良库工舍市调报告--张坤2016.7.18.pptx

1、,恒大河南商业张坤,引言易谷文化艺术网商园参照“上海新天地”模式，整个街区分割为南、北两个片区。南区以栖棠博物馆为核心，集青年时尚公寓、国际时尚买手店、艺术家私人工作室、艺术画廊、时尚购物、餐饮娱乐为一体的多功能文化创业街区（目前仍在规划阶段，一层暂为售楼部）；北区即为良库工舍文创街区。 良库工舍文创街区为易谷文化艺术网商园的重要组成部分，由郑州勤丰实业精心打造，位于郑州沙口路北段，占地3万平方米，根植于上世纪40年代的豫兴面粉厂及附属老式厂房，于2015年9月份开业。改建后将分为综合策展厅、LOFT联合办公厅、艺术创意梦工场、1921文化街区、多功能健身厅、生活区等，欲打造成为中原最具影响力

2、的文化创意产业示范区。（目前只有良库公舍厂房和多功能健身厅开业。） 目前良库工舍（北区）已成功申报省级众创空间、郑州市文化产业基地并已授牌；一汽奥迪、上汽大众、广汽本田、宇通客车、中国电信等国际知名品牌在良库工舍相继举办了高端商务会展及沙龙活动。,郑州豪运展柜加工厂 郑州纺织机械厂纺配三厂 郑州建筑段材料厂 郑北车辆段劳司华丽服装厂,河南邮政商学院 郑州十二中 普罗旺世小区 建业森林半岛 粮机家属院,郑州信基建材家居城 11亚龙建材市场,项目位于北三环沙口路交汇处东北角，紧邻京广快速路、北三环高架 西边和西南部为老旧厂房，环境较差； 东边东南、东北方向为生活区域，为老旧社区、拆迁安置房、大型社

3、区混合区域，配套较差； 沿北三环、沙口路多为老旧建材市场，经营状况较差。,众创空间河南唯一一家以文化艺术为创业方向的良库众创空间、省级文化创意示范基地（良库工舍厂房，已开业） 运动场馆集合了篮球、羽毛球、乒乓球等等的球类运动场馆（已开放） 影视产业基地聚集了1号片场、大智影业、光合作用等中原最具实力的影视拍摄制作机构（暂未开放） 综合策展厅近2000平方米的中原唯一红木结构展览厅电信展、动漫展、车展图片（暂未开放） 私家会所风情小院 （暂未开放） 豪车改装中原最潮的汽车改装装饰聚集地（已开放，面积较小，经营较差）,栖棠博物馆百年建筑修复改建的钧瓷博物馆和民国风情婚礼文化体验馆（暂未开业，目前仅

4、一层作为易谷售楼部） 1-2号楼国际精品、潮流名品业态（流行潮牌、时尚买手店、高端服饰定制、婚摄礼服、高端珠宝首饰店） 3-4号楼餐饮美食业态（高端西餐、新式中餐、特色美食、定制鲜花店、甜品店、便利店） 5号楼休闲娱乐业态（城市书吧、咖啡店、时尚酒BRA、游艺厅、青年时尚公寓） 6号楼文化创意业态（艺术家创意坊、非遗工艺品店、婚礼定制机构、画廊、艺术培训机构等）,北 区-部分开放,南 区-暂未开放,良库工社厂房（已开放）,良羽运动馆（已开放）,大志影业（未开放）,潮车（已开放）,风情小院（未开放）,厂房由2500平的老旧厂房改造而成，通过钢架结构改造分为上下两层，以方正的口字型作为动线，共包含

5、18个固定铺位、3-5个临时摊位。涵盖特色水吧、手工陶艺、手工面塑、植物纹身、手工吉他、手工皮具、特色饰品、手工印刷、手工皂、烘焙、根雕、精品茶具等，而且还专设了一个演绎舞台，不定期地举行话剧演绎、乐队演唱等表演。 （目前常驻的多为一层商铺，二层铺位在活动当天多为免费临时驻场。）,良库公舍,画里画外石头作画,精品茶具,休闲卡座酒吧台,手工字体印刷,演绎舞台,手工香皂,传统面塑,饰品集市,手工皮具,精品饰品,手工陶艺,自调香水,小铺免租,招商思路将良库工舍作为易谷文化艺术网商园的招商中心，将栖棠博物馆作为易谷楼盘的销售中心，将引进的小商家视作免费的暖场活动，带动周边厂房的整体租赁-赞！ 招商政策

6、良库工舍针对小商家以免租的模式引进，后期如果商业氛围成熟计划再以联营扣点20%的模式进行经营；针对改造后的大厂房整体对外出租，租金政策视情况而定。（据了解，该项目小商家招商模式并非传统拓客招商，而是利用其公司文化传播影响力和宣传渠道，通过小商家自主报名，然后经过筛选后才引进形成聚集区域。） 盈利方式 小商家前期作为整个项目免费的暖场活动，成熟后计划联营扣点20%； 改造后的大厂房整体出租，纯租金模式盈利； 对外进行活动场地短期租赁盈利，可举办聚会沙龙、商务会展等。,后期联营,厂房租赁,活动租赁,（调查联系人良库工社前总经理刘岩 良库工舍招商经理门小,项目亮点：配合周边

7、旧厂房改造，规划功能齐全；装修风格独特突显，内部引进的小商家艺术氛围浓厚；宣传推广优势和力度较大，盈利模式多样化。 项目不足：交通区位较差，周边人气较差；规模较小，铺位数量较少，且所招小商家经常退租变动；周边环境较差，绿化外装等并未成熟。,业态 所涵盖业态多数以手工创意零售为主，附带特色水吧台、烘焙、休闲书吧等加以丰富。 以特色业态为主，更能吸引年轻消费人群和家庭。 “独特”、“唯一”成为辐射更多消费人群的关键要素。,动线 采用方形的回字形动线，适合总体量较小的主题街区。 有利于展示各商铺的门头形象 从视觉体验上变相增加区域的体量，不会显得狭小 同时能够尽量减少空间浪费。,招商模式 利用自身的文化交