昆明北市区区域报告.ppt

1、昆明北市区区域报告,昆明中原策略中心 KunMing.07.2010,第一部分：北市区区域划分及发展历程 第二部分：典型楼盘研究 第三部分：未来供应情况和房地产市场发展预测 第四部分：总结,报告内容,一、区域市场研究,区域划分及发育历程,Part 1,1、北市区总体定位及规划,结合中心城区未来的发展要求，昆明市总体规划中定出了“一主、两副、两区级、多点”的公共服务设施配套体系。 1、一主：主城区一环以内区域形成市级主中心。 2、两副：呈贡新区吴家营，机场搬迁后巫家坝机场区域形成两个市级副中心。 3、两区：在主城西，北两个方向布局两个区级服务中心。 4、多点：在中心城区布局若干基础性居住区级和居

2、住小区机公共服务单元。,2、北市区城市副中心,2002年，北市区被昆明市政府定位为集文教、商务、居住、第二产业于一体的城市副中心区。2008-2020年的昆明市总体规划中重申了这一规划。 根据昆明市总体规划，未来的北市区城市功能定位在行政办公区、居民区、服务区兼具的综合性功能区，尤其是一个主要以居住功能为主的城市片区，较适宜发展办公、服务业和教育业，以及烟草业，同时以其他商业、商务为居住功能作为配套的区域。,3、北市区总体经济状况,据2009年统计，盘龙区五华区GDP分别为208.00亿元、493.32亿元。估计北市区全年实现国民生产总值占五华区30%，占盘龙区70%，推算北市区GDP约293

3、.6亿元，约占整个昆明GDP的16.3%。 支柱产业: 1、烟草：龙泉路及烟草一路区域 2、旅游：世博片区和金殿片区 3、地产：北京路延长线沿线,4、北市区区位,现阶段昆明市城市规划中，北市区总面积为43平方公里，南起北二环路，北抵松华坝脚和茨坝，东至白龙路，西到龙泉路西麓。 从北京路延长线金星立交桥至霖雨桥道路两侧以及霖雨桥以北7.9平方公里区域，以北京路延长线作为中轴线，在中轴线西侧建商业商务带，在两侧布局高时尚生活住宅区，中央公园以北至松华坝，则被辟为北市区永久性保护农田和生态保护用地。 同时调整确定北京路延长线金星立交桥至霖雨桥道路两侧城市建筑的形态、高度和空间组织。,5、北市区片区划

4、分,金殿片区,北市区的城市规划中，包括小坝、三竹营、上庄、北仓、银河、金殿、世博、龙头、植物园9个部分。 九个片区中，三竹营、北仓、小坝、金殿、世博、龙头、植物园7个片区位于盘龙区北市区，银河、上庄隶属于五华区的北市区部分。 九个片区在共同构筑北市区城市副中心的目标中，承担的功能各不相同。,三竹营片区简介,范围：东到昆曲高速公路、南至二环北路、西临盘龙江、北至烟草路的包围之内，设计用地435.61公顷。 规划：将是昆明市北部城市的行政、商业、文化中心。 现状：三竹营片区紧邻二环，靠近市中心，区内包含北京路这条大动脉。依靠北京路的地理优势建设了华秋园，华信园、金色家园、江东好世界、江东鸣翠园、北

5、辰小区等大量住宅，集休闲娱乐商业等众多功能的北辰财富中心及周边高档写字楼的建立，确立了该区域的北市区中心地位。 发展：在建的欣都龙城将推出包含地下一层和地上三层的高档商业区域，将进一步提升三竹营片区的中心地位。轻轨二号线将沿北京路穿越该区域，对片区的成长更具有推动作用。,上庄片区简介,范围：北至烟草二号路，南至二环北路，东至盘龙江，西抵长虫山。 规划：以高校及烟草科技产业、居住为核心功能的城市综合区。 现状：拥有了春之城、江东小康城、耀龙康城、华龙人家、书香门第、美伦花乡、云康园、荷塘月色等一大批花园住宅小区。整个片区内绿地系统以沿江绿地、长虫山林地、月牙塘公园形成网状基质，结合规划居住的小区

6、块状游园绿地，加上各地块内附属绿地，形成点线面结合的绿地系统。 发展：该片区内拥有大量的楼盘，但是基础设施还有待进一步改善。教育医疗商业的完备将使得上庄片区更加活跃。,其他片区简介,范围:东至世博路、白龙路，南以东二环为界，西以昆曲公路为界，北以北三环为界，面积约4.67平方公里。 规划：利用小坝片区所具有优越的土地和区位条件，形成以区级行政办公及配套公共服务设施、生活设施为主的综合片区。,范围：位于主城东北部，南起烟草一号路，东南与昆曲高速公路相接，东北相接7204公路，西以盘龙江为界，总用地范围5.2平方公里。 规划：北仓片区以商业贸易、物流集散、文化娱乐、教育、休憩公园及配套居住为核心功

7、能的城市综合功能区。,小坝片区,北仓片区,银河片区,范围：南抵红云路，与上庄片区相临，北接植物园片区，西与长虫山片区相隔，东以盘龙江为界与北仓片区相接接。 规划：昆明烟草科技产业核心区,其他片区简介,范围：位于昆明主城东市区北部地区，距城市二环路约2公里。用地以北部片区（以金殿水库、金浑公路为界）、向东邻东连接线，西接小坝片区南部接昙华片区、东白沙河片区。 规划：建成以生态保护、商务会议、旅游度假、高级居住、休闲娱乐功能为主的中国东盟自由贸易区的昆明基地之一、昆明主城东市区的风景名胜区和生态社区。,范围：东至东绕城连接线，南以穿金路、金浑路为界，西以北三环为界，北至昆曲高速公路，面积约20.4

8、6平方公里。 生态环境良好，服务设施齐全，集生活居住、生产为一体的综合性片区。 现状：形成以“两心七组团”的带状结构,世博片区,金殿片区,其他片区简介,范围：主城北市区东北部，其东部及南部临昆曲高速公路及7204公路，北临松花坝水源保护区，西以盘龙江为界，总用地面积17.2平方公里。 规划：以绿色经济示范区、物流业及居住集中的城市区。根据规划，分区内将建成昆明最大的轨道交通综合基地，,范围：盘龙区新区划范围的最北端。南端和五华区的银河片区隔7204公路相接，东面为盘龙江，西面为长虫山，北面为五老山，规划面积为28.74平方公里。 规划：以保护城市山林和水源为主本，充分发挥现有的自然环境优势发展

9、集机械工业，教育科研，居住休闲三位一体的片区。,龙头分区,植物园片区,6、北市区交通状况,1、五纵四横： 五纵龙泉路、北京路、昆曲高速、穿金路、白龙路 四横7204公路、烟草一号路、北辰大道、东北二环路 2、轻轨2号线（在建）： 起于银河片区，经过市中心，到滇池。 3、北市区车场： 公交线路辐射昆明市 4、汽车客运北站：,7、北市区配套设施：配套仍需完善,8、北市区房地产发展历程,1999-2005：住宅大放量 世界园艺博览会之后，官房、江东、伦华、城建股份等本土诸多实力派开发商纷纷进驻，住宅体量供应堪称当时昆明之最。期间供应项目占地近3000亩，总户数达3万多户。然而因新规重点落脚于住宅项目

10、的开发，商业网点、教育配套、医疗配套全面滞后，此时的北市区商业几乎处于空白，即使有也大多基于项目自身所带的社区商业。因为这版规划对商业没有过多涉及，住宅入住率低，商业氛围平淡，以致北市区在此后的很多年里都被冠以“睡城”的称号。 2006-2009：商业及配套组建完备 随着江东友联国际大厦、江东好世界、和谐世纪、中汇商业中心、领域时代、金江小区等项目的诞生，区域生活配套逐步完善，区域价值也渐渐显现。开发商充分认识到区域商业、商务服务配套缺乏的状况，商业服务项目逐步入市，并逐渐形成规模，北市区的商业逐步得到完善。,9、主要开发商介绍,城建股份：云南印象、北辰财富中心、北辰凤凰城、北辰樱花山谷、北辰

11、小区 官房集团：宁康园、云康园、金实西区、金康园、金星小区 江东地产：和谐世纪、尚都国际、江东华龙人家、江东书香门第、江东境界花园、江东耀龙康城、江东四季公寓、江东小康城、江东花园、江东鸣翠园、江东大厦、江东花城、江东丽景园 伦华地产：天骄北麓、彩信园、春之城、美璟新城、美伦花乡、云岭天骄 长基地产：昆明玉器城、都市枫林、都市名典 贵研地产：贵研自然界 北客置业：欣都龙城,从最早进入北市区的城建股份、官方集团、江东地产、伦华地产四巨头，到之后陆续进入北市区的其他地产公司，十年间，北市区的发展迅猛，离不开这些开发商的进驻，同时，通过在北市区的投资运作，这些开发商也获得了极大地利益。,北市区区域划

12、分及发育历程总结：,总体定位明确，规划详实：在北市区的规划中明确 指出其以居住功能为主的城市服中心地位，9片 区的规划详细，具有各自特有的功能，共同构建 北市区的职能。,1,发展状况良好，配套设施有待完善：北市区在发展 前期忽视了配套的完善，使得区域发展缓慢，入住 率低，通过后期的矫正，逐渐完善商业、医疗、交 通、教育等配套，改善了居住环境，发展状况良好。,2,房地产市场发展迅猛：北市区通过十年的发展，现 阶段区域内楼盘林立，建筑类型多样，户型齐全。 为昆明的居民以及投资者提供了更多的选择，同时 开发商也在这种机遇中获益。,3,北市区房地产市场分析,Part 2,1、供给量,北市区2010年供

13、应量分析 北市区上半年无土地成交量 北市区上半年无开盘项目，市场放量主要是靠已经在售的楼盘，预计在下半年开盘的项目有半山七哩溪，天骄北麓，金领时代，欣都龙城四个楼盘，主要是住宅。 分析 2000-2010年十年间，北市区是昆明市房地产发展最迅猛的地区，而今年上半年无土地成交量，根据房地产开发周期，势必使两到三年之后的北市区房地产放量减少。同时这也是北市区房地产发展饱和的一个征兆。 昆明市上半年开盘项目到达20个，北市区无开盘状况，显示出房地产市场的发展趋向。,2、楼盘规模,由上表知：北市区的楼盘占地面积二十万以上的有两个，十万平米左右的两个，六万的4个。可见北市区楼盘全面发展，多种楼盘规模同时

14、开发，且主要为住宅。,2010北市区部分项目列表：,3：建筑类型：小/高层为主，多层较少；,4：户型：小/高层为主，多层较少；二房、三房为主力供应,高层/小高层以70-90两房及100-120的三房为主；多层以130-150的三房四房为主；别墅面积在200400 。,5、价格,目前主力价格区间在6000元/，北京路延线及二环内住宅价格在7000-9000元/；资源型别墅价格在1万元/以上。 未来价格将有稳定上涨的可能。,6、卖点,北市区房地产市场总结：,一级市场上半年无放量，二级市场无新开盘项目， 二级市场放量集中在下半年，有开发饱和的趋向。,1,楼盘规模多样，主要为小高层和高层，三竹营片区

15、均价在6000-7000元，其他区域略低于该均价。,2,北市区楼盘的卖点主要为环境，配套和地段。其中 主要是北京路延线的楼盘突出地段优势，金殿，世 博板块，以及靠近长虫山等资源的楼盘突出自身的 环境优势。而银海片区等住宅区则通过发展自身的 配套资源来吸引客户。,3,区域客户群研究,Part 3,1、北市区人口划分,1、原区域居民 原区域居民除了北市区早年村庄的人口，很大部分是早年开发的金星小区、金实小区等金字系列商品房住户和江东花园居民。 2、区域单位职工 以北市区龙泉路附近、植物园片区的各高校师生和北市区内的各省市政府、企业单位员工为主。 3、区域外迁入居民 主要是在北市区房地产大开发的时期

16、购房的客户，以普通收入家庭为主，中偏高等收入家庭为重点，高收入家庭为辅，很大程度上提升了北市区的居住环境和人口素质。 4、外来人员 北市区居民中外来人口占相当比例，其中包括云南地州县上的来昆置业的中高收入人群、省外沿海地区来云南度假置业的中高收入人群、外来国籍的人群，比例是依次递减。,2.北市区房地产客户分析 （来源：2008房地产秋交会调查问卷）,北市区客户年龄分析：,北市区客户主要年龄段是23-35岁； 这种年龄段的客户比较年轻，对新事物接受能力好，对北市区发展有一定的了解并比较看好； 有一定的经济能力。,北市区客户职业分析,北市区客户中普通职工占48%的比重； 北市区是规划中的生活教育商

17、务区，现阶段已经形成了能基本满足居民生活的基础配套，生活环境好适宜居住； 北市区房价较其他区域略低，普通职工能够承受；,北市区房地产客户分析,北市区客户工作区域：,北市区客户中51%工作地点为中心区，其次19%的客户工作地点是东市区； 中心区房价较高，东市区配套略差，使得客户选择北市区的住房；,客户在北市区购房关注点：,选择在北市区购房，客户的关注点依次是环境、升值潜力、居住氛围，配套； 其他客户选择北市区是感觉北市区居民素质较高；和其他区域相比性价比高；,北市区房地产客户分析,北市区客户置业目的分析：,北市区客户职业目的65%为自住，其中第一次置业的客户占有一定比例； 投资性客户约占1/4，

18、这种状况体现了北市区良好的发展前景。,“价格”是首选，价格要合适考虑才不会造成家庭经济压力； 大部分客户认为如果位置不理想，那么交通的便捷性很重要； 客户对于配套主要是关注教育，希望孩子能得到好的教育。,北市区客户置业关注点：,综述：北市区客户群体以昆明市中产阶级为主,置业人群来自主城各区以及地州中高收入客户。外来人口中云南地州县上的来昆置业的中高收入人群占50%。 整个区域的首置客户占了60%以上；主要为昆明市中心的中产阶级。 中产阶级的改善性客户也是本区域的重点客户。改善性客户以本区域内客户为主，兼顾其他市区及地州客户。这类客户基本为换环境与换品质，换面积客户相对较少 龙泉路附近、植物园片

19、区的各高校师生为置业主力人群；北京路延长线附近的省国土资源厅，上庄片区附近的金安小区和月牙塘小区，银河片区附近的红云集团、穿金路附近的国家政府单位和国家企业单位的；这部分客户也是区域内改善性客户的主要构成部分。,二、典型楼盘分析,楼盘分类标准：,根据北市区的发展状况和楼盘类型分布状况，将北市区划分为三个区域 1：龙泉路盘龙江区域 区域内主要为住宅区，拥有大量住宅为主的楼盘。其中和谐世纪以其打造城市综合体的概念而成为该区域的典型楼盘，体现出在北市区配套资源有待完善的大环境下，开发配套商业，不只是能提升项目本身的价值，更提升了该区域的价值。 2：盘龙江昆曲高速区域 区域范围主要是北京路延线，包含北

20、辰财富中心，领域时代等高档写字楼，交通便捷，是北市区的核心地带。新都龙城与财富中心隔街而望，将建造包括高档商业，写字楼，公寓的综合区域，提升区域的中心地位，同时提升自身品牌和实用价值。 3：昆曲高速白龙路区域 该区域包括了金殿、世博片区，以其优良的环境，成为别墅的聚集区。该区域环境及配套较差，但是通过与环境的融合，同时加强自身配套，吸引客户，西麓南郡就是一个例子。,和谐世纪配套全面型,Part 1,1、和谐世纪项目概况,2、和谐世纪楼栋分布情况,和谐家园现处于尾盘销售阶段，销售率达到90%以上。 和谐广场在建，预计在今年年底至明年年初推出。,3、户型及销售状况,户型从一室到五室均有，给客户提供

21、的更多选择，也吸引了多层次的客户。其中以两室房型销售状况最好。 （注：销售情况监控节点为2010年7月7日）,4、价格及营销节点,2008.1.23 发售认筹卡、 一万元定金、 每人限购一张,第一次开盘 E1/E2/F1/M1四栋、 约1500套房源、 均价4300元/平米、,和谐广场推出,2008.1.23,2008.1.27,2010年底-2011年初,2009 .11.30,剩余约230套 均价6800元/平米,2009.4.8,二期开盘,2010 .7.7,招商,和谐家园部分总房源达到6000余套，销售时间长，现处于尾盘销售阶段，销售率达到90%。 二期开盘优惠（2009.4.8-20

22、09.6.1）： 1、购房一次性付款可享受总房款4%优惠17173，按揭享受3%优惠。 2、由江东地产老业主或江东俱乐部会员推荐购房者，可额外享受总房款1%优惠。 3、购买50平方米至230平方米住宅可享受2.8至39万元不等礼包赠送。,5、卖点分析,1：区域生活环境 耀龙康城，书香门第，金色维也纳，金域蓝湾，小康城等数十个社区构成成熟的生活氛围，档次中高等，适宜居住。 2：资源丰富 交通：位于北市区住宅核心区，被红云路，小康大道，红康路合围，紧邻北市区车厂，十六条公交线路可以抵达昆明各地区，自驾及乘坐公共汽车都较为方便； 教育：昆明市第三幼儿园耀龙康城分园，师大附小，花城清泉小学； 医疗：昆

23、明市第一人民医院北市区分院，瑞奇德医院，一心堂，健之佳； 金融：工行，建行，交行，招行，农行，信用社； 购物：沃尔玛，官城嘉年华，美景新城商业街，楼下20万平米商业中心。 3：配套齐全 宅底商铺及和谐广场的大型商业区域，将为项目内居民提供北市区稀缺的商业配套。 4：产品多样 户型为54.1-196.23平方米，从一室到五室，互相多样，给客户更多的选择。,6、和谐世纪客户分析,1、自住型客户（70%） 看重点：和谐世纪处于北市区较为繁华的区域，交通便利，配套的大型商业能够 使居民不出社区即可获得全部生活所需，居住环境佳。 客户来源：主要是北市区居住者，中心城区工作者，文化水平较高。 2、投资型客

24、户（25%） 看重点：根据现行市场上和谐世纪的高出租率，转手率，可知购买和谐世纪的客 户中很多是投资者。而和谐广场部分的推出更将提升项目的价值，增值 潜力大。 客户来源：本地投资客，外地投资客均有，比例不详。 3、自住兼投资（5%） （信息来源：踩盘现场观察）,和谐世纪项目总结,北市区配套缺乏,与其他项目相比,商业配套健全,发展齐全的商业配套提升项目价值,北市区第一阶段的发展主要是住宅，忽视了配套的建设，使得北市区发展受挫，被称为睡城。后期虽然开发商和政府开始关注配套的建设，但是现阶段最影响北市区发展的还是配套的建设,和谐世纪处于居住区的核心位置，周边楼盘较多，交通，教育，医疗，环境等方面并不

25、具有特殊性,和谐广场现处于打地基的阶段，定位是北市区的标志性建筑，将引入大量的商业，包括酒店，娱乐，餐饮，写字楼等多种物业形态。,欣都龙城中心地段中心职能,Part 2,1、欣都龙城项目概况,2、欣都龙城三大功能区域,商务-186财智中心 欣都龙城地处北市区中心地带，商业配套齐全，交通方便，作为写字楼具有先天性的优势。开发商表示186财智中心的开发成本低于未来市中心区域同档写字楼，其售价也将低于市中心，将具有较高的性价比 商住-创享生活寓所 60120平方米的公寓式住宅，符合追求方便快捷的都市人生活要求。周边丰富的商业，教育，医疗资源也吸引了其他类型客户的眼光。 商业-V.C Park 项目囊

26、括麦德龙超市、独立时尚百货店、风情美食广场、潮流品牌、时尚家居、儿童卖场、女性生活馆、家庭休闲餐厅、活力运动馆、3G数字体验厅等，提供购物、聚会、休闲、用餐等需求的服务。 其他 三层地下室提供约2000个地下车位、225个地面车位，各建筑的垂直交通均能到达首下层直通城轨2号线枢纽站点更加提升了项目的价值。,欣都龙城项目总结,欣都龙城集商业、商务、居住于一体，多功能的设计具有实用性,欣都龙城地处北市区中心区域 ，提升项目的品牌价值,欣都龙城高品质的聚集效应使得该区域与更具有中心地位,.,处于中心地段 构建中心职能 促进区域发展,溪麓南郡自然环境为重,Part 3,1、溪麓南郡项目简介,2、总体户

27、型分布图,高层,小学,3、溪麓南郡周边资源,现状： 1、交通：昆曲高速（有收费站）、7024公路、轻轨2号线 2、教育及商业：项目中包含10000多平方米商业设施和24班小学、6班幼儿园 3、其他资源：阳光高尔夫球场、云南野生动物园、金殿水库 分析： 劣势：溪麓南郡处于金殿-世博国家公园板块，离市中心5公里以上，交通线路少，教育及商业资源少。 优势：地处国家公园板块风景优美，具有很好的空气质量，温湿度，优质水资源、高森林覆盖率，清静幽雅,4、溪麓南郡项目规划,1、总体北美小镇风格 项目内有商业街区，将以日用百货、超市购物、书刊服务等生活型业态为主，满足日常生活需要。保姆与主人将分开居住，将家庭生活的私密性提至新高。 2、建筑风格草原建筑风格 3、别墅景观山溪别墅景观 按地块的起伏，有机布列建筑与多个景观结点，形成层次化的景观，在面对森林的坡地上，每户人家的光线和景观视野都互不遮挡。,5、溪麓南郡价格及营销节点,溪麓南郡一期： 近500套房源，有高层、花园洋房、双拼别墅、联排别墅等物业类型。 小高层/高层：2850元/平米起价，均价3500元/平米；花园洋房：4800元/平米；别墅：6600-8000元/平米。,二期认购： 主推双拼别墅，面积从300-600平米不等，预计