东尚MALL招商方案.ppt

1、东尚商城、招商方案、如上所述，本项目招商成功与否将直接决定项目资金回收状况和后续开发的基础稳定性，起着重要的作用。为了实现经济效益和社会效益的大丰收，在前期定位报告的基础上，客观分析了项目石家庄、服装、食品等行业的机遇点、竞争环境、商业发展现状，结合长安区的整体发展进程和需求，运用专业知识和丰富经验，制定了项目的招商规划方案。该方案注重实用性和可操作性，从而对招商的实际操作起到指导作用。1.投资节点和时间计划。“良好的开端是成功的一半”，一个好的进入市场的时机和方法可以产生良好的投资开端。招商时机应考虑以下因素：第一，项目的宣传时间应在正式招商前一个月。一方面，它可以为项目提前创造动力，另一方

2、面，它可以为正式的招商引资积累有效的客户。第二，经过充分准备，项目的招商中心和周边环境在进入市场前必须进行改造，使项目现场的内外部包装能有良好的形象展示。用模型、招商手册、展板等招商工具进入市场，可以展示项目的动力和开发商的强势，增强客户对项目的信心。长安区商业氛围的缺乏告诉我们，“没有动力就没有市场”。进入市场前的宣传和形象展示对投资推广前期的顾客心理有很大影响。因此，项目进入市场前必须有足够的宣传力度和冲劲，这样才能初步树立品牌形象，吸引客户的注意力，为正式的招商引资铺平道路。4.有目的的市场进入根据开发商资本运营的需要，合理安排营销成本投入和支付进度，提高开发商的资本利用效率。5.有控制

3、地进入市场。根据价格策略，产品将分批、有节奏地投放市场，避免四处奔波，实现均衡有序的招商目标。结论：建议项目“先招商，租后卖”，核心租户(副主店和国家一级品牌)落户带动销售。基于以上因素，根据项目运营的要求，确定项目将于2007年7月开始进入市场进行准备和热身，2008年4月正式邀请各大商场进行投资。2.投资对象特征分析。1。投资对象定位：由于本项目位于“都市、流行、休闲、开放、复杂、互动的年轻时尚商城”，运营商应定位为：二级主店、品牌店和社区配套；2.投资对象分析二级主店：超市本身具有很强的聚集人的功能。利用品牌超市的引导作用，零售业将全面开放，通过品牌存在的宣传，商业圈效应将被炒作，从而产

4、生强大的吸引消费者的力量。品牌店：国内知名服装品牌、国内外餐饮品牌、文化品牌和娱乐品牌锁定在中国一线知名品牌。只要主店入驻，就会给该地区的大投资者和中小经营者注入一剂强心针，彻底打消他们在经营上的疑虑，发挥羊群效应，促进招商过程。社区配套业务：石家庄本地大中型零售商、大中型餐厅、文化娱乐商店；第三，投资促进的总体思路；业务形式和类型的布局规范了项目的硬件功能，投资促进和业务模式完善了项目的软件功能。只有具备良好的硬件基础和强大的软件支持，该项目才能获得良好的投资促进和商业效果。在招商模式的建立方面，根据市场竞争形势和优胜劣汰的原则，制定了32字的招商模式：敲山震虎，统一抱月，整合市场创造模式，

5、多元化招商完善政策，合理回报。我们注重招商理念：敲山震虎，搭建更高的平台，先与城市发展公关活动互动，如举办省级中高档投资论坛，邀请政府、厂商和企业。媒体报道紧跟其后，报道整个过程，跟踪整个公关活动。众星捧月项目是与媒体(包括县级媒体)联合开展的。跳出城市信息圈，加强项目在周边市县的立体媒体宣传。建造模型的经营者不会为一个概念付费，他们想买的是概念带来的回报，这是商业项目区别于住宅项目的一个重要特征。目前，长安区有着浓厚的商圈氛围，并有许多广告建筑。在招商策略的具体操作中，我们认为如果我们立足于“长安、桥东、裕华”的跨商务区环境，在招商过程中，不能简单的宣传本项目的特色，必须通过商务区环境来支持

6、本项目。多方投资是一个统一的形象，为了尽快繁荣市场，应该采取多渠道统一投资的原则。对于投资者购买的商铺，应采用“租金返还”的形式进行统一投资。项目招商可通过合资和租赁方式进行，其中二级主店和大型品牌商户可通过合资方式进行，中小型商户以租赁为主。4.吸引投资的核心战略。1.第二主要招商引资为主。本项目应采取“先确定第二大门店，再全面招商”的基本策略。根据项目情况，品牌超市的引入将对项目的商业运作产生很大影响。因此，本项目的副主商户应优先招商，以大招商为小招商，即利用副主商户带动品牌店和中小企业。核心子店对项目的成败起着决定性的作用，它决定了品牌形象、主要客户群、人流和流线。品牌客户带动大型知名品

7、牌的主商户吸引投资，可以为商业项目带来大量的商务人士，营造良好的商业氛围，从而增强其他商户的商业信心，促进商业项目的投资。通过采取各种优惠措施，本项目可以重点引进知名品牌商家进入市场，促进其他商家的投资。在项目的招商活动中，引入的品牌商户可以作为一个重要的卖点信息传递给其他目标商户，从而刺激其他目标商户的业务需求，促进项目的招商。3.根据项目的业务类型，A区、B区和F区包括超市、餐厅、银行、电信、服装、美容美发、通讯产品、日用品和食品等。涉及的行业很多，所以招商引资要按照行业分类集中进行。4.有必要加入投资促进品牌，并且有必要发展和加入它们。安阳及周边地区的投资者也希望加入知名品牌，以便在市场

8、上站稳脚跟，开拓市场，这是他们长期发展的保证。我公司建议成立品牌加盟服务中心，提供品牌推广、投资者咨询等服务。5.定向投资有很强的商业氛围，在本项目的业务划分中，A、B、F区有很强的主题性，所以对类型、性质、品牌特征都有很高的要求然后，通过大型运营商建立商业示范区，本地和国外高端商户的预期商业价值将得到提高。心理防线将被数量有限的店铺挤压，确保商业市场的繁荣，这将彻底粉碎他们对项目管理的疑虑，使投资能够达到预期目标。7.投资促进的优惠措施包括免租期、优惠租金、优惠管理费和广告空间。对于大商户和重点商户，投资条件的优惠范围应较大，以吸引他们进入市场。1.对于副主店来说，它是整个项目商业价值的体现

9、，是保持整体招商成功率的前提，是项目整体规划和定位的支撑点和保证。应实施地方区域低价招商策略，比地区价格低30%可视为折扣。b、对于品牌店，是项目整体租金的主要来源，租金可视为租金标准，接近或略低于地区价格5%。c、对散户而言，是项目整体租金的重要补充，租金可视为取租标准，接近或略高于地区价格5%。d .对于专卖店，服务形式是项目整体运营的必要补充，租金可以在表面价格的基础上根据相应的产品或形式进行调整。针对不同因素的招商租金策略本项目应根据各商铺的区位差异、视觉效果、交通组织等因素制定各商铺的具体租金价格。a .区位差异：根据店门前人流和店内区位租金单价差异，价差比例应控制在10-15%之间

10、。视觉效果：中庭内消费者直接注意到的商铺租金单价高于其他内侧商铺，差价率控制在10-15%之间。c .流通：人流好的商铺租金高于其他商铺，差价率控制在4-8%之间。3.保证金策略建议向运营商收取三个月的租金和管理费作为保证金，保证金将在租赁合同到期时退还。4.租金上涨策略经过市场保持期后，由于商场经营步入正轨，商业形势蒸蒸日上，续签租赁合同时，租金可逐年上涨，涨幅为5%。1.免租金项目所在地区缺乏商业氛围。因此，为了吸引商家，尤其是品牌商家，为本项目形成浓厚的商业氛围，有必要降低其商业风险，降低其进入门槛。因此，在项目的初始阶段，必须给予租户足够合理的免租期。建议本项目免租期一般为3个月。2.

11、装修交付建议：本项目可引入装修交付优惠措施，作为与知名品牌或其加盟商和代理商合作的一种形式，以确保有吸引力的知名品牌进入商场，吸引其他品牌的商家和运营商。演绎我们应该尽力选择有潜力的知名品牌，对他们的知名度和营业额有信心，通过优惠演绎的方式与商家分享利润，有更好的机会成功突破这个市场，用知名品牌作为吸引力吸引其他有实力的商家进入这个项目。扣分可以向商家表达开发商成功运营项目的决心和信心，双方共存共荣，从而增强商家的信心，促使他们进入。4.在租赁合同期内，建议本项目超市二级店签订1015合同；社区配套业务签订3年合同；品牌行业的商家签订三年合同；餐饮业经营者签订5年合同或双方协商。管理费根据实际

12、经营管理的支出预算平均分配。该成本包括中央空调费用、清洁、安全、商业维护、公共事业、公共保险促销费用此费用可包含在租金中，或包含在管理费中，或作为单独项目收取。为了更好的介绍商家，推广费的具体金额和计算方法可以作为招商的另一个自由裁量条件。9.赠送广告位建议给予本项目知名品牌商户正面广告位2-6个月的使用权(广告、制作、电费等直接费用由租户承担)。招商实施计划本项目招商时间长，所以招商活动可以有条不紊的进行。1.招商调查时间：2007年7月。内容清晰，锁定了目标商户的类型和区域。列出目标商户的名录和基本信息，并积极联系他们，向他们分发宣传材料，以获取他们的背景信息并了解他们的投资意向。综合分析

13、各种信息，制定相应的投资策略和实施计划。主要形式是举办“东尚商城体验式主题广场”招商新闻发布会。服装和餐饮行业的杂志和报纸的软文章将得到深入报道。项目运营管理咨询委员会将启动。电视广告设计、直邮和单一分销招商中心将启动。2.内部租金认购时间为2007年至2008年3月。在收集大量业务信息的基础上，有必要选择和确定主要商户和重点商户的投资目标，以明确投资目标。同时，为了增强目标商户进入业务的信心，有必要根据项目的特点，如区位、业务定位、业务规划等，分析不同类型商户的市场机会，以提高投资的说服力。主要形式是联系超市、大型品牌店和重点商户，洽谈和举办招商会，在行业杂志和报纸上发表软文，深入报道“石家

14、庄财富神话创始人”。电视广告被刊登在行业杂志上，直销函件和传单被分发。3.公开招商时间：2008年4月-2008年9月。各种广告手段被用来向目标商家传达投资促进信息，吸引他们前来咨询、谈判和租赁。同时，要运用现场招商、定向招商等多种招商方式开展招商活动。主要形式是开展一系列主店与合作公司或社区配套设施(如物流、银行、行业协会)的签约活动，以增加项目的热度。通过引进国外品牌的主要门店，营造一种压迫感，刺激本地目标企业进入并引进大型品牌运营商，建立商业示范区，集中培育本地运营商。充分挖掘市场潜力，组织招商会和品牌商户签约会，建立良好的客户服务体系，积极提升客户集群效应。行业杂志、报纸、电视广播、网

15、站、DM等立体宣传和轰炸。4.开业准备时间2008年9月开业前，应利用各种广告媒体开展大规模的广告宣传活动，以树立项目形象，提高知名度，营造良好的开业氛围，在开业时能吸引大量的人。主要形式是利用行业杂志、报纸、电视广播、网站、DM等各种广告媒体开展大规模的广告宣传活动，宣传项目的开业信息，召开新闻发布会，公布开业信息，邀请各大商场和品牌商家利用宣传开业信息的热烈气氛，同时从尾货上发布吸引投资的广告或信息，趁热打铁，尽快消化剩余店铺。(8)对本项目投资促进策略、投资促进的建议。这个目标的实现必须基于项目本身的优势，并制定目标直接上门访问、直接电话联系、上门访问或邀请面试等。直接向客户介绍项目，协

16、商租金优惠条件、项目定位、业务优势、消费潜力和发展前景等。DM直邮采用DM直邮，特别是对于大型主店等业务，要求有更详细的DM诉求邮件，并有专人联系跟进。c、关键业务的突破，特别是对大型运营商来说必须重点突破，需要一个专门的投资团队负责谈判和投资。项目推广的关键是充分展示战略。项目所在地具有良好的商业氛围。通过对施工现场和招商中心的包装，营造了浓厚的商业氛围，并强烈塑造了项目的商业财富形象。一、设立两个招商中心除项目现场的招商中心外，建议在项目招商开始前，在石家庄繁华的商业区设立一个临时的招商接待中心。主要有两个目的：它位于繁华的商业区，可以对项目的推广产生立竿见影的效果，快速建立项目的形象和知名度，扩大其影响力。在繁华的商业区，有大量的目标客户，方便与他们直接沟通，实现点对点覆盖。b、示范运营示范区项目的A区即将