二装管理常识.ppt

1、二装管理常识,朱安军,二次装修,二次装修：是业主（使用人）为实现美观舒适的居住使用环境，自行或聘请装修企业对其套内专有部分进行设计，装饰的活动，装修活动和内容必须符合国家建设部和地方房地产行政主管部门关于室内二次装修管理的相关规定。,二次装修,二次装修管理是物业管理工作中一项非常重要和繁杂的工作，为实现以后的物业达到保值增值和维护楼宇的安全使用方面有着极其深远的意义。管理人员要做好充分的准备，要学习国家关于对二次装修管理的相关文件，同时对建筑结构要有一个深刻的了解。装修管理工作大致有以下内容：,前期准备,一、前期准备 1.熟悉小区布局、结构；绿化比例；楼宇分布、层高；单体梯户；小区占地面积、建

2、筑面积、户型、面积等。其次要了解小区外围环境，有哪些项目，如（学校，医院，政府机构，同时要收集与装修管理有关的业务组长和机构便于开展完善的服务与管理工作，控制整个局面。,实地介入,2.实地介入，了解各梯各户的各项工程；了解有哪些配套工程，如：各栋梯间的供排水管、消防 报警按钮、消火栓；电信、安防、电视过线盒；楼道照明开关、供水、供电表等等。单元从入户门、楼道、户型布局、各项工程的完善和质量情况等。如：电信宽带线是否已入户；电器开关是否安装到位；门、窗安装和使用情况检查。大致分为：土建、给排水、强弱电、铝合金窗门、铁栏杆、排烟道、空调安放的定位、卫生间和厨房排气是否设计完美，是否需要补充方案等等

3、。,了解施工的动态,3.了解施工的动态，各单项目的施工进展情况、认识了解各班组人员，加强交流与沟通，以畚验收整改工作的开展。 4.深入了解小区有哪些配套实施设备，配置情况，管网分布和相关设备的开户、报装使用流程。配套设备主要有：供配电系统的布置、给排水管网的分布与设备的配置；监控、消防、楼宇对讲系统；化粪池、车辆管理系统、电梯系统等；配置设备主要有：园林景观规划项目、电信宽带入户、管道燃气、有线电视及康乐实施等。,熟悉图纸、收集装修方案,5.熟悉图纸，要求能够基本识的单体平面设计图、单元水电布置图。能够识别图中各符号，标志所代表的含义，水电管路走向，户型等（另外培训） 6.收集装修方案，为处理

4、一些违规装修整改向业主提供合适的参考方案。,7.对楼宇在使用功能上的一些设计缺陷或业主在装修使用上的需要拟定出完善的方案，经会议审议通过后统一推广。如：空调安装的定位、排气孔位问题、屋面鱼蓬的搭建，五金门、沙窗、防盗网制作等。 8.收集装修工程中各工艺制作队伍的资料，对一些特殊项目最好是扣牢一披人力，如：打孔的，五金门、雨蓬制作的，防盗网制作的等，便于工作的开展和局面的控制。另收集一些快餐、送水等资料，开展便民活动。 9.要深刻懂得装修流程的办理和装修知识的宣传工作，前期主要围绕人、车、物品等公众常态服务与管理工作的实施把控。,二次装修管理工作的开展,为使装修管理工作开展顺畅，杜绝违规事件的发

5、生，必须要防范于未燃，事事要走在问题的前面，要掌握和了解在装修过程中，各阶段易发生的违规现象，寻找解决的方法和处理的方案。在管理工作过程中，作为物业公司，我们管理人员一定要做到予理不争，不要做强者，也没有强者，唯有智者，多收集方案，运用沟通技巧，让别人接受和信服。二装管理工作注重在宣传、防范和团结等方面。要求全体职员要有积极乐观、勇于挑战和团结互助的思想，要有认真负责、诚实友好的工作态度，同时要体现出怡然自得、和谐融通的至上心境和服务业主、报效社会的职业美德。 二次装修管理工作主要注意以下几个阶段：,二次装修管理工作的开展,1.交房验收：在陪同业主验收房屋时与其加强交流，了解装修意向，提示一些

6、有影响外观和楼宇结构安全的重点，宣传装修注意事项（宣传、提示）全员重视，严格执行 2.业主在办理装修申请手续时：工作人员要详细介绍、认真执行宣传工作。严格审批装修设计图。加强和业主以及装修队伍间的沟通。通水和闭水试验工作监督处理到位，完善资料。,二次装修管理工作的开展,3.巡楼工作：巡楼的目的主要是了解装修动态，对施工人员引导和实施管理，杜绝和及时纠正违规现象，维护楼宇和设备的安全使用，维护小区的施工稚序。要求管理人员在巡楼工作中要做到“眼勤”“脚勤”“嘴勤”，即勤看、勤走、勤宣传。严格按照楼宇巡查标准作业规程之规定执行。巡楼要先注意小区周边环境，然后注意单体外观，进入小区后要注意道路交通情况

7、，材料和垃圾堆放情况，注意保护景观，花草和相关的实施设备。准备进行单体巡查时，先清理资料，过目回想一下上一天的工作内容，到前台了解投诉情况，整理好需要跟踪的资料和装修巡楼表格，准备就绪后，开始工作，原则规定每天至少巡楼两次。,装修工程的各阶段与需注意的内容,1.土建阶段：撤墙的注意事项，方式方法、不该撤的不能撤，撤后的垃圾清运、堆放和材料进场的堆放、运送的注意事项；切墙注意事项：不能错开梁位，隔墙不宜太厚（最多18CM），不能够到处乱切。 2.水电施工阶段：此项是违规装修祸根最多的阶段，（举例），管理人员一定要细致，发现问题及时纠正，处理不了的或需要协助的立即上报。内容（略） 3.贴地砖：也就

8、是水电收尾，一定要监督，宣传对有防水要求的地方，重做闭水试验，双方确定无渗漏，善意要求业主补刷防水油漆，方可贴砖，阳台反梁盖板不能够超出立面，立面沙浆要清理干净。,装修工程的各阶段与需注意的内容,4.木工：凡是需要打孔的，必须用卡尺，最多不能够超过4公分，而且要注意水电管网，在装修吊顶时，排污管有检查口的，必须就近留活动检修口（40*40以上）。 5.刮腻子：涉及到外观的腻子因装修损坏、涂脏的，必须修补重刮，另要善意提醒工人，要保护好电器开关，以免水奖侵湿，发生短路。 6.一些未尽事宜按照会议审定方案执行，包括屋顶露台的搭建 7.竣工验收：除检查一些外观和结构安全的检查外，要提醒业主关于水、电、