上海房地产市场趋势.ppt

1、,复旦大学EMBA美国考察交流会,主题: 2004年上海房地产市场趋势,目录,近期宏观调控政策 2004年上半年上海房地产市场运行基本情况 2004年下半年和未来两三年上海房地产发展趋势变化 中小型开发企业的战略研究 开发企业对当前上海房地产市场的希望和建议,中央的宏观调控政策,4月25日,央行决定将商业银行存款准备 金率在2003年8月份已经提高1个百分点 的基础上再提高0.5个百分点。 4月28日,国务院决定提高钢铁、电解铝、 水泥和房地产开发项目资本金比例。房地 产开发资本金比例提高到35%。 4月29日,国务院决定用半年时间对土地 使用进行整顿。 今年以来，金融系统防患风险，重申央 行

2、121号文件。,消费者,发展商,土地储备中心,政府,银行,建筑商,垫资,基本建设,工程款,垫资,资金需求者,其他资金来源,资金需求者,资金需求者,工程款,土地款,工程贷款,流动资金贷款,土地一级开发贷款,土地贷款,121文件限制的资金流向,本质： 收紧地根 收紧银根,上海政府连续采取的调控措施,一、从去年开始，扩大中低价位商品住房的用地安排和建设。 配套销售给市区动迁居民，并在5年内不得出售，每年安排300万平方米。 定向用于农民动迁，今年开工450万平方米。 作用：平抑房价、缓和供求,二、从去年开始，降低旧城改造和动拆迁的速度。 由上年的9.9万户降到7.9万户，今年将更少。 作用：减少由动

3、拆迁带来的矛盾和纠纷 减少由动拆迁带来的对住房市场的需求压力,三、今年4月1日，开始实施商品房销售网上备案和登记制度。 作用：解决供需双方信息不对称的问题 提供市场透明度 规范了交易行为,四、今年4月20日，开始实施期房限转措施，即限制期房在竣工交房之前的转让行为 作用：减少短期炒楼行为 撇去虚假需求 保护真实的消费需求,目录,近期宏观调控政策 2004年上半年上海房地产市场运行基本情况 商品房投资与销售角度观察 房地产市场供求关系 商品房价格变动情况 房地产资金来源情况 房屋拆迁情况 存量房产市场情况,商品房投资与销售角度观察,上半年商品房销售增速快于商品房投资增速，呈现出投资和消费双向拉动

4、的发展势头,房地产市场供求关系,全市总体呈现供求基本平衡、供略小于求的市场格局,商品房价格变动情况,上海是预售市场，商品房预售价格才能反映房市的即时价格,本市房价持续上涨原因是什么？,？,567元,本市房价持续上涨原因,市场需求旺盛 动拆迁居民 市民改善自身居住 “买涨不买跌”心态 “居者有其房” 观念,成本推动 土地价格不断上升 “三材”（钢材、水泥、木材）价格大幅度攀升,两外人士购房比重占1/4。,投资性购房比重较大 03年下半年统计局、市房协联合调查，投资性购房比重在16.6%。,商品房结构不合理 市场过分集中的中高档商品房,房地产资金来源情况,2004年1-7月，上海房地产建设共到位资

5、金978.93亿元（超过本市房地产开发投资完成额的57.8%，资金筹集能力较强），同比增长18.8%，增幅高出开发投资增长1.1个百分点。,自筹资金中，房地产企业自有资金102.09亿元，资金自有率10.4%，自有资金比重较低,413.78亿元,241.01亿元,244.7亿元,79.44亿元,房屋拆迁情况,2003年上海房屋拆迁速度比上年放缓，2004年更是明显下降。,政府批准拆迁有关数据：,房屋拆迁到底有什么问题？,？,国家计划控制：2003年控制在8万户以内，2004年控制在6万户以内。,国务院305号令：房产市场评估价货币化安置，拆迁居民拿到的货币款跟不上市场价格。,适宜于房屋拆迁居民

6、购买居住的商品房数量少。如面积50、70平方米房屋数量很少。,拆迁存在的主要问题,存量房产市场情况,上海二手房市场发展迅速，其发展速度已超过商品房市场。,目录,近期宏观调控政策 2004年上半年上海房地产市场运行基本情况 2004年下半年和未来两三年上海房地产发展趋势变化 中小型开发企业的战略研究 开发企业对当前上海房地产市场的希望和建议,今年下半年房地产市场发展态势,1、市场供求总量基本平衡，从求略大于供向供略大于求转化,分析：全年需求约2600万平方米=上半年已实现1400万+下半年预计1200万 全年上市约3000万平方米=上半年已批准预售1200万平方米+下半年预计1800万,2、市场

7、供应结构趋向合理,分析：每平方米3500元及以下的配套商品房上半年供应量226万平方米+下半年300万平方米+每平方米6000元以下的普通商品房预计1000万平方米=1526万平方米,3、商品住宅销售价格涨幅将逐步回落,分析：政府调控+市场调节+供求关系调整和供应结构优化 销售价格仍趋上涨，但上涨速度会抑制,未来三年房地产市场发展态势,* 经营性项目用地供应量保持在5400公顷以上，平均每年1800公顷以上,强化土地收购储备机构，逐步推行熟地供应。* 完成房地产开发投资量2300亿元以上，年均完成750亿元以上，占当年全社会固定资产投资的比重约1/3。* 商品房竣工量保持6000万平方米以上，

8、平均每年2000万平方米以上，其中低价位商品房300万平方米以上。* 新建商品房销售量保持6000万平方米以上，平均每年2000万平方米以上。* 存量房买卖成交量，2004年超过当年新建商品房销售量，2005年达到2500万平方米以上。 * 房地产业的支柱产业地位基本确立，房地产业增加值占全市国内生产总值8%左右。,目录,近期宏观调控政策 2004年上半年上海房地产市场运行基本情况 2004年下半年和未来两三年上海房地产发展趋势变化 中小型开发企业的战略研究 提高核心竞争力，加强品牌推广 走差异化道路 有效抵抗金融风险 走并购、联合之路 开发企业对当前上海房地产市场的希望和建议,提高核心竞争力

9、，加强品牌推广,加强内部平台管理，使得业务管理、企业管理、品牌发展、技术研发、客户管理、财务管理、公共关系和人力资源等资源共享、提高工作效率。,加强员工技能培训，提高员工的战斗力。尤其当公司需要不同的技能、管理方式和运营手段时，培训和再培训成为战略实施过程的重要部分。,加强运营成本管理，提高公司抗风险能力。,加强企业品牌管理和推广，为公司持续发展奠定基础。,走差异化道路,含义,差异性道路是指企业提供的地产产品或服务具有差异性，树立起行业链范围中独特性的东西。,表现,防御定位不同、种类定位不同、需求定位不同、营销渠道定位不同、价格定位不同。差异性必须优先考虑防御定位（风险控制红线）。,实现方式,

10、形象设计出位、技术卓越、性能突出以及顾客服务、商业网络、公关活动,最理想的状况是企业在多个方面都具有差异性的特点,有效抵抗金融风险多元化融资平台,保持银企良性合作 资本市场：发股、可转债 信托、基金、海外融资、MBS,有效抵抗金融风险负债率控制,严格控制自身负债水平，给应对政策及市场风险留下弹性空间,分享景瑞,53,46,36,47,上海市房地产企业50强之一,走并购、联合之路,(1) 、为获得融资渠道而进行的并购：比如首创集团收购广西虎威，在资本市场上获得了一个出口。 (2)、为获得土地资源而进行的并购：比如新华远与首汽、首旅进行的合作。 (3)、为跨区域发展而进行的并购：比如万通与泰达的合作。 (4)、为强强联手、优势互补而进行的并购：如珠江投资与合生创展的合作。 (5)、为引入外资、引入国际化理念而进行的并购：如首创与ING、GIC的合作。 (6)、其他行业企业为进入房地产行业而进行的并购：如华润收购华远。 (7)、中、小企业间为生存而进行的准并购行为：如北京十几家中小企业联合成立的“土地并购与融资开发商联盟”，可能运作起来比较困难，但也不失为一种尝试。 (8)、大企业间为实现战略合作而进行的准并购行为：如首创集团拟发起的房地产投资基金。,目录,近期宏观调控政策 2004年上半年上