土地市场.ppt

1、第二讲 土地市场,第一节 土地市场概论 第二节 中国土地市场体系 第三节 中国土地市场管理,第二讲 土地市场,第一节 土地市场概论,一、土地市场的内涵和特点 （一）土地市场的内涵 土地市场是为实现土地交易而进行的各种活动及经济关系的总和。 是指土地产权交易关系的总和。 土地市场的主体是土地的供给者、购买者和其他参与者；土地市场的交换的客体是各种内涵不同的土地权利。在我国，土地市场中交易的是国有土地使用权而非土地所有权。,（二）土地市场的特点 1.地域性 由于土地位置的固定性，每宗土地是唯一的，且位置固定，因此土地市场具有强烈的地域性特点。各地域性市场之间相互影响较小，难以形成全国性统一市场。

2、2.不充分性/不完全性 土地市场参与者不多，只有少数购买者和出售者，每一类型土地只在某一价格范围或地域内互动，且因价值较高而需要较大的购买力，市场信息获得较难，使土地市场的竞争不充分。 稀缺性、垄断性； 固定性、异质性； 政府干预；,3.供给滞后 土地价值较大，用途难以改变且开发周期较长。土地供给是根据前期需求确定的，当市场需求发生变化时，土地供给难以及时调整。 4.供给弹性较小 从总体上说，土地资源一般不可再生，位置固定，为耐久产品，土地自然供给没有弹性，土地的经济供给也相对弹性较小。在同一地域市场内，土地价格主要由需求来决定。 5.低效率性 土地市场是地域性市场，参与者相对较少，投资决策受

3、价格以外因素影响较大，而且同一用途不同区域的土地具有较小的替代性，因而土地市场相对一般市场来讲，交易效率较低。 6.政府管制较严 土地是重要的国家资源，其分配是否公平、有效，对经济的发展和社会的稳定具有十分重大的作用，因而各国政府都对土地的权利、利用、交易等作较多的严格限制。,二、土地市场的功能和运行条件,（一）土地市场的功能1.优化配置土地资源 土地市场是分配稀缺的城市土地资源，促进城市土地优化配置的根本途径。2.调整产业结构，优化生产力布局 经济的健康发展 , 需要有合理的产业结构和生产力布局。以价格机制为核心的市场机制就像一只 “ 无形的手 ”, 时刻对一个国家或地区的产业结构和生产力布

4、局依市场原则进行调整, 以实现最大的经济效益。地租、 地价是土地市场中最重要的经济杠杆, 是引导土地资源在不同产业中配置 的重要信号这种信号比任何其他非经济信号和指令更科学, 更能促进生产力布局的优化。3.健全市场体系，实现生产要素的最佳组合 一个完整的市场体系 , 不但有消费品市场、一般生产资料市场 , 还应包括金融市场、土地市场、房产市场、劳务市场、技术市场等。市场机制只有在一个完整的市场体系中才能充分发挥作用。土地是人类的基本生产要素 , 只有实现其市场配置 , 才能健全市场体系 , 最大限度地发挥市场机制的作用。,（二）建立土地市场的必要条件1.市场经济环境 价格机制、风险机制等市场机

5、制是决定理性的市场参与者行为的主要因素，是市场运行的内因和原动力；一切非经济的行政、法律、道德等力量只有通过市场机制才能发挥作用，是市场运行的外因和推动力。土地市场的运行同样离不开市场经济这一最基本的外部环境 2.土地产权清晰 产权明晰是现代企业的基本标志，具有明晰产权的现代企业又是市场经济的基本要素。明晰的土地产权是建立土地市场的最基本条件。如果权利界定不明、归属不清，权利的交易就无法进行。因此，明晰土地所有权及各种派生权利是土地市场运行的基本前提。,3.发达的土地金融市场 土地开发是一项投资额巨大、回收期较长的投资活动。地产业的发展离不开金融业的支持。大多的土地投资者难以靠个人资本进行土地

6、开发，而必须借助银行的资金。具有健全和完善的银行信贷、土地抵押、土地债券等土地金融形式，土地市场才能繁荣兴旺。 4.完善的土地法规 法律法规是政府对市场进行干预的基本手段。为了建立正常的土地市场秩序，保护土地投资者利益及交易双方的权益，解决地产纠纷，抑制土地投机，引导土地市场健康发展等，都需要建立配套的土地法规。 5.良好的市场中介机构 土地市场是一个不完全市场。由于土地信息不全和需要大量专业知识，大多数市场主体处于不对等位置。为了土地交易顺利进行，服务于土地市场的土地价格评估、土地交易法律政策咨询、土地交易经纪等中介服务机构必不可少。,三、土地市场运行模式和运行机制,（一）土地市场的运行模式

7、 目前, 西方经济发达国家的土地市场运行模式归纳起来可分为两类: （1）以土地私有制为基础的完全市场模式， 以美国、日本、法国等国家为代表; （2）以土地国家所有制为基础的市场竞争模式， 以英国和英联邦国家或地区为代表。,1. 两种模式的共同特点,(1) 土地市场的基础是市场经济。在这些国家或地区,整个社会经济制度是市场经济, 一切商品的交换和资源的配置均通过市场机制的作用来实现。土地与其他商品一样, 可以在市场上自由交换。土地可以自由买卖、租赁、抵押和赠与等。土地市场是整个市场体系的有机组成部分,它与资本市场、劳务市场、商品市场等一样,是市场经济体系中的一个子系统, 其运行受整个市场体系的制

8、约。 (2) 有形市场和无形市场相结合。有形市场是指商品交易的场所,在这种市场上,商品明码标价, 买卖双方在固定的场所进行交易。无形市场是指没有固定的交易场所 , 通过广告、中间商 (房地产经纪人) 及其他交易形式 , 实现商品的交换。早期的土地市场就是一种无形市场。随着市场经济的发展,土地及房产交易量的增加,有形市场也相继出现, 并逐渐成为土地交易的主体形式。,1. 两种模式的共同特点,(3) 土地市场的供给与需求决定土地价格。无论是完全市场模式还是市场竞争模式, 土地的价格完全由市场的供给与需求决定。土地的供给与需求通过市场机制的作用确定土地的均衡价格,一定的价格水平反过来又 通过市场机制

9、来决定土地的供给与需求。政府对市场价格的于预是通过各种政策措施影响土地的供给和需求来间接影响土地价格。 (4) 土地市场的进出是自由的。土地市场的主体可以是任何土地所有者、使用者和经营者, 只要有买卖土地的意愿, 都可以自由地进入市场。 无论是国家、地方政府、政府机构、军队, 还是企业、社会团体、个人, 甚至是外国企业或公民,均可在市场自由买卖土地。 (5) 政府都对土地市场进行干预。就像对其他市场的干预一样,政府也不例外地对土地市场进行干预。由于土地在国民经济中的特殊地位和作用,各国政府特别重视有效地管理土地市场。干预的措施主要有: 对公共用地实行征用制度 ; 对土地进行收购、储备和出售;

10、制定土地利用计划和规划；实行土地交易登记制度、申报制度；制定相应法规等。,2. 两种模式的不同之处,（1）土地所有制不同。以美国、日本为代表的完全市场模式，其土地所有制度是土地私有制。尽管也有部分土地属于国家所有或地方政府所有，但其主体是属于私人所有。在美国，私人土地占国土面积的 58.1%, 联邦政府和州政府所有的土地中，绝大部分是矿山、森林、草地、水域、沼泽、荒地等。在英国，全部土地在法律上属于英王所有，即国家所有 。 （2）市场客体不同。在完全市场模式下，土地市场的客体是土地所有权及其派生的各种权利，包括土地所有权、土地使用权、抵押权、空中权、发展权、地役权、租赁权等，均可在市场上自由交

11、换。在市场竞争模式下，土地所有权属于国家，不进入市场交换，在市场上交换的是除土地所有权以外的一切其他权利。 (3) 市场竞争程度不同。虽然土地市场因其土地的不可移动性而具有地域性，但在完全市场模式下，因土地所有权能自由交换，因而较以土地国家所有制为基础的市场竞争模式更具有市场的完整性和市场竞争性。而在某些英联邦国家和地区，要获得保有土地所有权需通过政府 “批租 ”方式取得，这样政府就能通过土地批租控制土地市场的政府供给。,（二）土地市场的运行机制,土地市场是依靠以价格形成机制为核心的市场机制的作用来运行的。 土地价格的形成是由土地的供给与需求来决定的。土地的供求机制和价格决定机制是土地市场运行

12、机制的核心。,第二节 中国土地市场体系,一、中国土地市场体系的建立与发展 中国土地市场的建立可追溯到20世纪初的国民时期。当时的国民党政府机构中设有地政部，负责全国土地管理。1949年新中国成立以后，城市土地逐渐收归国有，农村土地逐渐实行集体所有。 1978年中国农村实行家庭承包联产责任制，土地所有权和使用权开始分离，并取得了巨大成功，土地生产率大大提高。与此同时，城市也开始土地使用制度改革。1980年，中国开始向中外合资企业收取场地使用费。,1986年国务院成立了国家土地管理局。1987年11月，国务院批准国家土地管理局等部门的报告，确定在深圳、上海、天津、广州、厦门、福州等城市进行土地使用

13、权制度改革试点。按照土地使用权和所有权分离原则，国家在保留土地所权的前提下，通过拍卖、招标、协议等方式将土地使用权以一定的价格、年限及用途出让给使用者，出让后的土地使用权可以转让、出租、抵押。这是中国城市土地使用制度的根本性改革，并引入市场机制配置土地资源。 1990年5月，国务院颁布了中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例和外商投资成片开发经营土地暂行管理办法，这标志着中国土地市场的建立和发展有了法律依据。从此，土地资源的市场配置在全国推开。 1992年，邓小平同志南方谈话和中国共产党十四大确立了建立社会主义市场经济体制以后，全国土地市场的培育、发展进程大大加快。,二、中国土地市

14、场体系的特点 1.中国土地市场的建立与发展主要是由政府推动的； 2.目前中国城市土地市场占主导地位； 3.中国城市土地市场是一个垄断竞争型市场； 4.在企业改制中实行土地政策性入市。,三、中国城市土地市场,（一）土地使用权出让市场 1.土地使用权出让定义：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内出让于土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2.土地使用权的出让形式 协议、招标、拍卖 3.市场的主体和客体 （1）市场的主体，一方是市、县人民政府，一方是中国境内外的公司、企业、其他组织和个人。 （2）市场的客体是国有土地使用权,（二）土地使用权转让市场,1.土地使用

15、权转让定义：是指国有土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 2.市场的主体 一方是拥有中国境内土地使用权的土地使用权权人，一方是中国境内外的公司、企业、其他组织和个人 3.市场的客体 市场客体的几种形式： （1）通过出让方式取得的土地使用权和原行政划拨土地以补交出让金的方式取得的土地使用权。 （2）土地承租人以租赁方式取得的、并在按规定支付土地租金并完成开发建设后的承租土地使用权。 （3）以转让方式取得的土地使用权。,（三）土地使用权租赁市场 1.土地使用权租赁定义：是指土地所有者或土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。2.市场的

16、主体与客体 土地租赁方与承租方；以出让或转让方式取得的土地使用权。 （四）土地使用权抵押市场1.土地使用权抵押定义：是指土地使用权人（抵押人）将其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。2.市场的主体 土地使用权抵押市场的主体是土地抵押权人和抵押人，即资金拥有者或银行和土地使用者。3.市场的客体 客体是以出让方式取得的土地使用权和以租赁方式取得的承租土地使用权。,（五）中国城市土地市场的运行模式,三级市场结构模式 （1）一级市场：由国家以土地所有者的身份，通过批租将土地的使用权投放市场运行。它表现为政府与土地经营者、使用者之间的纵向交易行为，反映的是土地的使用权价格

17、，具有垄断性质。 （2）二级市场：由获得土地使用权的经营者，直接将土地或通过建设商品房从而间接地将土地投入市场流通。表现为土地经营者与使用者之间的横向交易。反映的是以土地经营价值为基础的土地价格。 （3）三级市场：由土地使用者通过房产的交易而使土地间接进入市场流通，表现为土地使用者之间的横向交易。反映的是以效用为尺度的市场价格。 三级市场相互联系，其中一级市场是二、三级市场的前提和基础，起导向作用；二、三级市场是一级市场的延伸和扩大，起促进市场发育和繁荣作用。,五、中国土地征用 土地征用的定义：是国家强制性地将农民集体所有土地转为国家建设用地，并对农民集体实行一定经济补偿的行为。 我国农村土地

18、征用是发生在国家与农村集体之间所有权的转移，它是国家为了公共利益的需要，依照法律的规定，在给予了农村集体经济组织和农民个人相应的补偿后，将农村集体经济组织所有的土地转变为国家所有。,我国征用集体土地的补偿范围和标准包括: 1、土地补偿费。 2、 安置补偿费 3、 地上附着物和青苗补助费。,一个属于国家三类地区、农业人口占总人口的81.8%、人均耕地0.83亩的贫困县，以每平米不足10元的平均单价征用农田和用于灌溉数千亩水田的水库，最后建成一处占地近1500亩、最高单价达2000万元的五星级全封闭式私人花园别墅区. (2007年04月16日,以租代征,即不经过农地转用审批，规避国家计划的控制和土

19、地收益分配及税费政策的调控，通过租用农民集体土地进行非农业建设。,山西运城盐湖区北相镇曹允村村委会和农户签订的协议书显示，村委会以每亩6500元的价格，买下农民剩余的近20年的承包地使用权。但这6500元并不下发，而是每户发给一个利息领取凭证，让农户领取“每亩每年520元”的利息。,被征地农民失地又失业的问题事关国计民生，在国家尚未完善相应征地制度前，如何完善征地程序和补偿机制考验着政府智慧。 首先，要提高并科学确定征地补偿标准，建立被征地农民的合理补偿机制。从当前来说，主要应按照社会主义市场经济发展的要求，完善货币化、市场化的征地安置制度，建立合理的征地补偿和利益分享机制，逐步提高土地征用补

20、偿费标准。应充分考虑农村经济发展和农民收入增长的实际，以农民征地补偿费全部进入社保后能领到的城市居民最低生活保障金为参照来提高补偿标准。当然，这仅仅是静态预期补偿标准，今后还应逐步随消费水平的提升进行调整。 其次，要明确征地补偿安置听证制度。通过确立征地补偿安置听证，解决个别地方政府征地规模盲目扩大、低价征地问题严重、安置补偿不到位，尤其是国家重点建设项目征地补偿标准普遍偏低的问题。在尊重农民在征地过程中的参与权的基础上，逐步完善被征地农民参与的协商机制，从而有效解决大量征地补偿和安置纠纷。 最后，要逐步建立“经济补偿、社会保障、就业服务”三位一体的新模式。实现土地征用与劳动力安置、建立社会失业和养老保险制度同步进行，让农民分享城镇化带来的现代文明成果，使城镇化走上持续快速健康发展的轨道。 土地不可再生，民心不应丧失。相关部门征地必须以妥善安排好被征地农民的生产和生活为前提，考虑到被征地农民的长远生计。在多要征地补偿款面前，只有建立确实能保障农民权益的征地补偿安置制度，才是真正的治本之道。,第三节 中国土地市