某集团项目初步建议及下步工作计划(PPT 50页).ppt

1、1,项目初步建议及下步工作计划,鼎晨集团-商业地产部,鼎 晨 集 团,长风片区商业地块,2008-11,2,长风商业地块初步分析,目录,3,长风商业地块初步分析,一,市场走访结果,4,长风商业地块初步分析,适合做什么项目？ 为什么？理由！ 具体如何做？ 收益怎样？ 投入和风险控制？ 后续发展？ 市调/定位/招商/运营 ,汽贸城,东北角,长风北区,西北角,长风南区,5,长风商业地块初步分析,考察方式和市场数量,市场调查方式： 1、实地观察 2、商户访谈 3、市场暗访,综合商贸城 窗帘布艺城 食品批发市场 花鸟鱼虫市场 茶叶批发市场 厨具酒店用品 汽配五金城 建材家具城 小商品市场 化工批发市场,

2、20个 4个 8个 9个 8个 2个 7个 18个 5个 1个,共计：82个,附： 1、市场调查表 2、业态分布图,6,长风商业地块初步分析,Hot Tip,7,长风商业地块初步分析,8,长风商业地块初步分析,9,长风商业地块初步分析,租金水平,海天汽配,蓝海汽配,10,长风商业地块初步分析,租金水平,海天汽配,蓝海汽配,11,长风商业地块初步分析,二,项目筛选原则,12,长风商业地块初步分析,项目筛选必要性,项目种类众多，发展前景不同 遵循商业规律，保障三方利益 机会是无限的，公司资源有限 使优质项目同公司实际相结合 做好商业开发，尝试新增长点,13,长风商业地块初步分析,项目筛选原则,趋势

3、好,投入小,垄断性,规模适当,行业发展趋势较好，有利于公司获取长期稳定并且逐年递增的收益。,前期投入最小化，前期收益和长远收益相结合。充分降低公司启动资金和风险，短期与长期效益相结合。,市场运营后形成垄断经营，加大竞争对手进入该行业的风险，公司拥有行业定价权。,行业的规模适中，要适合项目地块的发展空间。,农业投资收益率太低，人民币升值又导致工业不景气，厂房出租很难，租金也不是很高，项目开发商业服务业将是比较好的选择，其中批发市场持久稳定，收益率逐年攀升，是较好的选择。对于专业市场主要遵循以下几个原则筛选项目：,TEXT,该行业的一级客户、二级客户和终端客户要容易锁定，有利于降低后期运营成本和实

4、现精准营销，快速确立市场地位。,客户明确,14,长风商业地块初步分析,项目评级,可行的,备选的,淘汰的,15,长风商业地块初步分析,三,现有市场分级,16,长风商业地块初步分析,Diagram,商贸城将近20余个，都是割据一方 产品包罗万象，大而全个性 年限较长的态势较好 近两三年开业的普遍经营状况逐步下滑，空租率逐步上升 后续宣传管理跟不上 受局限市场容量 预计未来两三年生意将会更差，甚至会出现个别倒闭关的现象,短期收益好 长期衰退 地块不在成熟商业区 人流量不够 硬件要求高 启动投入大,类似八方商贸城、平阳商贸城等项目，以小百货和服装零售为主,评级,项目名称,综合商贸城,项目描述,行业现状

5、,优劣分析,C,17,长风商业地块初步分析,尖草坪，朝阳街 浙商、晋中 该行业在全国繁荣 商家数量众多 租金高 习惯于传统地方经营 尖草坪部分摊位购买经营 行业销售链条过长 稍不注意就会做成零售卖场 对大户的鉴别和动员至关重要,硬件要求不高，租金贡献较好 是尖草坪有效的补充 其他项目的进度和竞争状况 其次是商家容量是否能够填满 再次是对大户的鉴别招商工作,日用小百货、五金、电器等等轻工业产品的批发,评级,项目名称,小商品批发市场,项目描述,行业现状,优劣分析,为了进一步降低风险建议合并到食品城项目，划分单独小商品区域,A,18,长风商业地块初步分析,地下、朝阳、义乌、新港辉、胜利桥西、尖草坪

6、经营相对持久 租金贡献比较好 目前朝阳街一统天下 市场基本达到饱和,不具备行业气氛，配套不齐全 必须加大前期硬件投入，达到规模 后期经营须加大投入同传统商圈竞争 结果如何还未知,批发家用纺织品，窗帘、床上用品、布匹等等,评级,项目名称,窗帘布艺城,项目描述,行业现状,优劣分析,C,19,长风商业地块初步分析,主要集中在胜利桥西 现代、明珠、聚宝彭 周边衍生众多小型市场 此外就是万水物贸城 各地方有小型零售市场比如茂盛装饰城、敦化坊等 三晋、聚美瑞等大举进入 市内又有东方家园、红星美凯龙、居然之家等,在建材商圈的边缘，又是商务区中间 介于发展迅速的小店区和建材商圈之间 长远看我们是跟随者 某一细

7、分品类的精品市场有空间 前期投入需要很大 不是公司的上上之选,洁具卫浴、瓷砖地板、板材管线等等为主的建筑和家庭装修材料，也包括厨房电器、家具、窗帘、灯具等等的专业市场,评级,项目名称,建材市场,项目描述,行业现状,优劣分析,B,20,长风商业地块初步分析,以黎氏阁为中心 迎泽桥到南内环桥 除黎氏阁和雅阁瑞普外其余档次不高 经营状况都比较好 美克美家入太原 目前宜家家居、特力屋、好百年等有拓展计划 太原有发展空间,产品个性不够强烈 办公家私的概念还不够突出 可以考虑在长风街地块发展此类项目 可同大型卖场定做，联营或者租赁 可以完全自己经营打造，实行营业扣点,床柜桌凳等家庭或办公室需要的家具以及相

8、关物品,评级,项目名称,家具城,项目描述,行业现状,优劣分析,B,21,长风商业地块初步分析,太原唯一的市场 有十年历史 交通极为不便 租金低仓库需求大 全国各地有不同的化工批发市场经营 能源大省应有空间,国家管制严，不利市中心经营 面临现有市场的竞争 政府关系不具有先天优势 仓库需求大导致整体收益下滑 公司地块相做此类项目有点可惜,工业化工原料的专业批发市场,评级,项目名称,化工市场,项目描述,行业现状,优劣分析,C,22,长风商业地块初步分析,朝阳街的新港辉 生意尚好部分摊位空置电动车比摩托车好 新港辉附近的电动车市场100余间商铺正在招商 二手车交易市场生意一般 万水摩配市场 摩托车和自

9、行车市场逐年萎缩 大多还走向了商场和专卖店形式,市场容量有限 面临现有市场竞争 招商成功也不足填项目,摩托车电动车和自行车的配件和整车销售、二手车交易的专业市场,评级,项目名称,摩托配件,项目描述,行业现状,优劣分析,C,23,长风商业地块初步分析,恒山路、尖草坪 副食的利润逐渐降低 以非大众的品牌为主 各个大型超市竞争 市场份额逐年降低 渠道是乡镇和杂货店 尖草坪正在修食品城，将近完工，据说去年冬天已经销售完毕 民以食为天，副食品市场空间依然非常大,副食品批发市场有广阔空间 上游多如牛毛厂商都非常迫切的需要找到更加多如牛毛的零售商 副食品的渠道比较长，有利于市场运作 只有两个批发市场 我们交

10、通方便批发零售空间大,主要以小食品、糖果、饼干、熟肉制品、调味品等等为主的副食品批发市场,评级,项目名称,食品批发市场,项目描述,行业现状,优劣分析,备注：将本项目放置在南屯地块，农产品的客户将会和本项目产生加法效应，互利互补,A,24,长风商业地块初步分析,五龙口几个市场 交通不方便 租金高 竞争大 整体升级是必然,南屯地块如果定位食品城可以将海鲜容纳入内 同隔壁农产品和本市场副食品互补 形成山西最大的食品批发基地,以鱼虾为主的鲜活水产批发市场,评级,项目名称,海鲜市场,项目描述,行业现状,优劣分析,容纳进入食品城项目，专门分区,A,25,长风商业地块初步分析,茶叶市场非常多 尖草坪、千峰南

11、路、长治路、王村、双塔东街、中澳、五一东街、现代 租赁情况不错 商家经营不如意 规模2000-5000平米 现代茶文化城将一统天下,未来两三年竞争惨烈 公司不宜介入,茶叶茶具的批发市场,评级,项目名称,茶叶市场,项目描述,行业现状,优劣分析,C,26,长风商业地块初步分析,政中 以不锈钢炊具为主 家用厨具 产品种类不齐 商场管理好 宣传差 尖草坪厨具 酒店用品较多，玻璃陶瓷有一部分 硬件设施差杂乱 部分商家欢迎更大市场,厨具市场群雄割据，有待于进行整合 目标客户极为明确（酒店饭店食堂） 有利于低成本宣传制胜快速火爆市场 市场容量相当， 可达到一定规模，后续垄断经营,玻璃陶瓷、 商用厨具灶具、

12、酒店用品等 的批发市场,评级,项目名称,厨具市场,项目描述,行业现状,优劣分析,可以放在南屯地块，也可以放在理工大地块或其他地块，根据招商情况作为补充项目或其他新项目也可,A,建设南路火车站南北 山西近年发展旅游，厨具酒店用品有发展空间 山西厨具市场容量不低于2万平,27,长风商业地块初步分析,海天、蓝海、建南、万水、晋中 汽配市场规模都大 公司难以达到垄断 建南不拆迁其他都难以火爆 蓝海和晋中争夺,如建南搬迁，我司介入，会补充 也位于汽配汽车商圈 但是目前建南两三年不会搬迁 我公司暂时没有机会,汽车配件批发市场,评级,项目名称,汽配市场,项目描述,行业现状,优劣分析,B,28,长风商业地块初

13、步分析,市场众多 迎泽桥西北生意较差 迎泽桥西南品类丰富生意较好 亲贤鱼市以零售为主 王村是鲜切花 建南批发较多 朝阳街宠物正在招商 玉门河宠物集散地 迎泽公园鸟植物为主 龙城大道主要是植物 规模偏小，100家户内 各有特色，产品不齐 除龙城大道外整体硬件环境差,群雄割据，有待于进行整合 需要改善硬件设施，提升行业水平 只要一层大棚建筑，建筑成本低 风险低，收益尚可 可以达到垄断经营,绿色植物、景观鱼及鱼缸钓具、鸟和宠物等等。,评级,项目名称,花鸟鱼虫市场,项目描述,行业现状,优劣分析,A,29,长风商业地块初步分析,十年前朝阳街三两户 逐步发展90多户 尚未找到全国性的矿山机械专业市场 有成

14、功的需求基础 矿山事故频发，先进机械成为重点之一 全国25000家厂商 煤博会市场拓展,国内外的矿山和工程机械需求很大 作为政府支持的矿山机械国际平台 可以开创国内先河，占领制高点 可以得到政府土地等政策和资金支持,煤矿、铁矿、铝矿等矿山专用设备销售展示中心,评级,项目名称,矿山机械市场,项目描述,行业现状,优劣分析,需要更高层面的调研和运营,A,30,长风商业地块初步分析,山西的印刷制版位于前列 很多城市都有印刷用品市场 山西没有该类市场 山西的加工企业少对于包装需求小,行业前景未明， 有待于进一步了解。,纸张和印刷材料，广告设备和广告耗材的批发市场,评级,项目名称,印刷纸张广告材料市场,项

15、目描述,行业现状,优劣分析,B,31,长风商业地块初步分析,会展是朝阳的产业 太原会展很难做，展会不多且效果不佳 稍具规模的都是政府不计投入产出的政绩工程 收益收益相对较好，通常每个展位（9平米）每展期（5天）收费1000元左右，平均租金10元/平米/天,地块要足够大 交通要足够好 不注重短期收益 必须有政府大力支持。,类似省煤炭展览馆的国际会展中心,评级,项目名称,展览馆,项目描述,行业现状,优劣分析,C,32,长风商业地块初步分析,普国，五一东街，尖草坪 全国的家电批发市场逐渐没落 国美苏宁等兴起，彻底改变了家电原来的流通模式 行业平均利润也越来越薄，不足以贡献高租金。,无论从行业前景还是

16、利润率还是市场容量都不符合项目筛选原则,家用电器、音响器材批发市场,评级,项目名称,家电电子市场,项目描述,行业现状,优劣分析,C,33,长风商业地块初步分析,既不处于产地，也不是销地 医药改革尚未确定 医药流通体制也不明确 有一定风险，目前不适合进入,中药材批发市场、中西成药的医药物流基地,评级,项目名称,药材批发市场,项目描述,行业现状,优劣分析,部分省市有药材批发市场，河北安国、成都五块石、西安万寿路、襄樊药材市场。太原目前还没有。,作为长期项目进行观察,C,34,长风商业地块初步分析,紧邻万水，新万水更加提升 未发现合适的切入点 公司介入没有非常大的把握,电动工具、五金设备的批发市场,

17、评级,项目名称,五金机电市场,项目描述,行业现状,优劣分析,建设南路一带和万水、聚美瑞、迎泽桥北 五金机电很多时候和汽车配件、钢材、建材等关联较大 五金机电详细分类很难 终端客户也不是非常明确,中长期深入关注，近年不介入,C,35,长风商业地块初步分析,项目未开发，可定制 位置好，会得到品牌认可 收益稳定 品牌效益不至于顷刻倒闭,项目定制开发，进行整体销售、租赁、联营等多种方式合作,评级,项目名称,定制开发,项目描述,行业现状,优劣分析,太原正显现商业价值 全国品牌逐步进入 超市中的家乐福、乐购、好又多等，百货的银泰、新世界、太平洋、大商等，专业卖场的宜家、百脑汇、美克美家、好百年、特力屋、百

18、安居等等 品牌选址很难 金融危机使部分品牌调整了拓展计划 商家青睐长风商务圈,A,36,长风商业地块初步分析,家居连锁企业集团，创立于1998年。好百年拥有两大家居零售品牌HOBA好百年家居、METEN美庭品位家居。截止2007年上半年，已在国内大中城市开设了近20家大型家居连锁商场。,大型国际装饰建材零售集团 B&Q隶属于英国翠丰集团，世界第三、欧洲第一。,国际家具连锁零售网络, 美克美家已发展成为拥有20余家家具连锁店，,跨国家具公司，拥有76,000名员工，在43个国家开展业务运营；宜家集团2003财政年度销售额为113亿欧元。,37,长风商业地块初步分析,项目筛选总结,小商品城,建材市

19、场,综合商贸城,A,B,C,食品城,家具城,窗帘布艺市场,海鲜市场,汽配市场,化工市场,厨具市场,印刷广告城,摩托配件市场,花鸟鱼虫市场,茶叶市场,矿山机械市场,药材市场,定制开发,38,长风商业地块初步分析,四,初选项目发展思路,39,长风商业地块初步分析,花鸟鱼虫市场,食品城 (副食、海鲜、冻品、粮油、小商品),产品定制 （高端家具金三角） 建材+家具+居家+家电,厨具酒店市场 （地块发展补充项目）,矿山机械市场 （争取政府政策项目）,15万平米,5万平米,10万平米,40,长风商业地块初步分析,长风食品城,发展 计划,后期 营销,细分 类别,海鲜区、冻品区、粮油区、食品机械包装和添加剂区

20、、副食品区、小商品区,长风食品城,借助河西市场的人气和客流，对其进行有效补充，打造成为省内最大的食品及相关产品的集中交易中心。,厂家招商鹊桥会，深入各个地市联络经销商，告知次级批发商到项目进货，启动市内零售市场、网上商城。,放在南屯地块，纵向分片划分业态，根据详细市调结果如土地不够就将小商品单独立项另外开发，如果土地仍有空置就将厨具酒店用品作为分区容纳进来。首先发展2-3层街铺建筑，市场成熟稳定后逐步改造成为大型框架建筑。,41,长风商业地块初步分析,花鸟鱼虫市场,发展计划,后期营销,经营理念,细分类别,盆景及雕塑区、植物区、鲜花区、干花区、鱼区、宠物区、家庭装饰品区、古玩字画区,打造成为一个

21、品类齐全的生活空间美化装饰用品的集中营，成为居民陶冶情操休闲的好去处。,周末免费讲堂、季节订货展销会、科普宣传活动、礼仪快递。,将给项目放在理工大区域，一层大棚建筑，3-5年后市场地位稳固后将其整体搬迁到它处，该地块用于开发小户型加部分底商，或者开发其他专业市场和卖场，以便实现该地块利润最大化。,42,长风商业地块初步分析,矿山机械市场,43,长风商业地块初步分析,Cycle Diagram,Text,玻陶厨具酒店用品市场,细分类别,经营理念,后期营销,发展计划,玻璃陶瓷区、不锈钢制品区、酒店用品区,全省最大最专业最全的厨具酒店用品市场，饭店酒店所需要的产品都能购齐而且价格省内最低。,免费餐饮厨师培训、免费品牌餐饮连锁加盟、酒店厨师长论坛、美食争霸赛、客房管理年会,南屯地块如果有空置时，作为补充项目进驻，单层或4层框架建筑。如南屯地块没有位置，就另谋土地发展，或作为储备项目。,44,长风商业地块初步分析,产品定制（品牌项目联营或租赁 ）,家具主题卖场、家电卖场、 建材卖场、 居家装饰品卖场、 百货超市卖场。,产品定制，联营或者租赁。或者以房产作为股份入股经营，公司需要资金时出售知名品牌股权并赠送项目物业产权。,将长风街三个转角的地块发展成为相互关联但是不冲突的主题卖场，自己营造商圈的气