戴德梁行-房地产金融与物业评估.ppt

1、,房地产金融与物业评估,胡 峰 DTZ戴德梁行估价及顾问部 董事,一、房地产企业融资渠道 二、物业评估 三、案例 四、公司介绍,主要议题,国内房地产企业的融资渠道,房地产业是我国国民经济的支柱产业，作为典型的资本密集型产业，房地产业对金融市场具有高度的依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会危及房地产业的健康发展。 资金是房地产开发企业的生命线，房地产融资也成为业内最受关注的议题，房地产金融创新的理论探讨与实践尝试将成为今后一个时期房地产业的主旋律。,直接投资 银行贷款 合作开发 居民住房按揭 项目公司收购 国内上市 ,传统融资方式,海外上市(IPO或借壳) 房地产信托基金(REIT) 房地产金

2、融租赁 可换股债券 信托产品 海外及国内私募 保险资金 ,非传统融资,房地产企业融资渠道,国内上市,海外上市及私募 (IPO&REIT),融资渠道优势对比,受国家宏观调控政策影响较大 国内上市条件限制较多 市场化程度不够 投资者认可度不高,受国家宏观调控政策影响小 融资规模大 市场认可度高 企业知名度高提升 后续融资渠道方式广泛,上市利与弊,利,弊,创造公司的市场价值 加强公司的声誉和财务信誉 增加公众对公司及其产品的关注 股票期权计划 再融资能力强 利用公司的股票进行收购活动 增加股票流动性 吸引高素质人才,对公众股东的负责度更高 需要保持股息和利润的增长势头 需要严格遵守监管机构管理条规

3、提升业绩标准而造成成本升高 媒体的关注造成隐私的损失 在上市后对公司控制力有所下降 需支付上市及上市后维护成本,與,选择合适的上市平台,香港上市的财务要求,将上市的公司需要具备以下三项财务准则其中一项:,美国上市的财务要求,英国上市的财务要求,业务记录要求 至少具有三年的营业和收入记录，但英国上市管理局拥有酌情权，可在某些情况下容许较短的业绩期 上市发行人必须申报在上市之前三年内进行的重大兼并收购活动 大部份公司（包括业务多元化公司）如符合适合上市之规定，都可以申请在伦敦上市 最低公众持股量及市值 在上市时的最低市值为700,000英镑 公众所持有的股份比率不少于25% 未来展望 公司必须证明

4、在目前及未来至少十二个月内拥有足够的营运资金 公司必须能够于不受拥有控股权股东影响下，独立地经营业务，并以市场的公平价格进行交易 须简述对未来的计划和前景 若公司选择在上市文件中提供盈利预测或已经公开其盈利预测，则必须有保荐人和会计师的报告,将上市的公司需要具备以下三项财务准则其中一项:,新加坡上市的财务要求,韩国上市的财务要求,究竟到那一个境外地方上市比较好？,除财务要求或上市所需的费用外，还有以下其中一些地方需要注意： 成功上市个案 拟上市公司的股票是否为该地点的投资者所欢迎； 该上市地点能否提供便捷的再融资渠道； 拟上市公司在哪个地点上市能争取到较高的发行价格； 市场平均市盈率 上市后每

5、年所需要的费用，如在美国上市，除审计外，还需要每年内部审计 上市需要时间,上市后的维护,除了一般各个地方上市的要求外，例如公司需要发布年报、重大的关联交易等。公司上市后还需要做一些维护工作，令公司的透明度增加及投资者对公司的动向更为了解，维护工作范围可包括： 解释集团主要策略及业务目标； 确保公司信息发放遵从上市公司守则； 有系统地监察杂志文稿，定期与媒体沟通，建立良好关系 ； 舆基金经理沟通从而影响传媒对公司正面认受性； 对管理层进行如何面对传媒的培训.,为什么要物业评估,一、法律法规的要求 香港证券市场的监管架构 香港法律第32章公司条例 公司股份公开上市的监管要求 证券及期货事务监察委员

6、会(证监会) 负责执行监管香港证券期货市场的法例 根据公司条例规定所提出的豁免 监管权力赋予香港联合交易所有限公司 香港交易及结算所有限公司为上市过程的监管人,二、会计准则根据美国会计准则、香港会计准则及国际会计准则需要对固定资产作公允值的评估。 根据美国会计准则、香港会计准则及国际会计准则，公司需要对所有有关的投资性物业作估值。,为什么要物业评估,三、企业、投资者的融资需要,资产买/卖协议 内部参考 合作 并购/收购 私募 对物业尽职调查、企业融资及物业项目对价要求，需要独立的第三方评估机构,为什么要物业评估,在香港联合交易所的上市规则中，对评估的要求体现在其总则中的第五章,其中清楚地列明了

7、对所有新上市公司拥有或租赁的房地产都必须评估的要求和细则。主要对象是重组上市范围内资产中所有物业资产评估（包括长期投资公司的物业资产），包括房屋建筑物(拥有及租赁)、土地使用权(拥有及租赁)、构筑物、在建工程。 香港特别行政区的评估机构（测计师行）的工作范围主要注重房屋和土地，同时也可承担机械设备和商业(无形资产)评估。在上市过程中如有特殊行业和因上市过程中的特殊用途（招股前期的路演等）所需，香港测计师行可对机械设备、库存资产、商标和特定收费权或其它无形资产的权益进行评估。,香港的物业评估机构工作范围：,物业评估的方法,比较法 比较法考虑到近期类似物业在市场上的转手价，再作适合调整，以反映被估

8、值物业与可资比较物业在地点、面积、楼龄、现况及其它相关条件的不同处。在成熟物业市场犹为合适。 收益法 收益法适用于有收益/潜在收益的房地产, 预计待估物业未来的正常凈收益，选用适当资本化率将其折现到估值日后累加，以估算物业的客观合理价格/价值。 成本法 成本法求取待估物业在估值日的重新构建价格扣除折旧的客观合理价格/价值, 一般用于既无收益及/或很少市场交易，及有独特设计或只针对个别用户的特殊用途而建的房地产。另外，成本法也适用于市场不完善或细小市场上无法适用市场比较法进行估价的房地产。 余值法 余值法是将某一待估土地上全部建筑物的销售价格减去正常建造成本、正常利润、税金、利息，从而求得该地块

9、价格。,2009/2010年大陆房地产企业在港股IPO列表（12支）,单位：港币元,禹洲地产股份有限公司,明发集团（国际）有限公司,中国春天百货集团有限公司,中骏置业控股有限公司,阳光房地产基金项目,睿富房地产投资信托基金项目,雅诗阁公寓信托项目,富邦一号、富邦二号 ,新光一号、骏马一号,骏马一号涵盖三栋大楼，其中国产实业大楼及中鼎大楼皆为企业总部大楼。国产实业大楼邻近五铁共构之站前商圈，高铁通车、机场捷运及双子星大楼开发计划等，中鼎大楼位于敦南精华商业区，地理区位优越，商业气息浓厚，汉伟信息大楼则位于厂办群聚之中和工业区，北二高及东西向快速道路大为提高其交通可及性。,1784年成立，DTZ英国控股公司于1987年于英国伦敦交易