合富-城市轨道交通对物业的影响.ppt

1、城市轨道交通对物业的影响,市场研究部 2008.6.25,轨道交通的定义及种类 城市轨道交通工具和其他交通工具的优劣势比较 城市轨道交通对房地产行业的影响 武汉典型轨道（地铁）物业探寻,目录INDEX,轨道交通的定义及种类,轨道交通是一种利用轨道列车进行人员运输的方式。 轨道交通具有运量大、速度快、安全、准点、保护环境、节约能源和用地等特点。,轨道交通,地铁,轻轨,磁悬浮列车,有轨电车,大城市中主要在地下修建隧道，铺设轨道，以电动列车运送乘客的公共交通体系。简称地铁。地铁主要是指“重轨”，它也是一种电气化铁路系统，运能与轻轨”相比较大。它必须有单独的道路；车辆由多节车厢组成，速度及加速都较快；

2、有复杂的信号系统；并需有较高的站台上下客。行驶的道路可以在地面、地下和高架线上。国外“重轨”交通系统包括了市郊列车、地铁列车等。如上海地铁1号、2号及3号线都属于这一类。从运量来区分，地铁的运输量最大，单向每小时可运送4万至6万人次，轻轨可运送2万至3万人次，有轨电车的运量最小，只有1万人次。从能源使用的角度来说，大多数轨道交通工具都是用电驱动的。,地铁,轻轨,轻轨应是一种电气化铁路系统，由于轻轨的机车重量和载客量都较小，列车长度、宽度都不及地铁，使用的铁轨质量也较小，每米只有50公斤，而一般铁轨每米的质量为60公斤，由此得名轻轨。,磁悬浮列车,磁悬浮列车是一种没有车轮的陆上无接触式有轨交通工

3、具，时速可达到公里。它的原理，是利用常导或超导电磁铁与感应磁场之间产生相互吸引或排斥力，使列车“悬浮”在轨道上面或下面，作无摩擦的运行，从而克服了传统列车车轨粘着限制、机械噪声和磨损等问题，并且具有启动、停车快和爬坡能力强等优点。,城市轨道交通工具和其他交通工具的优劣势比较,城市轨道交通对房地产行业的影响,关键词：城市、轨道交通、房地产、价值提升,轨道交通的发展是城市经济发展到一定程度的出现的产物，因为发展轨道交通需要投入大量的资金，而发展轨道交通后又会给城市带来更多的经济价值，而房地产价值就在轨道交通给城市带来巨大效益的同时得到了升值。,城市轨道交通对房地产行业的影响,国外案例：日本,轨道交

4、通给沿线的土地 （房地产） 带来显著的增值效益。轨道交通具有高度的能达性效能， 不仅能够节省轨道交通利用者的出行时间和经济成本， 而且也能够减少道路交通的拥挤程度， 节省道路交通使用者的走行时间和经济成本。这种高度能达性还具有 “磁力效应”， 能够吸引各种生活、 商务、 商业、 文化、 娱乐等设施向轨道站点周围集中， 刺激站点周围土地的高密度开发， 繁荣轨道交通沿线的经济。轨道交通的高能达性， 以及由此所促进的沿线土地的高密度开发与经济繁荣， 必将促进沿线房地产增值， 这就是轨道交通建设促进沿线房地产增值的机理。,表 1列出了日本名古屋市一条市郊轨道交通延伸线土地所有者、 居民和商家企业等的收

5、益 情况， 可见在最终的归属状态下， 城市轨道交通所带来利益的 70 %以上被土地所有者占有。,城市轨道交通对房地产行业的影响,国内的研究:上海,上海地铁 1号线1995年5月通车前后， 给房地产价格带来明显的变化。1991 年长桥地区房价比梅陇地区高1 1001 200元/m2；梅陇通地铁后， 因长桥远离地铁， 1994 年长桥地区商品房基价不足 3 000元/m2， 而梅陇地铁口的房价已高于 3 000元/m2。据统计，1993年1994年， 梅陇、 田林和康健地铁口附近地区的房价涨幅在 150 %以上， 远远超过上海市区的平均涨幅。地铁 1号线的莘庄站， 2 km圈内平均房价 1991年

6、为 600元/m2， 2001为3400元/m2， 增长了 470 %; 2 km圈外平均房价 1991年为 929元/m2， 2001年为1800元/m2， 增长了 100 %。可见莘庄地铁车站圈内的房地产的增值比其他多增长了 370 %， 如果按照 30 % 的比例进行开发利益返还， 则轨道企业可以得到 0.87亿元的收益 。,城市轨道交通对房地产行业的影响,国内的研究:广州,广州市的地铁物业比其他物业的价值高 20 %30 %， 有的地方房地产涨幅也在 100 %150 %。如芳村区地铁沿线的商品房随花地大道与珠江隧道的建成， 特别是广州地铁一号线的通车运行、 鹤洞大桥的通车等交通条件的

7、巨大改善后， 土地升值很快，升值约 1 000元/m2。由于地铁的建成，坐落与地铁车站周边的物业， 尤其是商服业对地铁的敏感程度非常高， 其租金的增长为 40 % 500 %。,城市轨道交通对房地产行业的影响,轨道交通对城市房地产物业价值的提升是毋庸置疑的，但地区之间也有着不同的特点，我国轨道交通对城市物业的影响有一下特点： 轨道交通对房地产价值的影响并非单一的提升。 由于高度的可达性，轨道交通对其沿线特别是站点周边区域房地产价值具有整体的提升作用；但是，这种提升作用并非全部，地面方式的轨道交通常常产生噪声污染、空气污染和视觉污染等，从而降低邻近区域的房地产价值，虽然这并不影响其对房地产价值的

8、整体提升作用。 2.轨道交通对不同物业类型价值的影响力不同。 整体而言，轨道交通对商业、商务、住宅等物业价值的影响明显大于对工业地产的影响；其中，对商业、商务物业价值的影响又明显大于对住宅物业的影响。同时，轨道交通对不同档次的住宅物业影响也有明显差异，轨道交通对中低档商品住宅的提升作用较大；对高档住宅的影响较小，对部分高档住宅甚至是负影响。,城市轨道交通对房地产行业的影响,3.轨道交通对不同区位条件的房地产价值影响不同。 轨道交通对房地产价值的影响程度除了受地域空间、时间等因素的影响，还受所在区位、交通条件、土地开发程度等的影响。一般而言，可达性越高、区位优势越强的区域轨道交通站点对房地产价值

9、的影响力越小；而对那些可达性较差、开发程度很低的区域影响较大。也就是说，轨道交通对房地产价值的提升作用更多的体现在郊区县以及原有交通条件较差的区域。 4.轨道交通对房地产的增值效应与物业离站点的距离成反比。 轨道交通对房地产价值的影响具有明显的辐射范围。国外研究表明，这个范围一般为距离车站400800米的合理步行区内，最多不要超过1000米，否则，轨道交通对房地产价值的影响将大幅减小。同时应该指出，上述距离并非是直线距离，而是实际步行可达距离。 5.轨道交通对房地产价值的影响具有超前性和当期性。 以北京为例，13号线和八通线等轨道交通带来沿线房价大幅提升的主要时间段是规划公布时，开工时和运营前

10、后，目前5号线和6号线的情况也印证了这一点。同时，值得一提的是，随着时间推移和轨道交通网络化的实现，轨道交通的稀缺性将持续下降，其对房地产价值的影响程度也将持续减弱。,城市轨道交通对房地产行业的影响,我国轨道交通房地产今后的发展趋势,1.商业地产将更多的进入轨道交通的站点及其周围 轨道交通具有很强的吸引人流的作用，巨大的人流量会促使商家的进入，轨道商业将是传统商业裂变出的新模式。在日本、香港等几个轨道交通相当发达地区，商业已经和轨道交通完美的结合在一起了，也实现了交通和商业的双赢，在我国很多城市的轨道交通还处于起步阶段，今后商业将会越来越多的出现在轨道交通之中。 2.轨道交通和房地产的综合开发

11、 轨道交通的建造成本很高，给政府的财政带来了很大压力，很多轨道交通在运行多年后还处于亏损状态，而房地产开发商也开到了轨道交通迅速发展将给物业带来的巨大价值提升，轨道交通和房地产综合开发，不仅可以更合理的利用土地资源，也可以使物业本身发挥出更多价值。香港作为为数不多的几个通过轨道交通盈利的地区，就是靠综合开发，很多如青衣城这样的住宅、商业、地铁为一体的项目给香港带来巨大价值。 3.政策导向会逐渐偏向轨道交通开发建设企业 城市轨道交通是公益性、 经济外部性很强的大型公共基础设施， 高度的能达性及其对场站周边物业的刺激开发作用，带来了显著的房地产增值然而轨道交通发展却面临资金短缺与 营运亏损的难题。

12、政府将会通过政策调控，在土地开发政策上更偏向轨道交通开发建设企业。,武汉典型轨道（地铁）物业探寻,案例一： 光谷世界城,世界城规划特点,项目占据中国光谷核心，具有得天独厚的地理优势和交通优势，占地41.79万平方米，总建面积约150万平方米，由一条1300米纯步行街串起九大组团。地块西北接鲁巷广场、珞瑜路，东南通雄楚大道、关山一路，是地铁二号线一期江南起始点，城市交通网络发达。,世界城的规划特点可归纳为三大特色、四大风情,特色之一：世界风情建筑体验,特色之二：建在中国唯一的光谷之上的唯一的光概念特色,特色之三：空间尺度趣味宜人化,武汉典型轨道（地铁）物业探寻,武汉典型轨道（地铁）物业探寻,世界

13、城开发顺序,光谷步行街,组团风情住宅1加州阳光,世界城尚都小户公寓,世界城的整体运作思路是通过商业带动住宅价值的提升，世界城占据光谷核心位置，建造1350m的世界最长步行街，形成光谷巨大商圈，商业价值迅速增长。而作为地铁二号线江南的起点，住宅的物业价值和投资价值凸显，“步行街上的地铁小户”一经推出就被抢购。住宅二期加州阳光南望南湖，北看东湖，俯视各国风情建筑和园林。,武汉典型轨道（地铁）物业探寻,世界城营销推广赏析,武汉典型轨道（地铁）物业探寻,世界城营销推广赏析,武汉典型轨道（地铁）物业探寻,案例二： 金地国际花园,武汉典型轨道（地铁）物业探寻,把中心还给建筑,关键词：中心、地段、地铁、建筑,积玉桥一个老武昌的中心，尽管没有江汉路，司门口那样繁华的商业，但却是大量的武昌市民祖祖辈辈生活在这里，改造后的积玉桥更加繁华了，但他的中心地段在人们心里没有丝毫的改变，金地国际花园就在这中心地段打造这一个社区，而金地的建筑品质就很老积玉桥形成了鲜明的对比，门口 便是地铁2号和5号