银行住房开发贷款管理办法模版

1、银行住房开发贷款管理办法(审判)第一章总则第一条为规范住房开发贷款经营管理，有效防范贷款风险，根据中华人民共和国商业银行法、中华人民共和国经济合同法、中华人民共和国担保法、贷款通则、商业银行自营住房贷款管理暂行规定等相关法律法规和银行信贷管理相关制度，制定本办法。第二条住房开发贷款是指我行向借款人发放的用于住房及配套设施建设的贷款。住宅建筑面积不低于地上建筑面积70%的项目，贷款按住房开发贷款管理。第三条住房开发贷款的发放必须符合国家方针政策，遵守国家法律法规和总行相关规定，坚持安全、流动性和效率的经营原则。第四条本办法适用于辖区内开办房地产金融业务的所有分支机构。第二章贷款条件第五条借款人应

2、具备以下条件：(一)经工商行政管理部门批准注册和年检的企业法人。(2)已列入我行房地产开发企业准入名单。(三)产权清晰，公司治理结构健全，经营管理规范，财务状况良好。(4)持有贷款卡并在我行开立结算账户。(5)本行信用评级在甲级(含)以上(后续评级模板发布后)。(六)具有三个以上房地产开发资质(所有申请人、股东、股东的股东或实际控制人控制的企业均具备资质)。(七)借款人为外商投资企业的，资本金应符合国家有关规定。(八)借款人信用状况良好，无民间借贷，无不良信用记录。(九)本行规定的其他条件。第六条贷款项目应具备以下条件：(一)已列入国家或地方建设发展计划，其项目批准或备案文件合法、完整、真实、

3、有效，并符合环境评价要求。(二)填写国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。(3)经济适用住房和普通商品住房项目(以经审计的“业主权益”报表为准)的资金不低于项目总投资的30%，在贷款使用前可投入项目建设。股东贷款、债券融资等债务资金不得作为项目资本。(四)该项目在当地任何时期都不是“土地王”项目，符合当地市场需求，经评估具有较强的偿付能力。(五)本行规定的其他条件。第三章贷款担保、期限、利率和还款方式第七条住房开发贷款应采取合法、足额、有效的抵押(质押)担保，优先贷款项目为土地和在建工程，抵押率原则上不应超过50%。(一)使用抵押(质押)担保的，不得接受

4、空置3年以上(含)的商品房和闲置2年以上(含)的土地作为抵押。(二)附加担保，担保人具有雄厚的经济实力、良好的财务状况和足够的担保能力。(三)贷款项目应以项目建设进度为依据，对在建工程应及时追加抵押。第八条贷款期限应根据项目开发周期、市场条件等因素合理确定，一般不超过3年。第九条贷款利率应根据中国人民银行利率管理规定，考虑贷款风险，合理确定。第十条贷款人应要求借款人在借款合同约定的还款期限内，根据项目销售进度分期偿还贷款。第四章贷款的受理、调查、审批第十一条贷款的接受。借款人申请贷款时，贷款人应要求借款人提供以下有效信息：(1)借款人信息1 .法人营业执照、房地产开发资质证书、税务登记证、组织

5、机构代码证，外商投资企业需提供相关部门批准的文件和证明。2.企业注册资本验资报告7.借款人权利机构出具的贷款申请及同意申请贷款的决议文件。8.经会计师事务所审计的借款人最近三年的会计报表和近期会计报表。9.其他相关信息。(二)贷款项目信息1 .项目审批或备案材料。2.项目可行性研究报告或具有相当性质项目的相关资料。3 .国有土地有偿使用合同和土地出让价格(土地使用权出让金、拆迁补偿费、城市基础设施建设费等)。4.完成国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。5.投资项目资金凭证。6.为合作项目提供合法有效的合作开发协议。7.开发商负责拆迁补偿的，应当提供建筑

6、施工合同、建筑设计方案总平面图和项目用地红线图，并附征地拆迁补偿合同。8.政府主管部门出具的环评批复。9.其他相关信息。(3)担保信息1.提供有效的书面文件和权属证明、抵押(质押)物清单以及抵押人(出质人)同意的价值证明材料。2.如需追加担保，应提供担保人同意提供担保的有效书面文件，并按银行要求提供担保人的相关资料。第十二条贷款调查。调查人员应通过查询相关信息咨询系统、客户访谈、现场调查等方式进行调查。并重点调查核实以下内容：(一)借款人情况1.基本信息。主要调查借款人的组织形式、股权结构、业务范围、资质等级、经营业绩和发展前景；法定代表人及其他高级管理人员的学历、经验、管理能力、诚信和经营业

7、绩等。是否存在闲置土地、囤积土地、炒作土地、囤积房产、囤积房屋、拖欠土地出让金等情况。由相关政府部门或尽职调查确定；非房地产行业的国有及国有控股企业；如果借款人是项目公司，还应调查借款人主要股东的实力和经营业绩，以及股东是否有违规提供贷款、转贷、担保或其他相关融资便利的行为。2.财务状况。主要调查了解借款人的资金管理制度和财务制度，详细调查核实资产负债表中各科目的构成，主要了解存货、应收应付账款、预付款、银行贷款等重点科目的具体构成。特别关注重点会计科目财务数据和指标的异常变化，了解和核实变化原因。摘要：分析了借款人的经济实力和经营状况，结合借款人最近三年及最近的会计报表，对借款人的偿付能力做

8、出了初步判断。3.信用状况。主要是通过相关的信用查询系统来调查借款人的信用状况和违规行为。4.相关信息。它主要调查和核实借款人、股东和实际控制人之间的关系以及与关联企业的业务往来。(二)贷款项目1.项目基本信息。主要调查项目“四证”、环评批复及其附件齐全真实，内容一致，无遗漏项目及遗漏项目的原因；核实项目资金凭证，核实项目资金是否符合要求。2 .建设内容、规模和建设方案。主要调查项目用地性质和用途、项目类型、特点、地理位置、规划设计、户型结构、环境规划、建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率等是否符合国家政策和土地出让合同。3.建设条件和资金。主要调查土地出让价款是否足额支付；市政规划、市政设施、

9、配套工程及工程周围的生活环境；工程设计、监理和施工企业资质；项目用地闲置；项目预算和总投资构成是否主要调查抵押物的性质和所有权是否清楚、合法、有效，价值是否充分；抵押人(出质人)是否出具同意提供抵押担保的书面文件；担保人的担保资格和担保能力等。(四)其他需要调查核实的情况尽职调查后，调查人员应形成调查报告，提出贷款方案，包括但不限于明确的调查结论、贷款金额、用途、期限、利率、还款方式、担保条件等。并向审查员提交相关贷款信息。第十三条贷款审查。审核人应根据借款人、贷款项目、贷款担保等进行风险判断。结合银行最近的风险偏好。重点审核以下内容：一、借款人是否已被列入我行房地产开发企业准入名单。(二)借

10、款人的财务状况和信用记录是否良好；企业信用评级、净资产或实收资本及发展资质是否符合我行要求；借款人是否存在闲置土地、囤积土地、投机倒把、囤积房产、囤积房屋、拖欠土地出让金等违法行为。是否为非主要房地产业务的国有及国有控股企业，借款人的股东是否非法提供贷款、再贷款、担保或其他相关融资便利。(3)项目“四证”是否齐全有效，环评是否符合要求；项目资本金比例是否符合要求；项目地理位置是否优越，预期销售前景是否良好，还款来源是否充足、稳定、可靠。对于分期开发的项目，可根据分期投资计算项目资金。(四)贷款担保的合法性、合规性和有效性，抵押(质押)产权是否清晰，抵押(质押)评估值是否合理，抵押(质押)率是否符合要求；抵押人(出质人)是否合法出具同意提供抵押(质押)担保的书面文件。(五)项目是否存在地理位置偏远、社区环境差、户型结构设计不合理、销售前景不佳等问题(6)贷款金额、期限、利率、还款方式、贷款担保是否符合我行要求。(七)其他需要审查的情况。第十四条贷款审批。授权审批人应在调查、