房地产土地增值税培训课件.ppt

1、根据中央电视台的每周质量报告，调查发现，许多知名的房地产公司欠土地增值税，这个数字是惊人的。报告显示，2005年至2012年的八年间，房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。财政部财政科学研究所副所长刘尚希表示，土地增值税实际上是一项非常复杂的税种，对税务部门的征管能力要求很高。如果达不到要求，土地增值税将不会征收到位。1.土地增值税基本税制1993年12月国务院颁布的实施条例自1994年1月起施行。直到1995年财政部和国家税务总局才发布了实施细则。关于房地产开发企业土地增值税结算管理的通知(国税发2006187号)-这是一份征收管理文件。国家税务总局关于印发土地增值税清算条

2、例的通知(国税发200991号)重申了清算条件、清算时间要求和核定征收情况，强调了审计重点。国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知(国税函2010220号)明确国家税务总局关于加强土地增值税征收管理的八大问题的通知(国税发201053号)强化土地增值税清算，明确核定征收率和地区预征收率；二、土地增值税清算的未来趋势自2006年以来，国家出台了七个重要文件来规范土地增值税。这意味着国家对房地产市场的监管将会继续。自2006年以来发布的一系列文件表明，政府正试图恢复和改善过去不完善的税收制度。3.土地增值税清算的基本知识，1。土地增值税的纳税人。1、土地增值税清算的原则。转让国有土地使用权、

3、地上建筑物及其附着物(以下简称房地产转让)并取得收入的单位和个人为土地增值税纳税人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。地上建筑是指所有建在地上的建筑，包括地上和地下的各种附属设施。收入，包括房地产转让总价和相关单位经济收入，是指各类企业、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织。个人，包括个体经营者。这种纳税人有四个特点：第一，它不区分自然人和法人；第二：不考虑经济性质；第三：不区分国内外资本；第四：不分裂。2.1 .土地增值税的计算原则。应税金额=增值税金额*税率2。增值额=收入-扣除项目金额3。增值额=收入-(土地成本开发成本开发成本税加扣除额)4。开发成本=征地拆迁补偿。建设

4、前期费用、建筑安装费用、基础设施费用、公共配套设施费用、开发间接费用5、开发费用=财务费用和其他费用(销售费用和管理费用)6。加减=(土地成本开发成本)*20% 7。增值率=增值额/扣除项目金额8。税率4。土地增值税清算的税收政策分析土地增值税清算单位土地增值税由国家有关部门批准的房地产开发项目进行清算，分期开发的项目进行分期清算。如果开发项目包括普通住宅和非普通住宅，增值额另行计算。关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知第八条土地增值税应当以纳税人房地产成本核算中最基本的会计项目或对象为基础进行计算。土地增值税暂行条例实施细则对建造普通标准间和从事其他房地产开发的纳税人另行计算。

5、如果增值额未单独计算或187号文件规定，征收土地增值税的普通房屋和非普通房屋必须分别作为不同的清算项目。普通标准住宅是指按照当地普通民用住宅标准建造的住宅。高级公寓、别墅、度假村等。不是普通的标准住宅。普通标准住宅的定义：同时满足三个条件：1 .建筑容积率在1.0以上；2.单套面积在120平方米以下(含144平方米)；3.实际成交价格比同级土地上房屋平均成交价格低1.2倍。一、有多个清算单位的，应分别申报，土地增值税申报表(一)填制的表格要说明国税发1995090号文件，“土地增值税申报表(一)中的主要项目应以土地增值税的基本纳税单位为申报对象。纳税人在规定的报告期内与两个以上纳税单位进行房地

6、产转让的，应当为每个纳税单位填写一份申报表。如果纳税人同时从事普通标准住宅开发和其他房地产开发，应分别填写纳税申报表(1)。”五、土地增值税清算条件1。纳税人应进行清算(主动清算)2。税务机关要求清算(被动清算)(1)符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税清算：房地产开发项目全部竣工并出售；2.未完成的房地产开发项目的整体转让；3.土地使用权直接转让。(二)有下列情形之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目实用建筑面积的85%以上，或者剩余实用建筑面积已经出租或者自用的；2.销售(预售)许可证三年未售出；3.纳税人申

7、请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省级税务机关规定的其他情形：国家税务总局公告第200991号关于印发土地增值税清算条例的通知第十一条对符合本条例第九条规定应由土地增值税清算的项目，纳税人应在符合条件之日起90日内向主管税务机关办理清算手续。对符合本条例第十条规定的项目，税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算，由主管税务机关决定是否进行清算；对需要清算的项目，主管税务机关应当发出清算通知，纳税人应当自收到清算通知之日起90日内办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或主管税务机关认定需要清算的纳税人，在上述规定期限内拒绝清算或提供清算资料的，主管税务机关可依据中华人民共和国税

8、收征收管理法的有关规定进行处理。6.房地产建筑面积类型面积是土地增值税清算的重要概念，也是计算允许抵扣金额的重要依据。1.规划面积：建设工程规划许可证上注明的面积。建筑面积：建筑许可证上标明的面积。竣工面积：竣工图和竣工验收报告中标明的面积。测绘面积：工程竣工后，测绘部门出具的测绘报告中标明的面积。销售面积：拥有销售权的建筑面积。不可销售面积：没有销售权的建筑面积。合同面积：商品房买卖合同中注明的面积与测绘面积不同。在实际操作中，以完成的实际测绘面积为准。是指相对于居委会、派出所、俱乐部、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文化体育场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、开发区内企业建

9、设的可售建筑面积、未售公共配套设施、会所、物业管理场所、电站、水厂、文化体育场馆、幼儿园等配套设施的理解，按以下规定办理：(1)非盈利性质，产权归业主所有，或无偿捐赠给地方政府和公用事业的，可视为公共配套设施，其建设费用按公共配套设施费的有关规定办理。(二)为牟利，或产权属于企业，或产权归属不清，或无偿赠送给当地政府、公用事业等单位，其费用应单独核算。除企业自用外，按建设和开发产品处理。7 .国家税务总局关于印发房地产开发经营企业所得税处理办法的通知(国税发200931号)。房地产开发项目总收入的确认，(1)房地产转让价格的确定，(1)房地产开发企业销售商品房的收入，根据商品房买卖合同统计表及

10、相关合同记载的金额确定。(2)对于实物收入，通常需要评估和确认这些财产形式的价值；对于视同出售的房地产，收入由主管地方税务机关根据同一地区和房地产当期的市场价格确定。(3)由于纳税人不能提供房地产转让的收入信息，导致交易价格明显偏低的，收入由主管地方税务机关按照上述方法的市场价格确定。(2)房地产交易视为销售收入，房地产交易视为销售业务，在会计上不视为营业收入，但在税法上应视为应纳税所得额。在国税发2006187中，列出了六项视同销售的交易，包括：员工福利；奖励；外国投资；分配给股东或投资者；清偿债务；换取其他单位和个人的非货币资产。国税发2007132号第二十三条规定，开发的房地产应由纳税人

11、用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资者、偿还债务、交换其他单位和个人的非货币资产等。发生所有权转移时，应视为销售房地产，其销售收入应按以下方法和顺序进行审核确认：(1)按企业当月销售的同类房地产的平均价格进行验证。(二)按企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格计算。(3)参照当地同类房地产的市场价格或评估值确认。(3)征收费，政府要求房地产开发企业在售房时代征收。如果收取的费用包含在房价中并向购买者收取，可以作为房地产转让收入征税；如果收取的费用不包括在房价中，但与房价分开收取，则不可视为房地产转让收入(如计入“其他应付款”账户)。国税发2007132号第二十五条规定，纳

12、税人在出售房屋期间按照县级以上人民政府规定收取的费用，应当根据不同情况分别处理： (一)收取的费用计入房价款并向购房人收取的，收取的费用应当作为房地产转让收入计征。在计算扣除项目的金额时，可以扣除实际支付的代收费用，但不允许作为额外扣除的基数。(二)代收费用与房价分开收取，不计入房地产价格，不视为房地产转让收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。8.土地增值税抵扣项目的原则要求：按Arti执行房地产开发企业土地增值税清算机构所附凭证或资料不符合清算要求或不真实的，当地税务机关可参照当地建设成本管理部门公布的建安成本定额数据，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准

13、，并进行相应的计算和扣除。具体核销办法由省级税务机关确定。也就是说，即使没有合法有效的证明，这四项费用也是可以核实和扣除的。这里不包括“公共配套费”，即公共配套费必须取得合法有效的凭证，否则不予扣除。1.征地拆迁补偿，包括征地费、耕地占用税、劳动力安置费、地上和地下附着物拆迁补偿净支出、安置和搬迁房屋支出。2.项目前期费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测量、测绘、“三通一平”等。3.建筑安装工程费用是指通过外包方式支付给承包人的建筑安装工程费用，以及自营发生的建筑安装工程费用。4、基础设施费用，包括发展道路、供水、供电、供气、排污、泄洪、通讯、照明、环卫、绿化等项目。5、公共设

14、施费，包括在社区内开发公共设施不能有偿转让的费用。6.间接开发费用是指直接组织和管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费用、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。为获得土地使用权而支付的金额。国税函1999112号文件规定，纳税人在取得土地使用权后分批开发转让房地产的，扣除项目金额的确认可按转让土地使用权占总面积的比例，或按建筑面积，或按税务机关确认的其他方法计算分摊。上述“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，由于道路、绿化等公共设施用地不能转让，根据细则第七条，这些不能有偿转让的公共配套设施的成本是计算增值税的扣除项目。因此，在计算出让土地的增值

15、额时，按照实际出让土地面积占总可转让土地面积的比例进行分配，即可转让土地面积为总开发土地面积扣除不可转让公共设施用地面积后的剩余面积。对于获得土地使用权后直接转让的扣除项目，如果土地在获得土地使用权后未经任何形式的开发而转让，在计算增值额时只能扣除获得土地使用权时已支付的土地价款；国家统一规定缴纳的相关费用；土地出让过程中缴纳的各种税费；不能添加20%的扣减。对于在取得房地产产权后直接转让的扣除项目，如果在取得房地产产权后转让没有实质性改善，在计算增值额时只能扣除取得房地产时支付的价款；按照国家统一规定缴纳的相关费用；房地产转让过程中缴纳的各种税费；不得增加20%的扣减。对于不建住房的土地开发

16、扣除项目，只进行土地开发(如“三通一平”等)。)取得土地使用权后未进行房屋建设，即土地使用权将再次转让，在计算其增值额时，只能扣除取得土地使用权时已支付的金额；按照国家统一规定缴纳的相关费用；土地开发的成本和费用；与土地使用权转让有关的税收；取得土地使用权时所支付的土地价款与土地开发成本之和应扣除20%。房地产开发建设扣除项目。房地产开发建设取得土地使用权后，允许扣除：取得土地使用权时已支付的土地价款；按照国家统一规定缴纳的相关费用；开发土地、建造新房和配套设施的成本和费用；与房地产转让相关的税收；取得土地使用权时支付的金额与开发土地、新建房屋及配套设施的费用之和，按20%扣除。(1)财务费用中的利息支出，可根据房地产项目转让情况计算分摊，并提供金融机构贷款证明，可据实扣除，但最高不得超过商业银行同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用在“取得土地使用权支付金额”和“房地产开发成本”之和的5%以内计算扣除；(二)转让房地产项目无法计算分摊或者无法提供金融机构贷款证明的，应当在取得土地使用权支付金额与房地产开发成本金