿意自己及家人离开香蜜湖片区居住；或者想通过居住香蜜湖达到提升及彰显自身价值及社会地位的城市新贵； 大部分为城市新晋精英群体，事业处于快速上升期； 首次购买、首次改善型为主；资金实力中等 重视生活的便利性 重视周边教育资源,本项目与周边客户群均具备香蜜湖粘性的共同特征； 由于本项目的产品及定位，本项目客户群在资金主力客群形成差异化及社会地位等方面属于中层阶级，与周边项目的； 建议在片区新推货量（2012第四季度-2013年初）上升时候，利用市场热度的提升，同时入市，抢占本项目的客源,目标客群初步描摹：,事业特征,社会中坚及

6、新生力量 主要为中高级公务员、中层管理这及高级职业经理人 部分客户为新晋城市精英，在豪宅区购买住宅获得社会尊重及身份认同,置业动机,生活习惯,目标客群置业有以下动机： 由人口结构改变需要改善居住环境，并获得社会的认可与尊重； 由市外进入市区居住，享受便利快捷的城市生活 为子女置业，希望子女获得良好的教育与生活环境/婚房，不愿意子女搬离次区域；,商务社交活动频繁； 日常交往以工作居多，工作与生活并不能完整分开； 休闲活动包括逛街、爬山、运动、下厨等； 看重子女的教育质量，对中小学的教学质量特别看重； 注重配套的生活便利性，希望能够获得便利快捷的城市生活。,目标客群初步描摹：,4. 入市时机初判,

7、根据本案工程进度，预计项目最快要到2012年第四季度才能入市 从政策及经济层面上： 2012年末全国人大代表换届后，预计届时房地产政策调控会有所松动； 全球经济环境恶劣，为保持国内良好的经济环境，中央将会减少对房地产调控的力度； 一年之计在于春，银行年度信贷额度一般在年初的时候是最宽裕的； 为保持二元供应体系（商品房+保障房），限购令将会延续； 从市场竞品情况上： 2011年存货量大，加上政策环境影响，预计2012年前三季度楼市并未解冻； 片区竞品主要集中大面积段户型，产品上不存直接的竞争项目； 客群共性为香蜜湖粘性，本项目客群从资金实力上属于中层，与其他项目客群错开； 2012年第四季度至2013年初，片