第九章房产税、城镇土地使用税、耕地占用税法.ppt

1、第九章 房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法,第一节 房产税,一、房产税基本原理 （一）概念 房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。 （二）房产税的特点： 1.属于财产税； 2.征税范围仅限于城镇的经营性房屋； 3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。,二、纳税义务人 在我国境内拥有房屋产权的单位和个人 1、产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税； 2、产权出典的由承典人缴纳； 房屋典当指承典人支付一定的典金，占有出典的房屋，并进行使用、收益，典期届满时，由出典人偿还典金赎回出典房屋的行为。 3、产

2、权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人纳税； 4、产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳； 【要点】房产税的纳税义务人包括：产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。 2009年，我国的房产税和城市房地产税实现了两税合并，涉外企业、单位和个人也纳入了房产税的征收管理范围。,三、征税对象和征收范围 征税对象：房产（有屋面和围护结构） 房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税； 但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 征税范围：城市、县城、建制镇和工矿区 城市是指国务院批准设立的市 县城是指县人民政府所在地的

3、地区 建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的镇 工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规定的建制镇标准但尚未设立建制镇的大型工矿企业所在地,例：按房产税暂行条例，下列属于房产税征税对象的（ ） A工厂围墙 B企业职工宿舍 C水塔 D宾馆的室外游泳池 E房地产公司出租的写字楼,答案：B、E 要点：征税对象是有屋面和围护结构的,四、计税依据与税率,（一）从价计征 计税依据=房产原值(1扣除比例) 1、扣除比例 按照房产原值一次减除10%-30%损耗后的余值计算 扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定 2、房产原值的规定 （1）原值为账载原值。原值明显不合理的应予评估；没有原

4、值的由所在地税务机关参考同类房屋的价值核定 （2）房屋原值包括与房屋不可分割的各种附属设备和配套设施如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值 （3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。更换房屋附属设备和配套设备时，原值房屋的原始价值更换的新设备的价值原来相应设备和设施的价值(易损零配件除外),某企业2009年对原值为2400万元的办公楼的空调进行更换，更换的新的中央空调价值800万元，更换的旧空调原值200万元，已提折旧160万元；更换易损的照明设备，新的照明设备价值0.8万元，更换的旧照明设备价值0.2万

5、元，2009年末更新完毕。假设2010年未发生其他变动，2010年该企业办公楼应纳房产税 办公楼设备更新后的原值=2400+800-200=3000（万元） 应纳房产税=3000（1-30%）1.2%=25.2（万元）。 注：原值房屋的原始价值更换的新设备的价值原来相应设备和设施的价值(易损零配件除外)。,（4）房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等 （5）宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。,某企业购进一宗土地，占地13000平方米，支付价款13000万元，每平方米平均地价1万元，企业在该宗土地上建造办

6、公楼，建筑面积6000平方米，建筑成本及费用共计26000万元，公共配套设施及附属设施价值共计1200万元，该办公楼于2009年12月竣工。假设2010年未发生其他变动，（扣除比例为30%） 宗地容积率=6000/13000=0.46，小于0.5，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价 计入房产原值的地价=600021=12000万元 （应税房产建筑面积2土地单价6000平方米21万元/平方米12000万） 该办公楼原值=12000+26000+1200=39200（万元） （房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等） 2010年应纳

7、房产税 =39200（1-30%）1.2%=329.28（万元）,（二）从租计征 房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 应纳税额租金收入12(或4%) 租金的确定： 1、租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。 2、以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。 3、租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。,（三）特殊规定 1、对投资联营的房产的规定 对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税； 对只收

8、取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。,假定甲与其他投资人共担风险，共负盈亏，则联营企业为房产税纳税人，从价计税。 假定甲只收取固定收入，不承担联营风险的，则甲为房产税纳税人，从租计税。,2、融资租赁房屋的规定 融资租赁房屋实际是一种变租的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。,五、税收优惠 1、国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税 但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。 2、由国家财政部门拨付事业经费的单位(全额或差额预算管理的事业单位)，本

9、身业务范围内使用的房产免征房产税。 但对于其所属的附属工厂、商店、招待所等不属单位公务、业务的用房，应照章纳税。 3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。 宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。,4、个人所有非营业用的房产免征房产税。 但对个人拥有的营业用房或出租的房产，不属于免税范围。 5、经财政部批准免税的其他房产 （1）损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。 （2）房产大修停用半年以上的，在大修期间可免征房产税。 （3）在基建工地为基建工地服务的各种工棚

10、、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。 （4）对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。,六、征收管理 （一）纳税义务发生时间 1、将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。 2、自行新建房屋用于生产经营，从建成之日的次月起，缴纳房产税。 3、委托施工企业建设的房屋，

11、从办理验收手续的次月起，缴纳房产税。 4、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。 5、购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。 6、出租、出借房产，自交付出租出借房产之次月起，缴纳房产税。 7、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。 自2009年起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税的纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利发生变化的当月末。,（二）纳税期限、纳税地点和征收机关 房产税实行按年计算，分期缴纳的征收办法。 具体纳税期限由省、自

12、治区、直辖市人民政府规定。 房产税在房产所在地缴纳。 对房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。,例：下列有关房产税纳税义务的规定，表述正确的是（ ）A纳税人自建房屋的自房屋建成之日起开始缴纳房产税B纳税人办理验收手续之前已经使用的房屋应自使用之日的次月起缴纳房产税C纳税人将房屋出典的，以签订合同的时间为出典人纳税义务发生时间D纳税人委托施工企业建设的房屋，自办理验收手续之日的次月起缴纳房产税,答案：D要点：A应自生产经营之月起，B应该于当月，C出典人并不是纳税义务人,例：某企业2011年度的上半年企业共有房产原值4000万元，7月1日起企业将原值200万元

13、、占地面积400平方米的一栋仓库出租给某商场存放货物，租期1年，每月租金1.5万元。8月10日对委托施工单位建设的生产车间办理验收手续，由在建工程转入固定资产原值500万元。（房产税计算余值的扣除比例20%） 要求： 计算该企业2009年应缴纳的房产税。,答案： 未出租房产应纳房产税 (4000-200)(1-20%)1.2%=36.48(元) 200(1-20%)1.2%126=0.96(元) 出租房产1.5612%=1.08(万元) 在建工程500(1-20%)1.2%124=1.6(万元) 2011年应缴纳房产税=37.44+1.08+1.6=40.12(万元),上海市开展对部分个人住房

14、征收房产税试点的暂行办法,自2011年1月28日起，居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非该市居民家庭在上海市新购的住房（应税住房),征收房产税 税率:暂定0.6%，每平方米价格低于上年新建房平均销售价2倍的住房，税率暂减为0.4%。 房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。,上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法,减免政策： 上海市居民家庭住房建筑面积人均不超过60平方米的。 上海市居民在新购一套住房后的一年内出售家庭原有惟一住房的。 上海市居民家庭的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭惟

15、一住房的。 持有上海市居住证并在该市工作生活的引进的高层次、重点产业紧缺急需人才，其在上海市新购住房、且该住房属于家庭惟一住房的。 持有上海市居住证满三年并在上海市工作生活的购房人，其在上海市新购住房、且该住房属于家庭惟一住房的。 持有上海市居住证但不满三年的购房人，先按规定计算征收房产税，待居住证满三年并在上海市工作生活的，已征房产税可予退还。,指承担缴纳城镇土地使用税义务的所有单位和个人，包括以下几类： 1.拥有土地使用权的单位和个人是纳税人； 2.拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，土地的实际使用人和代管人为纳税人； 3.土地使用权未确定的或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人

16、； 4.土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，各方按各自占用的土地面积纳税。 单位-包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位； 个人-包括个体工商户以及其他个人 纳税人产权所有人、实际使用人和代管人,第二节 城镇土地使用税,一、纳税义务人,包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。 城市：包括市区和郊区的土地 县城：县人民政府所在地的城镇的土地 建制镇：镇人民政府所在地的土地 工矿区：工商业发达，人口比较集中，但未设立建制镇的大中型工矿企业所在地,二、征税范围,三、 应纳税额的计算,年应

17、纳税额实际占用应税土地面积（平方米）适用税额 计税依据实际占用的土地面积 面积确定: 有测定面积的，以测定面积为准 未测定的，以证书确认的面积为准 没有土地使用证的，应由纳税人申报面积 税率 采用定额税率: (每平方米为计税单位) （1）大城市1.5元至30元 （2）中等城市1.2元至24元 （3）小城市0.9元至18元 （4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。 城镇土地使用税采用幅度税额，每个幅度税额的差距规定为20倍 经济落后地区，城镇土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额标准的30%。经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准,四、税收优惠

18、,（一）法定免税项目 房产税与城镇土地使用税法定优惠的共同点,其他法定免税土地 1、免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征城镇土地使用税。纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。 【提示】纳税单位与免税单位共同使用、共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征城镇土地使用税。,甲企业生产经营用地分布于某市的三个地域，第一块土地的土地使用权属于某免税单位，面积6000平方米；第二块土地的土地使用权属于甲企业，面积30000平方米，其中企业办学校5000平方米，医院3000平方米；第三块土地的土地使用权属于甲企业与乙企业共同拥有，面积10

19、000平方米，实际使用面积各50%。假定甲企业所在地城镇土地使用税单位税额每平方米8元 【解析】纳税单位无偿使用免税单位的土地，应照章缴纳城镇土地使用税。企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。 甲企业全年应纳的城镇土地使用税（600030000500030001000050%）8264000（元）,2、直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。 3、对企业的铁路专用线、公路等用地，在厂区以外、与社会公用地段未加隔离的，暂免征收城镇土地使用税。 4、对企业厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收城镇土地使用税。 5、对水利设施及其管护用

20、地，免征土地使用税；其他用地，如生产、办公、生活用地，应照章征收城镇土地使用税。 6、港口的码头（即泊位，包括岸边码头、伸入水中的浮码头、堤岸、堤坝、栈桥等）用地，免征城镇土地使用税。 7、对盐场的盐滩、盐矿的矿井用地，暂免征收城镇土地使用税。,省、自治区、直辖市地方税务局确定的减免税优惠 1、基建项目在建期间使用土地，原则上照章纳税，纳税人纳税确有困难的，可以予以免征或减征。 2、房地产开发公司建造商品房，原则上应按规定计征城镇土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市地方税务局根据从严的原则结合具体情况确定。 3、企业搬迁后原

21、场地不使用的、企业范围内荒山等尚未利用的土地，免征城镇土地使用税。免征税额由企业在申报缴纳城镇土地使用税时自行计算扣除。 4、个人所有的居住房屋及院落用地,纳税义务发生时间 1、房产税和城镇土地使用税的纳税义务发生时间规定的相同点,五、征收管理与纳税申报,房产税和城镇土地使用税的纳税义务发生时间规定的不同之处 1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。 2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税。 3.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税。 4.纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税；新征用的非耕地，自

22、批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。,纳税地点 1.城镇土地使用税的纳税地点为土地所在地，由土地所在地的税务机关负责征收。 2.纳税人使用的土地不属于同一省、自治区、直辖市管辖范围的，由纳税人分别向土地所在地的税务机关申报纳税。 3.对在同一省、自治区、直辖市管辖范围内，纳税人跨地区使用的土地，由省、自治区、直辖市地方税务局确定纳税地点。,第三节 耕地占用税法,一、耕地占用税基本原理 （一）概念 耕地占用税是在全国范围内，对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，按照规定税率一次性征收的税种。属于对特定土地资源占用课税。 （二）特点 （1）兼具资源税与特定行为税的性质； （2）采用地区差别税率； （3）在占用耕地环节一次性课征； （4）税收收入专用于耕地开发与改良。,二、纳税义务人与征税范围 （一）纳税义务人 耕地占用税的纳税