城市综合体精典推广方案.ppt

1、苏州威尼斯,项目营销推广方案,六大制胜攻击模式,第一部分：商业广告6大定律,定律1：业态递进轨迹 定律2：市场置换定律 定律3：主力店与人气店 定律4：运营时间定律 定律5 ：核心价值定律 定律6：Shopping Mall定律,商业定律1：业态递进轨迹,第1代商业：传统的老百货商店 * 如：广州百货商店、老重庆百货商店； 第2代商业：个体户及商业街 * 如：白马服装市场、上下九步行街； 第3代商业：Shopping Central名店中心 * 如：香港太古城、维多利广场； 第4代商业：大型仓储超市 * 如：沃尔玛、家乐福、百佳等； 第5代商业：Shopping Mall * 如：广州天河城（

2、初级形态）；华南 Mall；正佳广场、,业态是递进式关系， 新业态具有更强的生命力 新业态出现将会淘汰旧的业态,中国的商业业态，从50年代开始到目前为止 已经经历了5代的发展历程：,从90年代开始，中国的商业已经进入了饱和状态发展，整个市场的投资量和购买量相对稳定，甚至投资量的增长速度远大于购买量的增长速度，导致商业出现资产负增长，商业开始出现置换定律的影响。 市场商业容量已经处于饱和状态，新的商业形态将取代旧的商业形态，新的一种业态诞生，相应必然会引发旧一种业态的没落。 商业营销的全面启动；以保持新的商业竞争力； 商业准Shopping Mall形态的全面启动；采用更新的业态方式及其变化；以

3、保持活跃的市场竞争力。,商业定律2：市场置换定律,1、置换定律的前提：,2、商业置换定律,3、置换定律影响意义：,1. 主力店：* 如联华、华联、 Warlmat、家乐福、百盛、太平洋、王府井； 核心点： * 其作为信赖感的象征，一方面带动整个商业的人流量，另一 方面给租售实现信任前提。,商业定律3：主力店与人气店,商业定律3：主力店与人气店,2. 人气店：* 如麦当劳、肯德基、必胜客等等； 核心点： * 人气店最主要的是小、不大，但可以形成非常旺盛的人气。,【3】-从开业前提前3个月；进入装修备货期；强势促销期； 【6】-从开业前6个月；进入签约期；发售招租期； 【9】-从开业前9个月；进入

4、洽谈期；公关招商期； 【12】-从开业前12个月；进入投资意向考察期；新闻炒作期；,商业定律4：运营时间定律, 商业租赁的3、6、9、12运营时间定律 ,商铺的价值核心点 1、区位的价值 2、市场的价值 3、品牌的价值,商业定律5：核心价值定律,商业本身在区位的地位； 商业的核心影响力 可比较周边商铺的租售价值；,商业业态的独特性及 商业业态所形成的客流量； 可比较同质业态的价值；,商业主力店及人气点所 带动的人气量价值可比较可比较相同主力店的价值,1、Shopping Mall ：集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游为一体的一站式消费中心； 2、Shopping Mall：率先起源于美国，到目前已

5、经成为欧美最主要的商业业态； 3、世界上最大的Shopping Mall：加拿大埃德蒙顿的EATONS CENTER，面积40万平米； 4、开放式的Shopping Mall：较早期的Shopping Mall为封闭式形态，1985年，美国HORTON PLAZA标志着开放式Shopping Mall时代的到来； 5、中国的天河城是目前仅能够参照的Shopping Mall； 6、北京十五商业规划：西北、东南、东北、西南建设4个Shopping Mall；2001年11月，亦庄Shopping Mall 率先动工； 7、华南 Mall、东方广场,商业定律6：Shopping Mall定律,现代

6、 东方威尼斯价值体系构筑,商业价值 生活价值 商务价值 旅游价值,“CBD共荣圈”重要组成部分,苏州向西，大趋势-“新苏州”在城西共识,狮山路苏州的小陆家嘴，未来的商业中心, 占尽人气、商气、交通之利,市政导向,商业价值,生活价值,现观苏州，却没有一个能够集中购物、休闲、娱乐为一体的体验一站式的新型购物方式（空间巨大）,超过80万的常驻人口就在周边,每年涌入的数以百万计的旅游购物军团者,现代东方威尼斯国 际大酒店 雅高酒店集团强势进驻 商务中央区的地标建筑,商务价值,旅游价值,每年涌入的数以百万计的旅游者,中国十佳旅游业城市,每年240亿美元的旅游收入市场蛋糕,现代东方威尼斯,于一体的,商业地

7、产 ,旅游地产 ,商务地产 +,集,体验一站式HOPSCA（豪布斯卡）街区MALL,娛乐地产,城市与经济体系的整体格局（城市线）,如何推广现代东方威尼斯？,由于现代东方威尼斯的物业形态具备城市功能形态，并非一个简单的社区或者商业中心，它所包含的推广领域包括：,集商贸、商务、旅游、娛乐于一体的多元业态的融合（产品线）,苏州新西区强势发展背景下的全新商业模式（行业线）,推广现代东方威尼斯推广思路,首先卖苏州：站在城市的高度，解读城市的现状及需求 其次卖产业：形势的发展对产业提出了新的课题 第三卖CBD(商圈)： CBD的地标（商圈价值&项目价值） 而后卖项目（概念及产品）：项目概念引导及优势灌输,

8、第一击：苏州如何卖？,以新苏州的良好经济环境、文人环境、投资环境、产业环境和新城市发展战 略展示苏州的城市价值；整合苏州的城市资源，对苏州进行造势，突出城市 价值、提升苏州形象，扩大苏州城市影响力，从而扩大项目的销售力和影响力。,举办“现代东方威尼斯-国际城市论坛” 举办“现代东方威尼斯-苏州经济发展战略论坛”,思 路,手段,第二击：产业如何卖？,讨论经济全球化的今天，苏州城市发展对商业地产的全新要求， 特别强调城市发展与现实商业地产业态的种种茅盾，呼唤一种更 新更合理的商业业态，同时将项目推到前台,思 路,手段,采用媒体新闻讨论形式-以现代东方威尼斯冠名 与行业协会合作，邀请行业专家、行业领

9、导企业参加，举办相关 行业发展研讨会等。,第三击：CBD如何卖？,思 路,手段,宣传CBD的城市龙头形象和国际舞台形象。 宣传CBD在城市发展中的核心作用 宣传CBD各项工程的发展进度 充分挖掘CBD中心区城市价值，突出中心区地段的尊贵。,举办“CBD对苏州经济发展作用的研讨会” 在媒体对CBD项目进行深度报道等,第四击：概念如何导入？,思 路,手段,通过前期的铺垫,市场对项目有所关注及了解,此时应对现代东方威尼斯” 体验一站式HOPSCA（豪布斯卡）街区MALL”全方位市场渗透,力争做到 城市的热门话题及关注热点,为下上步招商打下良好声势.,利用媒体广告 利用新闻缮稿 情景式体验营销,以城市

10、运营商的形象宣传发展商以鲜明的、高人一等的形象定位， 如“中央财富区”、“打造苏州的新区标志性景点”对公众进行心理占 位。以项目独特的销售主张和利益点财富梦想，锁定目标客户。,第五击：项目如何卖？,思 路,手段,签约仪式既项目新闻发布会 参与“地博会” “房博会” 招开新闻发布会 各种SP活动 户外广告、媒体广告、楼书、DM单张、形象墙、现场包装等,自始至终宣传项目体验的调性，同时渗透的”中央财富区“商圈优势，利用事 件营销和主题推广语建立项目的高度，使项目在公众心目中形成强势占位， 统领项目的销售推广。,推广主题-项目线,对不同的产品（商铺、写字楼、公寓等）要采取各个击破的推广策略，分阶段、

11、按次序进行销售推广。在销售推广过程中，不同产品应根据其利益点和目标客户进行有针对性的营销，同时物业产品的销售。,推广主线-产品线,乘船狂大MALL,购物看风景,HOPSCA 豪布斯卡,街区MALL,港澳特区 国际风情美食酒吧一条街 国际休闲文化一条街,商贸博览、展示、零售、交易 SHOPPING MALL 威尼斯大酒店 写字楼 国际公寓 大型停车场,现代东方威尼斯,阶段标题拟定风格,报广标题1概念导入期,新西区-新体验-新里程,现代东方威尼斯”体验一站式HOPSCA（豪布斯卡）街区MALL”荣耀登场,报广标题2概念导入期,现代东方威尼斯”体验一站式HOPSCA（豪布斯卡）街区MALL”荣耀登场

12、,新苏州-新财富-新焦点,报广标题内部认购期,现代东方威尼斯 体验21世纪商业文明,城市向西 财富向“现代东方威尼斯”,体验一站式HOPSCA（豪布斯卡）街区MALL”现正接受内部认购,报广标题内部认购期,现代东方威尼斯”体验一站式HOPSCA（豪布斯卡）街区MALL”荣耀登场,报广标题内部认购期,现代东方威尼斯 体验21世纪商业文明,“现代东方威尼斯” 与世界零售价巨头共享财富,体验一站式HOPSCA（豪布斯卡）街区MALL”-现正接受内部认购,报广标题内部认购期,”体验一站式HOPSCA（豪布斯卡）街区MALL”-现正接受内部认购,现代东方威尼斯 五星级酒店,环球财富焦点,”体验一站式HO

13、PSCA（豪布斯卡）街区MALL”-现正接受内部认购,报广标题公开发售(产品线),报广标题公开发售期,是城市中央, 也是财富中央!,大平洋百货来了 麦当劳来了 百佳来了 雅高大酒店来了 奥克莱斯折扣店来了 必胜客来了,”体验一站式HOPSCA（豪布斯卡）街区MALL”-现正火热发售,现代东方威尼斯 让城市财富重新排名,巨头们都不愿错过的发财机会,城市向西 财富向“现代东方威尼斯”,平面风格稿展示,logo主推方案,标志设计外型由“威”字拼音首写字母“V”和动感街道图形组成，演化为至美的一 只正在翘首期待的凤凰，让人美得直至心坎，这里有您想要的一切， hopsca Street Mall(豪布斯卡街区mall），星级主题酒店，娱乐，美食，购