银行押品价值评估指导意见模版

1、银杏抵押品估价指南第一章总则第一条为了规范和加强对我国银行担保品价值评估的管理，根据国家相关法规、政策以及我国银行的相关规则和制度，结合我国银行的实际制定本地图意见。第二条本指导意见中提到的扣押品价值评估是指评价者使用科学合理的方法测量货币的统一尺度，在评价标准日的特定目的下独立、客观、公正的分析和评价担保品价值的行为和过程。第三条本指南中提到的扣押品价值评估包括内部评估和外部评估两种茄子方法。内部评价是我们银行内部评价者对扣押品进行价值评价的行为和过程。外部评价是我国银行利用专业评价机关或资产评价公司对扣押品进行价值评价的行为和过程。本说明书中提到的评价机关是指依法设立并取得相应业务证书、证

2、书或许可证从事评价活动的中介机构。第四条扣押品价值评估应采用“内部评价与外部评价相结合、内部评价为主、外部评价补充”的方式。也就是说，所有抵押品的价值评估必须经过我们银行的内部评估。对房地产、土地使用权、建筑工程、机械设备、无形资产、采矿权、租赁权等专业性强或难以估价的部分担保品，同时进行外部评价。(对于6个月内新购置的房地产、土地使用权、机械设备等，不需要外部评价，购买价格可以作为内部评价的基准。）第五条扣押品价值评估对象包括但不限于银行授信业务担保管理办法所涉及的抵押物，在扣押前、贷款后和处置过程中，必须对抵押物进行价值评估。第六条扣押品价值评估工作要遵循独立性、客观性、科学性的原则，实行

3、“统一管理、分工合作、规范运行”的管理方式，本公司信用风险审查部负责对归口进行管理，相关部门参与职务分工，各分公司的信用风险审查部负责规范具体运行。(a)独立性是指我们银行指定的内部评估人或资产评估行业管理机构赋予资产评估人资格的社会公平机构必须独立运行。不受被评估的各方利益影响。评价机关及经营者与被评价的压货各方没有利害关系。(b)客观性意味着评价者必须从实际出发，认真调查，在掌握详细、可靠的资料的基础上，采取实际标准和方法，得出合理、可靠、公平的评价结论。(3)科学性是指在具体评价过程中，根据特定目的制定科学的评价方案，采用科学的评价程序和方法，并以资产评价的基本原理指导评价工作。第二章评

4、价机构管理第七条对评价机关的管理要遵循“统一审查、合理选用、优惠选用、经济选用”的原则。第八条对合作评价机关进行目录式管理，评价机关准入目录中列出的机关一般应具备以下基本条件，适当放宽牙齿中各地房屋、土地或其他主管部门另行指定的评价机关的准入条件。(一)依法设定法规遵从性，处理年度检查程序，具有独立法人资格，独立承担民事责任，或者为合格公司授权的分支机构。(二)注册资本100万元以上，有固定业务，执业2年以上。(三)有明确的产权、健全的公司治理、管理规范、完善的资产评估管理体系和规范操作程序、领导产业经验；(四)与评价扣押品相关当事人没有利害关系。(五)具有专业的评价素质，原则上具有2级(或b

5、级)以上的评价素质，登记鉴定人10人以上。(6)具有良好的业绩、丰富的行业经验，近两年行业各种评价中没有违规或不良信用记录的情况下，在分公司所在地，官方或外部机构根据诚信、资格状态、规模对评价公司进行排名等原则上，选择上级评价公司。(七)收费合理，发行的评价报告符合法律、法规的规定，可以经抵押物登记机关批准，可以通过合理、客观、真实的反应评价抵押物的价值。(8)我们银行规定的其他条件。第九条各分支机构要收集评价机关的信息，综合考虑评价机关在行业内的地位、工作水平、服务态度、信用状态、评价质量以及与本行业合作情况等，进行初步筛选。去除素质低或信用不良记录的中介机构后，对初步选定的评价机关进行基本

6、调查，收集资料，制作调查报告，由分公司专家审查委员会审议后包括在内。第十条评价机关应当在本行业扣押品评价中提供以下资料：(a)营业执照或法人证书、组织机构代码证、税务登记证、基本开户许可证(二)各类商业资格证书；(三)法定代理人身份证明；(4)公司章程(五)分支机构，应当提供上级法人授予有关机关的委任状等相关文件，并加盖上级机关的正式印章及法定代理人的个人名章。(六)各评估项目鉴定人的资格证书；(七)近三年主要工作表现和相关证明(八)服务费标准等相关信息；(9)我们银行认为需要的其他必要资料。第十一条在各一级分行评价机关准进名单中，至少有5个评价机关，各二级分行评价机关准进名单中，至少有3个评

7、价机关。外部评价机构在分公司专家评审委员会确认后，必须签署资产评估机构合作协议(附件1)，并编制外部评价机构列表目录，同时应向总公司信用风险评审部和信用风险监督部申报。总公司信用风险审查部应汇总分支机构确定的评价机关目录，并定期转发公告。第十二条各分支机构要动态监测评价机关的情况，按照优胜劣汰的原则建立评价机关的进入退出机制。分公司信用风险审查部门应在每年6月30日前，根据外部评价机关的日常监控记录，对上一年度外部评价机关的评价质量、评价效率、评价效果等进行综合年度审查。将年度审查结果及时报告总部，年度审查结果应分为审计通过和审计失败两种。年度审查未通过的情况，从外部评价机关目录中除名，并向总

8、公司信用风险审查部和信用风险监视部报告。对于评估机构和从业者，如果存在以下违规行为和其他不正当行为，应立即从访问列表中删除：(a)发出的评价报告有严重的虚假、欺诈、欺诈等。(2)未经我们银行书面许可，将评价工作转让委托他人(三)违反独立、客观、公正的原则，采取商业贿赂等非法手段，损害债权人和客户的利益。(4)评价机关未能通过年度检查，被监管机关通知违规、吊销资格等会影响评价能力。(5)发生法律法规禁止或其他损害我们银行权益的行为。第十三条对于从评价机关的准入目录中删除的机关，今后的评价工作不能再由该机关处理，信用风险审查部门或内部评价人员不能再将该机关发布的评价报告用作审查依据或内部评价依据。

9、第三章评价方法第一节评价方法分类第十四条资产评估方法是在特定条件下确定资产当前工程价钱的特定技术程序。资产评估的基本方法有市场、收益法和成本法三种茄子资产评估基本方法及相应的其他方法，在进行资产评估时，必须充分考虑每种方法的适用性，适当地选择评估方法。第十五条市场法将市场中几项相同或近似的资产作为参考物，对各价值影响因素进行评价的资产和参考物，一项价钱差异的比较曹征，综合分析各曹征结果，确定评价的资产评价方法。第十六条收益法是一种资产评估方法，通过估计被评估资产的未来预期收益，将适当的折扣率换算为现值、累计总额，得出被评估资产的估价值。收益法的基本公式如下：其中：包括未来t个收入期间的预计收入

10、额以进行估价，如果收入期间无限，则为无穷大，如果收入期间有限，则为期末资产的剩馀净额。折扣率。折扣率是根据对社会、产业、企业和评估对象的资产收入水平的综合分析确定的，在特定决策中，可以根据产业资产收入水平确定企业、评估对象、社会资产收入水平和未来更改的组合。一般来说，低于同期贷款基准利率会渡边杏。第十七条成本法是在当前条件下回购或建设处于新状态的已评估资产所需的全部成本，也是已评估资产发生的实体老化贬值、功能老化贬值、经济老化贬值之差。评估已评估资产价值的资产评价方法。替代成本法的基本计算公式如下：1.估价=重置成本-物理老化贬值-经济老化贬值-功能老化贬值2.估价=将价值重置为新比率实体性的

11、旧贬值是磨损和自然损失造成的贬值。在决定物理贬值时，必须综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、维修、大维修、改造情况、物理寿命等，并将评估对象与新状态进行比较。必须调查磨损和自然损失对资产功能、使用效率的影响，以确定物理老化贬值。经济的旧贬值是外部经济环境变化引起的贬值。在计算经济老化贬值时，主要是因为产品销售困难，生产不足或中断，形成资产闲置，根据价值无法实现等因素确定经济老化贬值。资产使用基本正常时，不计算经济上的旧贬值。功能性陈旧贬值是技术相对落后引起的贬值。在计算功能性老化贬值时，主要根据资产效用、生产处理能力、消耗、水消费、能源消费水平等功能性差异引起的成本增加和利润减少，确定

12、功能性老化贬值。在评价功能性陈旧性贬值时，要重视技术进步因素，注意替代设备、替代技术、替代产品的影响，充分考虑行业技术设备水平现状和资产更换速度。成信率反映了评估对象的当前值与新状态重置值的比率。在用速率计算时，要综合分析评价对象新状态时的价值影响因素及其影响程度，将评价对象与新状态进行比较，从而获得新的速率。第二节评价方法的适用条件第18条.市场法的适用前提：(a)需要充分发展和活跃的公开资产市场(2)在公开市场上，必须有与评估的资产相同或相似的比较资产交易案例，并可用作参考。(c)价值影响因素明确，可量化调整。第19条收益法的适用前提条件：(a)资产可以继续使用，可以持续创造预期收益，资产

13、和营业利润之间存在一定的比例关系。(2)资产获利能力的持续时间是可预测的。(三)资产的预期收益可以预测，可以用货币计量。(4)与预期收益相关的风险也可以估计和量化。第20条成本法的适用前提条件：(1)资产的价值取决于资产的重置成本，资产处于继续使用状态，持续使用会给潜在所有者和控制器带来经济利益。(2)资产的价值根据自身的动态和其他因素而变化。(3)资产的物理特性、内部结构和功能必须与新资产的虚拟重置相比较。(4)必须有可用的历史资料。成本法的应用基于历史数据(如恢复重置成本计算、计算新率等)，必须能够收集这些历史数据。(5)资产可以复制、可再生、再生和购买，具有类型损失和无形损失特性。第三节

14、选择评价方法第二十一条依法可以转让股票或者股份，分为非上市交易的股票和股份以及上市交易的股票。(a)非上市交易的股票和股份通常可以通过成本法的衍生方法-净资产调整法确定估价价值，也可以根据实际情况使用收益法或市场方法进行估价。估价价值=调整后的每股净资产可以估计的抵押品的份数。调整后的每股净资产=每股净资产-(审计后3年以上应收帐款审计后3年以上预付费用-与3年以上应收帐款和预付相对应的未付减少审计后3年以上摊销费用)/公司股份总数。(b)股票价钱决定原则上基于实际交易日1天工作日的20天平均价钱、60天平均价钱、升级审查批准前一天价钱中的较低价格，牙齿评估值应根据市场价钱变化进行调整。在这里

15、，以控股为目的持有的上市公司股票一般以收益法评价参考非上市交易的股票。也就是说，根据股份公司未来的预期收益，按适当的折扣率，按现值、股权分担计算估价额。第二十二条银行间债券市场国债、凭证式国债、金融债券可以分为非上市交易债券和上市交易债券。(一)对于非上市交易的债券和国债，一年内到期的可以通过本金加上持有期限利息来决定估价价值。过期一年以上的，根据本利和现值决定评价价值。但是，对于可能无法在期限内收回本金和利息的债券，资产评估人必须根据调查验证，通过分析预测，合理确定估价价值。(二)可以上市交易的债券一般用市场方法评价。债券的估价价值应根据估价基准日的收盘价和估价标准，以前几天几个交易日(小于

16、22个交易日)的平均收盘价中的较低价格为基准确定估价价值，参考最近交易日收盘价确定估价价值，牙齿估价价值应根据市场价钱变化进行调整。第二十三条库存(包括但不限于贵金属、铁矿石、煤炭、石油等)可以分为采购原材料、辅助材料、燃料、采购半成品等制造产品、在制品、手工半成品。(a)对购买原材料、辅助材料、燃料、购买半成品等的一般市场方法进行评估，资产评估者应在确认库存后的数量乘以现行市场购买价钱、合理配送费、损失、验收清理库存费及其他合理费用，得出这种资产的估价价值。(2)对于制造成品，一般使用成本法进行估价，估价人根据该产品的市场销售情况确定是添加适当的利润，还是低于成本。对于卖得很好的产品，根据工

17、厂销售价钱负销售成本和全部税金确定估价价值。对于正常销售的产品，根据工厂销售价钱负销售成本、全部税金和适当数额的税后净利润确定估价价值。对于勉强可以销售的产品，根据工厂销售价钱负销售成本、全部税金和税后净利润确定评价价值。对于滞销、积压、降低价钱的销售商品，应根据其可收回净收入确定估价价值。自制半成品，在制品通常根据换算成产品的约当量，根据生产成品评价价值。第二十四条建筑物(可以分为与土地结合的建设成果、住宅和建筑物两个茄子主要类别)，如果条件允许，可以根据市场、收益法、成本法的顺序选择评价方法，也可以以一种茄子方法为主，以其他方法验证。根据实际情况，评委还可以选择除上述默认方法之外的特定评价方法和处理方法。(a)如果有可比建筑物或房地产交易案例，可以使用市场方法进行估价。也就是说，可以比较和评估最近出售的建筑物或房地产类似的建筑物或房地产，确定评估对象和每