渗漏返潮案列(龙湖)

1、2010年10月14日,各地渗水、返潮统计,1,PPT学习交流,渗漏、返潮典型图例,2,PPT学习交流,一、门窗渗水,窗下口渗水,造成渗漏的原因图片 窗框与付框间留缝太大，采用发泡剂填缝造成渗漏,3,PPT学习交流,窗下口渗水,造成渗漏的原因图片 外窗台未作混凝土压顶,一、门窗渗水,4,PPT学习交流,一、外墙渗水-窗边,窗下口渗水,造成渗漏的原因图片,窗框无泄水孔，窗框内碰角有缝、水流入螺丝孔至窗框下渗入室内,5,PPT学习交流,一、门窗渗水,窗眉渗水,造成渗漏的原因图片,窗眉鹰嘴做法错误,6,PPT学习交流,一、门窗渗水,窗框渗水,造成渗漏的原因图片,窗框缝隙太大，发泡剂填充、付框砂浆填缝

2、不密实,窗框缝隙太大，窗边砌体不规范,砖砌体灰缝不紧密,缝隙大,砖砌体灰缝不紧密,7,PPT学习交流,三、 门窗渗水,门窗周边防水封堵工艺差，窗台压顶工序错误导致周边浇注不密实带来的渗水风险；-由于窗边框的硅胶经过一个冷暖季后就会产生龟裂，因此此类渗水几率在20%以上,门窗周边渗漏,二次浇注不紧密,二次浇注不紧密,8,PPT学习交流,窗框渗水,一、门窗渗水,造成渗漏的原因图片,外窗打胶不密实或是漏打胶,外窗打胶不密实或是漏打胶,9,PPT学习交流,阳露台门窗框渗水,造成渗漏的原因图片,阳露台室内侧未作混凝土反梁,保温、防水高度及方式错误,防水卷材未上翻至脚踏面,阳台与室内无高差,一、门窗渗水,

3、阳露台防水泛水高度只有30mm,防水做在涂料饰面上,10,PPT学习交流,一、门窗渗水,入户门口渗水,室内外无高差，后砌门槛下与结构结合不紧密,室内外无高差,11,PPT学习交流,二、烟道渗水,1、屋顶烟道未作倒墙 2、二次浇注与一次结构结合不紧密 3、因上述原因导致防水开裂等导致漏水,烟道靠地面处漏水,12,PPT学习交流,三、外墙渗水,首层室外明沟与室内之间的墙脚未采用混泥土做倒墙，而是采用页岩砖砌筑，且室外覆土标高高于室内，致使室内墙根渗水。,13,PPT学习交流,三、 外墙渗水（地下室墙根渗水）,下沉庭院与室内之间的墙脚未采用混泥土做倒墙，而是采用轻质砖砌筑，且庭院覆土标高高于室内，致

4、使室内墙根渗水。,室外高于室内，结构防水和专业防水未作好导致渗漏,14,PPT学习交流,三、外墙渗水,首层室外未作排水沟，保温未作反包，回填土高过保温导致渗水。,15,PPT学习交流,一、外墙渗水,外墙保温不密实或门窗角保温材料对缝及粘贴不密实,16,PPT学习交流,三、外墙渗水,空调位等处水泥基防水开裂,结构内有铁丝，从铁丝处渗水,空调机位未作地漏,17,PPT学习交流,三、外墙渗水（地下室挡墙结构）,地下室挡墙砼体因沉降开裂、浇注时振捣不密实或未按照二级防水要求施工导致渗水；,多次高压注浆仍渗水,18,PPT学习交流,三、外墙渗水（透气管周边、外墙安装管道周边渗水）,1、出屋面管道根部处渗

5、漏 2、瓦屋面靠墙处渗漏,1、外墙透气管道周边渗漏 2、外墙面安装的管道、支架处渗漏,室内,室外,19,PPT学习交流,墙脚反梁的拉筋及筏板拉杆没有清理，致使墙脚渗水。,三、外墙渗水（拉杆孔）,20,PPT学习交流,三、 外墙渗水（顶砌处）,靠外墙的门窗上方后塞口的顶砌处开裂导致外墙渗水,21,PPT学习交流,三、外墙渗水（脚手架孔）,脚手架拆除后孔洞封堵工艺差导致该处外墙渗水,22,PPT学习交流,三、外墙渗水,外墙面施工通缝,外墙小屋面未作返坎,室内靠外墙安装电气箱处,23,PPT学习交流,三、外墙渗水,外墙抹灰开裂导致渗水,24,PPT学习交流,三、外墙渗水,外墙砌筑灰缝过大，不密实导致

6、渗漏,25,PPT学习交流,三、外墙渗水,构架与外墙连接处渗水,外墙管道排水不畅，从墙面渗水,26,PPT学习交流,三、外墙渗水,遇雨外墙即漏水,雨水顺外墙流，渗进室内,排至露台，排水管排量不足、导致室内被淹,檐口为设置滴水导致雨水顺墙流下,27,PPT学习交流,四、厨卫渗水,厨卫门口地采暖层未作防水隔断,28,PPT学习交流,基层不平即做防水，导致JS防水材料不能形成密封防水层,四、厨卫渗水,管道等周边防水不到位,29,PPT学习交流,卫生间四周未全作导墙导致渗漏或是返潮,四、厨卫渗水,30,PPT学习交流,四、精装卫生间墙面渗水。,卫生间相邻墙面发霉，地面木地板起拱,31,PPT学习交流,

7、四、厨卫渗水,预留的管孔废弃后-由于在封堵时采用苯板加铁丝制模吊补，拆除时铁丝未清除锈蚀后形成渗水通道导致渗水；或封堵振捣不密实导致渗水,32,PPT学习交流,五、车库渗水-车库顶板排水能力不够,现象描述：车库顶板向下渗漏； 原因分析：车库顶板未设计排水，使车库顶形成一个巨大的水池，防水薄弱处向下渗漏,顶板渗水,车库顶板渗水,车库顶板渗水,车库顶板种植土积水,33,PPT学习交流,回填前未做防水卷材,泛水R错误,五、车库渗水,34,PPT学习交流,五、车库渗水,顶板漏水或桥架、穿墙孔等未封堵好导致渗漏,35,PPT学习交流,五、车库渗水,挡墙渗水,36,PPT学习交流,五、车库渗水,问题分析：

8、 排水沟标高，高于回填土高度，导致庭院内种植土积水无法排泄，楼下该处房间内顶棚渗水。,地下室顶棚回填土积水,防水损坏,37,PPT学习交流,六、顶板渗水,结构裂纹,38,PPT学习交流,七、屋顶渗水,1、天棚结构夹渣未清理就直接批腻子，阳露台的该部位是防水最薄弱处，木屑吸水后导致饰面泛黄； 2、天棚钢筋头外露处理时切割深度不够导致腻子饰面泛黄 3、防水损坏,出屋面天窗结构高度不够，二次浇注，防水未与屋面防水形成整体，导致渗漏,结构夹渣,39,PPT学习交流,七、屋顶渗水,屋面烟道处渗水 屋面瓦搭接不到位，雨水进入结构层,施工挡住屋面排水口，导致排水能力降低,40,PPT学习交流,1、防水未做好

9、所致； 2、特别提醒：因保温层积水无法排除，里面的水和空气在天晴时受高温作用，形成热蒸汽渗透；,七、屋顶渗水-露台或屋面保温层热蒸汽渗漏,41,PPT学习交流,八、其他渗水-平台、阳台渗水,地面铺装与立面墙脚阴角未做防水砂浆勾缝和贴踢脚线，加之因墙根倒墙振捣不密实、保温板处防水未处理到位造成室内和底板渗水；,42,PPT学习交流,八、其他渗水-平台、阳台渗水,清水房阳台地漏高于清水完成面，下雨不能及时排出,生活阳台与室内门口防水未分隔 铺贴地砖时门口铺贴层未发作防水分隔,43,PPT学习交流,露台排水管管径太小，排水不畅阳台积水向室内或楼下渗漏,八、其他渗水,给水管冻裂,44,PPT学习交流,

10、八、其他渗水- 地面渗水、返潮（地下室底板未做防水）,地下室底板未做防水导致地面渗水返潮；排至室外深井的管道接头未打胶，深井倒灌时从接头处渗水到地下室垫层，囤积在垫层内的水无法排除导致地下室反水返潮；,45,PPT学习交流,八 、其他渗水-地面渗水返潮（长桥郡地下室筏板基础周边渗水）,1、筏板基础外侧砌体防水损坏； 2、筏板基础处地下水标高偏高，筏板基础存在渗漏；,室外,室外,室外,室内,46,PPT学习交流,八 、其他渗水,屋面未作组织排水，雨水流到入户道上,屋面雨水排到露台,上层屋面雨水排到下层屋面，再排到露台,47,PPT学习交流,八、其他渗水-檐口无收口或收水不好导致雨水进户：,首层屋

11、面水边缘瓦槽内雨水直排至窗户后滴溅至室内。,屋面水滴落至地面后溅起雨水至户门处，导致雨水进入室内，且造成户门变形。,香醍漫步入户：共79户,48,PPT学习交流,车库顶板上做二次结构实体栏板时，基层未清理干净且未做吸水饱和就直接做细石素砼浇注，出现漏浆和粘结不牢现象导致渗漏水； -几乎50%的该部位均存在此风险,八、其他渗水-二次结构振捣不密实渗漏水,49,PPT学习交流,八其他渗水-二次结构振捣不密实渗漏水（踏步）,楼梯踏步与侧墙砌体施工工艺不对导致叠拼底户的后庭院天棚严重漏水,50,PPT学习交流,基层未做吸水饱和就直接做细石素砼浇注,已出现漏浆现象,保温板未剔除或基层未做吸水饱和就直接做

12、细石素砼浇注，出现漏浆和粘结不牢现象导致渗漏水；,保温板未剔除就直接浇注,八、其他渗水-二次结构振捣不密实渗漏水（挡水砍）,51,PPT学习交流,八其他渗水-主要人行通道梯步渗水,梯步侧的花池渗水,梯步间渗水,52,PPT学习交流,八、其他渗水,预埋电线管孔,1、室外消防环网未作防腐处理（水晶目前处理渗漏挖开发现） 2、室外消防环网因环境下沉导致管道渗漏（重庆北城天街室外消防环网因环境下沉或防腐不好，漏水严重，整改时将原管网全部弃用，从车库重新安装一套管网）,53,PPT学习交流,八、其他渗水,采光井周边渗水,户式中央空调管道破裂渗水,回填前未作保护层,54,PPT学习交流,八、其他渗水,井壁

13、渗水,电梯底坑渗水、周边渗水,55,PPT学习交流,1、上海滟澜山42、43等几栋地下室采光井由于顶部未做百叶窗，湿气无法排除挡墙上都是结露，致使外墙涂料脱落流挂；2、采光井地面积水严重；,一、 采光井中的结露现象严重和室内反潮,室内反潮,墙面发霉,地面发霉,地面结露,56,PPT学习交流,二、地下室返潮,1、地下室无通风设计，返潮严重，导致墙面腻子脱落（从现象看，很难判断采用的是耐水腻子和防霉涂料） 2、业主家装修发霉,57,PPT学习交流,二、 地下室返潮,1、地下室大部分墙面周边有填土，墙体温度较低，预潮湿空气即结露、返潮； 2、地下室不通风，长期处于潮湿环境；,58,PPT学习交流,三

14、、 车库结露、返潮,1、桥架结露，消防探头内积水，配电箱内潮湿导致线接头起卤； 2、车库墙面发霉，地面长期潮湿；,59,PPT学习交流,二、 室外墙体返潮,围墙涂料返潮脱皮,60,PPT学习交流,事件现象： 紫都城各单元大堂采用木质护墙板装饰材料。但交房后不 到一年各大堂的木质装饰装修材料出现程度不同的变黑、腐烂现象。 原因分析： 1、各大堂设计为密封玻璃窗，没有通风，平常大堂玻璃门也是处于关闭状态，在季节交替时节大堂内易受潮； 2、护墙板下沿一直到地面，平时保洁拖地时的水迹会被木板吸收； 3、大堂里面的设备间在季节交替时墙面有结露现象，这些水迹会通过墙体渗透出来，并使木质护墙板受潮，最后变质

15、； 4、前期施工时墙体抹灰后没有干透就做装饰。 5、水井潮湿，导致木质装饰受潮,整改方案： 1、剔除原木护墙板，更换为铝塑板； 2、护墙板下沿增设石材踢脚线。,三、 大堂精装修返潮,61,PPT学习交流,返水,在8月19日大雨时，长桥郡1期有71户地下室返水,62,PPT学习交流,水体漏水,两天水体水位变化,水体基础未采用钢筋混凝土，混凝土开裂或是因回填土沉降导致池体开裂,63,PPT学习交流,水体漏水,1、水体采用砌体砌筑，植物养护、回填土沉降砌体松动导致漏水 2、防水时没有贴加强布；砖砌体池壁松动导致防水开裂,64,PPT学习交流,系统问题及赔付分析,顶板排水系统 车库顶板排水不畅，下雨造

16、成车库顶板雨水无法排除，积水严重，防水薄弱处向下渗漏；同时影响植物生长，特别是对喜干燥的银杏、香樟、栾树等影响较大,65,PPT学习交流,系统问题分析,上海滟澜山1期交房后报事；交房前采取各种方法避免户内积水，以免影响交房,1、入户门前排水沟标高，高于回填土高度 2、 首层室外明沟与室内之间的墙脚未采用混泥土做倒墙，而是采用结页砖砌筑，且室外覆土标高高于室内，致使室内墙根渗水 3、 下沉庭院与室内之间的墙脚未采用混泥土做倒墙，而是采用轻质砖砌筑，且庭院覆土标高高于室内，致使室内墙根渗水 4、地下室挡墙砼体因沉降开裂、浇注时振捣不密实或未按照二级防水要求施工导致渗水；采用高压灌浆的方式处理多次均

17、未能根治 5、墙脚反梁的拉筋及筏板拉杆没有清理，致使墙脚渗水 6、地下室底板未做防水导致地面渗水返潮 7、屋顶渗水、室外平台坡向不对积水严重，积水通过浇筑不密实且防水不到位的入户门砍和墙根渗入户内,66,PPT学习交流,蓝湖郡从2005年5月至2009年2月，中央空调PPR管道漏水问题共计681件，其中湖东漏水504件（45个月），湖西157件（26个月），公区管道漏水20件 蓝湖郡湖东和湖西业主户内配置的热水管道和空调管道均使用由地产指定的江通品牌PPR管，经过这两三年的使用，该管道出现了开裂爆管和活接头螺纹腐蚀断裂的问题,系统问题分析,67,PPT学习交流,09年北方地区冬天气温低，管道、

18、阀门被冻坏,系统问题分析,68,PPT学习交流,系统问题分析,返潮、结露 春夏、夏秋交替季节 在无通风或通风不好的地下室、车库结露、家具霉变，设施设备零部件起卤，生锈，严重影响业主的正常生活；已有业主通过司法程序诉求解决 蓝湖郡2期2-15样板房地下室未作架空，周边管道因沉降拉裂，导致室内渗水、返潮,69,PPT学习交流,卫生间门槛处地暖管回填层至完成面防水未完全分隔，卫生间闭水时从地暖管处的回填层漏至客厅、卧室，再漏向楼下 处理方式：卫生间门口垫层全部剔打，增加防水层至回填层完成面，剔打时又导致地暖管损坏，给地暖系统造成潜在的漏水风险,系统问题分析,70,PPT学习交流,1）卫生间或阳台地面

19、与室内地面标高一致，门口地砖铺贴层防水未分隔，积水从地砖铺贴层渗进室内 2)卫生间贴砖为干贴，透水性强。,系统问题分析-精装修,此通道墙纸发霉,渗水路径分析,渗水路径,71,PPT学习交流,各地渗水共性问题交流会议纪要,达成决议如下：,72,PPT学习交流,1、门窗 a、全集团门窗统一采用附框方式安装； b、外门窗洞口尺寸应结合铝合金二次设计提前确定； c、门窗型材断面应注意开模图设计管控，断面应内高外低； d、外墙门窗应设置混凝土压顶、窗楣、滴水线、外窗台向外找坡。 -集团产品中心梳理门窗大样节点、附框与结构的构造做法形成集团统一标准做法。 e、外墙在交付阶段应做淋水试验。 2、阳台、露台 阳、露台（精装及清水房）应做防水，阳、露台与室内相邻外墙应设置混凝土导墙等防水构造措施； -集团产品中心梳理阳露台大样节点，包括：排水、防水、保温、与室内关系等节点大样，形成集团统一标准做法。 3、厨房防水 地方规范对厨房防水有明确要求的，按地方执行；地方规范未明确厨房是否做防水时，只对烟道、管道等部位进行局部防