长沙城市综合体案例分析.ppt

1、开福万达广场 运达中央广场 泊富国际广场 保利国际广场 世茂铂翠湾 北辰三角洲 绿地中央广场 通用时代国际社区 华远华中心 德思勤城市广场 香港九龙仓项目 复地项目,基本指标,项目地址:开福区五一路与湘江中路交汇处 开 发 商:长沙开福万达广场投资有限公司 建筑面积: 约100万，其中高层精装豪宅约40万，商业综合体32.8万，超高层豪华办公楼3.9万。 资源情况：绝版城市核心地段、一线江景 物业类型：城市综合体 装修情况：精装修 占地面积：12.2万平 绿 化 率：8%,区位及配套,位于长沙市开福区，东至福庆街、西长街，西至湘江大道，南至五一大道，北至潮宗街。 长沙传统老城区，绝版核心地段，

2、一线江景。 毗邻城市主干道五一路、湘江大道，交通非常便捷。 城市传统商圈、商业氛围浓厚，高档商业集中地。,项目整体规划,项目建筑共分为地上超高层住宅及底商、地上甲级写字楼和地下车库。 地块由南至北分为A、B、C、D四个地块： 其中A、C地块为居住用地，A、C区拟建超高层精装豪宅约40万平米，商业2.6万平米，配套用房0.8万平米。 B地块为商业综合体，建筑面积32.8万平米（地上部分）。 D地块为甲级写字楼用地，拟建约3.9万平米（地上部分）超高层豪华办公楼一座。,产品规划亮点,住宅位于本项目的A、C地块，主力户型为250平方米的江景豪宅，为不影响商业，在底部采用了结构转换。C地块的部分住宅底

3、部两层为架空层。为保证豪宅品质，所有住宅均设计2层挑空的入口大堂。 为满足机动车的停放要求，在A,C,D地块均设置地下两层停车库，层高3.9m,停有机动车2636辆。地下车库防火分类为一类，设计耐火等级为一级。防火分区之间以防火墙及防火卷帘分隔，采用机械排烟。每个防火分区各设两个直通室外的出入口。车库均设3个双车道汽车出入口，出入口间距大于15M，出入口净宽大于等于7M。,户型设计特点,阔绰入户玄关，气度非凡； 客厅、餐厅、景观阳台阔绰，尽揽风景视野 全套间设计首创长沙双客厅、双主卧、双衣帽间、双主卫,独创长沙唯一全套间设计，全成品衣帽间，定制男女主人双主卧步入式豪华衣帽间； 依不同生活秉性，

4、主佣入户分区，辅以礼仪性，尊享礼遇。,万达广场的住宅以250的江景豪宅为主，户型设计上体现豪宅风范，,营销推广报广,3月份报广主题：万达公馆，中国顶级豪宅,4月份报广主题：升值潜力和顶级配套,项目采用软文和硬广相结合的方式，每个星期在晚报、晨报和三湘都市报等长沙主要报纸同时投放广告，在短时间内迅速提高项目的知名度； 广告画面和语言表现适中围绕着豪宅这一核心特点，成功树立起项目高端形象。,营销推广报广,5月报广主题： 样板间开放,6月报广主题： 开盘,5、6月份项目报广主要围绕样板间开放、开盘等主要营销节点，甚至营销中心暂停参观也被当做广告的噱头。,营销推广活动,2010-10-15 “体验式营

5、销中心”正式开放。六星级豪华营销中心在全城期待之中惊艳亮相。政府领导、现场嘉宾与来自世界各地的商务人士共聚于此，共享万达盛会。 2011-4-9 万达公馆中国城市豪宅高峰论坛。 吸引了长沙各大金融机构代表、世界500强企业代表、各银行负责人、湖南商业、企业界人士、各有关媒体记者及万达公馆意向客户等近1000人参加。 2011-5-13 星耀万达 名流之夜政府领导 本次活动邀请了万达领导、万达VIP客户、各界明星、社会名流和各主流媒体，跨越娱乐界、文艺界、传媒界、时尚界的全明星阵容，齐齐亮相万达公馆。 2011-5-19“豪宅之巅，风生水起万达公馆品鉴会 本次活动吸引了万达公馆600多批万豪会会

6、员参加，活动氛围较好。,与目前长沙部分项目采用的高频次、低成本活动相比，万达在营销推广活动方面注重每一次亮相都符合项目的定位，每次都邀请政府领导、知名人士参加，提升活动参与者的尊贵感。,营销推广样板间,奢华“千万级样板间”，交50万元入会才能参观，给每一个入会的准客户带来尊崇感。,推售情况： 万达公馆6月26日开盘推出2#栋3-46层，一共255套房源，现场加推3#栋3-46层，共有176套房源，两栋总共是431套房源，当天销售376套，销售率87%。,2#、3#栋销售配比：,开盘及销售情况,项目6月26日开盘价格情况： 面价：2#栋最高价16959元/，最低价10040元/，均价约14000

7、元/。 2#层差设置：大跳差拉开差距，规避低楼层商业、周边建筑遮挡 的问题。 1、第3、4、13、14、18、24、34、44楼层特殊跳差； 2、低楼层在150元，中楼层层差20元。 3、40楼以上高楼层设置负1000元 面价：3#栋最高价18653元/，最低价9259元/，均价15000元/。 3#层差设置： 1、第3、4、13、14、18、24、34、44楼层特殊跳差； 2、19楼以上设置特殊大跳差500-4000不等。 优惠情况： 1、VIP客户交30万优惠10万； 2、一次性付款97折，按揭99折；,价格策略,万达首次开盘到场人数约1000人，VIP客户440批左右，开盘场面火爆。 客

8、户情况： (1) 年龄段：购房客户主要以中年人为主，年龄主要在30-50岁之间； (2) 客户来源：主要是外地来长沙的长住居民以及部分省内其他地方的客户如娄底、湘潭、株洲等，另外还有个别外国客户； (3) 置业目的：客户主要是以自住为主，主要看重项目的品牌、地段和资源优势。,现场客户实照,客户分析,品牌优势，良好的地段以及优越的江景资源，造就开盘热销。 1、品牌优势。万达作为全国知名的品牌，客户对其的信赖度较高。 2、地段优势。项目位于开福区五一大道与湘江中路交汇处西北角，交通便利。 3、江景资源优势。优越的湘江风景以及沿江风光带吸引了一部分客户，据现场了解，相当一部分客 户选择此项目是因为看

9、重项目的处于湘江边上，利于自己退休之后有好的环境生活。 4、推广力度大。项目是知名开发商万达笔下杰作，其推广力度比较大，在长沙知名度较高，造就 开盘的热销。 5、价格优势。价格相对于其他高端楼盘来说具有较大的优势，精装房均价14000元/左右。,项目优势小结,开福万达广场 运达中央广场 泊富国际广场 保利国际广场 世茂铂翠湾 北辰三角洲 绿地中央广场 通用时代国际社区 德思勤城市广场 香港九龙仓项目 复地项目,项目地址：雨花区沙湾路289号 开 发 商：湖南运达房地产开发有限公司 物业类型：写字楼、公寓、商业楼、普通住宅 装修情况：精装 占地面积：171亩 建筑面积：60万 容 积 率：4.4

10、0 绿 化 率：50%,项目概况,项目区位优势,项目位于长沙大道与沙湾路相交的西北角,是武广商圈核心地段,毗邻地铁2号线长沙大道出站口。从项目出发沿长沙大道东行800米,便是机场高速和京珠高速入口，距离长沙黄花机场约15分钟，南行5分钟便是武广高速铁路长沙新火车站。城际和市内交通便利。,黄花机场,武广火车站,至黄花机场15分钟,至武广5分钟,项目规划有高端商业和高档精装修住宅。其中总面积达18万平方米的商业组合包括两大超豪华五星级酒店、大型国际名品商场、国际5A写字楼以及国际酒店公寓。 项目引入了国际流行的“低碳”理念，从建筑到装修将大规模采用低碳、智能建筑技术。中央空调系统、集中冷热水系统、

11、超五星级酒店标准的精装修及其配套，彰显豪宅风范。,项目规划,营销推广报广,项目37月份，每周在晨报、晚报和三湘都市报进行大规模的广告投放，“60万高端城市综合体”贯穿每次出街广告，画面表现也始终为项目效果图，重在突出项目高端品质。,开盘及销售情况,推货情况： 项目于5月18日举行业主答谢会，推出4#、6#栋，共459套房源，销售398套，销售率达86.7%；,截止6月26日网签数据,目前已取得预售证栋号为：1、2、3、4、6栋，项目目前整体销售均价为：13809.9元/,价格策略,项目住宅于2011年2月开始进行内部认购，内部认购价格为13800元/平米； 开盘推出4#、6#房源，均价为148

12、00元/； 2#和5#的均价达到18800元/平米； 优惠：目前无优惠，内部员工购买给予9折优惠。,截止6月26日网签数据,目前已取得预售证栋号为：1、2、3、4、6栋，项目目前整体销售均价为：13809.9元/,网签数据,项目优势,开发商品牌优势，以品质为追求的运达地产集团的品牌力量以及强大的市场号召力； 项目整体的高端感带来的热销，运达整体营建的高端圈层生活概念是众多客户所看重的； 引进配套的优越性，作为运达中央广场最大亮点之一的两大国际白金五星级酒店：瑞吉酒店 和W酒店，已于2011年4月18日正式签约；由双国际白金五星级酒店、国际5A写字楼、国际名 品商场、国际名品步行街、国际酒店式公

13、寓、中国第六代钻石华宅组成的六大完美业态结 合，让项目的热销成为必然。 地段优越，其位于武广核心地段，离武广客运站较近，未来升值潜力大。,开福万达广场 运达中央广场 泊富国际广场 保利国际广场 世茂铂翠湾 北辰三角洲 绿地中央广场 通用时代国际社区 德思勤城市广场 香港九龙仓项目 复地项目,项目概况,项目地址：开福区芙蓉路564号芙蓉路与湘春路交汇处 开发商：湖南泊富地产发展有限公司 总占地面积：70亩 总建筑面积：30万 建筑类型：超高层、塔楼 容积率：6.5 绿化率：30%,区位交通,毗邻芙蓉路、湘春路、蔡锷北路，三面临街，雄踞城市发展中轴，坐拥未来中南最大的金融中心长沙金融城； 项目处于

14、四大商务区河西滨江中央商务区、芙蓉CBD、中部金融城、新河三角洲的中心，具备“领袖商圈”的独特区位优势和市场基础。,项目规划,功能分布 A区：228m、52F超高层 甲级写字楼 B区：168米商务公寓 C区：11m层高、2F临街商铺、1F超市,项目根据业态的不同分为写字楼、商业区和住宅区。 写字楼：228米，共52层，建成后将成为湖南省国际甲级标准写字楼； 商务公寓：168米，共44层，建成后将成为湖南省高商务公寓，并配备一流的硬件设施。,内部配套齐全，打造时间消费和家庭娱乐体验式购物场所 。,旗舰型购物中心 8.5万平方米旗舰型购物中心 ，包括沃尔玛1.5万平方米的卖场，满足生活购物需求。

15、主题商业风情街 38000的商业面积，成为长沙新的购物广场。 大型影剧院 CGV影院公司，打造超五星级影院，造就长沙娱乐休闲中心。 228米超高写字楼 位于252层，中心区超高层，国际品质甲级写字楼。 大型停车场PARKING 地下3层停车场，每90120平米出租面积提供1个机动车位，满足停车需求。,内部配套,营销推广报广,项目报广始终围绕财富、商机这一主题，采用硬广和软文相结合的方式，根据经济热点制造炒作噱头；软文炒作则着眼高处，以经济学家的姿态解析泊富广场未来生活图景，引发目标客户感情上的认同。,1月报广主题 定制长沙新封面,2011年3月4日长沙版限购令出台，项目以“调控”为噱头，以商业

16、地产的发展机遇为切入点，结合项目硬广进行整体形象推广。,5月，项目报广推广主题为：金融中心，大观泊富。项目以“长沙将建成中南地区最大金融中心”为核心，采用软文和硬广相结合的方式，释放项目的卖点。,6月，项目报广推广主题为“金融中心”。承接5月项目报广的主题，对项目所在地的升值潜力、未来愿景进行更为深刻的描绘。,营销推广围挡,6月最新围挡,6月工地照，目前商业区域已完成地面一层。,最新工地照片,区位优势。地处城市发展中轴，区位优势明显； 配套齐全。内部配套完善，购物中心、风情商业街、写字楼、大型停车场等一应俱全； 推广力度大。项目推广着眼高处，在全方位释放项目卖点的同时，树立高端形象。,项目优势

17、小结,开福万达广场 运达中央广场 泊富国际广场 保利国际广场 世茂铂翠湾 北辰三角洲 绿地中央广场 通用时代国际社区 德思勤城市广场 香港九龙仓项目 复地项目,项目地址：天心区书院路9号 开 发 商：长沙南湖广场置业有限公司 营销中心：滨江豪宅体验中心（湖南大剧院29F） 装修情况：毛坯 占地面积：120亩 建筑面积：80万平方米, 容 积 率：6.0 绿 化 率：51%,项目概况,区位和配套,项目位于长沙滨江板块，规划“南湖新城”中心区，长沙CBD中央商务区和五一商圈延伸核心地段，与橘子洲头隔江相望。交通便利，尽享一线江景资源。,项目整体规划,公寓：1栋公寓，面积区间为4580平米，弧形规划

18、，可享270度绝版江景资源； 住宅：9栋住宅，面积区间为125558平米超高层住宅（含少量复式） 写字楼：为本案最大亮点，235.5米超高层，城市天际。西南向江景尽揽，一线江景办公环境，绝无仅有。 商业：一线临江4层商业，借势沿江风光帯，可打造沿江风光帯风情商业街。 酒店：江景顶级酒店、升级CBD核心生活，全面提高商务升级需要。,项目定位顶级滨江豪宅，规划设有世界级地标豪宅、城市精英公寓、超五星级酒店、超甲级写字楼、国际商业街区等。,内部配套,城市中心专属车库长沙首创业主专属层地下车库及智能停车引导系统。地下停车场共设置三层，第一层为业主层，且配备了星级大堂及私人管家，在另外两层停车场配备了长

19、沙目前唯一采用的停车引导一体化系统。 湘江边上的全景观泳池长沙首个瞰江无边界天际泳池。为了保证豪宅的纯粹性与私密性，将豪宅区与商业区进行了完全的分离，还在江景面最宽的商业区顶部专属打造了天际泳池。 领袖的城市天空长沙首个星空直升机停机坪,项目内部配套完善，在长沙首创停车引导一体化系统、星空直升机停机坪等，并充分考虑生活的私密性。,外立面,项目采用了集新古典主义和现代风格于一身的Artdeco建筑风格，强调整体建筑群的高端品质与灵活多样性，形成连贯而层次丰富的沿江城市景观与肌理； 通体使用干挂石材外立面，在长沙尚属首创。,产品设计亮点,豪门专属门厅：顶级精装会所式双大堂及长沙首创大堂私人管家；

20、内部配置：中央空调、地暖系统、24 小时热水、智能指纹锁、高级面板、LOWE 玻璃等，凸显项目品质； 为了保证豪宅的纯粹性与私密性，将豪宅区与商业区进行了完全的分离，更是取消了豪宅区所有的底层商铺。,项目产品设计旨在保证业主生活的便利性和尊贵性。,户型设计亮点,户型周正，干湿分离，南北通透； 多阳台设计，增加了室内的采光和居住的舒适度； 三卫设计，私密性好。,4室2厅3卫187,保利国际广场目前推出的户型区间在130200之间，户型设计亮点突出表现在私密性较好。,营销推广报广,项目报广以形象广告为主，画面表现同一调性贯穿，旨在树立项目滨江豪宅的高端形象；配合开盘、开盘热销等活动，释放项目最新信

21、息。,营销推广活动,2011-4-22 保利国际广场2011品鉴盛典。活动共接待贵宾1000批，成为保利国际广场面世以来又一次令业内外震撼的影响力事件，诠释了项目滨江豪宅的定位。 2011-6-4 保利国际广场浓情端午。保利国际广场将古风古韵的中国传统端午元素贯穿于整个环境渲染，真正打造成一场体验式的端午佳节，许多准业主到场，气氛较浓烈。 2011-6-16 保利国际广场献礼父亲节。2011年父亲节期间，活动嘉宾可亲手制作一份充满浓情蜜意的巧克力，一件绚烂多彩的T恤，亲手送给自己的父亲。每位接过礼物的父亲都流露出欢喜的神色。本次活动，不仅仅是保利国际广场对全城父亲的一次献爱，更是保利地产一直所

22、倡导的亲情生活理念的发扬。 2011-6-25 JW万豪酒店签约保利国际广场。投资方上海国之杰投资发展有限公司、全球酒店业巨头万豪国际集团以及湖南保利地产三方共同宣布，万豪旗下超豪华酒店品牌JW万豪落户长沙，进驻位于长沙南湖新城的保利国际广场项目。,多频次、低成本的活动，持续保持项目较高的客户上门率。,开盘及销售情况,项目于4月30日首次开盘，推出130-172三房88套、166-195四房132套，共220套，当天销售212套，销售率96.4%； 5月28日，项目第二次开盘，推出130-140三房88套、159四房44套，共132套，当天销售64套，销售率48%。 截止到目前总共推货352套

23、，网签264套，网签率75%，销售情况较好。,1号栋截止6月26日网签数据,2号栋截止6月26日网签数据,目前已取得预售证栋号为：1、2号栋，项目目前整体销售均价为：13569.66元/,网签数据,价格策略,4月30日项目首次开盘折后均价为1300014000元/，当天VIP金卡10万抵20万，一次性98折，按揭无优惠，7天内签约99折； 5月28日，折后均价1380元/，当天VIP金卡10万抵20万，一次性98折，开盘优惠98折。,项目目前在售均价约140000元/，具有一定的价格优势。,1、客户年龄：购房客户年龄主要在35-50岁之间； 2、客户来源：客户以长沙本地客户为主占80%主要为天

24、心区，雨花区，芙蓉区。 外地客户邵阳，郴 州、衡阳、常德等占16%，外省客户占4%。（购买客户 中有20%的客户为保利阆峰云墅业主）。 3、置业目的： 80%以上为改善性自住，20%为投资+改善，纯投资无。 4、客户职业：购买客户以从事银行、金融业居多，其次为企业私营业主； 5、注：二次开盘的购房客户中，有70%的客户都为一次未选到房的客户。,客户分析,最新工地照片,1、保利国际广场，坐落于南湖新城的核心，区位优势明显，升值潜力大； 2、规划上强调资源的整合，很好的体现出山、水、洲、城的理念，既保证了岳麓山在视觉上和 心理上完整的天际轮廓线，也使规划中的建筑与自然山体相结合，塑造出了优美动感的

25、沿江城 市天际线； 3、品质高端，住宅部分无论规划，设计、工艺等各种细节，都是由国际知名设计团队进行打造。 4、内部配套完善，湘江全景游泳池、星空直升机停车坪等配套在长沙尚属首创。,项目优势小结,开福万达广场 运达中央广场 泊富国际广场 保利国际广场 世茂铂翠湾 北辰三角洲 绿地中央广场 通用时代国际社区 德思勤城市广场 香港九龙仓项目 复地项目,项目地址：岳麓大河西先导区湘江与岳麓大道交汇处 开 发 商：长沙世茂房地产有限公司 总占地面积：235亩 总建筑面积：55万 建筑密度：32.15% 绿地率：35% 容积率：3.45,项目概况,项目整体规划,项目二期：7栋33层住宅,1栋270米五星

26、级酒店，1栋精装公寓，5栋33层住宅,9栋33-55层的超高层以及幼儿园,项目由20栋高档住宅、超五星级酒店、社区商业街、五星级会所和幼儿园组成，是河西第一个集商业、高档住宅、五星级酒店、精品公寓等于一体的国际化综合社区。,区位配套,项目位于大河西先导区滨江新城最核心的位置，离长沙市政府只有2分钟车程，升值潜力较大； 东至潇湘大道，南临岳麓大道，西靠银杉路，北边是安居路，规划中的福元路大桥、过江隧道就在附近，目前已经动工在建的城际轻轨滨江新城站点也就在项目旁边，10余条公交线路到达项目，交通四通八达。,交通四通八达，市内交通和城际交通便利。,营销推广报广,项目从6月起开始在潇湘晨报、长沙晚报、

27、三湘都市报等主要媒体登载广告，采用软文和硬广相结合的方式，树立项目形象，释放项目最新进展。,2011年6月18日，项目首次开盘推出商铺1-4层共191间商铺，开盘当天销售108间，销售率56.5%。,开盘及销售情况,产品配比及销售情况一览表,1、年龄段：购房客户主要以中年人为主，年龄主要在35-50岁之间； 2、 客户来源：大部分为长沙市客户，还有其他地州市客户； 3、 置业目的：客户主要是以投资为主。,客户分析,世茂铂翠湾商业效果图,最新工地照片,目前工地施工仅商业板块开动，且项目售楼部于5月底正式投入使用。,1、品牌优势。世茂地产开发商的实力，客户认同度较高。作为河西第一个集商业、住宅、五

28、星级酒店、精品公寓于一体的国际化滨江城市综合体，世茂集团倾全力打造，客户关注度较高。 2、未来规划抢占市场。项目位于城际轻轨滨江新城站和长沙市政府附近，升值潜力大。 3、产品具有优势。面积从6平米到200平米不等，其独创的双首层入铺，让商铺不仅独具造型格调，而且加倍提升出入人流量，一举双得。 4、区位优势。10余条公交线路到达项目，交通四通八达。 5、良好的市场推广，蓄客充足。宏伟的售楼部昭示着世茂地产正式进驻长沙市场，项目的高端定位更是彰显开发商深厚底蕴。,项目优势小结,开福万达广场 运达中央广场 泊富国际广场 保利国际广场 世茂铂翠湾 北辰三角洲 绿地中央广场 通用时代国际社区 德思勤城市

29、广场 香港九龙仓项目 复地项目,项目地址：开福区湘江北路三段1200号（新河三角洲） 开发商：长沙北辰房地产开发有限公司 项目方位：二至三环 营销中心：项目现场 物业类型：综合体 装修情况: 毛坯 占地面积：1177亩 地上建面：3800000 容积率：4.1 绿化率：50%,项目概况,区位和配套,项目位于长沙市开福区，湘江与浏阳河交汇处，西临湘江，北依浏阳河，东靠芙蓉北路，南抵319国道城区段，交通四通八达，非常便利； 项目独揽两江，视野辽阔，景观资源绝佳。近可闻开福寺晨钟暮鼓，远可眺岳麓山春绿秋红，滨水岸线长达3000米，具有真正意义上的“滨水特质”； 规划中的浏阳河风光带、两馆一厅给项目

30、带来更大的升值潜力。,交通便利，临湘江和浏阳河，景观资源丰富。,项目整体规划,项目规划有住宅300万，综合商业、酒店、写字楼、公寓等公共建筑约80万。建成后的北辰三角洲，将是一个集文化、休闲、商业、商务、居住、旅游为一体的多功能复合型城市综合体。,内部配套,酒店、社区商业等生活配套一应俱全； 雅礼中学、清水塘小学、北京21世纪幼儿园等教育配套齐全； 高尔夫球场提升项目档次。,雅礼中学,清水塘小学,北京21世纪幼儿园,园林规划,项目把“山、水、洲、城”的城市特点融入到园林规划当中，规划有公园广场。中央绿化大道景观长廊等园林生态景观绿轴贯穿南北，与滨江风光带交相辉映。,北辰三角洲高尔夫球场效果图,

31、三房两厅两卫,四房两厅两卫,两房两厅一卫,四房两厅两卫,户型特色及优势：,1、双阳台半买半送，赠送面积大，节约客户成本。 2、阳台与卧室紧密相连，增加了居者室内活动空间。 3、功能分区明确、动静分离。 4、全落地飘窗设计，增大卧室面积的同时，让视野更开阔，生活清爽自然。 5、入户玄关，增强空间实用率，保证私密性。,户型设计特点,营销推广报广,以“300亿，谁动了长沙的心”为主题，采用硬广和软文相结合的方式，释放项目卖点及最新进展。,营销推广活动,2010-12-26 雅礼教育集团“长雅中学”签约仪式。12月26日，雅礼教育集团“长雅中学”入驻北辰三角洲签约仪式隆重举行，长沙市委市政府、市教委、

32、开福区区委区政府、区教委、雅礼教育集团、长沙公司各领导与近千名业主以及关心教育的社会人士列席现场。 2011-1-5 浓情跨年客户联谊活动。2011年1月25日，以“街坊团年”为主题的北辰三角洲浓情跨年客户联谊活动在小天鹅戴斯酒店海鲜自助餐厅隆重举行，北辰三角洲首期“观天下”组团两千余业主与家人参加了此次团年宴。 2011-6-18 “青春中国”少年才艺表演湖南赛区预选赛。比赛的地点就设在北辰三角洲的销售公园，从6月18日开始，每个周六周日都会进行全天的比赛，总计6场预赛，有舞蹈、钢琴、朗诵、唱歌等多种形式的表演,项目推广活动旨在宣传项目的独特卖点，制造营销噱头。,开盘分析,北辰三角洲于201

33、0年10月首次开盘，推盘节奏较紧凑，预计下月将开2、5栋，均价为8500左右。,价格策略,项目目前销售均价为8000元/（非江景）、一线江景大户型均价11000元/左右。,销售情况,项目D3区销售情况（网签数据截止至6月26日）,项目E5区销售情况（网签数据截止至6月26日）,目前D3地块产品中小户型已售罄，E5地块的1、3、5号栋已取得预售许可证，目前整体销售均价为7879.38元/。,客户分析,客户年龄：主要为中年人，年龄段在30-45岁之间； 置业目的：以投资型户为主，自住客户比较少； 客户来源：主要是长沙本地客户，其中雨花区、天心区、和芙蓉区客户占较大比例，湘潭、株洲等周边城市客户也占

34、一定的比例，外省客户也有少量，主要用于投资； 客户职业：个体经营的工商户为主，企事业单位中高管、另外还有部分政府公务员；,项目D3地施工进度较快，依据合同其工地开工日期为2009年09月10日，竣工日期为2011年09月10日，总工期为730天。,最新工地照片,项目位于新河三角洲，为长沙城市规划的经济副中心和文化中心，“两馆一厅”所在地。片区未来发展潜力大。 项目毗邻湘江和浏阳河，景观资源优势明显。 规划配套丰富，商业，学校一应俱全，交通便利。 推出产品附加值较高，产品较好。 价格比较合理，客户接受度高。 开发商为国内知名品牌，实力较佳。,项目优势小结,开福万达广场 运达中央广场 泊富国际广场

35、 保利国际广场 世茂铂翠湾 北辰三角洲 绿地中央广场 通用时代国际社区 德思勤城市广场 香港九龙仓项目 复地项目,项目地址：岳麓市府东岳麓大道与银杉路交汇处 开 发 商：绿地地产集团长沙置业有限公司 项目区位：长沙市岳麓区 物业类型：住宅、写字楼、商业及酒店式公寓 装修情况：全精装 占地面积：约95亩 建筑面积：约44.48万容 积 率：5.40 绿 化 率：40.07% 临时接待中心：喜来登酒店4楼8号厅,项目概况,区位配套,地处大河西先导区，毗邻市政府和规划中的滨江新城，升值潜力较大；内部配套较为完善。,项目南临岳麓大道，东靠银杉路，交通便利； 毗邻市政府和规划中的滨江新城，升值潜力大；

36、内部配套完善：海上汇购物中心、1.6万海派CLUB、中国唯一绿色认证三星级国际双语幼儿园。,项目整体规划,住宅：5栋住宅，面积区间为95-140，精装纯板式楼，纯正Art-deco建筑，6.3米挑高大堂入户； 写字楼：2栋写字楼，铂金双子塔33层智能写字楼； 公寓：1栋酒店式公寓，面积区间为30-50 ； 幼儿园：中国唯一绿色认证三星级国际双语幼儿园,项目整体定位为海派综合体，规划有精装修住宅、写字楼、酒店式公寓和三星级国际双语幼儿园。,产品规划特点,三重入户大堂：13米挑高600平米社区大堂，双层挑高60平米单元入户大堂，地下车库精装大堂，均以国际标准精心打造； 全名品精装设计：户型设计注重

37、居家功能。诸如一个小小的收纳空间都精心配备衣冠镜、雨伞放置、鞋子放置、大衣临时放置等多重功能； 智能化物管：三级入户门禁系统，小区一卡通系统，智能可视对讲系统以及紧急按钮、红外幕帘等安防系统，贴心而尊贵的配置。,三重入户大堂、全屋名品精装设计、智能化物管等，按照国际标准打造高品质产品。,外立面风格,采用在西方和国内一线城市备受追捧的ART DECO建筑风格。艳丽的色彩，精雅有质感的材料，精卓的细节，彰显项目的建筑品质。,园林规划特点,规划法式皇家7重园林：“拉菲1787”“行走的波尔多”“皇后公园”“拉图假日”四大主题园林环拥楼宇，皇家俊朗树阵，张扬贵族荣华。 目前园林效果尚未呈现。,营销推广

38、报广,以“海派”为主题，配合户外广告等，先后在长沙晚报、潇湘晨报、三湘都市报等主流媒体投放广告，以硬广为主、软为炒作为辅。,营销推广活动,2011年5月15日起，绿地中央广场项目在喜来登酒店4楼8号厅设立咨询中心，湖南省青基会将在该咨询中心设立活动募捐点，接受社会各界的爱心捐助。对于付出爱心的人士，购买绿地中央广场项目，绿地集团将给予特别的购房优惠； 2011年5月21日，绿地集团绿地会长沙分会成立暨联盟商家签约仪式在喜来登酒店隆重举行；绿地集团与红星美凯龙、苏宁电器、横店影城等8家知名企业达成合作协议，强强联手，将为绿地会会员提供更为优质的服务。与会的企业代表、意向客户等20人还获得了绿地集

39、团送出的红色经典芭蕾舞剧白毛女门票一套。 2011年6月3、4日晚8点，“圆梦红土地绿地之夜”芭蕾舞剧白毛女在湖南大剧院首舞 。,根据营销节点举办推广活动，提升知名度；慈善营销独具一格，为项目炒作制造噱头。,项目预计于7月底8月将首推住宅产品，绿地中央广场首推新里卢浮公馆69-142，临时售楼处和样板房开放；加入绿地会长沙分会，可获得1000元购房优惠；凭青基会捐款凭证可获得10倍购房优惠； 项目酒店、商业、写字楼产品都将于今年年底前全部入市销售。,销售情况,目前还未开始对外销售。,最新工地照片,项目亮点小结,地处大河西先导区，毗邻市政府和规划中的滨江新城，升值潜力大； 配套有三星级国际双语幼

40、儿园； ART DECO建筑风格、法式皇家园林等； 三重入户大堂等产品设计亮点，彰显项目品质； 开发商为国内知名品牌，实力较强；,开福万达广场 运达中央广场 泊富国际广场 保利国际广场 世茂铂翠湾 北辰三角洲 绿地中央广场 通用时代国际社区 德思勤城市广场 香港九龙仓项目 复地项目,项目地址：芙蓉中路与新建西路交汇处 主力户型：75139的二房至三房 开发商：通用地产 占地面积：240亩 建筑面积：约70万平米 容积率:3.2 绿化率：45.27% 总栋数：一期13栋 项目总户数：2340户,项目概况,区位优势,项目项目位于长沙中央城区，南北主干道芙蓉路与赤领路交汇处，毗邻地铁一号线出站口，长

41、沙理工大学正对面，交通便利，周边配套齐全。,项目位于市中心、地铁口、理工大学正对面，区位优势明显。,项目规划,占地240亩，总规模近70万平方米，规划有高层和小高层普通住宅、公寓、集中式商业、临街商铺、幼儿园等。,外立面,简欧风格板式建筑，从效果图上看，外立面凹凸有致，明快且沉稳。,东南亚风情园林，带来浓郁花园体验感；规划有中心水系和中央会所、600米核心景观轴贯穿南北，与核心园景对称交错，充分体现皇室尊贵的仪式感。,园林规划,架空层设计,架空层设计，打造小区内开阔视野体系，营造满目绿色的园林效果，提升项目形象。,户型设计,项目主力户型为90130平米的二房和三房，户型设计特点有： 1、户型周

42、正，南北通透；2、大面积阳台和入户花园，增加了室内的采光和居住的舒适度；3、主卧带独立卫生间，三房主卧带270超大转角飘窗；4、创新N+1户型，附加值较高。,营销推广报广,项目报广以硬广为主，旨在释放产品信息、最新动态和树立项目形象。广告形式直接而单一。,营销推广样板示范,项目在对外销售之前，先打造好售楼中心和出入口处园林，给每一个到现场的客户带来视觉上的冲击。,开盘及销售情况,项目于2011年4月23日首次开盘，推出100138二房和三房468套，折后均价7500元/，当天全部售罄。 目前暂无房源可售，6月27日正式启动4.5号栋75-139新房源认筹工作，暂定七月份开售，价格预计 8000

43、元/。认筹优惠为办理VIP卡即可2万抵3万。,6月底工地照片,6月工地照，项目1、2号栋已完成封顶,开福万达广场 运达中央广场 泊富国际广场 保利国际广场 世茂铂翠湾 北辰三角洲 绿地中央广场 通用时代国际社区 华远华中心 德思勤城市广场 香港九龙仓项目,项目概况,项目地址：天心湘江东岸老城区 建筑设计单位:美国捷得国际建筑师事务所 主力户型：200-300的三房及四房为主 开发商：华远地产 占地面积：235亩 建筑面积：约100万平米 容积率:1.46,项目区位及配套,外部配套： 学校：明德中学、周南中学； 公园：沿江风光带； 医院：市一医院。 商业：沃尔玛超市、步行街等。 内部配套： 会所：项目 项目结合湘江观光带，形成以旅游、观光、办公、住宿及休闲娱乐为一体的城市综合体 ，是其