全球及中国宏观经济研究暨北京中心城市场研究策略研究报告.ppt

1、全球及中国宏观经济研究暨北京中信城市场研究策略研究报告,2008年以来海外楼市环顾,2008年1-9月全国房地产市场回顾,北京近期房地产市场分析,政策面,市场面,项目面,重点公司北京项目销售分析,近期开盘典型项目销售分析,各大城市救市政策分析,经济面,世界经济现状及走势预测,中国经济现状及走势分析,竞争项目分析,经济面 宏观经济现状及走势分析,宏观经济现状,2008年前三季度，世界经济增长全面放缓，通胀压力仍挥之不去，美国次贷危机不断深化，全球金融持续动荡。受此影响，全球经济增长动力减弱，复苏乏力，表现为如下特征： 一、世界经济增长速度明显放缓,世界宏观经济现状,简评：从世界主要经济体的经济增

2、长率看，集体表现为下降趋势。,数据来源：中华财经网,二、通货膨胀压力持续上升,简评：8月起，全球通胀压力略有缓解，而发展中国家通胀压力依然较大。 根据世界银行统计，按季节调整后的同比增速计算，2008年1-8月份全球通货膨胀率均高于4%，平均为4.9%，比2007全年高1.9个百分点。,世界宏观经济现状,数据来源：中华财经网,三、失业率总体上升,简评：从表中可知，世界总体失业率上升，发达国家失业率全部上升，主要受美国金融危机及经济增长放缓的影响。发展中国家就业形势呈现地区间差异，在总体上升的同时，某些资源出口大国，如俄罗斯和巴西的失业率呈现小幅下降。,世界宏观经济现状,数据来源：中华财经网,注

3、：全球贸易不平衡状况有所改变：作为最大贸易逆差大国美国的逆差有所缩小，同为贸易顺差大国的中国和日本顺差有所缩小；此外，欧元区由顺差转为逆差。不过，全球总体贸易不平衡状况未得到扭转。,2008年1-7月个主要经济体进出口额对比表：,四、全球贸易增长放慢,世界宏观经济现状,数据来源：中华财经网,为应对经济衰退，刺激经济，美国实行减息政策，房市繁荣,2001年,2004-2005年,为缓和过热的经济，连续多次加息,几轮加息后，房市急剧降温，出现“拐点”引发次贷问题。,2007年夏,2008年,次贷危机全面爆发，金融机构惜贷，市场流动性不足，消费和投资受抑制，经济运营受阻。,2006年初,次贷危机演变

4、为金融危机，多家银行倒闭，股市下跌失业率上升。,美国近年来经济发展路线简图：,注：美国经济在衰退和繁荣之间交替，同时，各方面的经济问题也不断涌现。,世界宏观经济现状（美国）,注：每一次的政策调整都是为了解决当前经济问题，每一次的政策也都能收到一定的成效，然而不可避免地又带来新的问题，美国经济在不断的出现问题和解决问题的循环往复中螺旋发展。,美国经济发展循环图：,世界宏观经济现状（美国）,第一轮救市： 当2007年3月次贷危机初露端倪时，美联储最初采取“安抚”策略，此为“第一轮救市”。当时具有标志性的危机事件是：2007年4月2日，美国第二大次级抵押贷款机构新世纪金融公司，向法院申请破产保护。很

5、显然，美国政府当时并未意识到“次贷危机猛于虎”。 第二轮救市： 随着次贷危机的发酵，迫使美联储从去年8月放弃了实施两年之久的货币紧缩政策，进入“降息周期”阶段，此为“第二轮救市”。2007年9月18日，美联储把基本利率下调50个基本点；2008年1月21日与22日，面对美国股市接连爆发“黑色星期一”和“黑色星期二”，迫使美联储主席伯南克在1月22日-30日十天内，连续两次大幅度降息125个基本点。 第三轮救市： 2008年2月13日，布什签署减税1680亿美元的经济刺激法案，刺激消费避免经济陷入衰退，此为“第三轮救市”。由于减税的真正实施拖到了5月，大部分退税对象在7月才收到退税支票，减税对刺

6、激经济的正面影响，至此并未显现出来。,面对经济僵局，美国对策面面观：,世界宏观经济现状（美国）,第四轮救市： 面对全球著名金融机构因次贷危机引发的巨额亏损，美联储联合西方央行联手干预，分批次给遭受重大损失的银行注资，此为“第四轮救市”。今年3月份，面对美国第五大投资银行贝尔斯登濒临破产的现实，在美国财政部长保尔森、美联储主席伯南克共同撮合下，贝尔斯登由摩根大通并购。据统计，美国联合西方9国共向市场注资2000亿美元，大大缓解了因次贷危机带来的流动性不足压力。 第五轮救市： 7月23日，美国国会通过议案，内容涉及救助包括美国两大住房抵押贷款融资机构“房利美”和“房地美”，以及深陷次贷危机的美国房

7、奴，救市总额达3000亿美元，此为“第五轮救市”。9月7日，美国政府宣布接管“两房”，以避免更大范围金融危机发生。 第六轮救市： 美国国际集团（AIG）险象环生，迫使美联储不断向华尔街金融市场紧急“输血”，此为“第六轮救市”。 9月14日，美联储联合10大银行成立700亿美元平准基金，用来为存在破产风险的金融机构提供资金保障； 9月18日：美国财政部拨出2000亿美元，购回房利美和房地美的按揭坏账； 9月16日晚，美联储宣布向濒临破产的AIG提供850亿美元紧急贷款； 9月19日，财政部长保尔森和美联储主席伯南克考虑拟推出一项旨在解决信贷危机的新计划：成立官方信托机构，专为金融公司注入资金，估

8、计需动用5000亿美元。 9月25日：美国国会通过布什政府提出的亿美元大规模金融援助计划。 同时，美联储将资助商业银行从货币市场基金购入资产票据，以纾缓流动性不足问题。,世界宏观经济现状（美国）,2007年次贷危机爆发以来，美国经济大幅减速，经济前景迷雾重重。目前经济学家们对美国经济前景的判断可以用四个字母的形状来形容：u、v、w、l。 u型：表示经济将缓慢减速，到达底部后逐步上升，美国1990-1991年经济衰退即呈现此种特征。 v型：表示经济快速下滑，然后快速回升，美国1980年经济衰退即属此种。 型：表示经济起起伏伏，经过两次探底后方才企稳，美国2001年经济衰退即属此种。 型：表示经济

9、下跌后将经历较长的萎靡期。 观 点： 美国权威研究机构此前曾预计，在美国政府推出的经济刺激计划失效后，美国经济将经历第二波下跌，美国经济将呈现型走势。 而诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利茨表示，不少经济学家正为美国经济将呈现u型还是v型走势争论，不过他认为美国经济将呈现型走势，长期低迷。 银行分析师杰伊布鲁也认为，美国经济衰退将持续到2009年，并将在2到3年内持续萎靡。,美国经济何去何从？,注：信息选编自经济之声-天下财经,世界宏观经济走势（美国）,欧元区经济发展现状 在金融市场动荡、欧元升值和国际油价高企等阴影笼罩下， 年欧元区经济 “乌云压顶”，减速已成定局。 目前，欧元区经济表现出如下特征：

10、 （1）经济增速放缓，消费、投资、出口“三架马车”均显疲软，但总体增速仍高于预期。 2007年欧元区经济增长率为2.6%，预计2008年为2.2%。2008年投资增长率将为2.9%，远低于2007年的4.8%。这意味着，欧元区明年的经济增长不得不更多地依靠消费来支撑。 （2）物价上涨过快，欧元区各月通胀率均维持在3%的历史高位。,注： 欧元区1-9月份通胀率远高于欧央行2%的通胀控制水平，这已是连续第11个月高出2%的目标水平。7月达16年来新高，尽管8月份以后通胀率少有下降，但仍处高位，给欧元区经济带来较大发展压力。,世界宏观经济现状（欧元区）,数据来源：中华财经网,欧元区2008年1-9月

11、通胀率对比表：,（3）失业率不断上升，经济萎缩迹象明显,（4）零售业、服务业等各行业均显示下滑，股市大幅下滑 6月，欧元区零售月降0.6%，年降3.1%，年率跌幅为近13年以来最大跌幅； 7月，欧元区服务业连续第二个月收缩，服务业采购经理人指数由6月的49.1降至48.3，为5年来最低水平； 8月，欧元区经常帐赤字由7月的18亿欧元扩大至84亿欧元； 制造业、建筑业也有所收缩，私营部门活动收缩速度为2001年11月以来最快水平，股市连续下滑。 在欧元区的上述统计指数中，一直被视作衡量未来增长趋势良好指标的采购经理人指数（PMI）显示，该区域私人部门的活动7月出现连续第二个月收缩，创下2001年

12、11月以来的最低水平。,世界宏观经济现状（欧元区）,欧元区应对措施： 10月12日，欧元区15国领导人在巴黎召开峰会,通过了一份应对金融危机的“联合”行动计划。该计划主要内容包括，欧元区成员国政府将通过为银行发行债券提供担保或直接购买银行股权的形式,帮助银行拓宽融资渠道,缓解银行因信贷紧缩而面临的融资困境。10月13日欧元区各国纷纷出台救市措施： 1、德国：推出总额达5000亿欧元的救市方案。其中包括向银行体系注资800亿欧元，提供至多4000亿欧元的担保，及为银行计提200亿欧元的损失准备金。这是自1989年以来，德国政府展开的规模最大的救援计划。 2、法国：法国政府公布规模为3600亿欧元

13、的的救援计划，截止到2009年12月31日，法国政府将为银行新发的五年期债券提供总金额为3200亿欧元的担保，同时，还将为受困的银行提供总计400亿欧元的注资。 3、奥地利：推出规模为1000亿欧元的救市方案，内容也是涉及政府为再融资提供担保和向银行注资。另外，奥地利政府还将对国内银行的私人储户存款提供全额担保。 4、西班牙：为商业银行的新发债券提供多达1000亿欧元的担保，采取政府购买银行股权，尚未向银行体系注资。 5、意大利：在2009年年底之前，意大利将为新发银行五年期债券提供担保，同时，意大利央行将以最多400亿欧元的国债来交换银行的债券。 6、挪威：10月中旬后将发行554亿美元的国

14、债进行融资，以帮助受累于次贷危机的商业银行走出 。 7、葡萄牙：将为银行提供200亿欧元的担保。 8、瑞典和波兰：将在10月底宣布救助金融体系的具体计划。 欧元区救市总金额达1 .3万亿欧元(约合1.8万亿美元)，旨在担保银行间贷款及收购银行股份，阻止金融系统陷入崩溃。 英国应对措施： 10月13日，英国政府宣布，向苏格兰皇家银行以及刚刚被劳埃德银行收购的哈利法克斯银行注资370亿英镑（约合629亿美元），以帮助它们摆脱经营困境。,欧元区应对措施,欧元区经济走势预测,在欧元区各国纷纷标识救市意向后，10月13日欧洲股票市场普遍上扬，英国富时100指数收涨8.26%，德国DAX 30指数收涨11

15、.4%，法国CAC 40指数收涨11.18%。 然而短暂的繁荣过后，欧元区经济走势仍不容乐观，对于欧元区经济走势，各方观点不一： 欧洲央行： 多次表示，单凭经济减速还不足以将通货膨胀率拉回至其适宜的水平，经济增长放缓目前还难以说服欧洲央行下调利率。欧央行理事雷贝舒： 在承认“欧元区经济第二和第三季度会更加疲弱”的同时表示，欧央行仍有余地紧缩利率。他还乐观地认为，欧元区第四季度经济能出现些许复苏。 金融市场人士： 认为欧洲央行将在2008年年底到2009年2月之间将主导利率上调25个基点至4.5%。 多数经济学家： 欧元区决策者将在2008年维持4.25%的利率，明年将减息。 部分媒体： 也认为

16、欧洲央行“有在明年减息的可能”，理由是随着企业和消费者信心减弱以及油价下跌等，最近欧元区信贷和货币供给增长出现放缓，这意味着下一阶段通货膨胀水平可能降低，欧洲央行采取加息措施以抵御通胀的压力也因而减小。,世界宏观经济走势（欧元区）,一、财政赤字继续严重 日本财务省发表的2008年8月国际收支报告显示，日本已经连续6个月出现了赤字，最大原因是对美国贸易大幅减少。 二、对外贸易持续萎缩 2008年8月，日本对美国的出口额比去年同期减少了21.8%，尤其是作为主打产品的汽车和相关零部件的出口量减少了30%以上。这是1980年以来日本对美出口的最大减幅。 三、股票市场一再下跌 日本股市近期来遭遇连续下

17、挫。10月20-24日，日经指数大幅下挫了24.33%。日本经济新闻网站指出，目前的日经平均股价水平已背离实体经济基本面。10月27日，日经225股指再次暴跌6.36，以7162.9点报收，不仅刷新了2003年4月创造的泡沫经济破灭后的最低纪录，而且是自1982年10月7日26年以来的最低收盘价。 在今年全球下跌最严重的股市排行中，日本以50.6%的跌幅排名第四，仅落后于中国、俄罗斯和香港地区。 四、实体经济窘境难改 今年上半财年(49月)日本全国倒闭企业数量和负债总额同比双双大幅增加。其间，日本共有包括18家上市公司在内的6343家企业倒闭，比去年同期增加15.3%，倒闭企业数量连续3年同比

18、增加。 仅8月份，受地价下跌和金融机构放贷审查收紧等因素影响，房地产和建筑业的倒闭企业，分别为42家和43家，同比增加23.5%和13.8%，房地产从2007年7月开始与上年同期相比跌了40%左右。 五、日元汇率不断上升 10月24日，日元对美元汇率创13年来新高，飙升至1美元兑9424日元；日元对欧元汇率升至6年来新高，为1欧元兑11898日元。 六、外国资本纷纷逃离 2008年初，美国波音公司已经取消了在东京的上市。法国兴业银行、德国著名制药公司拜耳也相继取消在东京证券交易所的上市。1988年日本经济鼎盛时，有130多家外国公司在东京证券交易所上市，而目前则不到30家。,世界宏观经济现状（

19、日本）,当全球经济衰退蔓延到日本的初期，日本政策面并没有出台显著的政策以防止经济下滑，当10月27日日本股市跌倒 26年以来的最低谷时，日本开始紧急出台措施救市。 10月27日，日本首相麻生太郎要求执政党官员紧急制定追加经济对策。据悉，追加经济对策的细则尚未出台，可能 包括设备投资减税、证券交易特别优待税等政策性减税措施，以及大幅降低高速公路费、增加对中小企业的融资援助计 划等内容。预计该项紧急追加对策其总规模有可能超过本财年补充预算1.8万亿日圆的水平。 日本政府对银行机构实施更大规模的救助行动，将日本政府在这方面可以动用的资金上限从2万亿日元提高到10万亿 日元（约合1100亿美元）。 目

20、前，日本安定市场对策主要为三部分：安定股市、加强金融机能和扩大证券投资。内容包括加强对卖空的管制、 恢复购买银行拥有的股票、银行自有资本比率规定的放宽及扩大对金融机构注入资金等。,日本应对措施,日本经济走势,在美国次贷危机扩散、国际市场原油及资源性产品价格攀升的国际经济环境下，全球经济增速放缓，日本经济发展势头也明显减弱。 1、居民消费仍将低迷 居民消费占日本GDP的56%，对经济增长贡献巨大。但从2007年7月起，日本居民可支配收入连续出现负增长，专家预计，这一趋势仍将继续。 2、企业设备投资下降，收益减少 设备投资约占日本GDP的15%，一直是推动日本经济增长的主要动力。2007年12月至

21、2008年3月，日本大型制造企业的信心指数从19跌至11，是2003年12月以来的最低水平。大型制造业及非制造业2008年度的投资设备计划也降为6年来的最低点。 3、住宅投资继续下降 建筑业一直是日本的重要产业，其产值占GDP的8%左右，就业人口超过560万，约占职工总数的近10%。 2008年2月比去年同期减少5.0%，连续8个月下滑。专家预测，在全球房地产业普遍低迷的打环境下，日本住宅投资的下降趋势不会改变。 4、股市短期内难以恢复 日经平均股价从2004年开始上涨，2007年7月9日达到18261.98点峰值之后一路下跌，10月27日以7162.9点报收，资产价格缩水不仅使上市企业收益骤

22、减，还打击了国内外投资家和企业家的投资信心，同时产生逆资产效应，直接影响消费心理。 分析人士认为，目前日本经济的停滞状态不会一瞬即过，但是否会形成长期趋势，需要观察。从总体上说，日本仍然保持着相当强的经济实力和产品创新能力及竞争力，产品和技术的出口能力仍然强劲；就业形势稳定，失业率较低；国民对住宅需求逐渐回升，住宅投资可能出现反弹；公共工程建设投资缓慢增加。这些因素使日本的内需进一步扩大成为可能，因此，从长远趋势看，日本经济进入缓慢发展的可能性大于陷入长期停滞的可能性。,一、自由化程度高的新兴市场经济体遭受空前危机 冰岛银行负债9倍于GDP，国家面临破产；韩国股市汇市持续暴跌，大有重蹈冰岛破产

23、覆辙的趋势；乌克兰经济和金融市场也风雨飘摇。中印等新兴经济体因为在市场化的道路上没有更多地放开资本管制，因此在这场金融风暴中暂免厄运。中国的资本管制限制了金融衍生品的泛滥，在金融危机中起到了防火墙的作用。 二、出口普遍受打击 金融风暴引起的美欧内需减缓，对新兴市场经济体实现出口和经济快速增长的目标是个沉重的打击。美国经济占全球比重达30%，其进口占世界贸易的15%。美国经济走软甚至出现衰退将导致全球商品贸易量下降，新兴市场经济体的发展将首当其冲受到影响。 三、多个新兴市场经济体货币对美元明显贬值 进入2008年以来，印度、南非、韩国、越南、菲律宾、印度尼西亚、泰国、巴基斯坦、阿根廷等多个新兴市

24、场经济体货币对美元明显贬值。 四、新兴经济体已成为全球经济的一个重要稳定因素甚至是中流砥柱 新兴经济体以年均6%的速度增长，赋予世界经济以活力。即使美国和其他工业化国家的增长率降至2%或更低，世界经济2009年仍可能以4%的速度增长。 新兴市场经济体为美国扩大出口提供了可能，而正是出口强劲增长减缓了美国经济的衰退。美国出口在过去4年里年均增长8%，是进口增速的5倍，而且出口到新兴市场的美国商品比重已经从38%上升到45%。,新兴经济体泛指俄罗斯、罗马尼亚等中欧、东欧国家，中国、印度等亚洲国家、墨西哥等美洲国家及巴西、南非等非洲国家 和地区。随着全球经济的恶化，新兴经济体也正面临股市急剧下跌、金

25、融市场流动性短缺等严峻挑战。,世界宏观经济现状（新兴经济体）,新兴经济体应对措施,俄罗斯： 通过金融法案，法案规定，明年年底前俄罗斯外经银行可为俄金融机构提供总额不超过500亿美元的资金，用于俄金融机构偿还2008年9月25日之前所借的贷款。法案还规定，俄中央银行将为贷款机构提供担保，并将俄公民银行存款的完全保险补偿金调高至70万卢布。俄央行还承诺，无论银行发生什么情况，储户都可领取自己的存款。 韩国： 9月26日宣布动用100亿美元的外汇储备扶助出口企业，缓解其外汇资金不足的局面。10月9日，通过韩国进出口银行向韩国中小型出口企业提供总额为5000亿韩元的资金支持，用于向这些企业提供外汇贷款

26、，以帮助它们克服因韩国外汇市场外汇短缺造成的困难，并为其提供资金担保。 印度： 10月6日，印度监管部门调高六类机构投资者投资股市的上限，由5%调高至15%。这六类投资者是：公共金融机构、证交所、存款机构、代理商品交易公司、银行和保险公司；与此同时印度解除对外资最高40%的股市投资限额，以期“挽留”正迅速流出的国外资金。 冰岛： 受金融危机影响，冰岛外汇交易已几乎停止运行。目前，冰岛正试图限制外汇流出来保护本国货币。10月7日宣布，将寻求从俄罗斯借债40亿欧元以渡过难关。 柬埔寨： 采取一系列的措施增加银行资产，保证资本充足率。将银行存款准备金率从8%提高至16%。并将银行的房贷比严格控制在1

27、5%之内，以降低商业银行所面临的风险，特别是在房地产领域的风险。,新兴经济体经济走势,一、经济发展速度减缓，但趋势仍向上 印度等新兴经济体难以脱离可能出现的美国经济衰退的影响。国际货币基金组织（IMF）总裁多米尼克斯特劳斯卡恩表示，美国经济每衰退1%将使新兴市场国家经济增速减缓0.5%至1%。 2007年，全球经济增长有一半来自三个国家：中国、印度及俄罗斯。该组织预计，在今明两年，中国经济增速有望分别达11.5%和10%，印度则可能为8.9%和8.4%，俄罗斯经济也可望分别增长7.0和6.5。 二、亚洲新兴经济体将继续发展 相对而言，在中国和印度经济快速增长的带动下，尽管受金融危机影响，但亚洲

28、国家经济继续保持快速增长的趋势。 三、拉美新兴经济体受到美国经济影响 2006年拉美经济增长达到5.5%，2007年和2008年这一局面难以为继，2007年为5，预计2008年为4.8。美国是拉美国家对外出口的主要国家，同时在美国工作的拉美移民的汇款是当地居民的重要收入，在美国经济增长放缓的情况下出口和汇款必将受到影响。 四、欧洲新兴市场国家经济失衡孕育着金融风险 由于国内需求旺盛，商品进口超过出口，欧洲新兴市场每个国家都保持着不同程度的经常项目赤字，经济失衡现象比较严重。国际金融市场的波动很容易波及这些国家，美国次级抵押贷款危机爆发后，国际资本快速撤离新兴资本市场，股价迅速下跌，本币也随之贬

29、值，欧洲新兴市场国家经济失衡孕育着金融风险 。 五、独联体经济快速发展，但受到多重因素困扰 由于独联体国家具有丰富的石油和矿产资源，石油和原材料价格的上涨推动了该区域经济快速增长。外资快速流入构成了独联体国家的巨大隐患；通货膨胀是困扰独联体国家的重要问题；自主生产能力不足影响独联体的进一步发展。事实上，美国金融危机对独联体国家的冲击超过任何新兴市场经济体，该区域潜在的金融风险不容忽视。,中国宏观经济现状及走势分析,中国宏观经济现状,在全球经济萎缩的背景下，中国经济持续下滑，在金 融、贸易、房地产、工业等方面表现明显： 一、金融业日渐式微 股市：熊市变牛有待时日 2008年9月18日，上证指数跌

30、到1802点，从6124点重 新回到1802点，指数的绝对跌幅，达到71%之高；最近两年 以来上市的所有金融类股票，几乎全线“破发”。 据上交所公布的数据，2008年1月14日，中国股市的 市值，是34.47万亿。但到9月18日，已跌至12.59万亿元的 水平，把年内上市的所有新股算在内，股市市值的缩水为 21.88万亿元。 基金：四季度仓位已降无可降 2008年三季度基金亏损2749亿 ，数据显示，396只公 募基金中有304只基金出现亏损，亏损面达到76%。其中， 股票型基金和混合型基金亏损合计达到2621.87亿元，占全 部基金亏损总额的95%。,注：沪深300指数一年来市盈率逐步下滑，

31、2007年10月高达68%， 2008年9月跌至15%，跌幅巨大。,二、贸易领域受创严重 简析：由上表可知，进出口对经济增长作用大幅减弱，一、二季度增长率大幅减弱，三季度有所缓和。 贸易顺差同比增速在三季度出现回升的主要原因有两方面： 一是国内固定资产投资需求降温以及国际大宗商品价格回落导致进口增速回落快于出口增速； 二是国内产能过剩压力加大导致一般贸易出口增长继续维持高位。 今年前三季度净出口拉动经济增长1.2个百分点，比上年同期回落1.2个百分点，主要原因是贸易顺差增速同比大幅回落。 全球经济正在经历严重下滑，今年四季度，我国外需回落压力将进一步加大，净出口对经济增长拉动作用将进一步减弱。

32、,2008年前三季度进出口顺差额及增长率比较：,中国宏观经济现状,注：出口增速下行，近期平稳,注：新出口订单指数连续三个月低于 50%,数据来源：WIND资讯，东北证券金融与产业研究所,中国宏观经济现状,三、房地产业继续萧条,注：全国固定资产投资每月起伏不定，但2007年12月以后一直呈上升态势，与此相反，2008年以来，房地产投资 额总体呈下降趋势，除6月份小幅反弹，7月份急剧下滑，8月份以后一直处于低位，回落到2007年12月的水平。,中国宏观经济现状,注：房地产销售面积自2007年10月起开始下滑，2008年2月起出现负增长，且负增长率逐月下滑，短期内， 房地产销售没有回暖迹象。,中国宏

33、观经济现状,注：全国房地产业，无论是开发景气指数、完成投资额、还是土地购置面积、新开工面积，均出现环比下滑态势，其中国房景气指数下跌尤为严重，说明公众对房地产信心严重不足。,中国宏观经济现状,四、工业企业衰退明显,注：2008 年前三季度，我国国内生产总值 201631 亿元，按可比价格计算，同比增长 9.9%，比上年同期回落 2.3 个百分点。 在GDP整体减速背景下，工业部门下滑最为明显，第二产业增长率已经下滑至本轮经济周期启动前期的水平，创下2003年以来的最低点（见图1）。 本轮我国经济增速调整受到经济体内部宏观调控和全球次贷危机“内外双重”压力影响，经济增速自 2007年第3季度见顶

34、下行，此后逐季减速和降温，季度GDP增长率呈现逐季回落趋势，2008年1、2季度经济增长分别为10.6%和10.1%，2008年第3季度已经降至9.0%，较二季度下降1.1个百分点，比去年同期回落 2.5 个百分点，创下 2004 年以来的最低水平。专家预计，2008 年中国经济增速放缓至 9.6-9.7%。 在经济增速未来趋势判断上，有专家认为本轮经济调整持续时间较长，即从2007年第四季度至2010年上半年，都将成为调整期，预计 2009 年底至 2010 年初实现软着陆，经济增速将降至 8.5%左右。,中国宏观经济现状,注：由左图可知，我国工业增加值 波动较大，自2008年3月以来，呈

35、逐月下降的趋势。,注：由左图可知，我国工业企业利 润曾提呈增加趋势，但增长率自 2008年2月份以来一直在不足20% 的相对低位徘徊，相对2007年2月 超40%的高增长率逊色很多。,另：据东北证券金融与产业研究所统计，降幅前两位行业分别是石油加工业增长降幅为-397%（1-8月亏损达960亿元），电力、热力行业为-81%，主要原因是前期石油、煤炭价格高挤压了相关下游行业利润。 此外，公共事业类企业亏损企业不断增多。,中国宏观经济现状,2008年9月19日起：证券交易印花税由现行的双边征收改为单边征收，即只对卖出方（或继承、赠与A股、B股股权的出 让方）征收证券（股票）交易印花税，对买入方（受

36、让方）不再征税。税率仍保持3）。 2008年10月9日起：对证券市场个人投资者取得的证券交易结算资金利息所得，比照储蓄存款利息所得，暂免征收个人 所得税。 2008年10月9日-12日：十七届三中全会发出“促内需，保增长”的动员令。 2008年11月1日起：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，最低首付款20%，个人住 房公积金贷款利率下调0.27个百分点 ；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。此 外，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。 2008年11月1日起：再次上调部分商品的出口退税率：将部分纺织品、服装、玩具出口退税

37、率提高到14%；将日用及 艺术陶瓷出口退税率提高到11%；将部分塑料制品出口退税率提高到9%；将部分家具出口退税率提高到11%、13%；将艾滋病 药物、基因重组人胰岛素冻干粉、黄胶原、钢化安全玻璃、电容器用钽丝、船用锚链、缝纫机、风扇、数控机床硬质合金刀、 部分书籍、笔记本等商品的出口退税率分别提高到9%、11%、13%。 注：在刚刚过去的2008年的前三个季度，中国经济基调也经历了一个季度一种基调的变化频率，从 “双防”到“一防一 控”，再到“一控一保”，直至今天的全面“保增长”。 2008年9月至10月，我国中央银行被迫放弃“从紧”的货币政策，并连续两次调低“双率”（即存款准备率与存贷利率

38、） 展开救市，总体宗旨是为了刺激出口、扩大内需，并尽可能减轻世界性经济衰退对中国经济的冲击，以期保住经济增长、稳 定就业。,中国的应对措施：,中国应对措施,中国社科院经济学部中国经济形势分析与预测： 2008年中国经济增速将有所放缓至10.1%左右，2009年GDP有望保持9.5%左右的较快增长。今明两年的实际投资增速将达到15.8%和14.5%，预计2008年我国全社会固定资产投资占GDP的比例将超过58%，2009年可能将超过60%。报告预计，消费将成为拉动经济增长的主要动力之一，2008年的社会消费品零售额将超过10万亿元大关，达到10.7万亿元左右；2009年将达到12.5万亿元左右。

39、 汪同三（中国社科院数量经济研究所所长）： 20082009年经济增长速度的减缓属于经济增长调整性波动，出现下行拐点的证据尚不充分。 李泊溪（国务院发展研究中心研究员）： 经济将保持持续增长，中国处于信息化带动工业化的长期上升区间。 郑京平（国家统计局总工程师）： 当前世界局势对中国的影响主要是在信心方面，消费和投资可能会受到一定的影响，预计明年中国经济将会平稳较快发展，增速不会低于2008年，为9%左右。外部环境的变化有利于中国经济持续增长。预计原油、原材料的需求会有所下降。而这将减少国内的通胀压力，为宏观调控增加更多的操作空间。 王毅（中国人民银行调统司经济分析处处长）： 随着贸易顺差下降

40、，央行被动发行人民币对冲外汇的压力下降，下一步央行政策操作性的主动性将更强，经济增长可以更加依靠消费。,观点：,中国宏观经济走势,梁优彩（国家信息中心经济学家）： 保增长的基调至少要保持至少两年的时间。因为经济衰退有一个周期的，不太可能一下子就复苏。 哈继铭： 中国经济需要几年时间调整。第一个阶段是金融危机，第二阶段是信贷危机，第三阶段就是实体经济萎缩，中国现在还是在第二阶段，相比第二阶段，第三阶段还是比较漫长的。 张明（中国社科院国际金融研究中心秘书长)： 目前还没到大幅放松货币政策的时候。应尽快地加快结构性的调整，放开对要素市场的管制，向民间开放服务业，尽快地形成人民币汇率机制的市场化。

41、王晓辉(国金证券宏观经济分析师): 全球经济放缓，原油等大宗商品价格的下降已经成为必然，9月PPI回落是对国际大宗商品价格回落的滞后反应。,简 评： 中国GDP 同比增幅下降的趋势已经形成，但并不会持续快速下跌。 消费增长内在动力仍然强劲，成为稳定内需的重要力量。 工业企业利润增速放缓和利润率下行趋势将持续至2009年。 股市升温有待时日，因外贸、建筑行业短期内将继续低迷。 对房地产的未来的政策将倾向于保障性住房建设和支持居民购房，类似降低利率“变相降价、政府买单”的政策将持续。,中国宏观经济走势,【宏观调控下的房地产九宫图迷局】,政策面 各大城市救市政策分析,上海“十四条”： 一、对个人首次

42、购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购房证明由市房地产交 易中心出具。 二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。 三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。 四、对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。 五、下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。 六、个人将购买超过2年的普通住房对外销售不负担营业税。 七、个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。 八、购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%，对第一次购买

43、自住普通住房的家庭，在符合贷款条件的情况下，每一借款人基本公积金最高可贷额度从20万元提高到30万元，每户家庭最高贷款限额为60万元。若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元。 九、免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易(转让)手续费。 十、调整本市普通住房标准。 十一、继续加大中心城区旧区改造力度。 十二、建立和完善住房保障体系，通过收购等方式，增加廉租住房房源。 十三、加强对市场信息和基础数据的整合、监测和分析，建立房地产市场信息发布制度。 十四、严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，加强土地供应管理。 南京： 10月起买房政府补贴1%和0.5%

44、。在2008年10月1日至2009年9月30日期间，凡购买90平方米以下（含90平方米）商品住房（含二手房），给予房款总额1%的补贴；凡购买90-144平方米以下（含144平方米）的，按0.5%计算补贴，补贴在办理产权证时发放。 杭州：10月13日出台关于杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见。其中有：住房公积金贷款最高额度由50万元提高到60万元，购房者为非杭州市区户籍人员（不含境外人员）在杭州购买80万元、100万元以上的房子后便将有一个落户的名额，购买商品房首付款比例由30%降低至20%。此外，购买第二套房的贷款政策也有所松动。,各大城市救市政策分析,救市新政策分析,【调公积金】 个人住

45、房公积金贷款利率将全面下调，其中，五年期以下(含)由现行的4.32%调整为4.05%， 五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。 【免印花税】 从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。对个人销售或购买住房暂免征收印花税。 【免增值税】 对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。 【降低首付】 对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。,表1：新政后50万20年月供少还多少 (资料来源：伟嘉安

46、捷),表2：政府全面支持居民购房新老政策对比表 (资料来源：链家地产),业内人士对新政的看法,【易居中国】免税降利率对购房者影响将滞后 购房者出手买房相对于政策调整是滞后的，有可能滞后到明年，成交量的增长是一个逐步放量的过程。 【我爱我家】救市新政并未真正缓解购房人压力 现在新调整后的计税和贷款方式并未真正缓解房价虚高对于购房人的压力，市场短时间内依旧不会走出观望情绪。 【北大房地产研究所陈国强】新政后市场走向取决于开发商应对策略 目前政策的出台使得市场趋稳的可能性增强，但是否会很快显现效应还有其他因素影响，主要取决于外部经济环境、补充政策的出台实施及开发商的反应等几个方面。其中开发商以什么样

47、的策略应对尤其重要。政策面暖风品吹，但不能保证市场很快回暖，要看房企是趁机涨价还是用比较理性、灵活的策略把房价降到购房者能够支付的水平毕竟不能承受高房价才是出现低迷市场的根本原因，这个问题不解决，交易量也不能上去，还需要各方面积极的配合。,北京暂不出台救市政策,北京尽管没有“顺势”推出 “救市政策”，但10月22日、10月23日上午，北京市政府都召集了建委、国土局等主管部门参与的会议，研判北京房地产市场的现状以及未来的政策对策。 【救市方案初步形成 未能最终签发】接近建委的人士称，实际上北京的“救市方案”目前初步形成，只是未能最终签发。这份方案目前还在市领导的反复讨论与修改当中，其中主要包括税

48、收、费用的减免，普通自住房面积的界定等方面，地产业界人士称，这份拟议中的方案不亚于杭州的救市力度。 【北京建委】北京市建委方面的分管领导，其实本来有意在22日国务院下发文件当晚，顺势下发北京市的房地产市场救市政策，但由于部门间的协调问题，未能成行。此间，分管城市建设与房地产的副市长陈刚就此问题做出批示，要求暂缓下发这份救市方案。 【开发商】目前开发商正在加紧游说央行尽量松动第二套住房贷款的松动，并向北京市政府提出控制保障性住房开发、供应规模的建议，由于保障性住房年内有望达到760万平方米的开发总量，继而在未来实现将近10万套的房源供应，开发商担心其对商品住房市场形成巨大冲击，但对于这样的建议，

49、北京市有关部门未予回复。 预计随着北京房地产成交量萎靡现状的持续，未来会有救市政策出台。,楼市低迷导致购房能力下降,市场面 2008年以来海外楼市环顾,各国的经济随着全球化的发展紧密地被联系在一起，各国的经济周期也越来越受到美国经济周期的影响，尤其在本轮以原油等大宗商品价格的疯涨和美元的极度疲软为特征的全球经济调整中，房地产市场更是表现出很多共性。,美国,俄罗斯莫斯科,海外楼市环顾（美国、俄罗斯）,【开工量逐年降低】美国新建住宅开工量从2006年开始就呈现逐年下降趋势。 【均价逐渐走低 】 2008年以来美国新建住宅均价不断走低。,【房价不断攀升 】俄罗斯莫斯科的房价从 2000 年到今天，已

50、经持续上涨了 10 倍，而且没有停滞的迹象。08 年 9 月份，房价仍然环比上涨了 1.15%。莫斯科的房价上涨，得益于俄罗斯的经济恢复与快速增长，作为世界最重要的能源输出国之一，高涨的能源价格为俄罗斯积累了巨额的财富。,海外楼市环顾（英国、法国）,英国,法国巴黎,【成交量逐渐降低】英国新房订单从2006年开始呈现震荡下滑的局面。 【房价逐渐走低 】 英国房价同比涨幅不断下降，进入2008年以来，同比出现负增长。,【成交量跌宕起伏】法国巴黎新建公寓成交量极度不稳定，跌宕起伏。 【房价逐渐攀升 】 法国公寓价格走势不断攀升，尤其是2000年至今出现了大幅度增长。,海外楼市环顾（日本、韩国）,日本

51、东京,韩国汉城,【成交量震荡萎缩】日本东京公寓成交量震荡起伏较大，整体呈现萎缩状态。 【房价震荡上扬 】 日本东京公寓价格震荡起伏，整体呈现震荡上扬局面。,【开工量震荡萎缩】韩国汉城新建房屋开工量震荡缩减 【房价逐渐上扬 】 韩国汉城房屋价格逐年上扬,海外楼市环顾（新加坡、中国香港）,新加坡,中国香港,【供应量/房价高位盘整】新加坡住宅供应量和房价从2006年开始出现大幅度攀升，目前在高位盘整，有下降趋势。,【成交量震荡萎缩】中国香港住宅成交量整体呈现震荡萎缩现象。 【房价高位盘整 】 中国香港房价目前在高位盘整，整体呈现下跌趋势。,第一类：美国和英国【量先于价格调整，量价双跌】 房地产价格和

52、开工量或订单量都已经历了长时间的下跌调整。可以看出，开工量和定单量的调整总是先于价格的调整，美国的新开工量更是早于房价两年于 2005年 3 月就开始了向下的调整格局。英国房价调整要滞后于美国半年，于 2007 年 10 月开始，到今天已向下调整 10%以上，而英国的新房订单数量在 2007年 3月就确立了下滑的趋势。 2008年8 月份美国新房价格环比下跌 12%，是 10 年来下跌幅度最大的一个月，相比最高时的2007年 3 月份，均价已下降了 20%。同时住宅新开工面积也环比下降了 11.4%。英国房价同比下跌12%，而新房的私人订单数量更是同比下跌了 60%。美国和英国的房屋新开工面积

53、和订单量仍然在继续萎缩中，两国的房价还有进一步下调的空间。 第二类：东京、新加坡、香港、汉城和巴黎【量跌 价格高位盘整】 房屋的销量或新开工量进入20 08 年以来，出现了明显的负增长态势，但是房价到目前为止仍然在高位盘整。中国也属于这种情况。这类国家价格的向下调整可能会像第一类的美国和英国，需要等待成交量进一步向下调整。 第三类：莫斯科【价格不断上扬】 莫斯科的房价从 2000 年到今天，已经持续上涨了10 倍。而且没有停滞的迹象。2008 年 9 月份，房价仍然环比上涨了 1.15%，但是增速从年初以来逐渐放缓。莫斯科的房价上涨，得益于俄罗斯的经济恢复与快速增长，作为世界最重要的能源输出国

54、之一，高涨的能源价格为俄罗斯积累了巨额的财富，同时俄罗斯的私有化进程也让普通民众拥有了更多的财富的所有权。作为“金砖四国”中的能源输出国，俄罗斯的房价有充足的理由比中国，印度这样的能源净输入国更坚挺。,市场面 2008年1-9月全国房地产市场回顾,整体市场状况分析 分区域市场分析,市场面 整体市场状况分析,整体市场状况【投资增速明显放缓】,全国房地产开发累计投资额（单位：亿元）,整体市场状况【土地购置/开发增速明显放缓】,全国土地累计开发、购置面积（单位：万平米）,整体市场状况【施工/竣工/销售面积增速大幅回落】,全国商品住宅各供需指标增速,整体市场状况【成交量大幅度锐减】,【成交量大幅度萎缩

55、】 【成交量同比增幅大幅度回落】,整体市场状况【成交均价高位盘整 同比增幅回落】,全国商品住宅销售价格（单位：万/平米）,整体市场状况【开发成本快速上升】,房地产开发商资金来源占比,2008年1-7 月，房地产开发资金来源中，国内贷款 4572 亿元，占比 20.5%，较 2007 年度提高了 1.9个百分点；自筹资金比例明显提高，房地产融资困难，面临资金压力,整体市场状况【开发商面临融资压力】,多数城市库存量远大于年销售量 要去化这些库存量需要12-27个月 未来竞争激烈 形势严峻,繁荣阶段（膨胀）,交易量急剧上升，市场中投机者活跃;房价越来越高，逐渐达到顶点;房地产经营利润非常高，投资量急

56、剧增加;期房交易大。整个房地产市场呈现欣欣向荣的景象。,衰退阶段（收缩）,交易量急剧减少，房价虽仍在上升但涨幅减缓，并出现下跌迹象;市场推出楼盘逐渐减少，实力差的发展商难以维持。,萧条阶段（停滞）,交易量锐减，期房交易量降幅更大，期房价格继续下降，甚至大大低于现楼价。,复苏与增长（调整与恢复）,交易量回升，房价上升并呈持续增长趋势;房地产投资逐渐增加，整个房地产市场又进入繁荣阶段。,目前市场正处于衰退期向萧条期转变阶段,多家投行分析 2008年房价将下跌15%-30%左右 2009年房价将继续下跌 市场企稳至少到2010年以后,全国房地产市场存量与日俱增，销售量不断下滑，价格依旧坚挺 市场调整

57、不到位，量价将进一步下行，未来形势更为严峻,市场面 分区域市场状况分析,环渤海湾区域【北京：市场极度萎靡】,环渤海湾区域【北京：市场极度萎靡】,环渤海湾区域【北京：市场极度萎靡】,环渤海湾区域【天津：量跌价涨】,环渤海湾区域【天津：量价双跌】,环渤海湾区域【大连：量跌价涨】,8月份，大连新建商品住宅成交 30.1万平米，同比下降 66.2%，环比下降 16.0%； 1-8月份，大连新建商品住宅成交 263.2万平米，同比下降 33.1%。 8月份，大连新建商品住宅成交均价 6715元/平米，环比上涨 75.1%。,环渤海湾区域【青岛：量价双跌】,8月份，青岛新建商品住宅成交 27.1万平米，同

58、比下降 52.5%，环比下降 54.6%； 1-8月份，青岛新建商品住宅成交 398.7万平米，同比下降 6.7%。 8月份，青岛新建商品住宅成交均价 5800元/平米，环比下跌 2.0%。,长三角区域【上海：成交量继续下滑 价格高位盘整】,长三角区域【上海：成交量继续下滑 价格高位盘整】,长三角区域【杭州：量跌价涨】,长三角区域【南京：量价双跌】,8月份，南京新建商品住宅成交 33.8万平米，同比下降 44.7%，环比下降 33.0%； 1-8月份，南京新建商品住宅成交 365.3万平米，同比下降 39.7%。 8月份，南京新建商品住宅成交均价 5671元/平米，环比下跌 8.3%。,长三角

59、区域【苏州：量跌价稳】,8月份，苏州新建商品住宅成交 73.5万平米，同比下降 51.3%，环比下降 17.0%； 1-8月份，苏州新建商品住宅成交 556.4万平米，同比下降 36.0%。 8月份，苏州新建商品住宅成交均价 5543元/平米，环比下跌 0.2%。,珠三角区域【广州：量跌价涨】,8月份，广州新建商品住宅成交 69.5万平米，同比下降 23.5%，环比增长 14.2%； 1-8月份，广州新建商品住宅成交 477.1万平米，同比下降 27.0%。 8月份，广州新建商品住宅成交均价 9695元/平米，环比上涨 24.2%，为今年以来月度最高价格。,珠三角区域【深圳：供应量与日俱增】,珠三角区域【深圳：量稳价跌】,中西部区域【成都：量价双跌】,8月份，成都新建商品住宅成交 86.6万平米，同比下降 58.5%，环比下降 26.8%； 1-8月份，成都新建商品住宅成交 784.8万平米，同比下降 35.9%。 8月份，成都新建商品住宅成交均价 4576元/平米，环比下跌 4.6%。,中西部区域【重庆：量升价跌】,中西部区域【武汉：量跌价稳】,8月份，武汉新建商品住宅成交 26.4万平米