综合体研究.ppt

1、综合体专题研究,2012/04/06,Office 办公,Shopping 商业,Apartment 居住,Hotel 酒店,Traffic 交通,Exhibition 展览,Entertainment 文娱,Restaurant 餐饮,Complex 都市综合体,都市综合体（Complex）是将城市中商业/办公/居住/旅店/展览/餐饮/会议/文娱/交通等城市生活空间的三项以上进行组合,城市综合体的综合价值链,商务,公寓,酒店,办公,住宅,商业,商务租客,资源平台 提升品质,提升品质,商务消费人群,高消费人群 旅游租客,商务消费人流,住家消费人流,特征一：城市综合体在城市多心多核发展中应运而生

2、,第一阶段：单核心扩张,第二阶段：多核化发展,第三阶段：都市群形成,主城,核心,核心,核心,核心,世界城市发展的轨迹表明，向多心多核发展是城市发展的必然趋势而路径演变的核心内容则是城市的扩散与集聚。在城市的规模扩张与功能集聚过程中，必将出现大量人口在一个新的区域集中。当人口聚集、用地紧张到一定程度，在这个新区域的核心部分就会出现综合物业，城市综合体便应运而生。 城市综合体（HOPSCA）被谓之“高效之城” ，作为集酒店、写字楼、公园、购物中心、会展中心和公寓等于一体的多功能、多业态的大型建筑体，将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间进行多项组合，并在各部分

3、间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、互为价值链、文化意识形态高度集中的综合体。 在发展实践中，高端城市综合体，由于其各个物业互相作用，互为价值链，其产品价值往往要高于单一物业类型的价值。,特征二：城市综合体是城市发展的主力引擎和地标形象,纽约洛克菲勒中心,东京六本木新城,巴黎拉 德芳斯,城市综合体与城市发展存在互生关系：一方面，只有城市发展到一定阶段才能为城市综合体提供孕育的土壤与生存的空间；另一方面，成功的城市综合体则一定是城市的标志性建筑，是城市文化与灵魂的标签，是城市商业价值最大化的具体体现。,设计方向1,规划理念,设计方向2,环境塑造,通过独特的建筑设计

4、,创造促进”时间消费”的环境. 环境改变亲情，亲情改变消费，自然景观带动了商场的观赏性，也带来渴望体验自然生活的消费者； 设施的动线设计上做到最大优化，将主力店、集客能力强的商品放在设施上部和下部，吸引目的性消费的客人； 屋顶花园吸引人流往上部流动；地上建筑突出景观采光为了营造一个开放的感觉，可以吸引优质的客户进入，带动地下客户； 在边角配置目的性强的消费，以横向拉动人流。这样的商品分布，可以使各楼层人流均衡，最大实现回游性 。,设计方向3,场所精神,精神层面的融合与升华,理念最初起源于对罗马神庙的建筑概念 所针对的是其表达的一种现象 罗马神庙通过立面、雕塑、装饰的组合向来此瞻仰的人们传达神圣

5、、纯洁的印象，引起人们的景仰、共鸣、归属与崇拜。 在当代，这种理念已经被广泛运用于各种物业的规划设计，原始的表达手法被沿用并加以发展，在目前世界上的诸多标志性建筑上，我们都能见到它的轮廓。 “真正的场所并不存在于大楼之间，而是存在于人们值得记忆的体验中”美国著名建筑师柯蒂斯（Curtis J. Scharfenaker）言简意赅地表达了“场所制造”理念。,典型案例日本难波公园,空间布局,整体规划设计布局,入口处，呈现在眼前的是一个被岩石覆盖的空间，仿佛一个狭小的峡谷，诱惑着你向里面探寻。暖黄色到桔黄色逐渐过渡的条纹造型，如同沉淀层一般，而设计师精心设计和营造出不同的小湾、岩洞、河谷等探险般的空

6、间感受，更让你常常有“柳暗花明又一村”的惊喜，为整个购物旅程增添了一抹神秘和新奇的色彩。 通过“峡谷”内一条“8字形”倾斜上升的通道，便到了难波公园（Namba Park）的零售与娱乐区域。,其中心区域是三层的“豪华购物广场”，内部质感华美、店面错落有致，并饰有草木植被和水景，让你仿佛并不是在商场购物，而是在森林中寻宝一般。,整体规划设计布局,经由不同楼层的一些特定区域，从“峡谷”可以直接通往室外的露台，这里的“空中花园”种植了不少漂亮的花草植物，植物每天成长，每天都在改变建筑的样子。商场内有不少餐馆和咖啡座，露天的位置就在丛林里，购物之后在这里享受一份舒适和静谧，相当惬意。,整体规划设计布局

7、,登临高处俯视难波公园（Namba Park），可以看到，开放的空间使公园与城市的街道、交通直接相连，斜坡与“山石”形成的层次感，使公园与周围的高层办公楼柔和地融为一体，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息。 难波公园（Namba Park）是一处奇妙、充满想象力的建筑，它不像传统购物中心那样，将顾客引入封闭式的购物区，而是将商业区、餐饮区与自然和开放空间完美地融合在一起，让你能够享受在公园中漫步、参观、购物、娱乐的多重乐趣，让购物成为一种“经历”。,整体规划设计布局,交通系统,一个立体停车场、一个地下停车场 停车动线(右图),综合体特性综合体和单一物业的比较,思考维度综合体项目在定位

8、过程中的思考关键点,1. 综合体物业的发展模式及核心驱动力,2. 不同类型的物业在综合体中承担的功能,3. 各种物业类型之间的相互影响,4. 开发时序与物业价值最大化的关系,思考维度综合体项目在定位过程中的思考关键点,1. 综合体物业的发展模式及核心驱动力,2. 不同类型的物业在综合体中承担的功能,3. 各种物业类型之间的相互影响,4. 开发时序与物业价值最大化的关系,Equilibrium,Complex =hotel + office + shopping + apartment + ,Office,均衡发展的模式,以写字楼为核心功能的发展模式,Complex =office(main)

9、+apartment(minor) + ,Hotel Shopping,Hotel,以酒店为核心功能的发展模式,Complex = hotel(main) +apartment(minor) + ,Office Shopping,Shopping,以商业为核心功能的发展模式,Complex =shopping (main) +,Office Hotel Shopping,综合体发展的四种模式,根据项目的区位及产业资源，结合市场条件，确定有可能成为项目核心驱动力的物业类型，进而确定项目的发展模式。,均衡发展的模式案例 香港太古广场,位于香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点 太古广场总占地三十二万

10、平方呎，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。,太古广场,太古广场定位为：香港最顶级的综合体物业 甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓,顶级购物中心： 国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店； 除百货店外，全部采用室内街；优越的共享空间。 五星级酒店部分 港丽酒店、港岛香格里拉酒店、万豪酒店 顶级公寓部分 2栋共约400套单位,均衡发展的模式案例 香港太古广场,以写字楼为核心功能的发展模式案例 广州中信广场,5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心定位为构筑国际大

11、都市生活的巨擘级建筑综合体,超5A智能写字楼 超5A级智能写字楼：办公自动化/信息自动化/安防自动化/管理自动化/通讯自动化 写字楼的自动化和第一太平戴维斯提供的优质服务体系，以内在最优化的资源配置充 分适应未来国际商务市场的高速运营 目标客户定位于大型国际机构和企业，旨在营造全球一体化的商务交流平台 服务式公寓 公寓采用围合式/拥有中央公园、组团式绿化和水体/形成社区 公寓租售并举 户型齐全/多产品组合少量投资型一居+主流创意型二居和居住型三居+20套顶层CEO至尊空中别墅 其它（商业+体育中心+展示中心） 展示中心、体育中心集合了部分社会职能/提升社会形象 商业分主题有机的分布于建筑群中，

12、造就新的商业形态 体育中心VIP运动会所，实行会员制服务 利用高档次的写字楼和引入豪华五星级酒店带动整体形象 各功能物业均以完善的服务体系为先导,定位为广州最顶级的超高层写字楼 超高层写字楼+公寓+小型购物商场,位于广州南北向的城市新中轴线上/南向天河体育中心及珠江新城区/北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁1号线总站,以写字楼为核心功能的发展模式案例 广州中信广场,以酒店为核心功能的发展模式案例 上海商城,五星级酒店+豪华公寓+写字楼+商场 定位为上海顶级国际化综合体 city within a city ,上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。总建筑面积18.5万平方米。由一个五

13、星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。,以商业为核心功能的发展模式案例 深圳华润中心,华润中心超大规模以商业为核心功能的综合体物业,深圳罗湖金融商业中心区/深南大道沿线/紧邻深圳地铁一号线深圳大剧院站（地下商业与地铁相通）。,思考维度综合体项目在定位过程中的思考关键点,1. 综合体物业的发展模式及核心驱动力,2. 不同类型的物业在综合体中承担的功能,3. 各种物业类型之间的相互影响,4. 开发时序与物业价值最大化的关系,在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。,Apar

14、tment,Office,Hotel,Shopping,项目标志性物业，定义项目整体档次,可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心,价值标杆，可树立项目高端形象,保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求,思考维度综合体项目在定位过程中的思考关键点,1. 综合体物业的发展模式及核心驱动力,2. 不同类型的物业在综合体中承担的功能,3. 各种物业类型之间的相互影响,4. 开发时序与物业价值最大化的关系,提升整体档次的有力手段 标志性（尤其是对外地和外籍人士）,实现较高的销售价格 保持物业形象,外向性较强的组成部分 可以塑造与其他项目较大的差异,保证开发企业

15、现金流的来源 满足中长期居住者需求,商业为写字楼、酒店和公寓提供配套 商业可能对公寓带来负面影响,酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施 酒店可以提高项目整体档次,写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户 写字楼可提高商业整体档次 写字楼与酒店可共享大堂,公寓为商业提供客源 公寓可能降低项目整体档次,思考维度综合体项目在定位过程中的思考关键点,1. 综合体物业的发展模式及核心驱动力,2. 不同类型的物业在综合体中承担的功能,3. 各种物业类型之间的相互影响,4. 开发时序与物业价值最大化的关系,综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义： 1、最大限度的实现各个物业自身的价值 2、避免各物业之间

16、的负面影响。 正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义。 首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。 其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选择。例如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销售。,四种模式的内外因驱动,四种模式的成功关键点,Equilibrium,Office,Hotel,Shopping,20万以上建面；CBD；高融合性建筑群；各项功能相互依赖存在,CBD；超高层建筑；国际财团；公寓依托写字楼实现价值提升,旅游胜地；特定圈层；顶级管理；公寓依托酒店实现价值提升,金融商贸区；顶级业态；公寓依托商业实现价值提升,业态比例,O:H:S:A,影响综合体构成的主要因素：区域属性、环境资源、开发目标,主导物业的拟合度,不同模式的收益方式,理论应用输出模板,项目理解,项目所处的阶段,根据项目添加,本阶段解决的关键问题,做什么？项目可行的物业组合方