13年金融街商业自持物业成本分析0427.ppt

1、自持物业成本分析,金融街资产管理公司 2013年4月,page1,page2,成本范围：包括营业成本、管理费用、销售费用 成本分类：1、固定成本：折旧和摊销、财产保险、管理税金、大中修 酒店业态支付给管理公司的管理费 2、变动成本：经营成本、业务宣传费 人工成本、行政费用 项目范围：2011年前开业的项目、津塔,分析说明,项目范围,酒店业态,写字楼业态,商业业态,威斯汀酒店,美爵酒店,金融街中心,德胜国际中心,购物中心,丽思酒店,惠州喜来登酒店,金融街公寓,金树街及C3,金融街集团,数据包括：酒店个5个，商业2个，写字楼3个,金融街控股,天津津塔,目 录,page4,一,二,自持物业近三年总体

2、情况,商业业态成本分析,三,酒店业态成本分析,四,写字楼业态成本分析,五,大中修成本分析,目 录,page5,一,自持物业近三年总体情况,收入情况,总成本情况,变动成本情况,投资报酬率,page6,自持物业近三年总体情况,一、投资报酬率（ROI）情况,1、项目投资情况,注：评估值来自2012金融街控股自持物业市场价值估测之调研报告。酒店无评估值。,page7,自持物业近三年总体情况,一、投资报酬率（ROI）情况,2、投资报酬率,酒店业态： 投资报酬率=净利润/原始投资额,商业、写字楼业态： 投资报酬率=净利润/物业评估值,page8,自持物业近三年总体情况,二、收入情况,page9,自持物业近

3、三年总体情况,三、总成本情况,1、总成本,总成本=营业成本+销售费用+管理费用,page10,自持物业近三年总体情况,2、总成本率,三、总成本情况,1、总成率的复核增长率出现整体下降，说明总成本控制效果明显，息税前利润率在逐步提升 2、写字楼项目总成本率出现较大幅度增长，主要是津塔项目成本增加明显,总成本率=总成本/总收入,page11,自持物业近三年总体情况,四、变动成本情况,1、变动成本情况,变动成本=经营成本+业务宣传费+人工成本+行政费用,page12,自持物业近三年总体情况,2、变动成本率,四、变动成本情况,1、变动成率的复核增长率出现整体下降，说明总成本控制效果明显，利润率在逐步提

4、升 2、写字楼项目变动成本率出现较大幅度增长，主要是津塔项目成本增加明显,变动成本率=变动成本/总收入,page13,自持物业近三年总体情况,3、各项目变动成本率的增长率排名,四、变动成本情况,目 录,page14,二,商业业态成本分析,购物中心项目分析,金树街项目分析,成本管控措施,商业业态总体情况,page15,商业业态成本分析,一、商业业态总体情况,（一）投资报酬率情况,1、商业投资报酬率呈逐年上升趋势。 2、金树街于2009年将F1出售，2010年租金收入减少，回报率明显下降；其收入为固定租金，合同期较长，收入稳定但增幅缓慢，同时随着房屋使用年限增长，大中修等费用有所增长，2012年又

5、增加了宣传费，因此回报率有所下降。,投资报酬率=净利润/物业评估值,page16,商业业态成本分析,（二）总成本占比分析,商业业态总成本中，有58%是固定成本，42%是变动成本。人工成本、业务宣传费占变动成本的88%。,page17,商业业态成本分析,（三）总变动成本率,1、2008年比2007年下降明显，主要是由于2007年新开业，收入和成本较高 2、收入明显提升，变动成本总体呈下降趋势,page18,商业业态成本分析,（一）购物中心收入、成本、变动成本率,二、购物中心情况,收入有明显提升，2009年回落是因为经济危机而调减租金造成。变动成本率呈下降趋势。,page19,商业业态成本分析,（

6、二）购物中心各成本项目成本,1、随着项目的成熟，业务宣传费和代理佣金下降明显。 2、业务招待费、咨询服务费、市外差旅费有上升趋势。,page20,商业业态成本分析,1、金树街收入、成本、变动成本率,三、金树街情况,1、金树街以收取固定租金为主要收入，因此收入稳定且增长缓慢。 2、变动成本金额较低（2012年52万元），但有明显上升趋势，主要是因为2012年增加业务宣传费。,page21,商业业态成本分析,2、金树街各成本项目成本,金树街各项成本较低，2012年有配合区政府业务宣传费支出36万。,page22,商业业态成本分析,四、成本管控措施,1、人工成本呈现逐年递增的趋势。商管公司将通过科学

7、定岗定编等方式，控制人员编制。 2、购物中心业务宣传费2012年为873万元，占变动成本的33%，成本率为4%。该费用主要用于VIP客户维护326万（目前VIP客户的销售额占总销售额的40%）；用于广告宣传费547万（根据租赁合同约定，购物中心按月收取租户广宣费，同时要向租户公布宣传推广活动方案）。 购物中心2013年业务宣传费与2012年保持总额不变，主要通过运营部与企划部加强合作和配合，调整结构，提高购物中心品牌推广力度，提升购物中心客流和整体坪效。 3、2013商业业态行政管理费共423万，人均行政管理费为6.7万元/年，商管公司拟通过控制费用审批、合理安排工作等方式在2013年将行政管

8、理费压缩10%。主要通过加强事前请示审批和事后报销审批力度，降低招待费、差旅费等各项费用。另一方面，通过精细化管理，对年度预算按各明细项严格控制，不允许项目间的挪用。,目 录,page23,三,酒店业态成本分析,酒店业态总体情况,主要变动成本率分析,成本管控措施,page24,酒店业态成本分析,一、酒店业态总体情况,（一）投资报酬率=净利润/原始投资额,1、2012年酒店业态投资报酬率为4%，其中美爵酒店、威斯汀酒店、丽思酒店高于平均值，回报情况较好 2、喜来登酒店和金融街公寓投资回报长期低于平均值，喜来登酒店主要是由于每年经营时间较短且受气候影响较大，导致回报率较低。,page25,酒店业态

9、成本分析,（二）总成本占比分析,酒店业态变动成本占71%，其中餐饮成本、客房成本、行政管理费用、市营销费用、能耗费用占变动成本的88%,page26,酒店业态成本分析,（三）总变动成本率（变动成本/收入）,1、由于2008年奥运会，酒店收入和成本均大幅上升，2009年恢复正常。 2、自2009年后，收入增长速度快于变动成本，因此变动成本率逐年下降，整体趋势较好。,1、总变动成本率,page27,page27,酒店业态成本分析,1、各项目变动成本率均呈下降趋势，喜来登下降速度最快，但在2012年有上升趋势，主要是由于收入出现小幅下降且人工成本、客房佣金出现增长导致。 2、威斯汀变动成本率最低且出

10、现逐渐下降趋势，说明威斯汀变动成本控制效果明显。,2、各项目变动成本率趋势,page28,page28,酒店业态成本分析,1、从酒店业态总体情况看，丽思和美爵客房成本率高于业态平均值； 2、从项目自身发展趋势看，美爵酒店和喜来登酒店在2012年均呈现上升趋势。,（一）客房成本率（客房成本/客房收入）,1、客房成本率分析,二、主要变动成本率分析,page29,page29,酒店业态成本分析,2、 威斯汀酒店与同行五星级酒店客房成本率对比分析,威斯汀酒店 客房成本率目标： 14.1%,page30,page30,酒店业态成本分析,3、 丽思酒店与同行五星级酒店客房成本率对比分析,丽思酒店 客房成本

11、率目标： 17%,page31,page31,酒店业态成本分析,4、 美爵酒店与同行四星级酒店客房成本率对比分析,美爵的客房成本率是同行最低。2013年按照客房成本率17.3%的目标努力。,美爵客酒店 房成本率目标： 17.3%,page32,page32,酒店业态成本分析,5、 喜来登酒店客房成本率分析,喜来登由于属于度假酒店，无法得到相关竞争对手资料，目前先与历史数据比较。,喜来登酒店 客房成本率目标： 12%,page33,page33,酒店业态成本分析,（二）餐饮成本率（餐饮成本/餐饮收入）,1、餐饮成本率分析,1、从酒店业态总体情况看，仅威斯汀酒店的餐饮成本率低于业态平均值； 2、从

12、项目自身发展趋势看，美爵酒店和喜来登酒店在2012年均呈现上升趋势。,page34,page34,酒店业态成本分析,2、威斯汀与同行五星级酒店餐饮成本率对比分析,威斯汀酒店 餐饮成本率目标： 53.4%,page35,page35,酒店业态成本分析,3、丽思酒店与同行五星级酒店餐饮成本率对比分析,丽思酒店 餐饮成本率目标： 51%,page36,page36,酒店业态成本分析,4、 美爵酒店与同行四星级酒店餐饮成本率对比分析,美爵餐饮成本率与同行最低餐饮成本率持平，2013年预算餐饮成本率为63%,美爵酒店 餐饮成本率目标： 63%,page37,page37,酒店业态成本分析,5、 喜来登酒

13、店餐饮成本率分析,由于属于度假酒店，无法得到相关竞争对手资料，故与历史数据比较，取最低餐饮成本率为目标。,喜来登酒店 餐饮成本率目标： 56%,page38,page38,酒店业态成本分析,1、美爵酒店和喜来登酒店高于平均值 2、丽思酒店的行政费用率呈现缓慢上升趋势,（三）其他变动成本率分析,1、行政费用率分析（行政费用/总收入）,行政费用率目标：,page39,page39,酒店业态成本分析,2、市场营销费用率分析（市场营销费用/总收入）,市场营销费率目标： 5.8%,1、美爵酒店和丽思酒店高于平均值 2、美爵酒店和喜来登酒店呈现上升趋势,page40,page40,酒店业态成本分析,3、能

14、耗费用率分析（能耗/总收入）,能耗费用率控制目标：,1、美爵酒店虽然高于平均值但已出现明显的下降趋势 2、喜来登酒店是酒店业态中最高的项目，且下降趋势并不明显，主要原因是收入并没有明显增长。,page41,page41,酒店业态成本分析,收入和成本均呈上升趋势，由于收入增长速度超过成本，因此变动成本率是下降的。,（四）金融街公寓成本分析,1、变动成本率分析（变动成本/总收入）,page42,page42,酒店业态成本分析,市场营销费用率和能耗费用率略有上升趋势。,2、各项变动成本率趋势分析,page43,page43,酒店业态成本分析,2、公寓客房成本率分析,金融街公寓 客房成本率目标： 10

15、%,因威斯汀公寓的费用为分摊费用，参考性不强。,page44,酒店业态成本分析,三、酒店成本管控措施,（一）确定成本率目标，建立奖惩机制 各酒店项目拟按下表，分步实施目标成本率的下降，预计在2014年达到目标成本率。 里兹置业公司将制定成本控制奖惩机制，加强过程管理，通过考核、监督等手段保证目标成本率实现有效合理下降。,page45,酒店业态成本分析,三、酒店成本管控措施,（二）过程控制的具体措施 1、缩减人员编制 项目人员编制应重点向一线部门倾斜，保证酒店的服务质量及标准，同时合 理缩减二线部门人工编制，尤其在酒店进入稳定运营阶段尽量减少二线部门 高成本外籍人工数量。 2、适度进行外包 保洁

16、、管事部、安保部等底层服务性岗位，根据酒店的经营情况，进行适度 的外包，聘用第三方公司。不仅可灵活调整人编同时有效缩减人工福利成本 3、发挥员工效率 酒店继续加大员工在岗培训，及部门之间的交叉培训，提高员工工作技能水 平，培养更多的一专多能员工。,page46,酒店业态成本分析,三、酒店成本管控措施,（二）具体措施 4、开展节能竞赛 设立年度节能目标，开展季度节能竞赛，节省能耗费用已奖金形式进行项 目或个人奖励，从而达到全员降低能耗的意识和最终目标。 5、节能创新 鼓励项目开展节能创新工作，可以通过一个项目为试点，达到预期效果后 ，通过里兹置业的平台进行分享推广工作。 6、合同式管理，或申请政

17、府补贴 与专业公司签订专项能源管理合同，或申请政府补贴，与专业机构进行合 作，进行管理监控，即降低能耗又节省了节能投入成本。如威斯汀申请发 改委的节能奖励基金。,目 录,page47,四,写字楼业态成本分析,写字楼业态总体情况,成本管控措施,page48,写字楼业态成本分析,一、写字楼业态总体情况,（一）投资报酬率情况（净利润/物业评估值）,金融街中心和德胜国际呈现逐步上升趋势，津塔项目虽然投资报酬率较低（2012年实现扭亏为盈）但也保持持续上升趋势。,page49,写字楼业态成本分析,（二）总成本占比分析,写字楼变动成本只占总成本的16%,page50,写字楼业态成本分析,（三）写字楼总变动

18、成本率,1、写字楼收入增长速度有所减缓，主要是因为写字楼租金大幅增长主要依靠新增项目的规模效应，但2010年后仅新增津塔一个项目且由于津塔收入较少而导致2012年增长有所减缓； 2、写字楼业态的变动成本率呈现上升趋势，主要是因为津塔项目佣金代理和业务宣传费用较多。,page51,写字楼业态成本分析,二、写字楼成本管控措施,写字楼项目的变动成本主要为业务宣传费用、佣金服务费、业务招待费、咨询服务费，2012年三个项目合计1018万元。 其中：津塔项目业务宣传和代理佣金共计810万元，这两项费用与津塔项目收入直接相关，属于相对刚性的费用。因为津塔2011年10月开业，前期业务宣传费较大，现已采取低

19、成本宣传渠道方式，2013年1季度已有控制成效。业务招待费、咨询服务费属于资产公司能够主动控制的费用，将进一步控制费用支出，具体管控措施为： 1、咨询服务费：合理安排各项目间的资源共享，确保总体咨询费总额不变的情况下提升咨询服务产生的联动效益。 2、业务招待费：写字楼项目业务招待费主要针对大客户，因此将统筹协调费用支出，在不影响客户关系维护的前提下尽量缩减费用支出。,目 录,page52,五,大中修成本分析,近两年大中修情况汇总,装修改造类大中修工程成本控制方法,设备设施更新改造类成本控制方法,大中修的分类,一.目前大中修分类,按照改造性质分，目前批准的大中修改造工程可分为两大类：,第一类：设

20、备/设施更新改造类系指楼宇内设备设施存在老化、损坏、产生安全隐患、不满足新规范要求、造成能源浪费等现象，为使得这些现象得到改善从而满足经营需求而须投资改造的工程项目。（大中修审核小组主导）,第二类：装修改造类系指随着自持物业开业时间延长，部分区域的装修破旧、老化、损坏，已经不能满足日常经营需要或由于商业业态租户调整，公区装修或机电条件需要进行调整改造的大中修工程项目。（业态管理公司主导）,大中修,大中修成本分析,一、大中修的分类,二.近两年大中修情况汇总,根据上述分类，统计近两年大中修工程项目批示情况汇总表如下：,业态,项目,表1.大中修装修改造类汇总表,二、近两年大中修情况汇总,大中修成本分析,二.近两年大中修情况汇总,根据上述分类，