世豪广场2010年营销策略报告.pptx

1、石昊广场2010年营销战略报告，内容，内容，1。背景，地区背景，市场背景，2。项目认知产品特征的顾客研究，4。推广和实施战略。销售执行策略，价格策略，推货和推货节奏销售组织，6。分阶段工作计划、内容、前言、第一部分背景、区域市场背景、区域背景观点、1 .区域定位：区域规划：工业用地主要集中在阳西线东侧和铁路西环线两侧，许多高科技企业聚集在该工业用地区域。该地区的居住用地主要集中在该地区的西部、东南部和北部。初始阶段(2000-2002)描述的是，2000年，依托老城关路，迎宾大道板块的商品房市场开始起步，最先出现的是以小高层为主的产品，创造了最原始的住宅小区概念。西部地区典型物业明亮，区域发展

2、回顾。高端物业发展阶段(2003-2004)描述了2003年，随着迎宾大道一号的成功，该区域的物业标准提升到一个全新的历史阶段，以金牛酒店和怡园为中心的低密度高端住宅区开始形成。典型物业是迎宾大道1号晋城豪庭。快速发展阶段(2005-2010)描述了中海国际社区在2005年的出现，城市西部的版图逐渐扩大，与西部高新区相连。许多品牌开发商已经入驻，别墅的所有产品都有房子出售，市场日趋成熟。典型地产，万科金隅西陵，中海国际社区，区域规划研究，项目所在地世界田园城市规划，区域规划研究，交通规划，区域规划研究，配套规划，市场背景观点，1。宏观市场：城市经济发展迅速，发展潜力巨大，成都房地产市场目前处于

3、快速发展阶段；2008年低迷的购房需求在2009年基本释放，2010年市场回归理性；区域市场：城市经济高速增长，发展潜力巨大，国内生产总值高速增长。从国内生产总值总量来看，成都市近年来经济发展规模较大。2009年，全市区域生产总值达到4502.6亿元，增长15%左右。阶段性工作计划、促销实施策略、销售实施策略、执行产品认知与解读、背景，成都市场目前正处于快速发展阶段，人均GDP与房地产开发的关系、宏观经济增长与人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。2009年，成都市年人均国内生产总值达到35220元。阶段工作计划、推广与实施策略、销售与实施策略、执行产品认知与解读、背景、成都市场发

4、展、成都商品房市场年度供求情况。2006年和2007年，成都主城区住宅建筑的整体供求关系呈现旺盛态势，调整期从2008年开始，2009年市场需求呈现爆炸式增长。预计与2009年相比，2010年市场将在一定程度上回归理性。2007年，受土地供给增加和非理性需求的影响，新增供给和交易达到历史新高。2008年，由于地震、金融危机等因素的综合影响，供需双方均出现了同比大幅下降。2009年，由于2008年市场和政府的双向调整，新增供给面积持续下降，而2008年被压抑的刚性需求大量进入市场，需求市场大幅回升。数据来源：成都市房管局记录数据。阶段性工作计划、推广与实施策略、销售与实施策略、执行产品认知与解读

5、、背景、成都市场发展、成都市商品房市场年平均交易价格走势2006年5月至2010年5月，成都主城区商品房平均交易价格复合增长率为14.58%，处于较高的增长期。2008年之前，成都主城区商品房平均价格呈稳步上升趋势。自2008年以来，平均价格的上涨2009年下半年，平均交易价格开始呈现上升趋势。2010年1月至5月，整体平均成交价格超过7000元/平方米。数据来源：成都市房管局记录数据。阶段性工作计划、推广与实施策略、销售与实施策略、执行产品认知与解读、背景、成都市场发展态势、2008-2010年成都土地市场供求与价格走势2007年后，当土地市场人气旺盛时，受新政影响，2008年市场突然下跌。

6、然而，它在2009年开始大幅反弹。从2010年上半年的情况来看，仍有较大的同比增长。因此，预计2010年土地市场将继续保持2009年的良好发展势头。数据来源：成都市房管局记录数据。分阶段工作计划、促销实施策略、销售实施策略、高管产品认知与解读、背景，第17页，2010年，国家确保房地产市场稳定增长的态度不会改变，稳定的关键将会确定。然而，一些短期投机和开发商的囤积行为受到了打击。12月17日，财政部、国土资源部等五部委下发通知，进一步加强土地出让收支管理，明确今后开发商拿地时，“分期支付全部土地出让价款的期限原则上不得超过一年，特殊项目可约定两年内全额支付，首付款比例不得低于全部土地出让资金的

7、50%。”如果开发商拖欠价款，他不得参与新的土地转让交易。国务院总理温家宝12月9日主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施，明确提出个人住房转让免征营业税的期限由2年恢复到5年，并继续实施其他住房消费政策。2011年，对成都房地产市场形势进行了判断。家庭观点：稳定。第18页2009年，成都房价稳步上涨，月平均涨幅为2.1%。12月，房价达到6400元/平方米，完全超过了2007年的水平。2010年1月，主城的平均申报价格为6636元/平方米。值得注意的是，2010年1月，由于传统淡季、政策调控带来的心理压力以及2009年房价过度上涨的综合影响，交易量大幅下降。2009年12月，

8、主城区的备案数量为36，122套，但2010年1月，交易备案数量下降至7，404套，降幅接近80%。2010年土地储备较2008年有所回升，2010年可利用建筑面积为971万平方米。2009年，主城区的土地出让面积为3688亩，与2008年的土地供应相比有所反弹，但与2007年的峰值水平相比仍有2000多亩的差距。家庭观点：供给充足，但上升的动力不足。2011年，成都房地产市场形势判断，价格上涨，土地储备相对充足。结合对2010年房地产宏观市场走势的预测，很明显，2010年的房地产市场不可能再现2009年的疯狂，2008年也不会出现深槽。区域竞争项目布局分析，区域房地产市场交易结构，第一名：主流产品在区内销售，约占43%，平均总价42万套；每月首批276套：小区营业额约占29%,平均每套总价60万元；每月190套；改版：小区成交额占27%，平均总价为89万元；每月179套；顶部：该地区的营业额占1%，平均总价