2015年福州红星国际项目前期策划.ppt

1、红星国际,晶品工作，晶品SOHO,进入SOHO,前期策划,写字楼市场,历年供需分析,近三年，福州写字楼市场整体呈现供过于求，年均供应36.9万，年均去化17.6万，2014年市场集中放量背景下，成交量价下滑明显，供需矛盾突出，库存压力增大。,写字楼市场,14年量价分析,2014年1-12月福州写字楼共成交16.8万，月均去化1.4万，上半年市场表现冷清，下半年随着富力、福晟等新盘入市，写字楼集中成交促签约量上升，其中12月主要为富力中心、福晟国际中心及升龙环球大厦成交，价格亦受其主导维持在2.1万元/水平。,写字楼市场,14年1-12月写字楼排行,2014年福州写字楼销量排行前6甲项目合计成交

2、23.25万，除销量第一恒丰大厦成交量为2.8万，其余项目签约量均在1.7万平以下，去化缓慢。,更新到12月排名，王庄不算做写字楼去掉,写字楼市场,主要写字楼分析,目前写字楼整体去化较为缓慢，各项目库存压力较大，部分项目通过精装修提高性价比，装修标准在1000-1500元/，且返租成为高价写字楼营销趋势，弱化客户购买抗性。,备注：批售体量均为备案数据，数据更新至1月18日,福州写字楼分布,目前福州的CBD主要五四路CBD、北江滨CBD、金融街CBD，以及规划未来东部新城商务中心及马尾快安总部经济； 五四路：福州最早的CBD，已成为成熟的商务区，但存在业态老化、交通堵塞、停车不便等许多方面的问题

3、； 金融街：新兴的商务中心，汇聚了大量的银行总部以及高端写字楼，目前大型商业万达广场已开业运营； 北江滨：规划了省科技馆、市图书馆、福州城市广场及一批精品商厦、高档写字楼、商务中心、高级酒店，积极发展文化产业、“总部经济”、“楼宇经济”。 马尾：集商贸、商务办公、旅游度假、高新产业研发、港口物流、居住等功能于一体的现代化新城区。,写字楼发展,传统福州写字楼由最初企业自身用楼，将剩余量进行出租的形势，进而转到某个地段的聚集，形成五四路传统写字楼群； 传统五四路及其衍生区;五一路、六一路作为福州写字楼聚集区拥有超大体量的写字楼，由于规划较为凌乱，停车及各类软硬件设施的弊病一直存在； 在海峡西岸建设

4、规划中，一些新兴区域如：金融街、闽江CBD等规避原有写字楼不足，各类品质、服务配套均有大幅度改善；,福州写字楼现状,目前福州的写字楼基本特点之一是：硬件建设、附属设施、专业知识与服务水平差,-上世纪90年代初，福州的写字楼大多还是围绕东街口繁荣商圈而建，畅安大厦、宏扬新城、利达大厦、五洲大厦等写字楼成了那一时期东街口商务中心的代表建筑，而这种扎堆的发展趋势，显然更使东街口商贸和商务混乱，因繁而至乱，不堪重负。,目前福州的写字楼基本特点之二：客户主体偏重于第三产业。,-目前福州写字楼的客户主体基本以第三产业为主，高科技产业、电信服务业、网络行业、家政行业、广告媒体行业、地产服务行业等；,市场化成

5、熟期：地段主导，板块形成、客户充分细分，整购比例上升，小投资客退出,-目前五四路CBD板块多数楼宇处在满租状态，目前五四路存在许多“硬伤”，短短的数百米内遍布着各种酒店、写字楼、住宅，公路干线规划不足，交通压力巨大，由于停车位规划少，停车须见缝插针，甚至要在数公里之外停车，停车难、难停车的问题严重影响着入驻企业的办公效率，成为制约五四路发展的最大瓶颈。,写字楼客群,客群来源： 1、中小型、成长型公司 2、事业单位企业化经营机构 3、驻榕办事处 4、在榕大中型公司分支机构 5、私营企业主 6、投资人群 7、设计院所 8、金融街服务性公司 9、IT行业,客群需求： 1、提供接待功能 2、实现沟通功

6、能 3、展示形象功能 4、促进销售功能 5、公司办公功能 6、公司跳板功能,目前福州写字楼的客户主体基本以第三产业为主，高科技产业、电信服务业、网络行业、家政行业、广告媒体行业、地产服务行业等；,写字楼决定因素,关键词：地段、外立面、客群定位、区域规划,近年来随着经济快速发展，国内外企业纷纷来福州安营扎寨，给不少藏在“深闺”的商务写字楼带来商机。 近年来入驻写字楼中的总部既包括知名企业、跨国公司带有总部性质的分公司、办事处，又包括兴业银行等大企业总部。仅在环球广场的35层楼宇中，就有137家企业入驻，世界第一大航运公司瑞典马士基航运公司、瑞典ABB等知名公司纷纷将区域性的总部设立于此。 如今入

7、驻写字楼的企业已经涵盖金融、软件、旅游、商贸、物流、社会中介、企业总部等多个领域。楼宇经济对鼓楼区经济发展贡献越来越大，最新数据显示，总营业收入超过10亿元、税收超过2000万元的楼宇已超过30座。,企业进驻解读：,世界大企业落户福州，改变福州整体形象，福州本土中小型企业遍地开花；,企业入驻情况,2011年11月份，全国工业生产者出厂价格（PPI）同比上涨2.7%，环比下降0.7%。工业生产者购进价格同比上涨5.1%，环比下降0.7%。2011年111月平均，工业生产者出厂价格同比上涨6.4%，工业生产者购进价格同比上涨9.7%。,国家统计局今日公布，11月全国居民消费价格总水平(CPI)同比

8、上涨4.2%，创14个月来新低；食品价格环比下降0.8%；PPI同比上涨2.7%，创两年来新低。,投资性猛增,整体经济的过热化增长，实业经济的发展较难，也为房地产投资提供一定的条件；,工业生产,全国居民消费价格,宏观经济情况,福州良好的经济增长水平，刺激了福州写字楼的发展。,福州市近年来各类经济指标呈现上涨趋势，经济势态稳定； 2005年-2011年10月份福州GDP、工业生产总值、人均可支配收入均有大幅度上涨； 近年来，福州市通过转变经济发展方式，把生态文明理念贯穿于生产、流通、消费环节，努力建设资源节约型、环境友好型社会，使福州的绿水长流、青山常在、空气常新，人民群众的幸福指数不断提升。,

9、固定资产投资,年份 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011上半年,福州固定资产的繁荣发展，同时为房地产投资及写字楼的发展提供一定的基础；,福州十一五期间，五年累计6943亿元，超过1949年2005年投资总和，年均增长30.8%。从项目投资主体看，国有经济投资下降、非国有经济投资高速增长。 2011年上半年全市城镇固定资产投资完成1069.85亿元，同比增长35.2%。从房地产开发投资看，房地产开发投资仍高速增长，商品房销售增幅上升。1-6月房地产开发投资完成381.78亿元，同比增长67.3%。,三大产业比值,福州三大产业结构由2005年的11.74

10、543.3调整为2010年的8.644.447，2011年上半年工业占比有所回升，第三产业占比回落到2006年水平，第二产业仍然是福州主要支柱产业。,假设以每年增长4%，人均办公面积7平方米计算，每年需新增办公面积6400万平方米，其中50%为新建的话，开发量将剧增；,政策不放松,政治局：坚持楼市调控政策不动摇促进房价合理回归；,国务院常务会议：坚定不移搞好房地产调控；,李克强副总理：明年房产调控不会持续；,住建部：福州住房限购到期“不松绑”；,中国房地产景气指数创28个月新低；,人民日报：福州表态限购令将延续；,随着国家对房地产调控政策的不放松以及各地限购、限贷政策的有效执行，房地产楼市价格

11、正一步步趋于合理性，为了将房地产有限的控制以及防止社会贫富差距的扩大，政策必将继续延续！,房价,成交量,受五大因素推动，写字楼从企业自用办公转变为独立的生产要素，市场化趋势明显；,产业结构和规模,受城市经济发展的规律影响，第三产业所占城市所有产业的比重正逐年增大；,新型服务业产生,第三产业中的新型高端服务业，特别是金融、保险、互联网、文化教育等行业高速发展，规模不断扩大；,企业规模成长,企业规模扩张，总部管理人员增多，管理设施更加专业、复杂；,投资需求,房地产产品的报纸和增值功能吸引海外基金、国内机构以及个人投资者进入；,商务活动频繁,全球经济一体化促进商务活动的频繁，需要专业化环境及配套设施

12、条件；,专业化写字楼市场,追求形象、质量，体现企业实现； 商务活动中心（办公会议等相关设施） 交通便捷及其它相应配套 专业的物业服务 智能化、人性化、个性化特殊,写字楼崛起因素,投资回报率！,投资回报率,写字楼开发环节获利性较高，可在20%以上，属项目性短期回报； 持有经营具有长期获利能力，年回报率可达到8%以上，甚至更高，投资回收期为8-10年（与资金结构有关）； 地产增值可带来潜在收益； 区域化缺乏写字楼群，更高标准、规格、高科技的新型写字楼； 福州区域规划写字楼，为写字楼崛起提供一定基础；,高效的资金投资回报率一直是促进写字楼能够快速崛起的一个重要原因，特别是中国特殊的国情，在过去的十年

13、内，中国经济以高效增长的态势引领国际，成为写字楼发展的一个重要动力；同时，国内第三产业服务业在国内由空白程度到快速膨胀阶段，更加快写字楼需求；,关键词：高回报率，快速回笼资金，供不应求，政策导向！,写字楼投资,目前开发和持有经营的获利水平均比较高,开发,出售,开发,持有经营,目前获 利水平,未来发 展水平,比较高，一般项目获利可达到20%以上,仍然会维维持较高的水平，但存在较大不确定性： -客户的购买需求会因消费习惯、消费能力、客户结构多种因素的变化而出现波动 -土地的获取成为会因竞争而加剧提高；,较高，年平均回报率在8%以上，差异较大（与资金结构、物业品质、区域市场行情有关 -回收期大约为8

14、-10年 -并未包括地产升值的潜在收益,以北京、上海等一线大城市为例，随着城市市场趋于成熟，年回报率将会缓慢降低，预计到2020年可降到8%-10%的水平； -欧美国际：4%-6% -东南亚地区的发达城市和我国香港和台湾地区：8%-10%；,写字楼价格未来将超住宅 -未来同地段的写字楼价格将超住宅，而且他们给出了更为详细的预测：3年内为住宅的1.5倍，5年内可达2倍，在目前住宅市场受到严控的情况下，写字楼投资成为新热点。 写字楼的投资回报率是住宅的2-3倍 -目前福州市中心区域的写字楼，中等水准的平均租金水平是60元平方米月，100平方米的月租金为6000元，高档写字楼的租金水平是100元平方

15、米月，100平方米的月租金为10000元，高的可达到17000元。相比之下，同面积的高档商住公寓租金每月仅4000元-5000元，普通住宅的租金每月仅2000元-3000元。 -其次，写字楼相对于住宅的建安成本要高得多，写字楼在外立面、地下停车库、电梯等各方面的使用都要优于住宅，因此价格比住宅高也在情理之中。,写字楼投资,市场分析,市场低迷、来访越来越低。,客户分析,70以下的占总量的81% （这里需要做个全面的市调，从目前的情况下看，市区以小型办公主打的为中央五街(全部卖完)说明小型办公在福州非常有市场，而我们前期可能是以高端客户整层购买力为主，而这些客户的量现在逐渐降低，年底这些整层客户会

16、越来越少，因为市场的现金流会越来越吃紧，而小型办公与投资到底有多少的购买量，这个需要进步调查）,单价意向,问题：究竟总价，决定购买，还是单价决定购买。,购买目的,提问：是否我们的盘，投资性客户已经超越刚性需求？,购买方式,依赖贷款的较高 是否在贷款上做文章？,全球家居典范 福州的家居办公新主张 家具公司的福州办公基地 家居办公新坐标,项目定位：,延申： 一些家居公司配套商业公司 1、律师事务所 2、海外贸易公司 3、财务公司、会计事务所 4、小型融资担保公司 5、银行 6、包装公司 7、物流公司 8、策划公司、产品包装 9、设计公司 10、活动公司,例如： 可以和客户说，你看以后这里有很多这样

17、的公司，你们可以开什么工作和这些公司做生意。,目标：投资客，家居只是噱头，目的让投资客掏腰包！,SOHO优势牌： 不限购，不限贷 品牌优势牌: 红星美凯龙-家居企业领先者 捆绑家居办公第一人,SOHO推广理念： 1、对外宣传因办公为第一首要定位，来的客户询问后针对客户意向改变为投资、办公、自住两相宜。 2、我们定位就是把SOHO变成一个纯粹金融衍生品，他只是商品，投资的商品，一种现在金融背景下投资保值的商品 3、建外SOHO，中国SOHO的鼻祖，借势潘一千的热火，定位福州的建外SOHO。 4、小投资，大商品,广告语,SOHO,=,(存钱),10,让你的钱包hold不住,1、小投资、大商品、安全

18、性高 地产一直以来都是中国经济市场第一支柱。 房子产安全性高，自己拥有，还能住，一直以来是第一保值产品。 风险系数低，不像黄金 思考： 你觉得房地产未来几年会跌吗？,2、小成本，高回报 投资小，回报高 把钱放银行，不如把钱买SOHO （销售方案：承诺回报比）,十大卖点，十个理由 1、小投资、大商品、安全性高 2、小成本，高回报 3、绝版地段上的、绝版SOHO 4、大城大事、城市综合体、福州新地标 5、小面积、大空间、灵动随心、自由而变 6、与红星一起做房东 7、不限购、不限贷、不怕压货、明年商业新规定 8、超级组团共享未来无限商机与市场 9、租不出去，我们包租 10、未来之城、大师设计典范,重

19、磅承诺，投资超高回报比，双重保险为您提供 承诺2年后，可能无条件按115%现有售价无条件回购。 15% / 2 = 7.5% 相当于现在的银行贷款利息 而对于投资者70万的投资： 相当于 70*15%=10.5万 70/2=35万（首付） 10.5万/35万=30% 30%的回报率 2年非常可观的投资效率,客户门槛直降10万 精装办公销售 提高单套总价在70万的SOHO到90万，之后返现精装修的模式，返回现金20万的装修基金。（这里还能打精装牌，不要返现我就给你装修） 投资客 首付： 90万/2=45万 45万-20万=25万 25万即可拥有高品质精装公寓 25万/70万=35% （公司损失

20、20 万*10%=2万（税）,结合和话,承诺回购的 70万回报率为10.5万 10.5万/ 25万=42%的回报率,42%,本方案优势： 一、算大帐,1、现在经济融资形势非常之差 银行的信贷收缩和民间的融资活跃，这就是一个新情况。银行信贷收缩大家都知道，银行从货币政策和银行的信贷管理，包括过去支撑银行信贷的一些主题和平台，现在都在进行收缩。当然我们也知道这样一个收缩当然是从宏观调控的部分，货币政策在信贷方面的一个具体体现。 2、大事件,温州老板跑路 无论从哪种角度看，温州对中国经济都具有风向标意义。这个素有经商传统、因屡屡逐利于潮头而毁誉参半之地，由炒房、炒矿到炒钱，在中国经济画出了一条不规则

21、的抛物线。其由辉煌至低迷的过程，不只说明了资本的残酷性，也将民间资本渴求资金与发展的困境展露无遗。 是什么原因使得高利贷这种古老而血腥的获利方式在现代经济繁华之地大行其道？一方面中小企业为了发展“求资若渴”，一方面国有银行惜贷如金。与此同时，又有相当的民间资本投资无门，当这种供给与需求无法通过正当渠道匹配在一起之际，遂通过高利贷这种方式扭曲在一起，也由此衍生出一批中小企业“败走麦城”的悲剧,就像多米若骨牌的倒塌一发不可收拾,3、现阶段银行贷款利息 现在银行5年利率为7.05% 上浮30% 相当于 7.05%*1.3=9.1% 算上其他费用相当于 10%。 此外还非常的低,抵押率低，只能贷款到

22、所有物品的70%左右。,民间资本融资利息已经超过了 40%,此方案年利息才7.5%，如果算利滚利 不到 7%,二、大探讨,1、房价真的会跌吗？ 2、42%回报率，不诱惑吗？ 3、马上进入年底现金为万的状态，现金渴望吗？,3、绝版地段上的、绝版SOHO 市中心、二环边、大商圈 绝版地段、福州不再有,举例： 建外SOHO在居住概念上强调了“小”，街道的尺度小，广场小；在设计上突出了“无中心、多层次、混合就是活力”的理念，使其商业街呈现出更丰富、更亲切的空间情态。建成以后的建外SOHO，每天将有5万人在这里居住、办公、逛街、找乐；16条步行商业小街，300个沿街店铺，20个双层花园，将把这里点缀成都

23、市生活的乐园。,4、大城大事、城市综合体、福州新地标,对比建外SOHO 我们只是他的缩小版本借势潘一千的热火，定意福州的建外SOHO。,5、小面积、大空间、灵动随心、自由而变 （凡客体） 爱生活，爱办公，爱复式 爱灵动，爱自由，爱高尚 也爱陪您一起工作到日落，我是您的期待 不是谁的大厦，我是红星SOHO 我只代表我自己，我和您一样 我是红星SOHO等待着您一起,6、与红星一起做房东 创业25年来，红星美凯龙始终秉承“一丝不苟，视信誉为生命；勤奋务实，视今天为落后”的企业精神，积极实施“品牌市场全国连锁化经营、全球化名牌捆绑品牌经营”的策略，在全国领先推出了“市场化经营，商场化管理”的模式，得到

24、了吴敬琏、魏杰等权威专家的高度肯定，被誉为“红星美凯龙经营模式”。 红星美凯龙成功创造了许多个“第一”：第一个走到外地；第一个做连锁；第一个做加盟店；第一个买地自建商场；缔造了全世界单体最大的家居商城；2008年销售几乎在每个城市均为第一；成为中国家居流通业的第一品牌 与这样的公司投资还怕没钱赚？,7、不限购、不限贷、不怕压货、明年商业新规定 福州明年公司不能在住宅注册，必定引发写字楼风潮，没有限购想出手就出手、无后顾之忧,8、超级组团共享未来无限商机与市场 定位于未来福建家居市场办公新基地，势必影响全省全国的家居建材总部基地。,9、租不出去，我们包租 如果租不去，我们找家中介公司帮我们租出去

25、。 中介费我们出,10、未来之城、大师设计典范 是什么什么大师设计,推广路径： 引爆全城、轰动全城 1、报广（封地） 2、短信 3、网络 4、广播 5、百人大派单,一、报广 一天同时在海峡都市报、东南快报、福州晚报 只要封地，全城引爆 费用：36万 二、短信 30万条短信同时发放 费用1.2万 三、网络（已做） 四、广播（已做）,五、百人大排档（大派单） 100个人 100个点 全城引爆 拿DM单页来售楼部即换奖品（奖品为一盒纸巾，纸巾大概成本为一盒1.5元，外面印红星国际的LOGO ） 100人一天费用 8000元 10万份DM单页=20000万元 一共2.8万元,周边竞争项目参考,整体规划

26、：29F，其中1-4F为商业裙楼，5-29F写字楼 标准层高：层高为4.2米，净高为3米。 入户大堂： 1200大堂，挑高11m 建筑立面：现代风格/低透光Low-E中空玻璃 电梯数量： 12部锋速电梯 车位配比：468个地下车位 产品面积：63-203 在售楼层：9-17F（主要在售16-17F） 成交均价：28000元/（带租约销售） 优惠手段： 一次性94折，按揭96折，10年反租，2年回购 开盘日期：2014年7月27日,写字楼市场,福晟国际中心,项目在地段、软硬件都不具备优势下，通过返租形式，抬高项目整体均价，带动项目资金回笼，同时辅以回购协议，进一步弱化客户投资风险，促进了项目整体

27、去化。 销售动态：项目现期均价在2.8万元左右，在售9-17F产品，17F以上开发商自持，同时项目为带10年租约销售前四年按150元/月返还， 中间三年按160/月返还，后三年按170/月，可2年后按揭/一次性付款客户，分别加价6000元/和1.2万元/回购,写字楼市场,项目推盘节奏,2014年7月27日,推量：9-15F（10F为避难层），共120套，其中62/48套，84/48套，203-206/24套； 成交价格：折后均价28000 去化情况：截止开盘当天12点约去化80套/67%；,推量： 16-17F，共40套，其中66/16套，90/16套，215-219/8套； 成交价格：折后均

28、价29000 去化情况：截止中午12点，约去化25套,2014年10月26日,福晟国际中心,整体规划：1-3层楼为商业裙楼，4-24层为商务办公 标准层高：层高为4.1米 入户大堂： 600大堂，挑高9m 建筑立面：现代/Low-E中空玻璃 电梯数量： 10部高速电梯 车位配比：219个地下车位 内部配套：5A智能化系统中央空调系统 产品面积：136-172 在售楼层：4-24F 成交均价：22500元/（精装） 优惠手段： 按揭9.8折，一次性9.6折 开盘日期：2014年8月23日,写字楼市场,富力中心,项目地处北江滨CBD边沿，且二线沿江，写字楼硬件无优势，主要依托其精装高性价、富力品牌

29、吸引客户，同时在营销上，圈层办公客户拓展力度较大。 销售动态：项目于8.23开盘，均价在2.25万元，含精装标准1000元/，近期线上推广以SOHO为主，写字楼优惠常规，折扣力度有限。,推量：推A座/5-24F（1-3F自持，4F为样板房，其中136-172/280套，精装（装修标准2000元/左右） 价格：折后均价22500元/； 优惠： 1、存2万抵10万； 2、内部认购优惠3% ； 3、按揭9.8折，一次性9.6折； 去化情况：截止当天累计去化70套/25%（散客尽量拼图，以整层购买为主） 客户：当天来访约60组，以市区客户为主,项目2014年8月23日首次内部认购，开盘信息：,A1,写

30、字楼市场,富力中心,整体规划：47F写字楼,1-3F商业楼，4-47F写字楼 标准层高：层高为4.1米，净高为3.2米。 入户大堂： 600大堂，挑高17m 建筑立面：现代风格/低透光Low-E中空玻璃 电梯数量： 27部高速电梯 车位配比：970个地下三层车位 产品面积：145-401 成交均价：30000元/（精装） 在售楼层：4-34F（主推低区特价房） 开盘日期：2012年10月,写字楼市场,IFC国际金融中心,项目软硬件配备上，远超周边及市场在售甲级写字楼，为现期福州顶级写字楼的标杆，推广主推其项目地段、江景及软硬件优势，在营销上通过低区特价房带动余房去化。 销售动态：项目现期均价在

31、3万元左右，近期推出3套低楼层一口价特惠房2.5万元/，此外现在购房享一次性付款8.2折、按揭8.5折优惠,整体规划：31层，1-4F商业 标准层高：层高为4.2米 入户大堂： 挑高9m 建筑立面：现代风格/Low-E中空玻璃、部分石材 电梯数量： 10部高速电梯 产品面积： 130-180 成交均价：30000元/ 在售楼层：5-20层 优惠手段：一次性96,按揭98折，五年返租 开盘日期：2013年11月,写字楼市场,东二环泰禾广场,项目主要依托综合体配套优势，同时为福州首个返租销售项目，抬高项目价格的同时，也带动了项目去化。目前项目主推二期住宅及SOHO，写字楼销售遇冷，多为内部关系户转

32、介成交。 销售动态：项目于13年11月开盘，在售5-20F，其余集团自持。目前对外报价3万/，但有5年反租协议，年回报率分别为6%、7%、7%、8%、8%个点，五年共返租36%,整体规划：56F写字楼,1-4F商业，5-37办公，38-41F会所，43-56F酒店，其中16、26、42F为避难层 标准层高：层高为3.4米 入户大堂： 1000大堂，挑高10.2m 建筑立面：现代风格/低透光Low-E中空玻璃 电梯数量： 25部高速电梯 车位配比：624个地下两层车位 产品面积：38-76 在售楼层：5-15F 成交均价：24000元/ 优惠手段：一次性96折，按揭98折，近期推出存5万抵50万

33、 开盘日期：2013年12月14日,写字楼市场,三迪联邦中心,项目为北江滨CBD瞰江写字楼，且软硬件标准较高，但由于项目前期定价过高，相对周边IFC无优势，导致去化不佳，后期通过大幅下调价格，依托其产品小面积低总价优势，带动了去化。 销售动态：项目于13年12月开盘，在售5-15F，目前均价2.4万元/，相较开盘下调了6千元，目前项目拟推17-27F，项目近期推出存5万抵50万优惠活动。,整体规划：主楼26层为写字楼，裙房主要为3层综合商业 标准层高： 3.55米至4.5米 入户大堂： 9米挑空大堂 建筑立面：现代风格/Low-E中空玻璃幕墙、裙楼部分为石材 电梯数量：10部 车位配比：332

34、个 产品面积：80-360 在售楼层： 6-18层 成交均价： 26000元/ 优惠手段：按揭98折，一次性付款96折优惠 开盘日期： 2012年12月,写字楼市场,恒丰大厦,项目位于金融街商务区，该项目入市较早，其线上营销推广手段较少，主要依靠内部关系户转介成交，其中1-5层由恒丰银行入驻，项目于2014年9月交房。 销售动态：项目于12年12月开盘，其中1-5层为恒丰银行，5层以上在售，目前对外报价2.6万/，按揭98折，一次性付款96折优惠。,五四北写字楼代表-信和广场,物业级别：5A甲级 区域位置：鼓楼区，五四路137号 建筑面积：57540（写字楼34201.02，商业11313.8

35、9；地下三层停车场11907.7） 建筑层数：30层，1至4层为商业，5-30层办公 立面风格：现代风格（Low-e中空玱璃） 标层面积：1500 出租率：100% 租金情况：200元/月 分割面积：一层分割成6本产权 空调斱式：美国Carrier中央空调 物 业 费：16元/月，主要包括公共部分的水电分摊 及物管公司：信和置业(福州)物业有限公司 标准层高：3.5米 大堂指标：高10.3m 大堂装修：现代风格、地面墙体铺大理石、天花吊顶及灯饰、配有空调 走廊指标：高2.5m、宽1.6m 走廊装修：现代风格、地面铺地毯、墙面贴墙纸、天花吊顶及灯饰、配有空调 网络地板：无配置 卫 生 间：公共区

36、域设置、高区办公室与用行政洗手间 车位配置：171个 电梯配置：7部日立电梯（一部消防电梯），轿厢尺寸(1.7m*1.5m*3.2m)，高区梯速4m/s，中区梯速3m/s 典型租户：中国石油、进出口银行、福晟集团、兴业信托等,五四北新写字楼,立洲大厦项目计划投资1亿元，拟建一座26层、总建筑面积4.3万平方米的总部大楼，该项目已完成征地手续，目前正在进行清场搬迁工作。,物业级别：5A甲级 区域位置：台江区，连江中路东侧，光明路以西，金融街C1地块 建筑面积：办公约39952.5，商业约5523 建筑层数：25层，1至2层为商业，18-25层百联企业自用 立面风格：现代风格（Low-e中空玱璃）

37、 标层面积：1714 分割面积：一层分割成6本产权，面积为200多、300多 标准层高：净高为3.05米，层高为3.85米 大堂层高：高10.3m 大堂面积：500 走廊指标：高2.4m、宽1.8m 网络地板：有配置 商务会所：有配置（展厅、会议厅、宴会餐厅） 卫 生 间：公共区域设置 车位配置：地下车位420多个，平均每100配一个车位 电梯配置：10部进口电梯（其中2部老板与用梯，品牌未定），井道尺寸（2.3m*2.5m）,金融街写字楼个案-世纪百联,空调斱式：中央空调（特灵） 物 业 费：待定 物管公司：英国第一太平戴维斯（Savills） 公 摊 率：27%,销售情况：预计售价2500

38、0元/（10月20日接受预约：10万小定优惠5万，蓄客一个月后洗筹一次，大定补交10万，增享开盘1%优惠；,世纪百联,项目特色： -世纪百联项目以福州首创的手法将25个定制型空中花园植入写字楼，创造全福州最舒适的花园别墅式办公环境。除为20家企业配备400多个专享车位外，大楼更是完美配备了阳光客厅、宴会餐厅、会议厅、展厅、露天花样泳池等多功能洽谈场合及休闲场所，助力企业从优越迈向卓越，满足层峰人士对商务空间的更高需求。200-1800企业总部，空间可拆可分、组合自由。,项目评价： -世纪百联项目位于金融街万达广场旁，拥有良好的地段位置，坐拥CBD中心，同时周边拥有数十家企业大楼，是海西西岸经济

39、建设的重点区域，未来金融中心，有着良好的未来发展前景；随着金融街的崛起以及住宅地产政策的不放松，世纪百联选择良好的时机进驻市场，势必拥有良好的销售进度；但同时写字楼市场在今年有着特殊性，各大写字楼的井喷也会影响着写字楼去化速度；,项目关键词：金融中心、花园式办公环境、高端写字楼,申发大厦,区域位置：台江区，台江金融街，万达广场西侧 建筑面积：62000，地下停车场17000 建筑层数：27层，1至4层为商业，4层以上为纯写字楼 立面风格：现代风格（Low-E节能幕墙） 标层面积：1980 分割面积：一层分割成9本产权，面积为150350 标准层高：净高为2.9米，层高为3. 5米 大堂层高：高

40、9.9m 大堂面积：面积800 大堂装修：后现代风格 走廊指标：高2.8m 网络地板：无配置 商务会所：无配置 卫 生 间：公共区域设置 车位配置：地下车位400个 电梯配置：14部电梯（4部商业，10部办公，开间1.95米、进深1.5米、高2.6米）,空调斱式：中央空调 物 业 费：7-8元/月，主要包括公共部分的水电分摊及管理费用 物管公司：卓越物业（深圳） 公 摊 率：27%,销售情况：2011年9月2日开盘，成交均价24500元/（按揭），当天去化85%,项目特色： -申发大厦以建筑总高为130 米，首创独特的形建筑形态，辅以峻的玻璃幕墙、阳光生态中庭与2.95米室内净高等人性化办公设

41、计。申发大厦在2010世界华商地产论坛上勇夺“中国地产钥匙奖”，赢得国际写字楼设计典范的殊荣，这是迄今为止福州写字楼项目赢得的最高荣誉。 申发大厦，主楼设有10部电梯，每部电梯速度达到4米/秒（一般电梯速度为2.5米/秒），大大解决了上下班时间电梯拥堵的问题。另外，无梁楼板、全玻璃外墙的设计，让在里面办公的人可以环绕建筑外围走一圈，观江效果达到最佳。,申发大厦,项目评价： -申发大厦，位于正在建设的海峡融商务区核心区域，紧邻融街万达广场，未来地铁4 号线临近项目，拥有十分交通。海峡融商务区，借着政府部门重点规划的机遇，本着高起点、高规划、高品位的原则，其将充分发挥滨水的自然优势，重点吸引融机构

42、总部、各类高端企业总部及大中型企业的研发、投资、财务和营销总部等业，建成后以融业为主，配以酒店、高级公寓等于一体综合现代服务配套建设群，堪称“海西第一街，届时该区域将形成海峡西岸中心城市的融中心，而申发大厦傲踞这一城市中心新CBD，投资发展前景无限。,项目关键词：金融中心、个性外观、生态写字楼、江景写字楼、,升龙汇金中心,物业级别：5A甲级 区域位置：台江区鳌峰路南侧、光明路东侧金融街D1地块 建筑面积：15.6万（商业5400） 建筑层数：46层 立面风格：现代风格（双银Low-e中空玻璃） 标层面积：2650 分割面积：未定（可能整层出售） 标准层高：4.2米 大堂层高：高15m 大堂面积

43、：面积2650 走廊指标：高3.2m 商务会所：有配置 网络地板：有配置 卫 生 间：公共区域设置 车位配置：650个 电梯配置：27部电梯（品牌未定，分低区7部、中区7部、高区8部、消防梯2部、商业3部）,最高速度6m/s,空调斱式：中央空调（VAV变风量送风系统） 物 业 费：预计20元/月，主要包括公共部分的水电分摊及管理费用 物管公司：英国第一太平戴维斯（Savills）,公 摊 率：27% 销售情况：预计2011年底开盘，预计售价35000元/,升龙汇金中心,项目特色： -项目位于福州市台江区鳌峰路南侧，光明路东侧，总建筑面积：15.6万平方米，项目广场面积为16000平米，建筑高度

44、208米，建筑形态为单塔楼超高层商务体，项目的设计、景观、灯光、幕墙、及物业管理均与国际著名公司（香港刘荣广伍振民建筑设计公司、美国SWA景观设计公司、美国达克米勒欧曼室内设计公司、美国碧谱照明设计公司、英国第一太平戴维斯物业管理公司等）通力合作，旨在鼎力打造国内最高品质的五A甲级智能化写字楼。,项目关键词：金融中心、五A甲级智能化写字楼、超高商务体、27部电梯,项目评价： -升龙集团， 拥有较为丰富开发写字楼经验及国际管理团队、智能化超高商务体，于金融街打造208米升龙汇金中心以及未来闽江北岸CBD打造220米国际金融中心、330米升龙环球中心，三大商务新地标为沿海经济圈、全球滨海商务再开一

45、片海。,物业级别：5A甲级 区域位置：台江福建福州台江区鳌峰路南侧,光明路东侧 建筑面积：15.87万 建筑层数：56层 立面风格：现代风格（Lowe中空镀膜隔音玻璃幕墙、高档石材） 标层面积：2000 标准层高：4.1米 大堂层高：高16m 大堂面积：面积2000 层数：层数为56层、裙房为4层，地下室2层 商务会所：有配置 网络地板：有配置 卫 生 间：公共区域设置 车位配置：1000个,开 发 商： 福建宇洋房地产开发有限公司,容积率：6.5 写字楼每个标准层的东西南北四个角预设总裁VIP洗手间上下管道进出口,宇洋中央金座,宇洋中央金座,项目特色： -项目拥有5A级标准智能系统配置（办公

46、自动化、通信自动化、楼宇自动化、消防自动化、保安自动化），项目在产品方面更是高端配置，外立面采用Lowe中空镀膜隔音玻璃幕墙高档石材。约16米挑高、2000平方米大堂，豪华气派，更显企业高贵形象；写字楼标准层高高达4.1米，标准层面积达2000平米，同时写字楼每个标准层的东西南北四个角预设总裁VIP洗手间上下管道进出口。1000多个高数量车位配置，充分满足现代企业办公需要，并且设置了独有的地下车行大堂，人车分流、动线清晰。项目南北侧11000平米的双景观超大广场拥有更生态的环境。,项目关键词：福州首座拥有停机坪写字楼、258米海峡金融街第一高楼、全钢结构写字楼,项目评价： -福建宇洋房地产开发

47、有限公司投资26亿元开发的“宇洋中央金座”，由一幢超高层综合甲级写字楼构成。项目以地上56层、260米的海峡金融街第一高度，成就区域商务巅峰。项目所处的海峡金融街，位于闽江北岸、与东部新城隔江对望，是福州市作为海峡西岸中心城市未来发展的金融中心，为新兴发展的城市CBD。,融侨江滨广场,项目档案： 项目共2座塔式超高层建筑 酒店高23层，屋面高度100米，结构高度120米； 办公楼高35层，屋面高度152米，结构高度165米,物业类型： 白金五星级酒店、甲级5A写字楼，大型百货、超市、影院及零售业店铺等顶级商业配套；,165米办公楼,120米酒店,融侨江滨广场,项目特色 -项目利用玻璃幕墙打造简

48、约具有现代感的风格，规划充分考虑北江滨公共景观的有机融合。超五星级酒店视野开阔，最大限度的有效利用眺望景观，据悉60%的客房将配置于闽江一侧。商业部分，以柔和的曲线构成，与外部景观、公园相融合，形成一处公共集合空间。设计上力求将明快度和锐利度具象化，塔楼和底层部的纵向线条是由福州某项传统工艺品联想而来的，在先进的设计当中掺入了现代风格。,项目评价 -作为福州CBD地标承前启后的实力巨作，融侨滨江广场鼎距闽江北岸CBD领袖区位，总用地面积为26613，总建筑面积16.6632，汇聚白金五星级酒店、甲级5A写字楼，大型百货、超市、影院及零售业店铺等顶级商业配套，在智能化的应用、建筑的环保节能和服务标准上，都属于福州前列。,项目关键词：闽江CBD、甲级5A写字楼、塔式超