上海市仁恒运杰社区商业初步营销方案.ppt

1、仁恒运杰社区商业初步营销方案,2,目 录,一、项目社区商业现状 二、项目商业定位 三、合富商业客户资源 四、项目营销模式,3,一、项目社区商业现状 1.1本社区商业类型 1.2本社区商业分析,4,1.1项目社区商业现状 社区商业含义,社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性

2、。,5,1.1项目社区商业现状 按照商住比分析,本项目社区商业由沿街商铺、步行街内铺、泛会所商业组成，预估整体商业面积在3万平米左右，约占整体住宅的10%以上。 外向型的社区商业面积与住宅面积之比在511之间，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。 偏外向型的商业面积和住宅面积之比在25之间 ，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。 内向型商业面积与住宅面积的2以下，社区商业规划时基本不考虑

3、社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。,6,1.2项目社区商业分析 三部分组合商业优劣势,7,1.2项目社区商业分析 目前项目经营业种分析,项目运营时间周期较长。项目知名度较低。 目前内街商铺存在着一些不合理，内街主入口有一标志性的咖啡店，使要进入的人群视线被挡，无法在向内街延伸。 便利店、书店、美发店、培训、旅馆，台球等等，但都没有达到规模所以读不能做为亮点来辐射周边社区。,8,一、项目社区商业现状 二、项目商业定位 三、合富商业客户资源 四、项目营销模式,9,二、项目商业定位 2.1沿街商铺定位

4、2.2步行街内铺定位 2.3泛会所商铺定位,10,2.1沿街商铺定位 经营业态、辐射区域、租金、售价,合富认为： 这部分沿街商铺由于是一二层共同销售因而一层的高租金往往会被二层的低租金坦薄，并且目前销售的3套沿街商铺的二层无法相互打通而整体利用，因而在整体销售过程中合富主要会以部分需求上办下商，上库下商，上住下商的业态经营者，投资客为主要目标。,11,2.2步行街内铺定位 经营业态、辐射区域、租金、售价,步行街内铺的目前主要经营的业态跨度较大。在可租可售的情况下合富建议一层商铺可在销售期内租售并举，二层商铺可有针对性的选择企业购买作为办公楼使用,12,2.3泛会所商铺定位 经营业态、辐射区域、

5、租金、售价,泛会所商铺目前已有一家大型中式餐饮进驻，可以借助这一契机引进可连动的餐饮娱乐业态，但由于泛会所商铺单套面积在300650米之间，且按照行业惯例一般这类经营者不会购买经营，合富建议这部分商铺在实际操作中一定是租售分离，招商先行的。,13,一、项目社区商业现状 二、项目商业定位 三、合富商业客户资源 四、项目营销模式,14,三、合富商业客户资源 3.1长期合作商家 3.2各种类型商家物业条件要求,15,3.1长期合作商家 合富资源,1、运动休闲服饰类： SPORT100、锐力体育、运动城、FOXTOWN及耐克、阿迪达斯等全国连锁品牌等。 2、连锁旅店： 汉庭、莫泰、如家、雅高集团等。

6、3、大中型餐饮： 苏浙汇、金钱豹海鲜、鹭鹭酒家、鑫旺府、利苑海鲜酒楼、食博汇、甜蜜蜜美食餐饮、3皇3家复合餐厅、上海采蝶轩、台湾小吃推广协会等。 4、休闲餐饮： 星巴克、真锅咖啡、迪奥卡费、肯德基、麦当劳、必胜客等。 5、大型休闲浴场： 清水湾、水上威尼斯、东方罗玛、金海岸大浴场、绿岛休闲、皇家银泉芬兰浴等。 6、娱乐会所： 好乐迪、上海歌城、喜满客KTV、上海大班休闲SPA、丽池会所、上海世嘉游艺中心等。,16,3.2各种类型商家物业条件要求 合富的经验,便利超市,17,3.2各种类型商家物业条件要求 合富的经验,大中型中式酒楼,18,3.2各种类型商家物业条件要求 合富的经验,西式快餐店,

7、19,3.2各种类型商家物业条件要求 合富的经验,服务配套及精品类,服务配套是社区商业的基础业态，有着举足轻重的作用，主要服务于社区居民，经营场所面积通常不大，对经营场所的技术指标要求不高。服饰精品虽非日常购买频率较高的商品，但在社区商业中也发挥着重要作用，对于技术条件的要求与服务配套类商家基本相同。,20,3.2各种类型商家物业条件要求 合富的经验,美容美发类,美容SPA和美发两者对经营场所的技术指标要求不尽相同，同时，美容业态对外服务性质较强，对展示性要求较高，其经营的特点也决定其对供给水、排污等技术指标有着较细致的要求。一般情况下，美容SPA的经营楼层多在二层，而美发大部分则在一层。美容

8、SPA类商家物业条件要求：,21,3.2各种类型商家物业条件要求 合富的经验,休闲类,休闲类业态辐射面较广，服务性质较强，对于供配电、供给水、排污要求高，同时，面积的需求也相对较大。,休闲业态经营场所一般在2、3楼，对给排水、供配电、排污、停车场车位等指标有要求。,22,一、项目社区商业现状 二、项目商业定位 三、合富商业客户资源 四、项目营销模式,23,四 、项目营销模式 4.1 主要招商策略 4.2 销售策略 4.3 主要推广策略,24,4.1主要招商策略,总体思路： 以品牌商家或大商家增强巩固小商家及投资者信心。 主力店及次主力店的主要代表： 生活超市 中西连锁快餐 中餐特色酒楼 美容S

9、PA、休闲足浴品牌商家 品牌24小时便利店等,25,4.2销售策略,目前商业市场有四种操作策略，本项目的销售策略，主要采用纯销售与带租约销售模式,26,4.2销售策略 纯销售模式,优势：,发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返 租补贴与相关税费； 将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。,劣势：,产权分散，主力店或品牌店难以进驻； 无法规划经营业态及规范整体形象； 对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长； 若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。,适用：,商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解； 纯街铺销售； 商业体量极少或零星商业物业。,27,

10、优势：,通过招商保证前期商业定位与形象； 能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费； 短期内使业主获得稳定收益。,劣势：,铺位差异性影响销售难度的程度比较明显； 未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺； 销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望； 中、长期收益难以稳定； 后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展； 各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。,适用：,商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益； 可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报； 纯街铺或少量商业物业。,4.2销售策略 带租约销售,28,4.3 主要销售策略,1.着

11、重强调项目的重要卖点； 社区规模品质，中高端消费能力强，现铺销售。 2.合富置业中介策略: 合富置业中介策略是项目销售的重要环节。我司进场后会大力拓展我合富资源的市区二手资源，力争有所突破。 3.走访式泛销售： 对于青浦本地企业以及连锁商业机构进行登门拜访试泛销售，力争通过这一手段去化步行街内铺二层，以及项目沿街商铺。 4.在整体销售过程中注意租金与售价的连动效应，对于招商行业主要考量其的盈利能力以及租约的稳定性,29,价格策略,一.定价指标 影响商铺价格定位的指标可能有很多，但是定量依据指标只有一个，那就是周边的租金水平。大凡投资人在买商铺的时候，会首先调查项目周边的租金水平，根据这个城市商

12、铺投资的资本化率（也就是我们一般讲的投资回报基本水平）决定能支撑什么样的销售价格。该方法最适用于针对具体项目参考周边商铺的租金水平，由此可直接决定购买商铺的性价比是否合适。 二.参考指标 07年上海商业地产投资项目投资回报率8 恒隆、港汇等大型商业广场投资回报率6 一年期定期存款利率4.14 本案目前已售单位平均投资回报率3.53.8,30,三.周边的租金水平和业种类型 项目处于青浦新城商业规划的末端、人流不多。周边商铺的租金相对老城区较低，街铺维持在1.5元-3元/M2不等，业种集中，百米左右路段超市就有联华，华联各两家；文峰、永琪各一家；海鲜酒店一家； 河滨花园商铺项目位于住宅区旁景观河边，现已有一家大型餐饮进入，且租金价格不高。除此之外，本案区域内基本无能承受高租金的商家，没有吸引人流的亮点。,31,四、总结 购买商业地产，回报率