私募基本知识及运作方式.ppt

1、私募基金的基本知识和运营方式，基金及其简单的分类，基金(Fund)有广义和协议的划分，广义上，基金是指为某种目的而设立的一定数量的资金。例如，信托投资基金、公积金、保险基金、退休基金、私募股权基金等。人们常说的基金主要指证券投资基金。基金分类可以分为开放式基金和封闭式基金，具体取决于基金是否能增加或偿还。根据投资对象，基金可以分为产业基金、股票型基金、债券型基金、货币市场基金、混合型基金等。根据募集方式，基金可以分为募集基金和私募基金。公开发行基金是指以公开发行方式从社会公共投资者那里募集基金，以证券投资为对象的证券投资基金。私募基金是指以非公开的方式向特定投资者募集基金，以证券投资为对象的证

2、券投资基金。它具有非公开、可募集性、巨额投资性、封闭性、紧急性等特点。私募基金、私募基金投资基金(PE)是指非公开从少数机构投资者或个人募集资金，主要对未上市公司进行股权投资，最终通过投资企业上市、并购或管理层回购等方式退出获利的投资基金。PE的资金来源主要包括机构投资者(主要包括养老基金、捐赠基金、大型企业、保险公司等)和个人投资者。PE的分类主要根据投资阶段分类、组织格式分类和资金来源地理分类进行分类。根据投资阶段分类的私募股权基金，根据投资阶段有广义和协议的区分。广义的PE涵盖了企业首次公开上市前各个阶段的权益投资对种子机、早期、发电机、扩展器、成熟期和Pre-IP0各个阶段的企业的投资

3、。窄PE是指形成一定规模并创造稳定现金流的成熟企业私募股权投资部分。主要是增长资本，并购基金(并购基金是以目标企业为焦点的并购基金)。投资手法是通过收购对象企业股份获得对目标企业的控制权，在一段时间内重组后销售。)和夹层资本。(夹层融资首先是介于债务和股票之间的融资方式。企业破产清算时，首先债务供应商被清算，然后是中间层资本提供者，最后成为公司的股东。因此，对于投资者来说，夹层资本的风险和收益首先在债务和股票之间。根据组织形式，根据私募股权基金的组织形式，PE可以分为公司制PE、信托PE和有限合伙PE。公司制PE是借用公司外壳组织和运营基金，投资者通过出资或购买公司股票成为公司股东，设立股东大

4、会，并选举董事会和监事会，通常由董事会实施决策基金的运营管理方式。我国公司制PE的运营法依据主要包括公司法、证券法、创业投资企业管理暂行办法、关于促进创业投资企业发展的税收政策通知等。信托PE属于代理投资制度，通过签订基金合同，基金持有人和基金经理、基金托管人建立彼此的权利和义务关系。另一方面，基金持有人在对基金经理的信任下，将财产委托给基金管理人，监督基金管理人，共享基金投资收益。基金经理为了基金持有人的利益，以自己的名义管理和处置基金财产，构成基金持有人和基金管理人之间的合同权利义务关系。另一方面，基金受托人受基金持有人委托保管基金财产，处理基金财产的交付，监督基金财产的投资运营等，构成基

5、金受托人的合同义务。牙齿中，基金持有人以投资额对基金负责，基金管理人和基金管理人分别负责管理人和管理人的责任，各自负责，责任独立，只对基金持有人负责。我国信托PE的运营法依据主要有基金法、信托法、信托公司管理方法、集合资金信托计划管理方法等。信托PE运营模式，有限合作伙伴关系PE由有限合作伙伴(LP)和普通合作伙伴(GP)签署合作伙伴关系协议，共同出资建立合作伙伴关系。LP以出资额对合资企业债务承担有限责任，一般不参与基金管理，一般基金的投资规模有门槛，各基金有限合伙人数量有限。GP是管理者，一般由具有丰富管理经验和高专业知识的机构负责，负责基金的所有资产运营，对合伙债务承担无限责任。目前最主

6、流的私募基金运营方式。有限合作伙伴关系PE由有限合作伙伴(LP)和普通合作伙伴(GP)签署合作伙伴关系协议，共同出资建立合作关系。有限合伙人LP，以出资额对合资企业债务承担有限责任，一般不参与基金管理。一般来说，基金的投资规模有1000万次加入等门槛，每个基金有限的合作伙伴数量是有限的。引入保险机构2亿至3亿收购，主要获得投资8-15%等高投资收益。引进房地产公司主要计划投资项目投入。普通合伙人GP负责基金的所有资产运营，对合伙人企业债务承担无限责任。收取基金管理费的1-2%，同时可以分配15%以上的利润。资金杠杆性明显，可以用1亿资金筹集10-100亿资金。案例：“隆升”房地产基金，2012

7、年十二月，隆升房地产与高菲尔资产管理有限公司共同发表，合资成立重庆市高必隆股权投资管理有限公司已经成功发行“隆升”房地产基金，牙齿基金从首次发行开始就筹集了约5亿韩元。据悉，重庆市房地产金融公司将作为第一家房地产基金，打开重庆市房地产市场融资模式多样性的新格局。戈必隆信作为GP(General Partner，一般合作伙伴)与隆信房地产合作，计划在未来3年筹集20亿韩元。目前，牙齿基金已投资于龙信、爱、项目。牙齿房地产基金除了融信旗下的项目融资外，还可以开展以融信为主的并购现金管理等一系列金融服务事业。其他组织形式的简单比较、私募基金运营机制、私募基金运营的关键：筹集、投资、管理、退出就是资金

8、募集。第一是进行基金产品设计，填写基金产品招聘说明书。具体包括：筹款规模(10-100亿)；基金投资年限：5 2年；基金的投资：重庆市优质土地储备地块、优秀房地产开发项目、优秀上市房地产开发企业基金利益分配方法：例如，如果基金获得项目投资的现金收入，基金经理将在现金收入30天内尽快分配给合作伙伴。此外，如果合作伙伴的投资回报率低于15%(“优先收益”)，基金经理不会享受业绩分割。如果合作伙伴的投资回报率超过15%，基金经理和所有合作伙伴将按照20336080%的比例分配超过15%投资回报率的剩馀可分配收益。基金结构：引入管理房地产企业(LP)；引入优先保险公司(LP)最低份额：1000万份，1

9、亿份等。第二，进行字典营销，确定目标投资者。与投资者交流，签订意向投资协议，制定正式投资协议，筹集资金。私募股权基金的投资，寻找项目是PE开展投资的第一步，也是最重要的一步。在众多项目中，以最快的速度、最低的成本、正确的选择获得最多收益的优质项目选择是寻找项目的核心准则。(集团在项目搜索中具有天生的优势。从优质区委核心土地地块转让开始，可以建立项目储存库或优秀房地产企业股权库，进行意向项目尽职调查。盘点包括房地产公司的基本情况、管理情况、资产负债情况、未来收益情况、风险情况(股权瑕疵、偿付能力、法律诉讼等)牙齿。项目基本情况分析，项目获利能力分析等。进行风险控制分析和审判。报告公司投资委员会或

10、集团经理事务会研究决定。以私募基金的投资后管理、引入专职专业地产公司(LP)为前提，基金公司的投资后管理主要是增值型管理和约束型管理。在不干涉增值管理、投资后企业基本运营的情况下，利用重庆市储备组织的优点，引入土地资源、信息、优秀战略企业等多种模式，提高投资后企业或项目效果。制药管理，主要是确保投资后企业或投资后项目动态教练、控制、评价、论证、投资资金的使用效果、效率和资金使用风险。筹集资金的退出方式、房地产PE和房地产投资信托(REITs)、房地产投资信托、又名资产证券化(Real Estate Investment Trusts，REITs)是指信托机构为公开发行或指定私募发行的房地产投资

11、信托收益凭证筹集资金。REITs在运营上与房地产PE有相似之处，但两者都有明显的差异。融资方式不同。REITs通常是通过公开招聘建立的，大部分是上市型REITs。与公开募股和发行股票一样，有严格的限制，必须按照上市地法规和上市交易所的要求公布相关招聘文件。(威廉莎士比亚、征募、征募、征募、征募、征募、征募)REITs招募成功的关键在于目标资产的盈利性。房地产PE招聘成功的关键是招聘机构的影响力，同时受到资本市场情况的巨大影响，组织形式不同。REITs主要采用公司制和信托制，以信托制为主。房地产PE可以采用公司制、信托制、有限合伙制，大部分作为有限合伙制存在。操作方式不同。房地产PE属于产业投资

12、基金，筹集资金时不需要特别将资金投入特定对象，只需要几个可以进行粗略投资计划或替代投资的茄子房地产。资金募集成功后，找到适当的房地产投资对象，对具体封面进行尽职调查和论证，决定是否投资，基金投资标准以多种为主。严格意义上的REITs显然首先拥有目标资产，然后根据该目标资产的价值筹集资金，因此REITs的投资方向和投资对象非常明确，通常排在第一位。权益比率和角色差异。房地产PE和REITs都以股权投资为主，但前者一般只拥有投资对象的部分股权，以小数权益为主，REITs一般拥有投资对象的全部股权。收入渠道不同。房地产PE以退出利益为目的，为早期未上市的企业提供创业管理服务，提高了对象企业的价值，后期通过企业公开发行的上市、并购、股票回购等方式出售持有的股票获得收益，因此退出前投资者的利益较少。股利收益是REITs投资者获取收益的主要方法之一，股利支付率一般很高。股票基金的作用，“土地是财富的爸爸，资金是财富的妈妈”，通过股票基金可以更好地实现集团土地储备主营业务和金融业的结合。实现了融资工具多样化。贯彻国有企业混合所有制，贯彻黄基范市场