伟业_沈阳沿海赛洛城二期产品定位及建议_112PPT.ppt

1、二期产品定位及建议、宏观市场、浑南区域市场分析、竞争性项目案例。目前，在浑南地区与本项目直接竞争的主要项目有七个：奥林匹克体育板块：首都国际城/泛美华庭/SR新城/昆泰新界/金地国际花园常青板块：万科新里程/金地滨河国际社区潜力项目：保利达/名人、竞争项目分布图、容积率：我项目性质类型：竞争项目主要为多层和小高层建筑，我项目产品形式不可改变。我们应该使产品结构合理化和差异化，以缩短竞争项目的劣势。价格：我们项目的价格在该地区处于中等价位，与竞争项目的价格相比没有明显优势。产品在区域市场的总量和数量，该区域的产品总量相对较大，昆泰新界、金地滨河国际和首都国际城有更多的剩余库存，这将导致未来更激烈

2、的产品竞争。区内的、(套)、坤泰新界、万科新里程、金地国际花园产品线丰富，户型好，南北通透，销售情况良好。其他项目的剩余产品规模较大，所以目前的形式不容乐观，区域竞争激烈。产品推出量，销量及该地区剩余，(套)，该地区总单元数，该地区目前销售的产品主要是两居室和三居室，具有较大的量；我们的项目主要集中在一居室和两居室产品上，一居室产品的供应量比较大。我们项目的户型比例比较合理。在区域市场，我们的项目可以制作精装小公寓产品，注重差异化。在该地区，一居室有1015套产品，两居室有3052套，占43%，三居室有2313套，占33%，四居室和跳楼有680套，占10%。我们的项目占了47%的市场份额，在地

3、区市场中是最高的。它占两栋房子市场份额的10%，从以上数据可以看出该地区项目单元的存量情况。在区域竞争项目中销售的产品有大量的两栋房子和三栋房子，竞争非常激烈。一房产品相对较少，我们的项目占其余一房产品的65%。一个小小的结，该地区的产品总量相对较大，昆泰新界、金地滨河国际和首都国际城有更多的剩余库存，这将导致未来更激烈的产品竞争。昆泰新界、万科新里程、金地国际花园在该区域的销量较好，其他项目的销售情况不容乐观。我们项目的户型比例比较合理。在区域市场，我们的项目可以制作精装小公寓产品，注重差异化。从目前该地区的产品总量来看，供应量主要是两居室和三居室，占该地区总供应量的76%，四居室和跃层占1

4、0%，一居室占14%，而一居室的相对供应量相对较小。从剩余产品分析，市场以两居室和三居室剩余产品为主，占市场份额的77%，两居室产品市场竞争激烈；一居室产品占总量的18%。未来，小型产品的差异化和附加值将成为提高产品竞争力的有力手段，也是实现快速去转型的主要产品之一。宏观市场、浑南区域市场分析、竞争性项目案例、开发商：沈阳首信资本房地产有限公司项目地址：浑南区西路1号物业公司：北京史圣物业管理有限公司建造商：北京城建景观设计：上海第尔国际大厦类别：高层装修：空白价格：4800元/平方米开业时间：2008年9月28日；入住时间：2009年12月31日；总建筑面积：61万平方米；建筑面积：17万平

5、方米；产能率：3；绿化率：43%；第一个国际城市；产品基本情况、户型比例、第一国际城市；公寓类型比例主要是两居室和，客户线，从上图来看，客户来源地区主要是沈河和和平，占总需求率的65%，浑南和大东也是有一定购买力的地区。从顾客的职业特征来看，白领、公务员和中层管理人员所占比例较大，而一般员工和私人业主所占比例较小。第一国际城市，客户线，根据图表反应，本项目的推广模式主要是通过报纸、户外、互联网、短信等媒体。该项目的推广相对较少，目前推广基本停滞。从居者有其屋的相反情况来看，主要的客户群体是二次置业和多次置业，主要是为了提高生活质量。第一国际城市，第一国际城市，产品线，47平方米一居室，92平方

6、米二居室，方形公寓，布局合理，居住舒适度高。92套两居室公寓是方形的，设计合理。客厅采用高附加值的开放式阳台。主人和客人的卧室门相对，私密性差。第一个国际城市，产品线，121平方米的三居室，133平方米的三居室，全明亮的公寓设计，南北透明的主卧室270角湾宽视野窗口。最好交换一下厕所和厨房的位置。南北都是透明的，公寓是方形的。明厨房和设计的主卧室门和第二卧室门相互面对，影响了实用性。位置：首都国际城位于浑南的核心地带，与五里河中央商务区隔江相望，通过浑河大桥顺利承接黄金画廊的便利与繁荣。品牌：首创置业有限公司是中国大型综合性房地产运营商，是北京大型国有企业集团首创集团的房地产旗舰，国际城是首创

7、地产三大产品线之一。产品：本项目建筑类型为47200平方米的高层板式建筑，产品线丰富。产品主要为两居室和三居室，大部分为南北通透型，采光效果好，居住舒适度高。销售情况：项目于2008年9月28日开业，共推出400套。经过三个多月的客户存储，开业后一周内售出了150多套套房，而后来的销售却不景气。客户群：客户主要来自沈河、和平，其次是铁西。从职业特征来看，主要购买力来自公司员工、公务员、私营企业主和年轻白领。第一国际城，开发商：樊华房地产开发(沈阳)有限公司项目地址：浑南区申英路7号物业公司：樊华物业建设商：樊华建设集团景观设计：辽宁景观设计研究院建筑类别：高层装修：空白价格：4700元/平方米

8、开业时间：2008年6月28日；入住时间：2009年11月15日；总建筑面积：15万平方米；建筑面积：28，000平方米；容积率：4.3；绿化率：50%；泛美华庭；产品基本情况；公寓比率；泛美华庭；该项目主要由两栋房屋组成，具有较大的供应和销售情况；该项目于2000年在第一阶段，4000套房推出。由于客户储存期较长，在开业当天就淘汰了约160套。进入7月后，销售量大幅下降。由于奥运会的影响和目前不良的房地产形势以及强烈的观望情绪，整体销售情况至今没有改善。泛美华庭，客户来源地区，专业特色，客户线，泛美华庭，根据上图，客户来源地区主要是沈河，和平和大东，铁西和皇姑也有一些客户。从客户职业特征来看

9、，私人业主所占比例较高，其次是一般员工和金融系统员工。从图表反应来看，推广项目的方式很少，主要是报纸、街牌和网络，而老顾客的引入也有一定的效果。从居者有其屋的相反情况来看，主要客户群体是二次置业者和三次以上置业者，重点是提高生活质量。客户线，泛美华庭，泛美华庭，产品线，65位置：项目位于城市二环路外缘，靠近青年街南端，与浑南大道相连，靠近地铁2号线。它属于奥林匹克运动板块发展较早、较好的地区，具有一定的区位优势。品牌：樊华建设最初是北京的一家建筑公司，这个项目是第一个进入东北的项目。产品：本项目建筑类型为高层塔楼。产品主要是89-92平方米的两居室产品。产品定位设计好。在保证大户型朝向和采光的

10、前提下，南窗也是为一居室小户型设计的。销售情况：项目于2008年6月28日开业，共推出300套。经过长时间的客户存储，开业当天售出了170多套。目前，总共售出了230套。一居室和两居室产品很快被淘汰，销售率分别为77%和60%。目前，销售缓慢，价格已降至4100元/平方米。客户群：客户主要来自沈河、和平，其次是铁西。从职业特征来看，主要购买力来自公司员工、公务员、私营企业主和年轻白领。泛美华庭，开发商：爱莎(沈阳)房地产开发有限公司项目地址：浑南区申英路11号物业公司：爱莎物业管理有限公司建筑商：大连广金建设/沈阳北方建设集团有限公司/中国建设第一局(集团)有限公司。 建筑类型：高层装修：均价

11、粗略：3700元/平方米开业时间：2008年9月：(三期)住宿时间：2009年6月：总建筑面积：120万平方米覆盖面积：22万平方米容积率：5.6绿化率：50%，SR国际新城，产品基本情况，户型比例，项目主要由两居室和三居室产品组成，供应一居室产品在2008年5月和6月，在良好的市场环境下，大约有160套交易。下半年，由于市场环境不利，项目产品不佳，交易价格下降，目前价格开始在3650元/套。SR国际新城、专业特色：来源地区：根据上图，客户来源地区主要是沈河、和平、浑南，其次是东陵区、大东区。从客户的职业特征来看，公务员、白领、私营公司、电信、银行等。占更大的比例。客户线，SR国际新城，客户认

12、知方式：客户置业情况分析：根据上图，客户认知方式主要是户外广告和报纸广播，其次是互联网和路过等。从购房角度来看，二次置业是本项目的主要客户群体。客户线，SR国际新城，SR国际新城，产品线，57平方米一居室，93.2平方米二居室，方形公寓结构，客厅和卧室带窗户，采光好，方形公寓结构，但公寓划分不合理，小餐厅和位置差，SR国际新城，产品线，110平方米二居室，132平方米三居室，正方形格局，室内功能区合理分布，132平，三居室是南北通透的正方形。全明设计的主卧室西南角采光好，采光面积小。位置：市区进入浑南第一站，位于浑河新区核心区，连接浑南大道，距浑河1200米，地理位置优越，交通便利。品牌：Es

13、ar(沈阳)房地产开发有限公司产品：项目多为高层蝴蝶楼，二、三居室公寓比例较大，产品定位差，这也反映了蝴蝶楼的缺点。销售情况：该项目自2002年进入市场以来，销售进展缓慢，市场形象不佳。目前已进入二期后期销售阶段，剩余产品主要为大型机组。客户群：客户主要来自沈河、和平，其次是铁西。从职业特点来看，tSR国际新城，开发商：沈阳坤泰房地产开发有限公司项目地址：浑南区浑南大道9号物业公司：坤泰物业建设单位：中国建筑第八局景观设计：天津园林规划设计院建筑类别：多层、小高层、高层装修：空白价格区间：4800元/平均开盘时间：2008年5月10日；入住时间：2009年；总建筑面积：150万；建筑面积：50

14、0，000；容积率：2.26；绿化率：43%；昆泰新区；产品基本情况；公寓比率；昆泰新区；该项目主要由两居室和三居室大型产品组成；产品去污速度相对平均；目前，它的销售情况，昆泰新界，该项目于2008年5月开放，并在同一个月引爆一次。此外，兴业银行购买了350多套产品，促使其一期产品在开业两个月后迅速停用。2008年8月以后，由于前期客户的基本释放和奥运会交通管制的影响，销量一度下降。自6月以来，平均售价已降至开盘价。目前，项目一期产品已经进入后期销售阶段。专业特点：来源地区：昆泰新界，客户线根据上图，客户主要来自沈河和和平，其次是铁西和一些体育局的工作人员。就职业特征而言，主要购买力来自收入较

15、高的行业，如公务员、银行职员和白领。一些东北体育明星也在这里买房。客户认知方式：客户置业情况分析：新界昆泰，客户线根据图表，客户主要了解报纸、短信、车身等渠道，其次是网络和路标。大多数顾客第二次置业，主要是改善居住环境。新界昆泰的产品线中，小型产品采用南向设计，提高整体居住舒适度。缺点客厅的照明不好，所以卧室需要照明。52平方米，一居室，84平方米，两居室的产品都是面向南方的，魏明的设计为这套公寓增添了一个亮点。缺点是通风效果不理想，厨房窗户小。坤泰新界产品线，108单元三居室公寓，设计合理，广场布局，功能与空间合理结合。缺点在于客厅面积小，一个卫生间设计，阳台朝北，108平米三居室，126平

16、米三居室，126平三居室两居室日出，功能完善，采光好。缺点在于不令人满意的透明效果。位置：奥林匹克体育核心板块，距地铁2号线奥林匹克体育站约2000米。品牌：项目开发商是沈阳当地的开发商，在当地有一定的知名度。产品：本项目建筑形式为多层、小高层和高层，高层产品建筑间距为80米，提高了高层产品的采光效果和生活舒适度。公寓面积为52-260套，主公寓为84-142套，两居室和三居室。从北到南，产品丰富且大多透明。销售情况：项目于2008年5月开业，之后价格一路下跌。目前，第一阶段销售进入后期，其余主要是大型产品。客户群：客户主要来自沈河和和平。就职业特征而言，主要购买力来自收入较高的行业，如公务员、银行职员和白领。同时，一些体育局的工作人员和许多东北体育明星也在这里购买自己的房子，这可以提高他们的知名度。昆泰新界，摘要，金地国际花园，基本产品信息，开发商：沈阳房地产有限公司，金地项目地址：浑南区浑南中路，物业公司：深圳金地物业管理有限公司，建造商：龙鑫建筑集团景观设计：澳大利亚GHD建筑类别：平房，高层和小高层装饰：均价：4500元/套开盘时间：2008-06入住时间：2009-01总建筑面积：22万平方米占地面积2008年5月、6月和7月，销量和价格保持稳定，8月