绿城房地产公司项目管理案例专辑

1、2011 绿城案例绿城企业文化部主编绿城造价咨询公司工作案例专辑目录1.深入施工现场，加强隐蔽工程的变更控制/唐山绿城公司魏朋涛2.合理替换石材创效益/城建中稷公司张媛娜3.桩基钻孔灌注桩改预应力管桩节省成本/海宁绿城新湖公司 钱 益4.景观招标过程中的成本优化/诸暨越都公司金宏杰5.注重方案比选，寻求最佳效益/上海森林高尔夫公司范 源杭州东部公司裘黎英6.用目标成本指导设计/杭州玉园公司简禄华7.设计阶段的成本优化/诸暨越都公司吴青松河南绿城公司杨芹8.使用性价比合适的砼添加剂节省工程造价/青岛华川公司许秀红9.从设计源头控制成本/北京东部绿城公司张小菊2011 绿城案例绿城企业文化部主编深

2、入施工现场，加强隐蔽工程的变更控制唐山绿城公司魏朋涛【事实描述】唐山项目B-20地块地下室结构工程，根据施工单位上报的方案，地下车库顶板钢筋马镫采用三级钢201200、搭接长度300mm；基础底板方案为三级钢251200、搭接长度300mm。施工后，工程成本管理部与工程管理部人员现场巡查时发现，地下车库顶板钢筋马镫实际为三级钢182200、搭接长度平均为100mm；基础底板实际为三级钢202200、搭接长度平均100mm。若按方案，马镫筋总量约为232t，总价款约为139万元，而实际马镫筋钢筋总量仅为116t，二者用量相差达一倍，总价款差价为70万元。【案例分析】本案例告诉我们：对于施工单位上

3、报的施工方案，特别是涉及费用的专项施工方案，我们工程管理人员必须深入现场，了解工程进展情况及工程施工工艺是否与施工图纸及原方案相符，需要跟踪和反馈实际实施情况，并在施工方案审批表中及时记录，这是工程精细化管理的重要内容之一，也为确保结算资料的准确性提供重要依据。另外，对于施工单位上报的、变更，各专业现场管理工程师一定要认真核实，审核其变更的必要性和经济性，深入现场跟踪落实情况，并在联系单落实一栏或另起联系单做好相应的实际落实记录和反馈，以保第 1页 共 11 页2011 绿城案例绿城企业文化部主编证、变更的真实性，以及变更的实际落实，避免有的施工单位偷工减料或先保守设计后精简施工等情况的发生，

4、从而有效控制工程成本。合理替换石材创效益城建中稷公司张媛娜【事实描述】舟山长峙岛11#地块法式多层项目外立面原设计为贵州石灰石，共计约12万m2,造价约1.3亿元，2010年7月29日开始石材招标，在招标过程中发现石灰石货源供应紧张，所有投标单位均指出目前的市场供货不能保证这么大体量工程的正常推进，且没有一家单位能承接这么大的工程，而且几家单位的石材荒料供应方是同一家，即使拆分标段也会造成内部恶性竞争。得知这个情况，项目公司决定先保障A组团3万平米的石材先进场，并经多方努力，为后续项目积极寻求石材资源，并积极与设计师沟通，最终后续项目约8石材调整为由贵州石灰石、福建莆田绣、山东黄金麻这三种石材

5、组成，成本比全部采用石灰石节约1000多万元，并且保证了项目的正常推进。【案例分析】第 2页 共 11 页2011 绿城案例绿城企业文化部主编材料替换是设计和施工阶段成本控制中较为普遍的做法，保证工程品质、使用功能及使用效果的前提下，材料替换得当，带来的经济效益是巨大的。上述案例中，面临石材货源严重不足的情况，项目公司积极寻求解决办法，介入设计，通过调整后续石材的品种，既节约了工程成本，又防止了施工单位间因货源而造成的恶性竞价，同时还解决了因供货不足造成项目工期的拖延，使项目顺利推进，并取得了显著的经济效益。桩基钻孔灌注桩改预应力管桩节省成本海宁绿城新湖公司钱益【事实描述】海宁百合新城高层月彩

6、苑在进行桩基工程设计时，设计单位提出由于整根管桩为多节焊接而成，焊接接头处的抗拔能力有限，且最新设计规定抗拔桩不能采用管桩，所以本工程的抗拔桩采用钻孔灌注桩。但项目公司认为若规范允许可将钻孔灌注桩改为预应力管桩，可能会节省造价。经查阅设计规范，其中文字表述为“抗拔桩不宜采用预应力管桩”，可见并不是禁止使用。经与设计院多次沟通，基本同意采用预应第 3页 共 11 页2011 绿城案例绿城企业文化部主编力管桩作为备选方案之一，但管桩必需采用单节（中间无接桩），单节的长度采用15米管桩，并以此方案完成了桩位图设计。单个承台由原三根灌注桩改为五根管桩，承台尺寸也相应增大。项目公司对两种方案的造价进行了

7、比较，采用预应力管桩比采用钻孔灌注桩一个承台造价节约1.45万，月彩苑共计380个抗拔桩承台，节约工程成本约550万。【案例分析】上述案例说明，从源头抓起，在设计规范允许范围内，在确保安全和品质的前提下，对设计方案进行比选，使成本控制工作取得了良好的效果。抓好设计阶段的成本管理，对成本管理人员提出了更高的要求，成本管理人员要了解工程，在设计阶段就要介入，对不合理的设计能够提出自己的疑问和优化建议，及时反应给工程管理人员，和设计人员沟通，从源头上规避不合理成本的产生。景观招标过程中的成本优化诸暨越都公司金宏杰【事实描述】诸暨绿城广场8#地块景观招标采用工程量方式，开标后，发现绿化部分总价较高，硬

8、质部分人工费较高及取定价子目价格有的太第 4页 共 11 页2011 绿城案例绿城企业文化部主编高有的太低。经过第一轮询标价格进行了调整，但投标价离目标成本差距还是较大，针对此事向公司领导及时反映，要求召开施工图优化会议。在设计分管领导的主持下，对施工图进行查看分析，发现图纸苗木的档次太高，硬质铺装3-5cm厚。为此，项目公司与设计师沟通，进行了优化，适当降低苗木档次，地面铺装石材改为2.5cm厚，山体一侧的挡墙石材贴面大部分改为真石漆。方案确定后要求施工单位重新进行了报价，总价从最低投标价1380万元降低为1100万元左右。【案例分析】目标成本始终是我们招标价或合同价的参照标准，在招标时若招

9、标价超过目标成本，我们就应该尽自己最大的努力去降低招标价，当招标价已接近市场价但仍高于目标成本时，尤其是环境、精装修工程，更容易突破目标成本，应采取优化方案、降低档次等措施，从而达到目标成本控制的目的。第 5页 共 11 页2011 绿城案例绿城企业文化部主编注重方案比选，寻求最佳效益上海森林高尔夫公司范源杭州东部公司裘黎英【事实描述】案例一：上海玫瑰园会所地下室设展示酒柜和恒温酒柜。由上海上菱科技开发有限公司进行方案设计和报价，总价为 38.84 万元。经过调查，杭州桃花源项目酒窖也是由该单位负责供货及施工，采用库房保温的形式。后会同精装修人员与该单位进行沟通，按照桃花源酒窖的保温方式重新进

10、行优化和报价，省去酒柜顶部恒温内机和酒柜玻璃门，在房间顶端设置一个吸顶式恒温内机，询价后最终定价为20万元。案例二：杭州海棠公寓地下室风管原设计采用 BWG 风管，总价约为 75 万元，后来经过项目公司工程部和成本部多次沟通讨论，最终采用镀锌铁皮风管，总价约为 33 万，比采用 BWG 风管成本节约 42 万。【案例分析】上述两个案例分项工程总价都不高，经过优化后虽然最终节省总成本金额虽不高，但降幅却很大。通过两个小小的案例，我们可以看到，多方案的优化和比选，寻找最佳性价比是我们成本控制的源头和重点。类似经过优化或调整设计而大大节约成本的案例在集团内部有很多，但怎样提升全员的这种意识，需要大家

11、共同努力、学习和交流。第 6页 共 11 页2011 绿城案例绿城企业文化部主编用目标成本指导设计杭州玉园公司简禄华【事实描述】杭州玉园一期样板房精装修蓝图（第一稿）编制预算，发现预算价超目标成本约 350 元/平方米，为此项目公司组织相关部门和设计单位对图纸进行修改和优化：把除主卫以外的卫生间及厨房的墙面石材改为仿石材的墙砖；原设计吊顶石膏线条数量较多且比较复杂，经评审后进行适当的简化。根据优化后的成本测算发现部分价格依然偏高，为此项目公司又组织第二轮评审，把客厅、卧室大部分石材线条用木线条代替，既节约成本又增加房间的温馨感，根据评审意见再次调整预算，从而将设计成本控制在目标成本之内。【案例

12、分析】一个项目的目标成本确定之后，目标成本如何落实下去，如何与实际成本接轨是项目成本管理的关键工作。本工程利用目标成本指导设计、优化设计，利用设计预算价与目标成本对比，在不影响产品品质的前提下不断优化设计，努力使预算价尽量控制在目标成本之内，做到了成本的事前控制。第 7页 共 11 页2011 绿城案例绿城企业文化部主编设计阶段的成本优化诸暨越都公司吴青松河南绿城公司杨芹【事实描述】案例一：诸暨市陶朱路改造工程中沿线砼挡墙总长约 2000 米，景观设计图中靠路面侧原设计采用高湖石自然石块堆造型，景观工程编制标底造价约 1200 万，后项目公司在保持效果的前提下，从降低工程成本角度出发，多次在工

13、程现场制作小样对比并进行经济评价，设计方案后改为 50 厚高湖石板碎拼贴面，标底造价调整为 800 万，降低成本约 400 万。案例二：雁鸣湖玫瑰园项目檐口优化，改西班牙砂岩线条为混凝土造型檐口，外刷质感涂料，估算节约造价 460 元/m，东区规划共103 幢组院别墅，能节省造价约 497.49 万元。西区规划共 256 幢组院别墅，能节省造价约 1236 万元。【案例分析】设计阶段已经形成了工程成本的 70-80，设计阶段的优化是成本控制的关键。要达到同一种效果，可以有多种不同的设计方案，在实际应用中，要有强烈的成本意识，在设计阶段进行多方案的比较，努力寻求达到效果的最佳方案，从而节约成本。

14、第 8页 共 11 页2011 绿城案例绿城企业文化部主编使用性价比合适的砼添加剂节省工程造价青岛华川公司许秀红【事实描述】青岛理想之城西子项目人防车库混凝土原设计要求掺加膨胀纤维抗裂防水剂(SY-K)，每立方米混凝土使用该产品32kg,材料价格1800元/吨，每立方砼增加55.52元/m3（使用膨胀纤维抗裂防水剂后水泥用量相应减少），现场使用面积约5000平方米，约160吨。因同项目中经济适用房人防区域使用了玻璃纤维防水产品，一个人防设计院出具了两种方案，我部门提出要在使用前加强方案审查，查看是否有性价比更好的材料。经与工程管理部沟通，人防车库剩余部分改为采用玻璃纤维防水剂，玻璃纤维每立方混

15、凝土使用0.9公斤，材料价格17000元/吨，每立方砼增加15.3元/立方米，经计算节约造价约86.42万元。【案例分析】人防图纸一般都是委托当地的人防设计院完成的，由于设计师之间的水平差异会导致施工做法不同。上述提醒我们要加强方案审查，遇到造价高的添加剂要考虑是否有性价比更好的材料替换，从而达到节省工程造价的目的。第 9页 共 11 页2011 绿城案例绿城企业文化部主编从设计源头控制成本北京东部绿城公司张小菊【事实描述】某城市综合体项目基坑支护工程采用方案设计+施工方式分开进行招标。基坑深度22米，方案设计中标单位采用钢筋混凝土护坡桩+（钢腰梁+锚杆）砼喷锚的基坑支护方式，桩径0.8米、桩

16、身29.5米，锚杆竖向5排。根据此设计方案，通过竞标，施工中标金额为2948万元。项目公司工程部结合专家评审意见及内部商讨后，在确保安全情况下，要求方案设计中标单位对原招标图方案进行优化，优化后护坡桩埋深减少，锚杆由竖向5排减少为4排，但埋深增加，相应地增加了施工难度，因此施工方要求增加机械费用。工程部认为此版优化方案有待进一步论证，要求在节约成本的前提下进行再次优化，并全面委托有资质的第三方对该方案进行进一步优化设计，最终方案设计中标单位和第三方对锚杆数量、埋深及锚参数再次进行优化。经过测算，相比招标版方案，方案设计中标单位最终优化版减少费用约360万元，第三方在方案设计中标单位优化版的基础

17、上进一步优化减少费用约80万元，整个优化过程减少费用约440万元。【案例分析】设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，但设计方案直接影响到工程造价和工第 10页 共 11 页2011 绿城案例绿城企业文化部主编期，直接着决定人力、物力和财力的投入,对工程造价的影响可达75%以上，合理科学的设计，往往可降低工程造价10%以上。上述案例中,项目公司精益求精,通过对设计方案的二次优化,使得基坑支护工程的造价在原方案的基础上下降达15%,取得了良好的经济效益。第 11页 共 11 页2011 绿城案例绿城企业文化部主编绿城景观咨询公司工作案例专辑目录景观设计

18、1.水钵方案的选择/杭州休绿景公司苏忠理景观管理2.防范交叉地带的“真空”/诸暨绿城公司刘烛林3.招标阶段对工程维修的控制/南通嘉汇公司杨渭成4.办法总比困难多/绿城景观咨询公司丁自峰2011 绿城案例绿城企业文化部主编水钵方案的选择杭州休绿景公司苏忠理【事实描述】丁香项目主入口区域，大门至雨棚约 34 米，圆盘宽约 40 米。项目景观设计方案里，中间为水景，水景中设置一个跌水水钵。详见右图：水钵方案做过多轮讨论，设计单位及集团相关职能部门评审提出了四个方案供选择，如下图：方案一方案二方案三方案四方案评审后，水钵体量由初步方案的 2 米宽调整为 2.8 米宽，颜色由森林绿调整为黄金钻。然而，根

19、据该场地的尺度以及雨棚的构筑体量，我们觉得原水钵设计的体量稍有不足。在寻求项目公司领导和集团专家的帮助和指导后，我开始考察收集集团兄弟项目的水钵方案，又在图纸上进行分析。第 1页 共 8 页2011 绿城案例绿城企业文化部主编确定水钵大致的体量和形式以后，对新方案进行具体的体量、视线和细部分析调整：一、体量分析：原设计方案宽 2.8 米，高 0.9 米调整设计方案宽 3.5 米高 3.8米。二、视线分析：调整后方案，人在雨棚内向水钵方向看，视线正好落在第二个钵体水面。三、细部分析第 2页 共 8 页雨棚内向水钵方向视线关系2011 绿城案例绿城企业文化部主编根据水钵体量，对水钵进行形体设计和方

20、案对比选择，经过方案比较选择方案一底座+方案二的钵型，形成方案三形态。在方案三的基础上对 1.2.3.4.5 处细节进行了深化，得出最终方案四水钵（见上图）。该钵形体较前方案比例更加匀称协调，底座平稳，水钵形体显得饱满。材料选择暖色系埃及米黄，与建筑协调。水钵整体效果符合项目风格定位。四、最终效果【案例分析】这个案例告诉我们：就水钵方案选择来说，可以根据项目建筑第 3页 共 8 页2011 绿城案例绿城企业文化部主编风格、所处空间、背景构筑物的体量等方面来分析选择合适的钵体。尽可能多的考察收集类似水钵造型，进行对比分析取舍。特别要注意水钵钵口流水形式，细细推敲钵口纹样和钵体下部收紧交接的细部，

21、注意水钵基座的稳定感等。水钵材料选择根据建筑外立面色系，常用有：埃及米黄、莆田锈、黄金钻等等。另一方面，本案例也告诉我们：方案在营造效果上起至关重要作用。从整个项目设计布局到每一块场景、每一款小品、每一块铺装样式、模数，都进行了深入地分析、琢磨。方案阶段，特别是重要节点，不能有丝毫马虎。防范交叉地带的“真空”诸暨越都公司刘烛林【事实描述】诸暨销售展示中心施工基本完成，室内精装修开始拓荒，室外景观局部调整也正进行中，外墙石材安装完成。就在这个正常推进的过程中，唯独展示中心门窗的下口石材没有人施工。精装修单位说室外不归他们管、外墙单位讲图纸上没有要求做、景观单位也很委屈的说这个不在施工范围内，景观

22、施工只需要做到墙面平就好了。这样就导致了精装修单位认为是景观施工单位来施工，景观单位认为是外墙石材单位来做，外墙石材单位想着精装修单位来施工。第 4页 共 8 页2011 绿城案例绿城企业文化部主编【案例分析】在整个施工过程中，工期相对比较紧张，为什么窗户下口石材就没有人施工呢？精装修与室外景观平台是联通的，标高也是有考虑的，在门窗施工过程中，为何没有提到窗户下口用什么石材？由谁来施工；外墙施工单位能把窗户周边石材挂好，唯独留下窗户下口石材不施工？有类似的问题是否能及时与景观单位或者精装修单位沟通，及时下料安排施工？所有在我们的施工管理过程中，需要大家有效的沟通，及时处理类似施工中的问题，使我

23、们工程更加的精致、完美。同时在设计阶段，各专业设计也需要相互沟通，避免专业间的衔接不畅，使我们在营造的任何节点，都能把握住与其相关联的其他环节，避免产生错误而引起不必要的返工和施工困难。招标阶段对工程维修的控制南通嘉汇公司杨渭成【事实描述】本项目位于江苏三四线城市，项目内业主层次高低不一；通过前面几个标段的交付经验，往往在交付后三个月内，由于业主集中装修，装修车辆管理难度大，对园区硬质道路及软景灌木、草皮损况较第 5页 共 8 页2011 绿城案例绿城企业文化部主编严重，而且持续；但景观施工单位交付整改后仅剩余几名绿化养护人员；从而造成景观维修量大，维修不及时等问题，对本项目景观品质负影响较大

24、。【案例分析】对于上述问题除了从景观设计、施工、物业管理等角度进行避免之外，在这里主要强调对于维修工作所采取的措施：对于维修不及时问题，主要是由于施工单位对于维修不够重视，或者在招标文件中对于维修的条款不够细化，可操作性不高；假设预知小区维修量较大的情况下，在招标文件中应明确工程竣工交付后三个月内施工单位的维修人员姓名及联系方式，并保证各工种应预留的工人数量；对于软景灌木应明确要在项目附近地块预先囤积苗木材料，以方便及时维修及补种苗木。办法总比困难多绿城景观咨询公司丁自峰【事实描述】南湖家园是我们绿城的一个代建项目，属于投资建设的农民安居工程。我负责的市政景观工程采用公开招标的形式确定施工单第

25、 6页 共 8 页2011 绿城案例绿城企业文化部主编位，投标价在审核标底价的基础上下浮 16%-21%方为有效标，且投标报价最接近评标基准价的为中标单位。这种招标形式可以通过竞争很好地降低工程投资，同时，也存在恶性低价竞争。很难选择到施工水平较高、业绩优秀、信誉良好的施工单位，增加了工程质量把控的难度。为了使工程质量能得到有效保证，我和公司成本部密切配合，与招标单位进行多次沟通，对招标文件、工程预算进行了必要的调整。与中标单位据理力争，把我们绿城的标准、要求、奖惩制度写进施工合同，为工程施工质量提供了保证。对一些重要材料由甲定，选择产品质量好、信誉佳的厂家或品牌；对材料进行全面、细致的市场询

26、价，减少信息价偏差；申请较低下浮比率；对节点上的主景树采用精品苗木，适当提高价格；提高质保金比例；降低工程进度款比例；提前工程预付款回扣日期；合同中融入绿城标准合同条款；合同中添加绿城的质量、安全、文明施工等标准要求等等。我们的这些调整与余杭区的预算取价方法、标准招标文件、合同通用文本存在较大出入，经过无数次沟通、协调，我们把很多不可能变成了现实，我们也做出了一些让步，但基本实现了我们的目标。【案例分析】这些调整，打破了余杭区地方招标、合同签订的一些惯例。我们之所以能取得这样的成绩，得益于绿城对工程品质的高要求，更重要的是我们锲而不舍的工作态度。当我们的调整一次次被后，第 7页 共 8 页20

27、11 绿城案例绿城企业文化部主编毫不气馁，坚持以理服人，做好耐心解释工作。只要获得了他们对我们工作的尊重和理解，就已经成功了一大半，剩下就是沟通、说服。我们以绿城人的“真诚、善意”去沟通，以绿城人对产品“精致、完美”的追求去感化，让我们的观念获得他们的认同。告诉他们，既然是我们绿城代建的项目，肯定要按绿城的要求去管理，这样才能营造出绿城品质。不然，何必要我们绿城代建呢？这次经历给我以深刻的启示：沟通决定成败，坚持才会胜利。困难面前，办法总会有的。第 8页 共 8 页2011 绿城案例绿城企业文化部主编绿城规划设计管理公司工作案例专辑目录1.把握信息 提高效率/绿城建筑规划设计管理公司周 恒2.

28、对比同类项目 营造精致产品/绿城规划设计管理公司2011 绿城案例绿城企业文化部主编把握信息 提高效率绿城建筑规划设计管理公司周恒【事实描述】由于国家目前没有明文出台新的 24 米以下住宅的保温节能材料选型，造成目前上海市所有没有节能备案过的在建多层或低层住宅类项目必须以A 类防火保温节能材料进行送审备案。上海绿城玫瑰园二期建筑面积相对于早期规划报批发生变更,所以要进行重批，相应的节能计算也要和建筑审图同时重新送审备案，时间节点恰逢新节能保温规定实施，因此，原有材料必须改为A级防火保温节能材料。在选用节能材料时，我们对目前市面上的所有 A 类防火保温节能材料进行了比选。无机保温砂浆：施工相对方

29、便，但是保温系数较低，所以相对厚度较厚。泡沫玻璃板：保温系数较高，但是现场加工极其困难。玻璃棉：保温系数适中，但是防水性能不行，而且不抗压，极容易变形，不能用于屋面。岩棉板：抗压，保温系数适中，现场容易加工。所以最终选定为岩棉板。第 1页 共 4 页2011 绿城案例绿城企业文化部主编【案例分析】这次从接到任务到最终任务圆满完成，一共费时 1 个半月。在这一个半月里面，对玫瑰园二期的 127 栋建筑重新进行了节能计算，并且和工程部进行了最有可行性、对公司利益最大化的选择。对于国家最新出台的信息，如果我们能够抓紧时间，提前解决最首要的问题。那么,我们不仅仅争取到了时间，更可以节约很多成本。集团一

30、直要求员工关注成本控制，作为设计管理，是成本控制的重要环节，所以我时刻感受到自己身上责任巨大，时刻在督促自己。注意好每一个细节，把控好每一个节点。第 2页 共 4 页2011 绿城案例绿城企业文化部主编对比同类项目 营造精致产品绿城规划设计管理公司【事实描述】杭州蓝庭项目 2008 年开始营造西区多层公寓，经过 3 年的开发，我们已经在地中海式高层、小高层住宅的营造上积累了一定的经验，但是对于地中海式多层住宅这样一个新的产品类型，对于我们来说，可谓是一切从零开始。虽然上有美国 DDG 公司 2007 年制作的多层扩初文本，东方设计公司也按照老外原有的设计思路，进行了深化，但是原文本中建筑细节比

31、较生硬，和蓝庭一贯的休闲、浪漫的主题不协调：DDG 设计的线脚形式偏粗犷些的西班牙风格，蓝庭东区会所、公寓等偏向细腻些的意大利风格。项目公司营销策划部以“花园洋房”的概念对多层住宅进行宣传和推广，这就要求在建筑细节上做到精致、完美。为了做好蓝庭多层的样板组团，由规划设计部牵头，多次组织设计师们参观由美国DDG设计的海宁百合新城商业街、绿城两家设计公司设计的舟山地中海式排屋、桐庐桂花城地中海式多层组团、青山湖玫瑰园地中海式组院别墅、以及郁金香岸意式排屋组团等。通过对集团内已建成的同类项目的参观，拍摄照片资料，将各项目的建筑细部节点做法（如：栏杆、拱、山花、门窗套等）整理、比较，形成PPT，然后重

32、新提出设计优化建议，和设计公司一起，经过第 3页 共 4 页2011 绿城案例绿城企业文化部主编多轮的讨论和推敲，通过重新制作效果图比较分析，最终确定样板组团现有的外立面形式。舒适的户型、丰富的建筑立面，值得细赏的建筑细节，获得了参观者的好评。在样板组团营造完成之后，规划设计部又牵头，对样板组团营造过程中出现的设计、工程问题进行总结，将很多施工过程中暴露出来的设计问题，一一反馈给设计公司，如：单元门洞拱形部位不够高，局部铝合金弯弧半径过小导致难以加工，样板组团中只能以铜门来替换铝合金门，增加成本；部分连拱的弧度及高度，可以修改的更平缓更高，使得业主的使用功能和建筑立面美观上更加协调；对空调机位

33、重新梳理，更好的融合进建筑本身等等最终对其他的多层组团进行了立面修改调整，最大限度的将建筑美观和实用性进行了结合。【案例分析】这个案例告诉我们：1.工作的过程当中要不断的总结经验教训。建筑是一门遗憾的艺术，但是已犯过的错误，千万不能遗留到以后的项目中去。沉浸在对已取得成绩的满足中，就会与精致、完美背道而驰。2.新项目的营造过程不能闭门造车，要多看、多听、多想，多和设计师交流，多听不同的声音，这样，思考问题的角度才能更全面。第 4页 共 4 页2011 绿城案例绿城企业文化部主编绿城材料设备部工作案例专辑目录1.甲定乙供材料核价应注意价格走势/集团材料设备部殷丹辉2.区域规模招标 有效降低成本/

34、集团材料设备部 朱振剑3.谈判时间节点的控制/集团材料设备部徐世标4.宁波研发园 5#地块 8#楼配电箱招投标/集团材料设备部 施绪华5.参与设计定样，降低工程成本/集团材料设备部峰6.充分比较分析材料选型/集团材料设备部李世军7.别墅排屋门窗的选择/集团材料设备部李 勇8.合理对比 有效降低采购成本/集团材料设备部牟浩朋9.样板房选材不应对后续采购产生影响/集团材料设备部 朱爱萍10.防止发票问题引起的税务风险/集团材料设备部朱庆扬11.大堂雨棚吊灯安装质量问题/集团材料设备部谭慧侃12.大堂软装材料的采购/集团材料设备部金 鑫13.外墙保温材料确保安全/集团材料设备部王 芳2011 绿城案

35、例绿城企业文化部主编甲定乙供材料核价应注意价格走势集团材料设备部殷丹辉【事实描述】2011 年 9 月 2 日，玉兰花园项目一期总包 A 单位上报关于金洲钢塑复合管核价的联系单。因金洲钢塑复合管价格随市场波动较大，9 月份价格刚刚有所上涨，后期经我部调查发现，此批上报的金洲管有部分已经在 7 月份购买，总包单位未能及时上报联系单，因此我部以 7 月价格核定了该批钢塑复合管的价格，节约了材料成本。【案例分析】以上事例告诉我们在采购过程中，应注意以下几点：1.收集整理供方信息，把握材料时时价格，为项目工程甲供、甲定乙供等材料的采购和价格审核提供迅速有效的定价依据；2.加强工作计划的制定和执行，为工

36、程顺利推进提供有利的材料供货支持；3.加强对新员工的培训和学习，提升整个部门的业务素质，熟悉集团不断优化的审核流程，提升工作效率；4.收集工程建设过程中甲供材料种类、规格型号等相关信息，避免采购漏项。第 1页 共 23 页2011 绿城案例绿城企业文化部主编区域规模招标 有效降低成本集团材料设备部 朱振剑（一）人防门招标【案例描述】在济南全运村二期项目人防门招标中，人防门的计划用量 M 地块和K 北地块约 110 樘，这样的采购量在降低成本方面并不占有优势。加之人防工程属于特种垄断行业，其行业协会下的生产企业必须参照指导价格进行，这就增加了人防门的采购成本。为有效控制采购成本，山东区域济南采购

37、组对山东区域“盛福庄”和“新泰”项目的人防门资源进行整合、组织区域联合采购，并在招标时承诺可对招标结果扩大应用到整个山东区域。这样，采购量保证了，生产厂家也愿意承担协会的风险而进行大幅度的优惠报价。由于3 个项目在不同工期、不同时段、不同原材料价格行情、特别是 3 个招标项目的人防门设计图纸还没有全部完成的情况下进行招标，所以采用方式，即按总参的人防图集所有 617 种门型进行报价。通过对 5 家单位的招标，对 3 家单位重点询标，招标结果比我们的预期理想，经过对比分析：比山东省的指导价平均低 40%以上，最低的还不到指导价的 50%，经估算，以全运村二期MK 组团、盛福庄及新泰 3 个项目的

38、用量，总价较指导价低约近 300 万元；比全运村一期单一项目的招标价下调约 20%，按此次报价对应总价低约100 万元；对比沈阳及唐山的人防门采购情况，我们投标结果显示，第 2页 共 23 页2011 绿城案例绿城企业文化部主编含运费（至山东境内）的单价比其不含运费的单价平均还要低 50%以上。【案例分析】这次对方式的招标做了新的尝试，通过确定价格调整系数，将影响人防门价格的主要因素钢材的变化与人防门价格的调整以一定比例联动起来，参照一种主要型钢（10#角钢）在权威媒体（“我的钢铁网”）公布的某一时间点（投标当日）为基准，并约定超过一定范围（10%）进行调整，降低了人防门生产单位由于钢材价格变

39、化带来的风险，使他们在报价时也能减小这方面的预留空间，更具有竞争力。采用区域规模招标，尽管比绿城集团采购的规模小很多，但是对于这种地方保护行业，此种方式有可能突破行业垄断。随着绿城集团战略发展需要，项目式增长，各项目材料采购人员工作日趋繁重，类似区域的集中采购能够提供效率，大幅度的降低采购成本。（二）热量表的招标【事实描述】济南全运村一期共 2331 户、二期 M 及K 组团约 800 户，济南全运村一、二期热量表需求量约 3000 多只，该数量议价能力优势不大。为有效控制采购成本，山东区域济南采购组借鉴人防门的区域联合采购的成功经验，集合盛福庄约 3828 户、新泰项目一期 1404 户、第

40、 3页 共 23 页2011 绿城案例绿城企业文化部主编胶州“春晓苑”886 户进行区域联合采购，并承诺可视招标结果决定是否延用到整个山东区域的所有绿城项目。较单一项目招标，区域联合采购产生强势议价能力，并由人防门招标时的 3 个项目扩大到济南周边区域的“全运村一、二期”、“盛福庄”、“新泰”和胶州“春晓苑”4 个项目集团材料设备部 朱振剑进行区域化联合采购。考虑到各项目出图及工期情况不统一，为了将招标结果更好地应用到山东区域，招标按“机械表”和“超声波表”两种形式，14 种管径，共 28 种规格的热量表进行了全系列报价。为保证今后与供热单位的交接验收，招标拟选 4 家单位，按山东省供热计量第

41、一批推荐产品目录上国产品牌中全部推荐单位。通过对4 家单位的招标和询标，结果达到预期效果，中标价格显著低于市场工程报价。【案例分析】此次采用了方式的招标，热量表的规格品种与人防门的规格相比大为减少，热量表全部规格仅有 28 种，这更有利于方式的采购，对中标结果更容易进行统计和分析。而且，考虑到工程中实际使用的规格型号很少，以全运村一期和春晓苑为例大量使用的户表基本为 DN25，大口径的单元表数量与户表数量相比较少，这样对于议标谈判更具针对性。同时，也容易判断是否进行策略性报价。第 4页 共 23 页2011 绿城案例绿城企业文化部主编此类型产品中，对于铜等市场价格波动大的原材料对产品价格的影响

42、，厂家表示在可以承受的范围，因此未在招标文件中设定相关调价条件。此次的成功招标，再次验证了区域规模招标的优势，供方的积极性很高，过程竞争十分激烈，而最终的结果也达到了尽可能降低项目成本的目的。谈判时间节点的控制集团材料设备部徐世标【事实描述】A 项目IV 标段预应力管桩为甲定乙供材料，为抓工程建设进度，在总包合同签订前，项目公司商议后即让桩基施工单位现行进场施工。材料设备部开展初步市场调查后，发现预应力管桩本地市场供应情况已逐步趋于紧张，在汇总了各家单位的多次报价后，当即向项目分管领导及区域领导汇报，并建议选定其中一家之前给项目公司甲供过的合作单位为甲定单位（在无合同制约时，相对容易按承诺办事

43、）。相关领导商议后采纳了材料部的建议，在总包方未进场时，由我方对采购数量及价格先行盖章明确，并开始实施供货，在未支付任何款项的同时，锁定了涨价风险。后待桩基工程结束时（约 2 个半月），第 5页 共 23 页2011 绿城案例绿城企业文化部主编市场上 400 管桩单价已经从 75 元/米涨价至 83 元/米以上，再之后的2 个月更是上涨到了 95 元/米。【案例分析】从本案例我们得到启示：采购实施过程中，尤其在价格不稳定期间，采购人员对市场供求情况的敏感程度、走势研判，以及对谈判时间节点的控制，直接关系到采购成本的高低。宁波研发园 5#地块 8#楼配电箱招投标集团材料设备部 施绪华【事实描述】

44、宁波研发园 5#地块 8#楼配电箱招投标过程中，因采购人员对元器件（低压开关）价格不甚了解，只单纯对参加投标的 3 个厂家进行价格比较，仓促决标。在上报合同审批时发现价格偏高，只好再与中标单位进行洽谈，要求元器件、成套设备价格下调，虽然最后价格进行了适当调整（下浮），仍给工作带来被动。【案例分析】通过这个案例，我们认为在招投标前应做好以下几方面工作：1.对各招投标单位进行全面了解，譬如他们在以往其他项目同类产品的报价，投标单位之间关系等，以免出现投标单位串标现象。第 6页 共 23 页2011 绿城案例绿城企业文化部主编2.材料采购人员对主要材料（元器件）的市场价格进行摸底，认真分析材料、设备

45、的总价组成，更好地为项目服务。3.在询标过程中，发现了投标单位存在的部分组价不合理以及不均衡报价等问题，可见，只有把工作做细，才能在招投标工作中合理地确定材料的品牌及价格，做到游刃有余。参与设计定样，降低工程成本集团材料设备部峰【事实描述】2011 年初，绿城长兴广场百合园二期园区外圈石材设计中的一种材料按设计风格和一期一致，应选用耶路撒冷产贝沙金，数量约3400 平米（平板+线条），一期工程板 2009 年价格为 555 元/平米。目前价格约为 630 元/平米。为控制材料采购成本，确保石材施工如期完成，经项目公司讨论，决定选用埃及产贝沙金进行替代：1.项目公司和石材单位按照耶路撒冷产贝沙金

46、的特性寻找替代品，最后经项目公司评审确定选用埃及产贝沙金。2.经现场打样并获设计师确认，埃及贝沙金完全满足了设计要求，并且符合设计风格。第 7页 共 23 页2011 绿城案例绿城企业文化部主编3.经过招投标，最终中标单位埃及贝沙金石材单价为 370 元/平米。在保证品质、满足设计要求的情况下选用替代石材节省了成本近100 万元。【案例分析】绿城集团一向注重高品质，贯彻实施精品战略，营造精品工程，外立面材料更是讲究。作为设计师希望自己的作品更出色，当然会选用最好的材料，往往不会去考虑成本；但作为材料采购人员必须结合项目定位及成本控制目标，在满足设计要求的前提下向设计师提出合理化建议，必要时进行

47、材料替代，既降低了工程成本，又满足了工期要求。日常工作中，我们必须要有预见性，一方面了解项目开发形态及定位、选用材料的种类及档次；另一方面与设计师积极主动配合、沟通，了解设计师对样品的需求，尤其是外墙石材样品的选用，提前展开摸底调查工作。充分比较分析材料选型集团材料设备部李世军【事实描述】第 8页 共 23 页2011 绿城案例绿城企业文化部主编在南湖春晓景观区施工过程中，在小区道路两侧有 200mm 宽的排水沟，排水沟上面需用铸铁雨水篦子和不锈钢护板。由于不锈钢护板的造价太高，经过市场调查，不锈钢市场价为 1.6 万元/吨，加上篦子的造价合计为 24 万元。考虑到造价过高，我们提出了改进方案

48、，把不锈钢护板取消，直接在铸铁篦子铸造时把护板和篦子铸连成一体，这样，经过计算总造价降至 12.6 万元。按照调整方案，我们安排厂家制作了一个样品， 一周后，雨水篦子样品制作完成，但是经过领导和专业工程师现场试验，发现铸铁篦子护板的效果达不到绿城景观标准，经过我们再次商讨，又进一步改进了方案，把铸铁篦子改成合成树脂篦子加铝合金护板，经过计算总造价为 9.4 万元，这样共降低造价 14.6 万元，同时， 达到了绿城景观标准。【案例分析】通过本案例，我们得到以下启示：1.图纸上的方案考虑的是效果，在造价方面考虑不足，我们作为材料采购部门，要从效果和造价两方面考虑，才能到达最好效果。2.材料采购计划

49、要按规定时限上报，这样才能有时间进行方案对比和市场价格调查，达到优化方案和价格谈判的最佳效果。别墅排屋门窗的选择集团材料设备部李 勇【事实描述】临安青山湖红枫园一期一标为法式合院，法式合院是绿城创新别墅级物业，是以庭院为核心、独门独院的别墅级物业类型，属于绿城第四代别墅研发产品。外立面材质采用石材、涂料组合的方式，门第 9页 共 23 页2011 绿城案例绿城企业文化部主编窗设计为铝木复合门窗，此类门窗在市场上有欧式和美式两款，设计师偏向用美式窗。工程部和材料部详细了解两类门窗的优缺点，根据项目定位，选择了欧式外开铝木复合门窗（中标价平开窗约 1500 元/平方），与原美式外开铝木复合门窗（平

50、开窗约 2000 元/平方）节约了约 500 元/平方，就一期一标门窗面积约 6000 平方，直接节约成本 300 万元。【案例分析】按原设计师的要求门窗用美式窗，是基于美式窗的线条较丰富的优点，能与建筑外立面呼应。在了解设计师的想法后，材料部与厂家沟通，按设计要求对外置装饰格条进行优化，重新请设计师把关确认，使欧式窗原有较直的线条看上去更流畅，丰富了整窗的风格，在确保外立面效果的前提下节约工程成本。合理对比 有效降低采购成本集团材料设备部牟浩朋【事实描述】海宁百合新城一期高层阳台栏杆内侧需加装钢化玻璃，做法采用双层夹胶钢化玻璃，为控制成本，预先进行了市场综合调查，成本拟控制在 230 元/m

51、以内。根据本次采购需求，主要通过以下几个流程顺利完成了本次采购任务：第 10页 共 23 页2011 绿城案例绿城企业文化部主编一、通过比较，初步选择了 3 家具有一定资质的供方进行报价。同时，为确保各供方报价的可比性，结合我方实际需要，对供方报送材料制定了统一模板。二、3 家供方报价范围 245-279 元/m不等。很明显，3 家的价格均已超出我们的预期，如何降低到预期的采购成本？我们首先仔细分析了杭州和海宁钢化玻璃的市场行情，其次逐一核对 3 家供方报价中的所有材料，其中一家供方报价中的钢化玻璃、扣件和人工费等比市场上高出约 20%。三、在综合供方的价格、产品质量、供货安装能力、售后服务及

52、与各项目合作史等因素后，再次与 3 家供方进行沟通，过程中对供方报价逐一进行分析和市场比对，最终因工期原因，选定了 2 家供方，确定以单价 230 元/m签订合同。【案例分析】本次钢化玻璃采购金额单价虽然不高，但因面积较大（约 2600），涉及总价达 50 余万元，在此过程中如果没有严格仔细的对比，虽然只是多付出几万元钱，但是下一次又要付出多少呢？因为没有计划的工作，没有目标的工作，我们很难预料后果。工作无小事，必须以谨慎、认真的态度面对我们的工作，面对我们的公司。第 11页 共 23 页2011 绿城案例绿城企业文化部主编样板房选材不应对后续采购产生影响集团材料设备部 朱爱萍【案例描述】某项

53、目A-1 组团户式中央空调招标,2010 年 12 月 25 日启动招标文件及拟选供方，项目招标就同一品牌选择 3 家商进行投标，理由是该项目样板房建设过程中已确定销售空调品牌为大金。2011 年 3 月 17 日项目向集团上报空调决标报告，24 日，经集团公司相关职能部门分析，直接核减 50 万元。【案例分析】选择同一品牌由三家商投标难免会有投标商之间形成价格保护，另户式中央空调集团多个项目采用，招标过程未与集团及时沟通，采购人员未借助集团采购资源，与同类物资采购价格进行对比分析，导致决标报告中标价格不合理。防止发票问题引起的税务风险集团材料设备部朱庆扬【事实描述】S 项目一期 A8-A27 楼彩铝落水系统安装合同，供方是浙江一家建筑有限公司。根据合同付款约定，全部货物到工地现场验收合格后，第 12页 共 23 页2011 绿城案例绿城企业文化部主编甲方支付乙方合同暂定价的 50%，安装完成，经甲方验收合格，报送结算并经甲方审定后支付结算总价的 95%。材料部根据工程进度申请付款时，该供应商提供了增值税普通发票，财务根据合同类型审核供应商提供的发票，审核出该供应商提供的发票不符合绍兴当地税务机关要求，如按供应商提供的发票付款，公司涉及到偷税漏税的税务风险，因此要求