西安芙蓉新天地项目分析报告ppt课件.ppt

1、西安芙蓉新天地项目情况报告 战略发展部 酒店物业事业部 2014年5月,1,一、项目概况 二、西安酒店与商业地产市场基本情况 三、项目分析与建议,2,一、项目概况,项目规划与投资标准 “芙蓉新天地”项目总建筑面积27.05万平米，含酒店8.3万平米（385间客房），商业18.75万平米，由12栋多层楼宇组成，其中商业部分1号楼已按1.6万元/平米的单价售出，2号楼按照2.5万元/平米的单价与意向客户进行谈判，扣除已售的1号楼及其地下车位，剩余（地上）可售建筑面积约7.5万平米，地下车库1700个； 据曲江文商介绍，项目总投资预计30亿元（含4.7亿元地价），其中酒店部分投资15亿元，商业部分投

2、资15亿元。,3,一、项目概况,项目施工建设情况 项目总体施工质量较高，外立面已经装修完毕，外观效果较高端，酒店部分计划2014年6月底完工，商业部分计划8月底交付； 酒店建设标准豪华，但存在部分欠协调的情况，如标准房间面积38，为一般五星级标准；但楼层高4.5米，楼道宽敞，大大高于豪华五星级标准；如北楼为为会议、餐饮等综合空间，配套齐全，但其中宴会厅面积500，承接宴会可能受较大限制； 商业部分定位为奢侈品、服装、家居、儿童娱乐等Mall的基本业态，未设计排烟设施，预计餐饮业态比例不高。,一、项目概况,酒店管理已签约西班牙美利亚， 计划8月底开业，该品牌目前在国内已开业济南一家，为绿地集团战

3、略合作伙伴，据曲江文商预期，酒店平均房价将超过1000元。 商业部分1号楼为内部价转让，已确定为金鹰国际购物中心；其他每栋面积在6000-10000平米，不能分割为小商铺销售；地下停车位可售，但停车场为互通型，售完后管理难度较大。,项目运营筹开情况,一、项目概况,项目建设情况,项目转让意向 曲江文商介绍，项目可按接近投资成本的价格进行转让：具体为酒店15亿元+剩余7.5万参考1号楼按1.6万元/转让（12亿元），总价约27亿元。,二、西安酒店与商业地产市场基本情况,酒店和购物中心、写字楼等商业地产组成了商圈，商圈的发展状态很大程度决定了酒店、商业地产的经营情况及市场竞争力：对西安商圈的分析，有

4、助于我们对本项目的研判。,7,西安大型商圈情况 钟鼓楼、小寨、长乐，经开、高新、曲江六大成熟商圈占西安社会消费额2/3； 前三大商圈是西安最成熟的老商圈，钟鼓楼为地区级别商圈，小寨为市级商圈，长乐主要为服装批发等；后三大商圈辐射范围限于本区域内，业态种类不够全面； 高新、曲江等新锐商圈拥有西安最好的基础设施、物业配套和良好投资环境，未来地位有望提升。,（一）西安商圈情况,8,二、西安酒店与商业地产市场基本情况,西安高星级酒店经营情况 数据A国家旅游局统计公报口径 平均房价： 2011-2013年间，西安9家纳入统计的五星级酒店三年间房价持续走低，平均房价约为655元； 入住率：2011-201

5、3年间，西安五星级酒店各季度平均出租率约为59%，其中第一、四季度较淡，第二、三季度较旺； 间房收益（RevPAR）：655元*59%= 386元。,9,二、西安酒店与商业地产市场基本情况,（二）酒店市场情况,西安高星级酒店经营情况 数据B酒店咨询中介机构优尼华盛口径 平均房价： 西安五星级酒店平均房价2012年为 551元，2013年为498元； 入住率：西安高端酒店2012年入住率为58%，2013为52%； 间房收益（RevPAR） ：2012年为320元，2013年为259元。 总体上受“国八条” 以及大量新增酒店入市的影响较大，经营压力大。,10,西安高星级标杆酒店TOP3数据,（各

6、标杆酒店数据来自于酒店业主代表、员工访谈及洲际集团）,二、西安酒店与商业地产市场基本情况,108坊,天鹅堡,曲江商圈,大雁塔,曲江商圈范围及业态特征 曲江商圈以大唐不夜城为核心分布。由慈恩镇、大雁塔、大唐芙蓉园、曲江池等形成完整的旅游休闲带。 旅游人群构成主要的消费人群，因此餐饮和旅游商品在商业业态占比较大，其他业态占比较小； 周边低密度社区较多，目前入住率较低，零售、娱乐等业态尚需要更多入住人口来支撑。,二、西安酒店与商业地产市场基本情况,（二）商业地产市场情况,11,项目周边商业供应趋势 曲江现有集中式商业营业建筑面积约80.7万平米，另有莱安中心、金辉世界中心、绿地曲江名城等在建住宅配套

7、商业及巨型综合体超过200万平米，未来将沿地铁线陆续形成市场供应，整体商圈商业体量较大； 项目距离以上商业（综合体）1-2公里，规模上不具备优势，优势在于紧邻大唐芙蓉园及曲江池公园，环境优美，周边高端社区多。,二、西安酒店与商业地产市场基本情况,12,项目周边商业成交情况 住宅配套商铺，由于产权面积较为灵活，是市场销售的主力，套均面积为20-30平米，总价100万元以内为市场成交最活跃产品； 2013-2014年，绿地项目裙楼商业成交均价2.2万元/平米左右，海洋风情街商业销售单价为1.9万元/平米左右；,项目位置,绿地海珀紫庭,海洋世界风情街,二、西安酒店与商业地产市场基本情况,13,14,

8、项目周边商业成交情况 西安市集中式商业以持有经营或整体出售为主，仅有芙蓉新天地1号楼成交案例。,二、西安酒店与商业地产市场基本情况,项目酒店经营及商业销售预测 项目酒店预计从第三、四年成熟期收入1.37亿元左右=800（平均房价）*60%（间房收益）*390（房间数）*365（天）*2（餐饮宴会收入）；年GOP0.41亿元左右=1.37亿元*30%（GOP率）；不计财务成本，年净亏损约为0.3亿=0.41亿元-折旧0.7亿。 商业部分销售价格预计2万元/平米左右，但因单体面积巨大，不能散售，导致总价高，对普通投资者形成较大投资门槛，需要个性化渠道寻找“金主”，预计销售去化难度较大。 （注：高新区、曲江新区在建高星级酒店有丽兹卡尔顿、君悦、凯宾斯基、温德姆、万豪行政公寓等，因此预计西安酒店入住率不会明显增加，高星级新酒店平均房价预计700-900元。）,15,三、项目分析与建议,16,三、项目分析与建议,受让项目财务测算 酒店部分总投资（含土地、建安及三项费用）15亿元，商业部分按照曲江文商给出的最低转让价格为1.6万元/平米，作为入账成本，销售价格参考类似案例和市场状况，预估为2万元/平米； 不考虑土地增值税、财务费用等影响。,17,三、项目分析与建议,受让项目财务测算,项目商业可售部分要取得15亿元利润覆盖酒店成本，不计税