海亮地产西沣路项目营销思路沟通方案.ppt

1、谨呈：海亮地产,海亮地产西沣路项目营销思路沟通方案,美城机构事业二部,专业房地产综合服务商,2014-2-18,汇报人：杨磊,前言,在初次与海量地产沟通后，有这样的两个数字给美城团留下了深刻的印象！,12亿元,7300元/,要完成这样的任务目标，就仿佛像是在黑夜中前进，去寻找希望的曙光。,纵观西安市场，是否存在这样的曙光？,完成目标，仍有希望！,2013年商品住宅成交额累计项目排名TOP10（亿元）,我们是否具备这样的质素？,我们如何获得这些质素？,思考,把握风向，才能翱翔！,市场大势,3.1,新国五条定调2013楼市调控：“坚决抑制投资投机性购房”,2.21,国务院发文提高二套房首付，卖房征

2、20%税,4.20,5.14,国务院：严查擅改保障房用途及套型面积等违法行为,6.17,6.19,3.2,西安保障住房网：西安国五条细则落地,国土部：暴力征地事件频发，现要求完善征地政策,国务院：项目未通过环评不得供地及贷款,国务院：推多项政策推动实体 经济，支持首套自住信贷,11月,国家发改委：通知要求对棚改项目债券融资“开绿灯”，棚改债券规模可以达到项目总投资的70%。,9月,“西安十四条”严控预售证监管，这也标志着西安楼市整治风暴的再次升级，在新政的影响下，西安楼市或将面临重新洗牌。,政府换届后，未来几年政治环境不会改变，房地产市场调控将依然持续不放松！,宏观政策,中国房地产未来还有15

3、20年快速发展期，且将频繁进入波动化的市场周期 （57年）内；2013年一季度已经出现首波成交高峰，2013年底价格基本恢复到2011年水平并略有提升。,近五年（2011-2015年）房地产价格及销量走势研判,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,12年底销量恢复11年初水平，价格开始上升,13年底到14年初，价格恢复11年初水平，并略有提升（10%）,14年以后价格稳定，略有提升；销量增幅放缓，逐渐平稳。,价格,销量,美城观点：2014年房地产市场将趋于稳健，成交趋势将呈现量升价稳的态势，且未来此态势将常态化！,市场大势,2014年宏观市场预判,商品房供求量2013年1

4、-12月，西安市商品房供应量达到1933万，成交量达到1440万，达到西安市房地产市场历史新高；,住宅近一年量价走势：全年住宅成交价格呈现平稳运行发展态势，12月达到全年价格新低；从成交量来看，2月份成交量出现大幅度下滑，全年呈现量涨价跌的态势。 住宅近5年量价走势：2013年住宅共成交1232万，同比增长19%，仅次亍2009、2010年成交量；成交价格6893元/，同比上升1%，价格保持平稳微涨。 住宅供求比：3-5月受“国五条”政策影响，新增供应的不足，市场呈现明显的供不应求局面；全年总体供应量充足。,2013年西安房地产市场供需关系看似稳定，但由于还存在大量城改项目，整体供应量充足，全

5、年呈现量升价稳的态势。,市场大势,西安市供需及量价关系,市场结构西安市场成交结构为首置首改的刚性需求依然是市场主流需求，占全市近80%，市场整体表现比较健康； 占比变化从占比变化可以看出，首置首改客群需求依然旺盛；首改类产品的总价、面积段占比上涨，一部分是因为客户“一步到位”购房观念越来越普遍，另一方面刚改客户需求正在逐渐释放。 投资需求仍然存在虽然西安市场今年价格涨幅有限，但刚需支撑市场成交，基本不存在虚高等泡沫现象，仍近几年价格涨幅和区域収展来看，多数客户对未来市场仍持看好态度，投资型小户型的热销反映出购房者买涨心理。,2013年西安房地产市场主流仍是刚需类产品！,市场大势,西安市成交结构

6、,市场大势,西安市市场小结,西安市场供应量充足，总体呈现量升价稳的发展态势,产品成交结构以刚需类产品为绝对主力,政策环境不会发生较大波动，市场环境稳定且区域常态化,刚需 为主流,在目前大市场供应量充足的市场形势下，各项目必将存在激烈的市场竞争：,产品 在区域内我们的产品是否具备足够的竞争力？,客群 在区域内我们的核心客群该如何正确对位？,定位 在区域内我们将如何对自身进行正确的定位？,问题思考,观察他人是为了更清楚的了解自己！,区域市场,2014年重点区域竞品货量及目标,区域市场2014年供应货量充足，未来市场竞争会更加激烈。,美城 观点,区域市场,2013年区域重点竞品供需关系,片区竞品项目

7、供应面积段主要在70-150，而消化主力集中于80-90两房，其次是90-120的三房。,各项目均以刚需产品为主,增加现金流为主要方向； 产品供应主要以75-85左右两房，89-130三房为主，产品同质化严重； 消化力最强的为100 左右的三室和85 左右的两室,面积区间,美城 观点,区域市场,2013年重点区域竞品来客、来电、成交量分析,P.S.由于金地西沣公元于10月完全停售，故未列入对比样本,区域内成交客户的关注点集中于开发商品牌！,美城 观点,区域市场,区域市场小结,1、区域内2014年供应量较大，必将形成激烈的市场竞争态势!,2、区域内主力产品以刚需为主，且各项目产品同质化严重！,3

8、、区域内客户集中在大鳄级房企，品牌为客户重要购买动机之一！,问题思考：目前项目产品是否在区域内具备竞争力？,产品判断,本案产品立足于区域市场内，质素如何？,区域市场面临的产品背景,大鳄级品牌房企 规模浩大、配置齐全 将T4产品发挥到极致 主攻89平米套型三房 超高赠送,百强房企的黑马 城市发展热区域 地王 中等规模刚需产品 90/70控制,VS,项目产品“天生丽质”，90套型占比70%与区域级大鳄供应市场形成“有效互补”，在城市热点区域开辟属于海亮独有的“市场蓝海”；,项目90平米以下套型占70%，118平米以内套型占90%，总体套型占比在“区域内绝对趋小”,项目产品规划指标的背景,海亮项目依

9、附的产品背景,美城 观点,产品思考,项目产品配置反思,单从产品的角度来讲 项目“天生丽质”的90/70产品规划条件， 是否满足项目14年既定的16万“快销条件”？ 是否满足项目14年既定的12个亿“跑量目标”？,给予两个层面的反思： 项目总体产品配置； 区域快销产品配置；,产品思考,区域市场主流产品有什么特征？,市场细分三大类“80、89、123”,产品线面积预测评估,美城 观点,产品小结,区域快销产品配置概况,区域快销物业面积配置,区域快销物业总价配置,区域主力快销两房面积在75-70平米之间，不包含15-20平米之间的赠送； 区域主力三房面积以89、108平米； 区域主力四房面积以96、1

10、28、130平米,区域主力快销两房总价区间63-66万；部分包含精装修； 三房总价区间72-90万； 四房总价区间80-120万,区域快销产品主要以75-79两房（63万），89、108三房 （72万），96、128（100万）平米四房雄霸天下,产品对比,竞品与本案对应产品比对，本案产品优劣势何在？,单从产品设计的角度，项目产品配置无瑕疵；但从区域快销的角度审视： 89套型产品存在绝对市场蓝海，123套型实现快销存在市场风险（超出区域快销总价极限值）,面积配置比对,总价配置比对,美城 观点,产品建议,项目产品结论及建议,项目虽然具备“天生丽质”的90/70规划条件，但是美城认为要想突围全年12

11、亿快销目标，项目户型紧凑程度还不够纯粹； 美城建议除了保持原有89套型外，将原有部分83、123 套型压缩在80 、110以内； 将压缩所损失的面积通过小高层面积增加弥补和小高层后期溢价弥补。,产品建议,项目产品调整,78-89-113,78-89-113,78-89-113,产品建议,本案产品调整后，如何弥补项目货值损失？,美城 观点,将压缩所损失的面积通过小高层面积增加弥补和小高层后期溢价弥补。,产品建议,项目产品调整,T4产品调整建议： 将原套型378T4（83-83-89-123）调整为358T4（78-78-89-113）套型，增加产品区域内竞争力。,2T4南北通透113三房两卫套型

12、,2T4南向78两房房套型,美城 观点,产品建议,项目产品调整,小高产品调整建议： 加大小高层套型面积将原有90-125套型调整到120-140套型，同时优化小高层设计，增加前后露台，将小高层产品洋房化。,美城 观点,通过产品调整后为快速跑量型刚需产品，本案产品的对位客群究竟是谁？,问题思考,产品,客群,对位,区域市场内，快速跑量的刚需型产品客群为：,他们是年龄层在2840岁，三口之家为主，事业稳定且处于快速上升阶段，人均年收入在716万，中兴、华为、软件园、电子城等技术型工作人员。,品质型 （刚需、首改）,务实型 （刚需）,年龄2535岁，单身或置办婚房为主，事业刚起步，年收入在4万8万，支

13、付能力有限，主要集中在高新锦业路写字楼的普通白领、周边地缘性生意人。电子城商圈、城南、长安等客户。,代表项目,万科城 金地西沣公元 雅居乐勃朗峰,悦美国际朗峰 风憬天下 明威橡树湾,高新区，三居及四居,收藏、享受、品牌追随,地段、配套、产品等,影响层客户,形象引领层客户,产品象征意义,产品特色,实际购买力客户,高新财智精英，四居及以上的终极置业,高新及城南为主，二居或面积较小的三居,我们更应该研究的是影响层的客户,客群分析,本案目标客户结构,典型客户访谈普通刚需型客户：,客群分析,典型客户访谈,客群分析,典型客户访谈品质刚需型客户：,典型客户访谈,客群分析,典型客户访谈,典型客户访谈品质刚需型

14、客户：,品质型客户核心词： 性价比 品质感,高新软件园： 28-35岁为主，科研企业技术型工作人员。,高新锦业路： 26-35岁为主，企业普通白领以及地缘性生意人。,高新电子城： 25-35岁为主，周边大学教师。,城南长安路： 25-35岁为主，私营企业普通白领职工。,分析小结,客户地图及及客户特征,确定了产品以及客群，本项目在区域内该如何对自身进行定位？,问题思考,产品,客群,定位,市场站位,面对高质素的一线开发商及严重同质的化市场格局，本案应该立足于哪个梯队？,在本案面对一线品牌开发商无明显优势，但有实力引领第二梯队的情况下，本案应首先立足于第二梯队抢占市场。,第一 梯队,第二 梯队,美城

15、 观点,竞争策略,核心策略一 在本案产品品质有一定保证的情况下主打性价比来蚕食其客户资源。,性价比,品质感,核心策略二 应紧抓本案优良的产品品质及开发商雄厚的实力等优势，快速占领其客户资源。,本案应以何种策略对抗二个梯队？,关键语：狭路相逢，智者胜！合理利用本案自身优势与各梯队竞品项目博弈。,美城 观点,本案,第一梯队,第二梯队,2014年的区域市场竞争势必会是一部大片，在这部戏中有,金地西沣公元,雅居乐铂琅峯,万科城,区域内的明星大腕，就像这些演员一样，有成熟的演技、有知名度、有丰富的经验,who we are ？ 我们是谁？又扮演着什么样的角色？,2014年，本案在区域内扮演着 的角色。,

16、挑战者,美城 观点,要成为挑战者，本案首先需要提升项目整体竞争力！,物理配套：,完备的配套，是一切理想生活的基础。,针对年轻化的客群，完善生活配置，商超招商先行。,西罗母医疗机构,品格幼儿园,大型商超,通信配套,餐饮配套,美城 观点,提升建议,服务配套,完备的配套，是一切理想生活的基础。,提升建议,精神配套：,通过社区服务平台的搭建，给业主更便捷、开放的服务与交流平台。,美城 观点,更加注重人与人之间的交流，建立 零隔阂的邻里社区,回顾总结,以高度开放的姿态，接纳世界！,打造“三高”展示系统，即通过营造“高体验度、高开放度”达到高展示度的目的，通过多维度的项目体验，拉近客户与项目之间的距离感，

17、聚拢人气。,体 验 展 示 系 统,售楼部,景观体验区,高展示度,售楼部需要具备独立的开放区域，并有能力提供饮品，书籍，桌游等休闲娱乐设施，并且保证整体动线安排合理。,开放式的景观体验区，能够让客户在景观区自由欣赏，并设立符合项目风格的特色拍照区，留言板等互动性强的区域。,美城 观点,提升建议,价值梳理,本案目前具备哪些价值点？,价值罗列,美城 观点,本案的核心价值点在于产品、项目品质、开发商品牌。,项目属性： 高新区品质与价格的平衡者,回顾小结,结合项目价值点与客群自身特点，判断本案属性,美城 观点,定位分析,明确目标,目标分解,在原目标均价7300元/基础上，。本年度预期推售T4产品共17

18、78套，总货值11.4亿，后期需要补充货源，才可完成年度销售12亿任务。,无目标的努力，有如在黑暗中远征。,日有效客户 39组！,本案12亿目标任务是否具备可实现性？,对区域市场竞品进行对比分析判断，12亿元的销售目标具有可实现性，但基于2014年的市场情况和复杂的区域竞争关系，12亿元的目标对本案与市场都将会是一个非常大的挑战！,2013年品牌刚需型项目销量在8-20亿之间，去化量明显优于普通刚需型项目。,2014年区域市场供应量较大，未来的竞争将更加复杂和激烈。,目标判断,美城 观点,但是，已经有一些先驱者如海上灯塔，为我们指出了方向！,经典案例,碧桂园十里银滩，整合能力超强的泛营销策略,

19、美城 观点,碧桂园十里银滩项目操作模式大亮点： 整合力超强的泛营销策略，快速累积海量意向客户；,亮点解读一：整合能力超强的泛营销策略,市场细分,目标客户聚焦,客户渠道拓展,精准营销及售后服务,根据深圳客户分布特征绘制城市拓客地图,建立户平台、聚焦目标客户,针对诚意客户组织看房车，甄别意向级别并为项目输送客户,现场销售团队通过严谨癿流线服务，给予上门客户优质销售服务，杀定客户！,经典案例,碧桂园十里银滩，泛营销执行,1、政府渠道利用,惠州2011年旅游节，向全国展示巽寮湾！,多渠道联动，短期内累计海量客户,碧桂园十里银滩 也许离我们太过遥远， 也许它太过特殊，,但是，回看我们身边， 在美城就有这

20、样的成功案例。,美城案例,香缤国际城，2013年全年实现销售16万，1790套，成为区域行业标杆。,香缤国际城,美城案例,一核、两心、三驱动销售体系,美城 观点,传统单一的营销方式已经不能支撑项目去化速度快、 销售目标高的要求，目前营销方式的发展趋势表明：,多元化渠道整合资源 才是硬道理！,天变了！,资源整合,更快的速度， 更低的费效比， 更高的效率， 更广阔的平台。,现在是多元化营销3.0、4.0甚至5.0的时代！,更快的速度， 更低的费效比， 更高的效率， 更广阔的平台。,现在是多元化营销3.0、4.0甚至5.0的时代！,传统的营销2.0时代即将谢幕，到来的是一个 的时代！,天变了！,资源

21、整合,营销核心,面对12亿元的年度销售任务，泛营销 是本案的不二之选！,一、构建体系化的销售平台,美城 经验,多销售核心，广泛辐射,各销售小组以PK制度调动积极性,多种渠道配合共同发力,各广阔的销售平台,营销核心,客户就是核心资源！,美城 经验,二、构建体系化的客户拓展体系,营销核心,“自由协作的平台，诱惑十足的奖励、公平透明的规则、全面广泛的传播”。,美城 经验,利益链条：成交单套奖励6000元！,三、拓客工作开展策略及组织,营销核心,四、拓客工作开展策略及组织,美城 经验,对每一个客户资源进行精确份分类管理,专人专用，执行致胜 泛营销,置业顾问分组PK外出拓客、策划线专人专用明确分工。,项

22、目人员架构图,营销核心,美城 观点,如何撑起庞大的营销体系？,资源从哪里来 营销费用从哪来 钱又该怎么花,?,三 大 管 理 体 系,营销核心,美城新时期的管理体系资源,美城资源一,十二销售执行体系,营销核心,美城新时期的销售执行体系,美城资源二,营销核心,美城新时期的客户资源,美城数据资源,在项目操作的过程中，不但积累了丰富的操盘经验和把控市场的能力，更重要的是累积了近40万名准客户的资源。总客源：392266组，其中城北145633组，城南71796组，城西29124组，城东95782组，长安区26471组，其他地区23460组；其中城北商业类客源6354组，经开区1954组。,美城资源三

23、,营销核心,丰富营销费用构成，调整营销费用支出方式,美城 观点,二、提高常规营销推广费用中线下费用比例。,一、将营销费用分摊至四大环节,面对本案精准的目标客群， 美城如何利用“泛营销”模式找到他们？,黄蜂行动,问题思考,由黄蜂行动联动组执行！,撒网三步曲,黄蜂行动,收网三步曲,黄蜂行动,将行销进行到底,黄蜂行动,通过“黄蜂行动”，利用身边一切可利用的资源和渠道挖掘客户，配备专业的小黄蜂作战团队，全面撒网，定时收网，不放过身边的每一个客户资源，保证目标客户的有效挖掘！,我们的黄蜂行动案例展示,行销项目成功案例,150位地产精英组成的强有力的黄蜂行动作战团队！,7月进驻项目，即实现150套销售，8

24、月实现231套销售，9月实现206套销售，10月实现208套销售，连续三月的销量比肩全市销量三强项目！,150位地产精英组成的强有力的黄蜂行动作战团队！,分析小结,回顾之前，首先，本案通过产品改造迎合市场需求，增强了自身的市场竞争力；其次，通过多元化的泛营销手段整合市场资源为本案的销售增加市场机会。,回顾总结,阶段目标,本案2014年各阶段目标及推货策略,T4产品总货值共11.4亿，结合全年销售目标去化情况，需在加推其他产品，提供充足货源，以保障全年任务的顺利完成，具体加推时间及货源根据项目实际情况而定。,第三阶段 78月,第二阶段 67月,第一阶段 45月,第四阶段 910月,第五阶段 11

25、12月,实收均价6900元/,实收均价7100元/,实收均价7500元/,实收均价7700元/,实收均价7500元/,营销推广,本案2014年各阶段营销推广总纲,推广阶段,广告语,品牌形象建立期,品牌形象树立期,品牌形象持续期,4-6月 第一阶段,7-9月 第二阶段,10-12月 第三阶段,推广事件,产品发布会,客户答谢会,海亮地产品牌体验活动,推广主题,奋斗，享乐，在一起！,谁说私人定制是豪宅的专属？,谁说品质与价格不可兼得？,谁说品牌项目必须卖得更贵？,本案今年营销策略的顺利执行需要以下各节点的硬件条件支持。,营销推广,本案2014年各阶段硬件支持,美城 观点,8#、10#楼五证齐全。,在

26、高新及城南（电子城）区域分别设立两个临时售楼部，并辐射周边区域设立10个外展点,售楼部、景观体验区、样板间交付使用销售团队入场； 1#，2#、4#、6#楼五证齐全。,3月中旬,6月中旬,10月上旬,3月中旬,以上仅是我们对项目的初步认识 而成功的关键更在于团队的执行,关于美城机构,2014-01,Meicheng Agency,79,十三年的辉煌业绩，美城机构一直致力于推动西安房地产代理行业的发展！,美城机构成立于2000年，是西安本土成立最早、历时最长、销售面积最多的专业综合服务商先驱和领导者之一。 经13年精耕细作，美城机构已在西安操作100余个楼盘，销售面积500多万，客户资源50余万。

27、,20亿,16亿,42亿,26亿,45亿,50亿,2008-2013年美城机构销售业绩走势,以数字影响市场！,2014-01,Meicheng Agency,构建中国西部房地产专业服务第一品牌！,美城机构致力于赢得客户、合作者、员工以及社会的信赖，获得公司持续的发展及美誉度； 立足西安、面向西北，先做强再做大，把房地产服务业务做精做强，构建中国西部房地产专业服务第一品牌。,Meicheng Agency,81,为客户提供综合性的专业地产服务！,核心业务,1,2,3,4,我们如何做到,Meicheng Agency,83,我们对市场始终保持极高的敏感度！,美城机构 市场研究中心,Meicheng

28、 Agency,我们对操盘实战始终保持高度的重视，并总结出 “5+3+N实战营销理论”！,Meicheng Agency,消费者研究 Consumer Research,消费者统计特征研究 片区消费者特征研究 品牌消费者特征研究 面积段消费者特征研究,消费者行为特性研究 消费者日记 行为观察 关键人物访谈 广告有效度追踪,消费者心理特征研究 偏好测试 个性量表 聚类分析 广告效果测试,我们对客户始终保持深入的洞察！,Meicheng Agency,86,我们拥有庞大的客户资源，并不断积累扩大！,美城机构经13年的客户积累，目前拥有超过50万的客户资源，其中住宅客户资源将近30万。,50万,50

29、万,How can we help our client 我们如何帮助客户,我们知道如何解决客户生意成长每一步所面临的问题！,我们形成了美城自己的实践体系！,Our Clients 我们的客群,恒基兆业地产,颐和集团,香江国际,振业集团,富力地产,广州恒鑫地产,海荣集团,高新地产,中顺集团,中房集团咸阳公司,郅辉集团,新宝龙实业,西安地铁置业,陕西鑫邦地产,利君地产,中贸集团,我们服务于在陕西快速成长的地产开发企业！,排名不分先后,第贰章 PROJECT DISPLAY 项目展示,美城代表项目,FINANCIAL BUSINESS DISTRICT ENGINE LEVEL CITY COMP

30、LEX,西安财富中心 浐灞金融商务区引擎级城市综合体,香港香江国际地产西安首席力作 自项目启动之日起， 我司对于项目所承载的企业 目标做出了清晰界定，通过高点占位撬动市场，做势、造势、借势、营势建立项目高端的大盘形象。采用全方位多视角的营销理论，来实现策划和案场全面衔接的立体营销。并通过精准的西安市场研判，为项目量身定制符合区域市场需求的退货计划及价格策略。最终美城机构为项目提供了项目整体定位建议、项目全年营销策略、区域市场及客户调研成果报告、项目定位及物业发展建议报告、项目案名及VI延展方案及市场调研统计分析报告等工作成果。,恒基碧翠锦华,品牌战略、跨界营销、服务影响,所谓遇强则强，珠联璧合

31、。从提案到代理过程，即显示出国际一线品牌一丝不苟的精神，也展示了美城精英团队的专业、精细和操盘智慧。对于恒基高端项目，特别是在市场冰冻期，团队精英遵循美城“5+2+3”独创核心操盘理论，以“锁定城东，主动出击；截留客户，深挖商户”营销战略， “品牌战略、跨界营销、服务影响”和“体验营销”研判客群及拓展新渠道，构建星级的销售中心和现场体验，以销售综合服务66矩阵模式，1+4渠道等，第一时间为客户营造出未来生活意向，奠定项目绝对高端价值基础，营造完美港式生活。,THE LIFE OF ANOTHER KIND OF LUXURY,西安环球贸易中心 打造西安第一高度,西安环球贸易中心，位于西安市经济

32、开发区凤城五路，城市CBD封卷之作，是集268米地标写字楼、MASA公寓、天际酒店、环球贸易商业中心、IMAX艺术中心等多种业态产品为一体的高端城市综合体。 美城机构通过对超高层、综合体的深入研究及对置业客户诉求的精准把握，提出在产品设计采用高级石材并大面积使用具有水晶质感的玻璃幕墙，注重入户方式、形态组合，高水准配置等，使超高层毫宅让客户觉得物有所值、至物超所值，豪华看得见，满足住户的心理需求和豪宅认同感。该项目一经面视，得到了业界及广大置业需求客户的认可。,CALIFORNIA STYLE STRUCK AGAIN,荣德置业继荣德棕榈湾后2010年的全新力作,2006年 美城机构开始全面代

33、理荣德棕榈湾，该项目以加洲风格为主题，以价格为导向，实行差异化产品的推盘策略，前期开发以区域市场稀缺多层迅速回现，后期高性价比高层吸引大量购房者，实现项目顺利去化，树立了良好的市场口碑。 2011年 比邻东/北二环黄金什字，扼守浐灞门户，联动大明宫遗址公园，距地铁三号线辛家庙站仅500米的荣德棕榈阳光，42万平米加洲风情主题社区，再次将加州的生活嫁接西安，阳光、悠闲、自由的加州生活，奉献给每一位在城市努力打拼的奋斗人士。,3小时 200余套 首批房源开门红，引发万众追捧,PREVAIL IN CHANG AN STREET,制胜长安路,+,众所周知，长安路一址都是西安房地产争夺的焦点，当美城接

34、手本项目时，西安中轴路激战正酣，从南到北依次有华城项目、会展明珠、西旅国际等数十个项目，而产品形态近似，如何突围，做出差异化，是摆在营销层面的一道难题。在对周边环境和市场深八摸底和分析后，美城提出了针对性的营销推广策略。,+“象牙宫寓”，案名就是销售力 象牙，美好的名字背后，凝聚着项目的无限价值和开发期望，地处象牙塔林立的学府中央，拥有象牙般精致，奢贵的价值联想。 +“CUD中央学区”提升区域价值 城南是西安高校最集中区域，CUD（中央学区）概念为区域的价值升级与项目的价值打下了基础。 +“抓住师大，就意味着成功了一半” 明确的地理指向，中央学府区的地段价值，师大以及周国这高校的老师、学生，于

35、是“地铁站，师大旁，CUD活力建筑”应运而生。,FROM NORTH AMERICA SEIKO CITY VILLA,传世北美 精工城墅,+,云中漫步项目是北美风情、纯独栋别墅，项目整体设计力求精益求精，仅图纸设计便历时3年，历经了28次颠覆性修改，最终呈现出珍品别墅。项目园林、建筑、配套、安防等工艺极具生活品质，细节触手可及，使得每一座别墅均成为了纯粹的精工城墅。 美城机构的团队自项目启动之日起便根据项目特点，对其进行了准确的市场定位及深度的价值挖掘，通过高端的营销活动树立项目的大盘形象，通过渠道营销把握目标客户，力争实现项目利润最大化，使其成为西安又一标志性建设项目，在未来几年的地产市场

36、中造就影响力。,THE NEW COMMERCIAL CENTER,城市北移 中心盛龙,盛龙广场，激活北城门户，核心商圈崛起,+,盛龙广场100万平米超级城市综合体 坐落于西安龙脉未央大道和纬二十八街交汇处的盛龙广场是西安市未央区城中村综合改造重点项目，是一家汇聚家居广场、百货购物、商业步行街、超市、影院、娱乐、酒店、住宅、公寓等为一体的超大型城市综合体。 美城机构结合项目自身优势，通过“活动营销”、“关系营销”、“扩展渠道”、“精准定价”、“品牌嫁接”等一系列营销手段，广泛高价值复合收益性物业置业客群，形成置业热潮，短短几月，擎动西安中轴的第三大商圈强势诞生。,CONTRARIAN FLYING TO WEITNESS A MIRACLE,+,逆势飞扬，见证奇迹,新国八条、西安限购令、新国五条 在政策的挤压下，市场举步维艰，社会观望情绪严重 这种情势下 占据优势地段及优质产品，具备超强保值、增值的项目独树一帜 除此之外 美城机构利用展示为王、体验营销、微博营销等手段 长安三号 在淡市下创造一个接一个的奇迹！,我们的黄蜂行动案例展示,曲江风景线,唐城墙 公园里的纯板大宅,曲江风景线总占地66亩，总建面24万平方米，绿化率40%，由12栋板式小高层，高层和1栋商务会所构成，共规划1043户，车位达到1661个，能充分满足整个小区业主的需求。