三亚万联土福湾项目整体定位.ppt

1、三亚土福湾263亩项目整体定位及物业发展建议终稿回复,谨呈：三亚万联置业有限公司,2008 GW51,版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,1,项目主体思路回顾,2,热带滨海城市、中等规模、具有一线强势海景资源的综合性项目,3,项目开发目标、背景与限制性条件,目标,开发背景,资金实力雄厚母公司为山西联盛能源有限公司，企业年利润在4060亿元； 初次涉入房地产开发； 低地价30万/亩的价格取地，市场评估价在200万/亩以上； 地标使命打造超星级

2、的超高层酒店，作为陵水地标 容积率未确定规划容积率为0.35，申报容积率为0.79，打造超高层超星级酒店是容积率可突破的关键原因。,限制性条件,市场如何定位，做什么，怎么做？ 如何实现利润最大化及资产的保值增值？ 开发理念如何确定、哪些先做，如何操作，资金如何安排？ 项目为陵水县重点建设工程，超星级酒店如何打造成为区域地标？,客户关注的问题：,4,开发目标解析与核心问题提炼,成本,现金流,区域价值平台,从当前的基本条件来看，项目住宅部分不存在显著的生存压力,限制性条件,从限制性条件来看，超星级酒店必须持有,行业：随宏观大势与行业的发展，资产价值随之自然提升； 区域：在区域从陌生走向成熟的过程中

3、，资产价值将逐步兑现； 产品：艺术式的精品能够创造独特的使用体验与鉴赏、收藏价值； 经营：对持有、销售时机的判断与吸引力的营造将是兑现价值的关键。,核心问题,从开发目标来看，核心目标是增值保值，精品打造是手段之一,项目整体价值如何最大化，实现增值保值？,超五星级酒店是否可行？如何发展？,5,打造超五星级酒店具有市场可行性，本项目酒店应走超越市场、个性化的高端方向,度假生活化，物业资产化，旅游国际化旅游行业发展趋势支撑酒店业的持续发展,区域是大三亚未来发展的主要方向，作为国家海岸的组成部分，相对现有各湾区的发展，它填补了三亚高端服务能力的不足，为服务于高端人群的高端酒店的发展提供了机会和方向,从

4、需求层面看，国内财富阶层增长迅速，国际客户大量涌入，会议需求激增，高端客户群体快速增长。,从市场现状看，五星级酒店经营状况良好，但也存在高端服务能力不足、特色雷同等较大缺陷,从未来供给看，普通五星级酒店数量巨大，竞争激烈；高端酒店市场将向超五星、个性化的方向发展,打造超五星级酒店具有市场可行性。,观点一：,观点二：,本项目酒店应走超越市场、个性化的高端方向。,市场研究的主要结论,6,本项目应走加速区域发展，提升区域活力的路线，通过延展产品内涵打造精品，超越市场,区域处于从陌生向成熟发展过程中，对比国际知名滨海度假区，三亚旅游地产的发展仍然具有增值保值的巨大空间,片区未来规划为度假新城重要组成部

5、分，城市的时尚、便利将是其未来的重要特征,行业与区域的发展趋势有效支撑项目的保值增值,应走加速区域发展，提升区域活力的路线,客户所需求的绝不仅是建筑产品，而是涵盖休闲度假体验的一切,从资源、服务、硬件三个层面构筑全面的产品体系， 延展产品内涵，超越市场,三亚市场的产品概念仍停留在狭义的具象化阶段，缺乏外延和系统化的产品打造,国际精品度假物业从资源、硬件、服务三个层面系统性打造产品外延,7,本项目可以通过泛酒店社区的经营模式，进一步提升项目价值，实现保值增值最大化,私密、亲海、浓郁的度假氛围,酒店主体 Dominant,酒店式别墅 Villa,时尚 舒适 睥睨天下的尊贵体验,高性价比 城市感 观

6、海听涛的岛居生活,提供多元化的休闲度假特色居住体验,形成弹性的经营策略，增加资产操控的自由度,物业可租可售，既可获得经营收益，也可出售回现； 有利于销售节奏的把控，最大化的实现资产价值；,配套资源共享，增加附加值，提升住宅物业价值,服务上将酒店与住宅整合为整体，统一运营，统一管理； 规划上整体性规划，一体化的景观打造， 配套上各种配套资源充分共享，充分提升居住的便利性与舒适性； 销售上在一定时间内提供固定比率的返租，促进销售，提升溢价；,酒店式公寓 Apartment,泛酒店社区的价值,附加价值：有利于获得政府支持，有助于与酒店公司进行谈判,泛酒店社区的条件,1、多元化的物业类型,2、强大资金

7、实力的支持,联盛集团具有其主营业务带来的强大而持续的资金支持； 开发目标为保值增值，将项目投资作为资金出口之一； 具有明确的超过15亿的投资计划，且不急于回收资金。,8,模式创新，以服务为纽带，打造泛酒店社区；,打造超五星级、个性化的高端酒店；,项目发展战略,从资源、服务与硬件全面构建超越市场的产品价值体系；,手段,提升区域活力，服务高端客户；,方向,目标,实现资产价值的最大化。,颠覆市场狭隘的产品理念；,9,落实战略的相关举措,开发策略,服务体系,物业设计,资源整合,酒店特色营造,10,以上内容需在相关专业公司介入后，共同协商进行深化,项目的物业类型与户型定位,根据中期汇报沟通的意见，主要针

8、对可在现阶段解决的问题进行深入研究,存在不同意见的内容,有待商榷的内容,可进一步深化的内容,统一规划，车位集中于公寓底层的半地下室,中国国家海岸唯一酒店综合体的项目整体形象定位,酒店特色高层豪华多功能厅，全球商务会议能力,酒店特色使用保证安全与舒适的智能化设备系统,整体垫高，通过增加坡度、错开角度实现户户可观海景,以水系连通，将海的感觉引入社区,社区文化主题的营造,酒店餐饮特色的营造,温泉资源的利用,社区园林景观建议的细化,广告公司,酒店管理公司,建筑设计院,11,关于项目物业类型与户型定位的探讨,12,基于市场实现度，建议社区物业形态以独栋搭配高层海景公寓，独栋面积适当控制,限制条件酒店建筑

9、面积6万，占地面积60亩之下的物业形态,市场状况小独栋、海景高层能够实现较高的价值，属畅销产品,独栋主力价格区间为310万元/，与联排等类别墅产品1.53万元/存在显著价差； 小独栋总价低，相对于大独栋而言客户层面较广，销售速度较快； 公寓产品是目前市场的主流产品，07年公寓销售量占整体在60%以上； 海景公寓价值实现高，主力价格区间在1.5万3万，与类别墅基本持平； 同一项目海景公寓比非海景公寓均价约上浮20%30%，销售速度更快；,结论一：尽可能多地排布独栋物业，以实现整体价值最大化。,结论二：在混合物业的社区形态下，选择高层公寓搭配独栋的形式，实现整体价值最大化。,结论三：适当控制独栋面

10、积区间有利于提升销售速度，降低风险。,区域资源条件非为顶级资源，难以吸引最顶端的客户,13,根据万联的目标与意见，世联对原物业定位建议进行适当调整,原方案的物业定位,调整后现方案的物业定位,14,物业定位调整后的风险与收益评估,前提,收益,风险,大独栋单价实现一般较小独栋更高，更能提升项目的整体价值；,不急于追求现金流，目标在于实现整体价值的最大化,对客户来源很有信心，开发商自身具有部分客户渠道,使项目别墅物业定位的客户层面更聚焦于高端；,户型区间集中，价格门槛提高，导致客户基数减小，风险增加；,相对于小独栋，普通独栋别墅总价高，销售速度减缓将导致资金积压；,若作为经营性物业，普通独栋或大独栋

11、绩效与收益水平远低于小独栋。,15,关于项目车位的相关建议,16,别墅自带半地下室停车位,根据万联意见，对项目的车位设置进行调整,项目的车位配比方案,停车系统设计原则： 集中停车，最大限度地实现人车分流，合理控制比例； 档次越高的产品车位配比越高； 控制地上停车量，尽量减少地上停车对景观营造的影响； 高层区的停车要充分考虑与地下人防工程的结合。,内河,高层,会所,半地下室,整体垫高,原车位方案,所有停车位（包括别墅）集中于公寓底层的半地下室,万联意见,调整后的停车位方案,公寓停车位集中于其底层的半地下室； 别墅赠送半地下室停车位； 超高层酒店地下室提供机动的停车位。,别墅必须设置自带的停车位，

12、以保证私密性； 别墅停车位最好设置于半地下室，赠送提升附加值。,17,半地下室车库设置示意,地下室和半地下车库层高低于2.2米，不计入建筑面积，可作为赠送面积； 地下室可用浮土垫高0.8米，用户购买后可将其挖去，使赠送的地下室具有标准层层高； 地下室可作为电影房、棋牌室、斯诺克台球室等； 半地下室还可结合庭院做出天井； 利用天窗或下沉式内庭院采光通风。,18,车位方案调整后的相关影响,正面影响,负面影响,社区内部必须设置机动车通行道，增加了道路面积；,增加独栋别墅的私密性与尊贵感，提升了附加值；,减少公寓底层车位数量，便于管理。,不利于社区整体滨海休闲度假氛围的营造。,19,社区文化主题的营造

13、,20,作为时尚魅力特色定位的滨海度假酒店，本项目应以现代、时尚的文化为主线,超高层建筑 融合城市与自然的双重资源 由内到外充满设计感，室内装饰不乏艺术品点缀其间 充满活力氛围，顶级时尚名流的常驻地,时尚魅力型时尚、活力、品味的气质,必须匹配项目形象气质,有效形成市场差异化,目前市场上绝大多数的五星级酒店走异域风情路线，东南亚等异域风情泛滥，欠缺具有市场冲击力的产品； 现代文化的演绎不充分，基本没有走现代、时尚路线的住宅或酒店项目。,广泛受众的普遍接受,本项目将以超高层地标外观与现代时尚的文化内涵，成为大三亚未来的代表，引领中国的度假休闲时尚。,本项目应走现代时尚的文化主线,21,理念上是引领

14、城市，奋发向上的；,特征上是充分融入现代娱乐文化与全球潮流风尚的；,现代时尚文化贯穿于社区硬件打造的各个层面与酒店经营的各个环节,本项目现代时尚文化,表现上是高调、外露、易于被大众所感知的；,现代时尚文化于项目中的体现,现代自然主义的建筑风格,时尚典雅而不失奢华的装修格调,充满设计感与异域感的园林小品,时尚气质、格调高雅的配套设施,丰富多彩的时尚盛事与高端商务活动,22,现代自然主义的建筑风格,现代自然的风格更能体现活力、时尚，与市场形成差异化，形成独特的度假氛围,23,现代时尚典雅而不失奢华的装修格调,24,充满设计感与时尚感的园林小品,25,富于时尚气质、格调高雅的配套设施,世界顶级时尚酒

15、吧,超高层全球会议室,T型台大堂,精品购物中心,特色餐厅,26,举办丰富多彩的时尚盛事与高端商务活动,利用现代时尚的大堂与国际会议中心，举办大型产品发布会、时装SHOW、艺术品拍卖、大型会演、品牌推介会、电影首映式、高端商务论坛、行业峰会等活动。,产品发布会,颁奖典礼,时装表演,行业峰会,27,超星级酒店餐饮特色的塑造,28,打造三亚唯一的超高层顶层餐厅及豪华水体餐厅，最大限度实现客户就餐的满足感及身份感,空中餐厅本项目为超高层建筑，基于超星级酒店案例研究及三亚酒店业市场状况，本项目应打造三亚唯一的超高层顶层餐厅，坐拥南海全景，尽享世界美食；,水体餐厅项目为一线海景，可在裙楼底层通过半地下的方

16、式营造水体餐厅，餐厅围绕半地下环形水池布置，水池内放养各种海洋生物； 包装餐厅入口通道，通过虚拟海底通道的打造充分传达项目浓郁的海洋氛围，给客户带来海底就餐的幻觉。,29,与金钱豹餐厅合作，打造三亚顶级的自助餐厅，使客户足不出户尽享世界各地美食,金钱豹餐厅为国内顶级品牌餐厅，提供来自世界各地的美食服务； 本项目可与金钱豹合作，打造三亚唯一顶级自助餐厅，在客户享用世界各地美食服务的同时，尽揽南中国海美景。,30,引入世界知名时尚酒吧品牌，为顾客身心提供一个完全释放的空间，在动感与魅力之间沉醉,大面积落地窗处理，尽可能提升观海效果； 引入世界顶级品牌进驻，打造成为区域活力中心； 不定期邀请演艺界名

17、人前来客串，提升项目整体形象； 从场地、命名、乐队、DJ音乐、灯光效果，每个细节都以极致为标准。可重金聘请国际级设计团队188天精心打造，营造一个中国顶级时尚圈； 采用高科技手段打造旋转舞台，聘请国内外最杰出的DJ音乐、俄罗斯乐团的现场驻唱； 顶级包厢的尊贵低调、迷幻主题的时尚派为客户身心提供一个完全释放的空间，沉醉于动感与魅力之间。,31,打造中式顶级餐饮聚集地，着力将中华美食文化发扬光大，“八大菜系”尽在其中,中国位列世界三大美食王国之首，本项目超星级酒店应秉承中华传统美食文化，将中国餐饮发扬光大； “味”是奠定我国世界饮食地位的核心要素，“一菜一格”，“百菜百味 ”，是中国菜肴的最大特色

18、，因此本项目应高薪聘请各地顶级名厨，为客户提供最正宗的美食，打造中国唯一乃至世界唯一的中式餐饮顶级聚集地，全面颠覆三亚现有市场餐饮配套不足的状况。,32,打造国内顶级的法国餐厅，营造温馨浪漫的就餐氛围，满足客户对餐饮艺术的追求,法国菜是世界上最高级的菜，已为众所公认，其特色在于使用新鲜的季节性材料，加上厨师个人的独特的调理，完成独一无二的艺术佳肴极品； 除餐饮本身无与伦比的美食，在食物的品质服务水准用餐气氛上，更要求精致化的整体表现； 洋葱汤、蜗牛、牛蚝、鹅肝酱均是著名的法国佳肴 ； 菜肴与美酒的自然匹配是法国餐厅的一大特色，酒窖储存一系列不同年份的、来自波尔多八大名庄的顶级葡萄名酒：如酒中王

19、PETRUS、总统之爱HAUTBRION、美艳不可方物MOUTON ROTHSCHILD，满足不同品味顾客的需求。,33,温泉资源的充分利用,34,根据世联对国际知名温泉酒店的研究，得出酒店成功利用温泉资源的关键要点,尽管超星级酒店走时尚魅力而不是休闲养生的路线，但温泉仍是本项目至关重要的价值点，是区别于三亚其他项目的关键之一； 通过对国际上知名温泉酒店与知名温泉度假区的研究，寻求本项目温泉利用的主要策略。,充分挖掘温泉天然的疗养价值；,塑造独有的，具有传奇色彩的保健疗养方式形成主题特色；,提供丰富多彩外延的休闲保健运动与娱乐设施。,泉浴的休闲享受体验深入到酒店的各个房间；,资源利用上,特色营造上,外延价值上,35,各酒店在温泉利用上各具特色，创造了独有的SPA文化,温泉特色,酒店,36,必须明确温泉特性，并在此基础上充分挖掘疗养价值,本项目可能引进的高峰温泉含有硫、钠、锌、硫化钠、硫酸钠、碳酸氢钠等药用元素，具有较高的医疗、保健价值； 必须凭请专业机构对温泉水质、水温、水量进行鉴定，明确其使用价值和使用成本，在此基础上进一步挖掘温泉的疗养特性。,37,设置SPA理疗中心，提供丰富多彩的特色温泉体验,位置及面积,建议设置于超高层酒店的裙楼位置，面积在30005000,功能设置,包括SPA 套房、温泉泳池、特色SPA区