工程造价知识在房地产估价成本中的应用

1、2020/9/15,1,工程造价知识 在房地产估价成本法中的应用,主讲：张志勇,2020/9/15,2,公开邮箱： 密码：12345678,2020/9/15,3,导 引,1.某多层住宅楼建筑面积5300m2。设计地上部分按标准图纸，地下部分采用人工挖土桩桩基。作为房地产估价师的您认为该工程结算造价审核的要点是哪里？ 2.某挖基础土方工程施工采用放坡施工方案，基槽长L=80m，挖土深H=2m，三类土，基础垫层宽a=0.6m，工作面宽度取C=0.15m，采用放坡形式(如图1-1所示)，查表可知，放坡系数应为K=0.33，,2020/9/15,4,试比较定额计价模式下和清单计价模式下的基槽人工挖土

2、工程量。（通过计算您可以得出其差值的大小为多少？）,2020/9/15,5,3.如果您在同一时期分别拥有三个不同的身份，分别是业主方的估价师、承包商方的估价师、咨询方的估价师，那么您对同一个工程进行造价计算时会有差异吗？为什么？如果有，其差异会有多大？ 4.某城市双层立交桥，承包商中标价1.7亿元，承包商经理认为他们最终能做到2.0亿元以上，您是怎样认识这个问题的？,2020/9/15,6,5.某工程甲乙双方合同包死单价1900元/m2，工程实施过程中咨询方估价师经计算其市场价为1820元/m2（总量为20万平方米）。若业主方要求您做承包商的工作使其按计算的价格执行，而承包商又不同意，作为咨询

3、方估价师的您应该怎么办？,2020/9/15,7,目 录 第一讲 房地产估价成本法相关知识 第二讲 工程造价相关知识 第三讲 房地产估价成本法案例分析,2020/9/15,8,第一讲 房地产估价成本法相关知识,2020/9/15,9,一、房地产估价方法,2020/9/15,10,（1）市场比较法,2020/9/15,11,依据市场销售资料，将委估房地产同能与其形成替代关系的类似房地产进行比较，以后者已知的价格为参照，调整得出委估房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法。,市场比较法的评估思路,2020/9/15,12,市场比较法的特点和适用范围,对于一宗具体的房地产委估标的，不论其用途、类型如

4、何，只要市场上能够获取合适的交易实例，市场比较法即可应用。 采用市场比较法必须具备的条件： 1）房地产市场交易实例资料的数量能满足比较、分析的需要。 2）比较案例与委估标的房地产具有替代性。 3）资料可靠。,2020/9/15,13,（2）成本法（本讲座主讲内容，此处略）,2020/9/15,14,（3）收益法（本继续教育循环另设专题讲解，此处略）,2020/9/15,15,（4）假设开发法,2020/9/15,16,根据待开发房地产的预期开发后价值，扣减全部开发成本来求取委估房地产在估价时点价格的方法。,2020/9/15,17,假设开发法的适用范围及应用前提,1）最早主要用于待开发土地（尤

5、其是空地）的估价 2）后推广到各种待开发房地产以及正在开发的房地产的估价 3）还被大量用于房地产开发项目的可行性分析 凡是具体开发或再开发潜力并且其开发完成后价值可用市场法、收益法等方法求取的房地产都适用。,2020/9/15,18,（5）路线价估价法,2020/9/15,19,对面临特定街道而便捷性相等的城市土地，设定标准深度，求取在此深度上数块宗地的平均单价而附设于其所临接的街道上，此单价称为路线价，根据此路线价，通过深度修正和其他修正来求取其他临街宗地地价的方法。 只能在街道系统完整、临街宗地排列整齐的城市使用。,2020/9/15,20,（6）其他，如长期趋势法、基准地价修正法等。,2

6、020/9/15,21,二、房地产估价成本法基本知识,2020/9/15,22,（一）成本法的基本概念,1.房地产价格是房地产产权价值的货币表现。 2.房地产价值是房屋建筑价值和土地资源价值、土地资本价值的统一。房地产价格就是这种特殊价值的货币表现。,2020/9/15,23,3.成本法的概念 是指求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 又称原价法、成本逼近法。 实质：通过估算各组成部分求取整体市场价格（积算价格）,2020/9/15,24,4. 成本法的适用范围 （1 ）适用于缺乏市场交易的房地产 （2 ）适用于较为特殊的房地

7、产（无收益、无交易） （3 ）房地产抵押、企业合并兼并及房地产投资、房地产保险及 其他损害赔偿中，通常也采用成本法估价。 （4 ）适用于工业用地的价格评估 （5 ）适用于全新或基本全新的不动产评估,2020/9/15,25,1.新建商品房房地产价格构成： 以房地产开发企业取得开发用地进行商品房建设，然后销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，将房地产价格构成分为土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润7大项，即： 房地产价格土地取得成本建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润,（二）房地产价格构成和成本法基本公式,2020/9/15,26,土

8、地取得成本,取得房地产开发用地的途径： 市场购置 征收集体土地取得； 征收国有土地上房屋取得。,2020/9/15,27,建设成本,在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等，主要包括： 勘察设计和前期工程费； 建筑安装工程费； 基础设施建设费； 公共配套设施建设费； 其它工程费； 开发期间税费。,2020/9/15,28,管理费用,房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括： 人员工资； 福利费； 办公费； 差旅费。,2020/9/15,29,销售费用,销售成本，是指预售或销售开发完成后的房地产的必要支出，包括： 广告费； 销售资料制作费；

9、售楼处建设费； 样板房建设费 代理佣金等。 销售费用通常按开发完成后的房地产价值的一定比例计提。,2020/9/15,30,投资利息,指房地产开发完成获知实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款部分的利息和手续费； 土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论是借贷资金还是自有资金，都应计算利息； 借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金的机会成本的考虑。,2020/9/15,31,销售税费,销售税费是指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费，可分为下列两类： a.销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加及地方教育费附加（通常简

10、称“两税两费”； b.其它销售税费，包括印花税、交易手续费等。,2020/9/15,32,开发利润,开发利润是指房地产开发企业的利润，是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得的平均利润； 开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发企业所能获得的平均利润，不是个别房地产开发企业最终实际获得的利润； 开发利润通常按照一定的基数乘以相应的利润率来估算。,2020/9/15,33,2.成本法的基本公式为： P表示对象房地产在估价时点的积算价格； L表示对象房地产在估价时点的土地价格； C表示建筑物在估价时点的重新开发成本 D表示建筑物在估价时点的减价修正额，又可称为累计折旧,202

11、0/9/15,34,建筑安装成本 配套费 重新开发成本 施工前期成本 专业费用,施工后期成本 销售费用 管理费物业 管理费 税费 投资利息 开发商利润,3、评估重新开发成本,2020/9/15,35,4.建筑物减价修正额,由于某些原因使得建筑物的价值与成本不等时，为了求取建筑物的价值而需从其成本中扣除的数额。 （1）物质贬值 （2）功能贬值 （3）外部贬值,2020/9/15,36,导引解析,1.某多层住宅楼建筑面积5300m2。设计地上部分按标准图纸，地下部分采用人工挖土桩桩基。作为房地产估价师的您认为该工程结算造价审核的要点是哪里？解析:地下 2.某挖基础土方工程施工采用放坡施工方案，基槽

12、长L=80m，挖土深H=2m，三类土，基础垫层宽a=0.6m，工作面宽度取C=0.15m，采用放坡形式(如图1-1所示)，查表可知，放坡系数应为K=0.33，,2020/9/15,37,试比较定额计价模式下和清单计价模式下的基槽人工挖土工程量。（通过计算您可以得出其差值的大小为多少？）解析：249.6/96=2.6,2020/9/15,38,3.如果您在同一时期分别拥有三个不同的身份，分别是业主方的估价师、承包商方的估价师、咨询方的估价师，那么您对同一个工程进行造价计算时会有差异吗？为什么？如果有，其差异会有多大？解析：20% 4.某城市双层立交桥，承包商中标价1.7亿元，承包商经理认为他们最

13、终能做到2.0亿元以上，您是怎样认识这个问题的？解析：变更与索赔,2020/9/15,39,5.某工程甲乙双方合同包死单价1900元/m2，工程实施过程中咨询方估价师经计算其市场价为1820元/m2（总量为20万平方米）。若业主方要求您做承包商的工作使其按计算的价格执行，而承包商又不同意，作为咨询方估价师的您应该怎么办？解析：按合同执行,2020/9/15,40,第二讲 工程造价相关知识,2020/9/15,41,第一节 工程计价概论 一、工程价格计算有差异吗？ 工程计价是指按照规定的程序、方法和依据，对工程造价及其构成内容进行估计或确定的行为。工程计价依据是指在工程计价活动中，所要依据的与计

14、价内容、计价方法和价格标准相关的工程计量计价标准，工程计价定额及工程造价信息等。,2020/9/15,42,虽然工程计价的基本原理和基本方法是一致的，但是，对于建设工程主体各方，包括业主方、承包方和咨询方，在工程计价时仍然是有差异的。同时，在建设工程价款计算中，招标控制价、投标报价和竣工结算价等，在工程计价时也存在差异，其计算的差值可能会达到5%20%。由此可见，工程计价对业主如何控制工程投资，承包商如何获取工程利润，造价师事务所或审计部门如何进行审计等都会产生重大影响。,2020/9/15,43,二、工程计价的基本原理与方法 任何一个建设项目都可以分解为一个或几个单项工程，任何一个单项工程都

15、是由一个或几个单位工程所组成。作为单位工程的各类建筑工程和安装工程仍然是一个比较复杂的综合实体，还需要进一步分解。 影响工程造价的主要因素是两个，即单位价格和实物工程数量，可用下列基本计算式表达：,2020/9/15,44,可见，工程子项的单位价格高，工程造价就高；工程子项的实物工程数量大，工程造价也就大。,2020/9/15,45,三、工程计价模式 我国现行的工程计价模式有两种并存，一种是传统的定额计价模式（简称定额计价），另外一种是工程量清单计价模式（简称清单计价）。在满足相关法律法规规定的条件下，必须采用工程量清单计价模式。清单计价与定额计价是产生在不同历史年代的计价模式。他们之间的区别

16、，可从多方面进行比较：,2020/9/15,46,区别（1） 定价理念不同,2020/9/15,47,区别（2） 计价依据不同,2020/9/15,48,区别（3） 费用内容不同,2020/9/15,49,区别（4）单价形式不同,2020/9/15,50,区别（5） 列项方式不同,2020/9/15,51,区别（6） 工程量计算不同,2020/9/15,52,区别（7） 编制步骤不同,2020/9/15,53,区别（8） 表格形式不同,2020/9/15,54,四、“三价”（招标控制价、投标报价与竣工结算价）关系概述 （一）招标控制价 招标人根据国家或省级、行业建设主管部门颁发的有关计价依据和

17、办法，以及招标文件和设计图纸计算的，对招标工程限定的最高工程造价。,2020/9/15,55,招标控制价亦称“拦标价”或“预算控制价”，是招标人根据工程量清单计价规范计算的招标工程的工程造价，是国家或业主对招标工程发包的最高投标限价。 （二）投标报价 投标报价应在满足招标文件要求的前提下，实行企业定额的人、材、机消耗量自定，综合单价及费用自选，全面竞争，自由报价。其中：,2020/9/15,56,1）可以自主的是企业定额消耗量、人材机单价、企业管理费率、利润率、措施费用、计日工单价、总承包服务费等。 2）不能自主的是安全文明施工费、规费、税金、暂列金额、暂估价、计日工量、且投标报价不得低于成本

18、。,2020/9/15,57,（三）竣工结算价 工程价款结算（工程结算）是指施工企业按照合同规定向建设单位办理已完工程价款清算的一项日常性工作。 综上所述，估价师在进行“三价”计算时有差异是必然的，其结果通常不可能完全一致，同时，对于不同的计价方，其计算会带有明显的利益偏向性。,2020/9/15,58,第二节 工程造价构成 一、建设项目投资 建设项目投资是指在工程项目建设阶段所需要的全部费用的总和。生产性建设项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资产投资三部分；非生产性建设项目总投资只包括建设投资和建设期利息两部分。,2020/9/15,59,其中建设投资和建设期利息之和对应于固定资产投资

19、，固定资产投资与建设项目的工程造价在量上相等。建设投资又包括工程费用、工程建设其他费用和预备费三部分。,2020/9/15,60,二、工程造价的概念 工程造价从不同的角度定义有不同含义。 （1）第一种含义是从投资者业主的角度定义，工程造价是指建设一项工程预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用。 （2）第二种含义是从市场的角度来定义，工程造价是指工程价格。即为建成一项工程，预计或实际在土地市场、设备市场、技术劳务市场，以及承包市场等交易活动中所形成的建筑安装工程的价格和建设工程总价格。,2020/9/15,61,三、 建筑安装工程费用项目组成 根据住房城乡建设部、财政部关于印发建筑安装工程费用

20、项目组成（建标201344号）文件的通知，我国现行建筑安装工程费用项目组成按两种方式进行划分，一是建筑安装工程费用项目按费用构成要素组成划分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金；,2020/9/15,62,二是为指导工程造价专业人员计算建筑安装工程造价，将建筑安装工程费用按工程造价形成顺序划分为分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金。,2020/9/15,63,（一）按费用构成要素划分 建筑安装工程费按照费用构成要素划分：由人工费、材料（包含工程设备）费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金组成。其中人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润

21、包含在分部分项工程费、措施项目费、其他项目费中。建筑安装工程费用按费用构成要素划分见图。,2020/9/15,64,2020/9/15,65,1.人工费 是指按工资总额构成规定，支付给从事建筑安装工程施工的生产工人和附属生产单位工人的各项费用。内容包括： （1）计时工资或计件工资 （2）奖金 （3）津贴补贴 （4）加班加点工资 （5）特殊情况下支付的工资,2020/9/15,66,2.材料费 是指施工过程中耗费的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品或成品、工程设备的费用 。 （1）材料原价 （2）运杂费 （3）运输损耗费 （4）采购及保管费 工程设备是指构成或计划构成永久工程一部分的机电设备

22、、金属结构设备、仪器装置及其他类似的设备和装置。,2020/9/15,67,3.施工机具使用费 是指施工作业所发生的施工机械、仪器仪表使用费或其租赁费。 4.企业管理费 是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用。,2020/9/15,68,5.利润 是指施工企业完成所承包工程获得的盈利 。 6.规费 是指按国家法律、法规规定，由省级政府和省级有关权力部门规定必须缴纳或计取的费用。包括： （1）社会保险费 包括：,2020/9/15,69,1）养老保险费。 2）失业保险费。 3）医疗保险费。 4）生育保险费。 5）工伤保险费。,2020/9/15,70,（2）住房公积金 （3）工程排污费

23、 （4）其他应列而未列入的规费，按实际发生计取。 7.税金 是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市维护建设税、教育费附加以及地方教育附加。,2020/9/15,71,（二）按造价形成划分 建筑安装工程费按照工程造价形成由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费、税金组成，分部分项工程费、措施项目费、其他项目费包含人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润。建筑安装工程费用按造价形成划分见图。,2020/9/15,72,2020/9/15,73,1.分部分项工程费 是指各专业工程的分部分项工程应予列支的各项费用。 （1）专业工程 是指按现行国家计量规范划分的房屋建筑与

24、装饰工程、仿古建筑工程、通用安装工程、市政工程、园林绿化工程、矿山工程、构筑物工程、城市轨道交通工程、爆破工程等各类工程。,2020/9/15,74,（2）分部分项工程 指按现行国家计量规范对各专业工程划分的项目。如房屋建筑与装饰工程划分的土石方工程、地基处理与桩基工程、砌筑工程、钢筋及钢筋混凝土工程等。 分部分项工程费=（分部分项工程量综合单价） 式中的综合单价包括人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润以及一定范围的风险费用（下同）。,2020/9/15,75,2.措施项目费 是指为完成建设工程施工，发生于该工程施工前和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面的费用。措施费是指

25、实际施工中必须发生的施工准备和施工过程中技术、生活、安全、环境保护等方面的非工程实体项目的费用。,2020/9/15,76,所谓非实体性项目，是指其费用的发生和金额的大小与使用时间、施工方法或者两个以上工序相关，与实际完成的实体工程量的多少关系不大，如大中型施工机械、文明施工和安全防护、临时设施等。措施费项目的构成需考虑多种因素，除工程本身的因素外，还涉及水文、气象、环境、安全等因素。内容包括：,2020/9/15,77,（1）安全文明施工费，包括： 1）环境保护费。是指施工现场为达到环保部门要求所需要的各项费用。 2）文明施工费。是指施工现场文明施工所需要的各项费用。 3）安全施工费。是指施

26、工现场安全施工所需要的各项费用。,2020/9/15,78,4）临时设施费。是指施工企业为进行建设工程施工所必须搭设的生活和生产用的临时建筑物、构筑物和其他临时设施费用。包括临时设施的搭设、维修、拆除、清理费或摊销费等。 （2）夜间施工增加费 是指因夜间施工所发生的夜班补助费、夜间施工降效、夜间施工照明设备摊销及照明用电等费用。,2020/9/15,79,（3）二次搬运费 是指因施工场地条件限制而发生的材料、构配件、半成品等一次运输不能到达堆放地点，必须进行二次或多次搬运所发生的费用。 （4）冬雨季施工增加费 是指在冬季或雨季施工需增加的临时设施、防滑、排除雨雪，人工及施工机械效率降低等费用。

27、,2020/9/15,80,（5）已完工程及设备保护费 是指竣工验收前，对已完工程及设备采取的必要保护措施所发生的费用。 （6）工程定位复测费 是指工程施工过程中进行全部施工测量放线和复测工作的费用。 （7）特殊地区施工增加费 是指工程在沙漠或其边缘地区、高海拔、高寒、原始森林等特殊地区施工增加的费用。,2020/9/15,81,（8）大型机械设备进出场及安拆费 是指机械整体或分体自停放场地运至施工现场或由一个施工地点运至另一个施工地点，所发生的机械进出场运输及转移费用及机械在施工现场进行安装、拆卸所需的人工费、材料费、机械费、试运转费和安装所需的辅助设施的费用。,2020/9/15,82,（

28、9）脚手架工程费 是指施工需要的各种脚手架搭、拆、运输费用以及脚手架购置费的摊销（或租赁）费用。 （10）应予计量的措施项目费计算 国家计量规范规定应予计量的措施项目，其计算公式为： 措施项目费=（措施项目工程量综合单价）,2020/9/15,83,（11）国家计量规范规定不宜计量的措施项目计算方法如下： 1）安全文明施工费 计算基数应为定额基价（定额分部分项工程费+定额中可以计量的措施项目费）、定额人工费或（定额人工费+定额机械费），其费率由工程造价管理机构根据各专业工程的特点综合确定。 2）夜间施工增加费,2020/9/15,84,3）二次搬运费 4）冬雨季施工增加费 5）已完工程及设备保

29、护费 上述（2）（5）项措施项目的计费基数应为定额人工费或（定额人工费+定额机械费），其费率由工程造价管理机构根据各专业工程特点和调查资料综合分析后确定。,2020/9/15,85,3.其他项目费 其他项目费包括暂列金额、计日工和总承包服务费等。 4.规费 规费包括社会保险费、住房公积金和工程排污费。 5.税金 建筑安装工程税金是指国家税法规定的应计入建筑安装工程费用的营业税、城市维护建设税、教育费附加以及地方教育费附加。,2020/9/15,86,第三节 工程量清单计价规范 计价要点解读 一、工程量清单 工程量清单是指建设工程的分部分项项目、措施项目、其他项目、规费项目和税金项目的名称和相应

30、数量等的明细清单。 工程量清单应由具有编制能力的招标人或受其委托，具有相应资质的工程造价咨询人,2020/9/15,87,建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2013），国家或省级、行业建设主管部门颁发的计价依据和办法、招标文件的有关要求、设计文件、与建设工程项目有关的标准、规范、技术资料和施工现场实际情况等进行编制。,2020/9/15,88,二、2013清单规范组成 2013清单规范由计价规范和计量规范两部分内容组成，共10本规范。 建设工程工程量清单计价规范 房屋建筑与装饰工程计量规范 通用安装工程计量规范 市政工程计量规范,2020/9/15,89,园林绿化工程计量规范 矿山工

31、程计量规范 构筑物工程计量规范 仿古建筑工程计量规范 城市轨道交通工程计量规范 爆破工程计量规范,2020/9/15,90,三、适用范围 适用于建设工程施工发承包计价活动。 建设工程，包括建筑与装饰工程、仿古建筑工程、安装工程、市政工程、园林绿化工程和矿山工程、构筑物工程、城市轨道交通工程、爆破工程。 施工发承包计价活动，包括招标工程量清单编制、招标控制价编审、投标价编制、工程合同价款约定、工程计量与价款支付、索赔与现场签证、工程价款调整、竣工结算、合同解除以及工程计价争议处理等内容。,2020/9/15,91,四、管理机制及管理主体 1.管理机制 按照工程造价全过程控制目标，制定了一系列管理

32、条文，建立起从招投标至竣工结算的工程造价全过程管理机制。具体包括有：招标工程量清单编制、招标控制价、投标价、工程合同价款约定、工程计量与价款支付、索赔与现场签证、工程价款调整、竣工结算、合同解除的价款结算与支付以及工程计价争议处理等管理制度。,2020/9/15,92,2.管理主体 （1）宏观主体 是政府部门 按照“谁制定政策，谁负责管理”原则，直接或间接对招标控制价、合同价款、竣工结算书实施报送工程所在地工程造价管理机构备案的管理体制。,2020/9/15,93,（2） 微观主体是政策执行者，具体分为： 单位：招标人（发包人）、投标人、中标人（承包人），以及受其委托的工程造价咨询企业。 个人

33、：即工程造价专业人员，包括注册造价工程师和造价员。,2020/9/15,94,从招标工程量清单、招标控制价、投标价、合同价款约定、工程计量与价款支付、索赔与现场签证、工程价款调整、竣工结算等各个环节分别由合格的当事人或受其委托具有相应资质的工程造价咨询企业负责。其中竣工结算：编制当事人是承包人，核对当事人是发包人。,2020/9/15,95,五、2013规范的重大变化,2008清单规范,2013清单规范,总体而言，新规范对工程造价管理的专业性要求越来越高，同时对争议的处理也越来越明确，可执行性更强。,2020/9/15,96,1.专业划分更加精细，适用范围扩大 新规范由计价规范与计量规范两部分

34、组成： （1）计价规范 对工程计量、合同价款调整、中期支付、竣工结算、合同解除的价款结算方面做了进一步的细化、完善，更具操作性与实用性。,2020/9/15,97,（2）计量规范 将建筑、装饰专业进行合并为一个专业建筑与装饰，将仿古从园林专业中分开，拆解为一个新专业，同时新增了构筑物、城市轨道交通、爆破工程三个专业，扩充为九专业。,2020/9/15,98,2.责任划分更加明确，可操作性更强 （1）新增了对招标工程量清单、已标价工程量清单、工程量偏差、提前竣工（赶工费）、误期赔偿费等做了明确阐释，对暂估价增加了工程设备暂估单价。 （2）对发包人提供的甲供材料、暂估材料及承包人提供的材料等处理方

35、式做了明确说明。 （3）增加计价风险的说明，明确计价风险内容、影响风险因素、波动幅度、责任承担：,2020/9/15,99,3.责任划分更加明确，减少争议 （1） 采用工程量清单计价的工程，应在招标文件或合同中明确计价中的风险内容及其范围（幅度），不得采用无限风险、所有风险或类似语句规定计价中的风险内容及其范围（幅度）。 （2）国家法律、法规、规章和政策变化、省级或行业建设主管部门发布的人工费调整等影响合同价款的因素出现，应由发包人承担。,2020/9/15,100,（3） 由于市场物价波动影响合同价款，应由发承包双方合理分摊并在合同中约定。合同中没有约定，发、承包双方发生争议时，按下列规定实

36、施： 1）材料、工程设备的涨幅超过招标时基准价格5%以上由发包人承担。 2）施工机械使用费涨幅超过招标时的基准价格10%以上由发包人承担。,2020/9/15,101,4.新增了对招标控制价投诉与处理规定 （1） 投标人经复核认为招标人公布的招标控制价未按照本规范的规定进行编制的，应当在招标控制价公布后5 天内向招投标监督机构和工程造价管理机构投诉。（提交书面投诉书）。 （2）工程造价管理机构在接到投诉书后应在2个工作日内进行审查，应当在受理投诉的10天内完成复查（特殊情况下可适当延长），,2020/9/15,102,并作出书面结论通知投诉人、被投诉人及负责该工程招投标监督的招投标管理机构。

37、（3）当招标控制价复查结论与原公布的招标控制价误差3%的，应当责成招标人改正。 （4）招标人根据招标控制价复查结论，需要修改公布的招标控制价的，且最终招标控制价的发布时间至投标截止时间不足15天的，应当延长投标文件的截止时间。,2020/9/15,103,5.条文说明细化、量化，指导性、可操作性增强 （1）每一节都有对本节清单项目的工程量计算规则、使用范围、项目特征描述原则 （哪些必须描述、哪些可以不描述）与方法进行说明，保证招标工程量清单编制的准确性、完整性。,2020/9/15,104,（2） “现浇混凝土模板”规定两种编制方式。 （3） “超高施工增加费”调整计入措施项目费中。 （4）对

38、工程变更引起工程量清单项目工程量、单价变化的，明确给出了调整的计算方式。,2020/9/15,105,5.重新设置清单项目章节、重新编码 （1）土石方工程、地基处理与支护工程、桩基工程统一归入建筑与装饰工程，其他专业工程不再单列与此重复的章节或内容。 （2）安装工程把“刷油、防腐蚀、绝热工程”独立一章。 （3）市政工程增加“垃圾处理工程”、“路灯工程”。,2020/9/15,106,六、13清单规范重要名词、条文使用解读 1.综合单价 完成一个规定计量单位的分部分项工程和措施清单项目所需的人工费、材料和工程设备费、施工机具使用费和企业管理费、利润以及一定范围内的风险费用。,2020/9/15,

39、107,【释义】 本条改变的是：工程设备费。 本条所指“综合单价”并不是真正意义上的全费用综合单价，而是一种狭义上的综合单价，规费和税金等不可竞争的费用没包括在其中。国际上所谓的综合单价，一般是指全费用综合单价，但在我国目前建筑市场存在过度竞争的情况下，本规范规定了税金和规费等为不可竞争的费用的做法很有必要。这一定义，与国家发改委、财政部、建设部等九部委第56号令中定义综合单价的做法是一致的。,2020/9/15,108,2.工程量偏差 承包人按照合同签订时图纸（含经发包人批准由承包人提供的图纸）实施，完成合同工程应予计量的实际工程量与招标工程量清单列出的工程量之间的偏差。 【释义】 本条为新

40、增名词。 工程量偏差超过15%，调整的原则为：当工程量增加15%以上时，其增加部分的工程量的综合单价应予调低；当工程量减少15%以上时，减少后剩余部分的工程量的综合单价应予调高。,2020/9/15,109,此时，按下列公式调整结算分部分项工程费： （1）当Q11.15Q0时，S=1.15Q0P0+（Q1-1.15Q0）P1 （2）当Q10.85Q0时，S=Q1P1 式中 S调整后的某一分部分项工程费结算价； Q1最终完成的工程量； Q0招标工程量清单中列出的工程量； P1按照最终完成工程量重新调整后的综合单价； P0承包人在工程量清单中填报的综合单价。,2020/9/15,110,3.提前竣

41、工（赶工）费 承包人应发包人的要求，采取加快工程进度的措施，使合同工程工期缩短产生的，应由发包人支付的费用。 【释义】 本条为新增名词。 发承包双方应在合同中约定提前竣工每日历天应补偿额度。除合同另有约定外，提前竣工补偿的最高限额为合同价款的5%。此项费用列入竣工结算文件中，与结算款一并支付。,2020/9/15,111,4.误期赔偿费 承包人未按照合同工程的计划进度施工，导致实际工期大于合同工期与发包人批准的延长工期之和，承包人应向发包人赔偿损失发生的费用。 【释义】 本条为新增名词。 发承包双方应在合同中约定误期赔偿费，明确每日历天应赔额度。除合同另有约定外，误期赔偿费的最高限额为合同价款

42、的5%。误期赔偿费列入竣工结算文件中，在结算款中扣除。,2020/9/15,112,如果在工程竣工之前，合同工程内的某单位工程已通过了竣工验收，且该单位工程接收证书中表明的竣工日期并未延误，而是合同工程的其他部分产生了工期延误，则误期赔偿费应按照已颁发工程接收证书的单位工程造价占合同价款的比例幅度予以扣减。,2020/9/15,113,七、编制工程量清单的要求 1.分部分项工程量清单 分部分项工程量清单应根据相关工程现行国家计量规范规定的项目编码、项目名称、项目特征、计量单位和工程量计算规则进行编制。,2020/9/15,114,分部分项工程量清单为不可调整的闭口清单，投标人对投标文件提供的分

43、部分项工程量清单必须逐一计价，对清单所列内容不允许作任何更改变动。投标人如果认为清单内容有不妥或遗漏，只能通过质疑的方式由清单编制人作统一的修改更正，并将修正后的工程量清单发往所有投标人。,2020/9/15,115,2.措施项目清单 措施项目清单指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中技术、生活、文明、安全等方面的非工程实体项目清单。 措施项目清单为可调整清单。,2020/9/15,116,3.其他项目清单 其他项目清单由招标人部分和投标人部分等两部分组成。由招标人填写部分为暂列金额和暂估价。由投标人填写部分为计日工和总承包服务费。 招标人填写的内容随招标文件发至投标人或标底编制

44、人，其项目、数量、金额等投标人或标底编制人不得随意改动。,2020/9/15,117,4.规费 规费项目清单应按照下列内容列项：工程排污费；社会保障费（包括养老保险费、失业保险费、医疗保险费）；住房公积金；工伤保险。出现规范未列的项目，应根据省级政府或省级有关权力部门的规定列项。,2020/9/15,118,5.税金 税金项目清单应包括下列内容：营业税；城市维护建设税；教育费附加。出现规范未列的项目，应根据税务部门的规定列项。,2020/9/15,119,八、建筑面积计算规范 中华人民共和国住房和城乡建设部于2013年12月19日发布了国家标准建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-201

45、3（第269号）的公告，规定建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2013自2014年7月1日起实施。原建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2005同时废止。 规范的适用范围是新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的建筑面积的计算，包括,2020/9/15,120,工业厂房、仓库，公共建筑、居住建筑，农业生产使用的房屋、粮种仓库、地铁车站等的建筑面积的计算。规范主要内容有总则、术语、计算建筑面积的规定。 工业与民用建筑的建筑面积计算的一般原则是：凡在结构上、使用上形成具有一定使用功能的建筑物和构筑物，并能单独计算出其水平面积及其相应消耗的人工、材料和机械用量的，应计算建筑面积；反之

46、，不应计算建筑面积。 新规范与旧规范相比较，主要有如下不同：,2020/9/15,121,5地下室、半地下室 地下室、半地下室（车间、商店、车站、车库、仓库等），包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。其他设计同下“9.立体书库”部分，即: 立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算l/2面积。,2020/9/15,122,释义：地下室、半地下室应以其外墙上口外边线所围水平面积计算。原计算规则规定按地下室、半地下室上

47、口外墙外围水平面积计算，文字上不甚严密，“上口外墙”容易理解为地下室、半地下室的上一层建筑的外墙。由于上一层建筑外墙与地下室墙的中心线不一定完全重叠，多数情况是凸出或凹进地下室外墙中心线。,2020/9/15,123,10有围护结构的舞台灯光控制室 有围护结构的舞台灯光控制室，其他设计同上8，即：建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的l/2 计算。,2020/9/15,124,13建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房 建筑物顶部有围护结构

48、的楼梯间、水箱间、电梯机房等，应按其围护结构外围水平面积计算。其他设计同上9，即：立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算l/2面积。 如遇建筑物屋顶的楼梯间是坡屋顶，应按坡屋顶的相关条文计算面积。,2020/9/15,125,14设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物 设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。其他设计同上9，即：立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在2.2

49、0m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算l/2面积。,2020/9/15,126,17有永久性顶盖的室外楼梯 有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算。 室外楼梯，最上层楼梯无永久性顶盖或不能完全遮盖楼梯的雨篷，上层楼梯不计算面积。上层楼梯可视为下层楼梯的永久性顶盖，下层楼梯应计算面积。,2020/9/15,127,18建筑物的阳台 建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。 建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算。,2020/9/15,128,19有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站

50、车棚、货棚、站台、加油站、收费站等的面积计算。由于建筑技术的发展，出现许多新型结构，如柱不再是单纯的直立的柱，而出现正V型柱、倒型柱等不同类型的柱，给面积计算带来许多争议，为此，我们不以柱来确定面积的计算，而依据顶盖的水平投影面积计算。 在车棚、货棚、站台、加油站、收费站内设有有围护结构的管理室、休息室等，另按相关条款计算面积。,2020/9/15,129,（四）现浇混凝土墙 短肢剪力墙是指截面厚度不大于300mm，各肢截面高度与厚度之比的最大值大于4但不大于8的剪力墙；各肢截面高度与厚度之比的最大值不大于4的剪力墙按柱项目列项。,2020/9/15,130,（2）钢筋的混凝土保护层厚度 根据

51、混凝土结构设计规范GB50010-2010规定，结构中最外层钢筋的混凝土保护层厚度（钢筋外边缘至混凝土表面的距离）应不小于钢筋的公称直径。设计使用年限为50年的混凝土结构，其保护层厚度应符合下表的规定。,2020/9/15,131,表 混凝土保护层最小厚度c（mm）,注：（1）混凝土强度等级不大于C25时，表中保护层厚度数值增加5mm。 （2）钢筋混凝土基础宜设置混凝土垫层，其受力钢筋的混凝土保护层厚度应从垫层顶面算起，且不应小于40mm。,2020/9/15,132,第四节 项目决策和设计阶段造价分析 一、项目决策阶段对工程造价的影响 项目决策是指投资者在调查分析、研究的基础上，选择和决定投

52、资行动方案的过程，是对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同建设方案进行技术经济比较并作出判断和决定的过程。项目决策的质量和水平，直接关系到工程造价的高低及投资效果的好坏。正确的决策是准确进行建设项目投资估算并进行工程造价控制的前提。,2020/9/15,133,二、项目设计阶段对工程造价的影响 当做出了项目决策之后，项目设计阶段对工程造价起决定性作用。根据国家有关规定，建设项目设计阶段一般可分为初步设计、施工图设计两个阶段，对于技术上复杂的建设项目可以分为初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。民用建筑工程一般应分为方案设计，初步设计和施工图设计三个阶段；对于技术要求简单的民用

53、建筑工程，经有关主管部门同意，并且合同中有不做初步设计的约定，可在方案设计审批后直接进入施工图设计。,2020/9/15,134,工程造价控制贯穿于项目建设全过程，而设计阶段的工程造价控制是整个工程造价控制的龙头。一般而言，初步设计阶段对投资的影响约为20%，技术设计阶段对投资的影响约为40%，施工图设计阶段对投资的影响约为25%。很显然，设计阶段对工程造价影响多么重要。在设计一开始就将控制投资的思想植根于设计人员的头脑中，可保证选择恰当的设计标准和合理的功能水平。,2020/9/15,135,三、影响民用建设项目工程造价的主要因素 民用建筑项目设计是根据建筑物的使用功能要求，确定建筑标准、结

54、构形式、建筑物空间与平面布置以及建筑群体的配置等。民用建筑设计包括住宅设计、公共建筑设计以及住宅小区设计。其中，住宅建筑是民用建筑中最大量、最主要的建筑形式。,2020/9/15,136,（1）住宅小区规划中影响工程造价的主要因素 1）占地面积。居住小区的占地面积不仅直接决定着征地费的高低，而且影响着小区内道路、工程管线长度和公共设备的多少，而这些费用约占小区建设投资的l/5。因而，用地面积指标在很大程度上影响小区建设的总造价。,2020/9/15,137,2）建筑群体的布置形式。建筑群体的布置形式对用地的影响不容忽视，通过采取高低搭配、点条结合、前后错列以及局部东西向布置、斜向布置或拐角单元

55、等手法节省用地。在保证小区居住功能的前提下，适当集中公共设施，合理布置道路，充分利用小区内的边角用地，有利于提高密度，降低小区的总造价。,2020/9/15,138,（2）民用住宅建筑设计影响工程造价的因素 1）建筑物平面形状和周长系数。与工业项目建筑设计类似，使用指标，虽然圆形建筑K周最小，但由于施工复杂，施工费用较矩形建筑增加2030，故其墙体工程量的减少不能使建筑工程造价降低，而且使用面积有效利用率不高以及用户使用不便。因此，一般都建造矩形和正方形住宅，,2020/9/15,139,既有利于施工，又能降低造价和使用方便。在矩形住宅建筑中，又以长：宽2：1为佳。一般住宅单元以34个住宅单元

56、、房屋长度6080m较为经济。 在满足住宅功能和质量前提下，适当加大住宅宽度。这是由于宽度加大，墙体面积系数相应减少，有利于降低造价。,2020/9/15,140,2）住宅的层高和净高。住宅的层高和净高，直接影响工程造价。根据不同性质的工程综合测算住宅层高每降低10厘米，可降低造价1.2%1.5%。层高降低还可提高住宅区的建筑密度，节约征地费、拆迁费及市政设施费。但是，层高设计中还需考虑采光与通风问题，层高过低不利于采光及通风，因此，民用住宅的层高一般在2.5米2.8米之间。,2020/9/15,141,3）住宅的层数与工程造价的关系。民用建筑按层数划分为低层住宅（13层）、多层住宅（46层）

57、、中高层住宅（79层）和高层住宅（10层以上）。在民用建筑中，多层住宅具有降低造价和使用费用以及节约用地的优点。,2020/9/15,142,由此可见，随着住宅层数的增加，单方造价系数在逐渐降低，即层数越多越经济。但是边际造价系数也在逐渐减小，说明随着层数的增加，单方造价系数下降幅度减缓，当住宅超过7层，就要增加电梯费用，需要较多的交通面积（过道、走廊要加宽）和补充设备（供水设备和供电设备等）。,2020/9/15,143,特别是高层住宅，要经受较强的风力载荷，需要提高结构强度，改变结构形式，使工程造价大幅度上升。因此，中小城市以建造多层住宅较为经济，大城市可沿主要街道建设一部分高层住宅，以合

58、理利用空间，美化市容。对于地皮特别昂贵的地区，为了降低土地费用，中、高层住宅是比较经济的选择。,2020/9/15,144,4）住宅单元组成、户型和住户面积。据统计三居室住宅的设计比两居室的设计降低1.5左右的工程造价。四居室的设计又比三居室的设计降低3.5的工程造价。 衡量单元组成、户型设计的指标是结构面积系数（住宅结构面积与建筑面积之比），这个系数越小设计方案越经济。因为，结构面积小，有效面积就增加。结构面积系数除与房屋结构有关外，,2020/9/15,145,还与房屋外形及其长度和宽度有关，同时也与房间平均面积大小和户型组成有关。房屋平均面积越大，内墙、隔墙在建筑面积所占比重就越小。 5）住宅建筑结构的选择。随着我国工业化水平的提高，住宅工业化建筑体系的结构形式多种多样，考虑工程造价时应根据实际情况，因地制宜、就地取材，采用适合本地区经济合理的结构形式。,2020/9/15,146,第五节 建筑工程施工发包 与承包计价管理办法 一、建筑工程施工发包与承包计价管理办法（住建部16号令，2014年2月1日施行） 建筑工程施工发包与承包计价管理办法已经第9次部常务会议审议通过，现予发布，自2014年2月1日起施行。 住房城乡建设部部长 姜伟新 2013年12月11日,2020/9/15,147,二、办法中的要点问题解析 问题1：为什么要修订建筑工程