连云港灌云项目企划提报.ppt

1、Repor,Advertisement,大伊山母子松 项目企划报告,整体企划思路,我是谁？,我在哪？,到哪去？,怎么去？,项目,一、我是谁 Who am I,？,我都有什么优点？,、我们与灌云的距离（区位）,新区医院,灌云高级中学,本案,至城市中心：3-5分钟车程,周边配套：,紧邻规划中的休闲娱乐区： 内含人工湖，2-3年内呈现150-200亩湖面； 新区医院（二级甲等） 高级中学 可容纳每年级40班，预计08年9月1日投入使用。 配套旅游项目 整个大伊山风景区的如石佛寺、人工湖等以进入启动阶段。,、自然环境,大伊山。十里青山半入城,大伊山，灌云旅游景点的核心 ； 因华夏第一贤相、商朝伊尹建国

2、有功，晚年隐居于此而得名。 她由十二座山峰组成，最高峰226.7米，总面500多公顷。 “远看象蛾眉、近看似螺髻”的大伊山，具有丰富的自然和人文景观； 独立于苏北平原上，被誉为“苏北第一丛林”、“淮北平川第一神山”。,我们与大伊山的关系：,项目位于大伊山西侧， 即大伊山母子松所在地， 两条山脉在此交汇， 形成了双龙戏珠之势， 即风水学上所说的“龙脉宝地”。,本案,大伊山,水景,项目北面人工湖正在建设当中； 靠山一侧规划有河流； 通过河流将湖水引入社区，形成独特的岛屿组团。,、现阶段产品,社区：容积率小于0.5，绿化率大于55%，沿街铺设20米宽绿化带作为天然绿障,纯别墅坡地社区； 风格：泛欧式

3、风格； 户型：前沿设计，约180-300左右； 独栋：一般占地1亩半左右； 联排：中间套花园面积亦不小于60 ； 2000 会所：提供生活、休闲、健身（1000 露台游泳池，羽毛球场）等服务.,其他优势,政府大力扶持项目。 未来的物业管理提升社区档次； 地块在灌云当地人中认知度较高； 华江设计集团担纲设计： 曾在灌云有过“商业水街”这样成功的案例，浙江省排名第一的设计公司，在灌云具有较高的知名度。,总 结,拥有绝版山水资源的 纯别墅豪宅,我是谁？,我在哪？,到哪去？,怎么去？,项目,二、我在哪 Where am I,我所面对的人群是谁？,？,公务员,私营业主,外来投资商,企事业单位,乡村富户,

4、从之前的市调报告中得出的结论：,总 结,以上所示，我们所面对的客群，将是：,灌云的金字塔尖人群,目标客群共性分析,县城的生活领导者，前沿风尚的绝对坐标。 社交频繁广泛，常常出入高档场所，乐于在同一阶层分享成果； 有较强的经济实力，有一定眼界，追求品质生活，懂得享受； 乐于接受先进的生活理念，并对大城市的优质生活有一定向往； 注重身份, 选择比较挑剔,并认为其为品位与身份的一种象征,具有一定的攀比心理；,巅峰生活，社交频繁，注重品味,我是谁？,到哪去？,我在哪？,怎么去？,项目,在灌云，我的定位在哪？,三、到哪去 Where do I go,？,首先，了解灌云,目前灌云城市规划,1、十平方公里大

5、伊山旅游经济区 2、十平方公里新城区 3、十平方公里西城区,塔吊群起，建设正酣,居住未来的发展方向：,西：西城区,大伊山：北,南：工业园区,东：老城区,w,E,S,N,灌云,未来最佳 居住地,与拥有别墅的项目相比较,溢彩新都、怡景华城、名流山庄等较之本项目， 离老城区较近，目前具有较明显的区位优势。,一味的叫嚣“未来前景”不是最好的出路。,有好前景，就够了？,灌云市场同意吗？,与拥有别墅的项目相比较,灌云第一个坡景社区； 大于55%的绿化率在灌云亦是首创； 本项目所拥有的湖景资源在灌云也是相当稀缺的； 灌云拥有别墅的项目，与大伊山均有一定距离，与本项目依山而建无法比拟；,灌云目前亦有不少民房位

6、于大伊山脚下； 伊山水岸位于大伊山脚下，与本项目距离较近，同享山景资源，但与县城的距离优于本项目；,与其他相比较,生态，能定位吗？,独一无二的大伊山和生态人居能找到出路吗？,生态具有较大吸引力，但还是不够底气,总 结,一方面：,产品自身的特点却具有领袖气质,但另一方面：,水景 坡景 绿景,难道产品会是突破口？,泛欧洲风格在灌云,与灌云其他项目比较： 溢彩馨都：西班牙风格 金陵御花园：欧式风格 ,欧式风格在灌云蔚然成风， 表现上无法突破群围。,纯别墅社区VS在售项目,在售项目： 溢彩馨都：多层、联排别墅、独栋别墅、商务酒店、酒店式公寓； 怡景花城：联排别墅、叠加别墅、多层、小高层、沿街商铺； 名

7、流山庄：此项目并非传统意义双拼，更接近与联排别墅，而且 花园 面积仅有30，没有双拼别墅必有的边花园； ,在售项目的别墅均比较落后， 花园面积小，穿插在混合社区内， 无法体现别墅产品的档次；,纯别墅社区VS老别墅,自建房别墅：私人购置土地建造，没有前沿的户型规划， 没有物业的长期维护，缺少别墅的尊贵气质； 旧社区别墅：户型较为落后，不能满足现代人的居住需求； 安置房别墅：集体土地，景观物业较差，同样没有尊贵气质； ,落后的户型规划和产品品质 难以凸显别墅的尊贵气质。,纯别墅社区在灌云房地产市场中，至今：,尚未出现！,我们与纯别墅社区的碰撞？,纯别墅 社区,上流生活,一流的规划,13万方的大手笔

8、,绝版的山景、水景,会所、绿化休闲带,24小时物业管理,金字塔尖的客群,大伊山母子松项目,与中国的纯别墅相比,山景 55%的绿化率 坡地特质 城市距离 ,甚至,中国大部分大城市 周边的纯别墅社区,总 结,纯别墅社区=灌云首席尊邸，中国绝对豪宅,由此，我们的产品总精神为：,大伊山首席纯别墅尊邸,辅推：,纯山纯水纯墅 中国豪宅灌云纯墅 灌云首席山水纯墅 大伊山御景纯墅,我是谁？,怎么去？,我在哪？,到哪去？,项目,四、怎么去 how to go,？,在灌云，怎样塑造高端形象？,入市高调，一鸣惊人，引起关注，树立领导者形象； 在“纯别墅”上做足文章，将潜在客户引导为目标客户； 一点为主，其余为辅，逐

9、渐渗透。,策略：,尊贵华丽的案名,留下好印象 美好的想象空间,案名可以说是项目留给客户的第一印象，记忆度与美誉度相当重要，尊崇感是我们的主要考虑方向，其下便从三个方面进行了延想： 大气豪放派，王者之气自然流露（主推）； 深藏意境派，转首回味别有一番境界； 外国贵族派，天生就有贵族的气质；,大气豪放派,主推：,御景豪门 大伊山首席纯别墅尊邸,“御”从古自今均为形容皇帝行为之词，皇贵之气自然流露； “御”与“景”的结合，则体现了本案稀缺山景资源的特色； “豪门”大气沉稳，与本案13万方的大手笔身份极为相符； “御景”作为动词在“豪门”之前，则体现了主人执掌山水的王者霸气； 音节和谐，通俗易懂，琅琅

10、上口。,大气豪放派,辅推：,豪门领秀 大伊山首席纯别墅尊邸,“豪门”大气沉稳，与本案13万方的大手笔身份极为相符； “领秀”则将我们入市时的领袖姿态展露无遗； 而“秀”字同时也是我们秀丽山水的一个展示，为整个案名增添了不少的文人气质； 词字简单，通俗易懂，琅琅上口。,大气豪放派,辅推：,领秀庄园 伊山麓纯别墅,“领秀”是本项目入市的姿态，也是对本案未来业主身份的暗示； “领”与“岭”音似，与本案优享的山景资源亦有联系； “秀”字同时也是我们秀丽山水的一个诠释，为整个案名增添了不少的文人气质； “庄园”是国外贵族府邸的尊称，不仅体现了本案的高级品质，同时也能界定本案的欧式风格； 简单和谐，通俗易

11、懂，琅琅上口。,大气豪放派,辅推：,御山华府 大伊山首席纯别墅尊邸,“御”从古自今均为形容皇帝行为之词，皇贵之气自然流露； “御山”即为御用之山，突显主人尊贵身份； “华府”向来是大户人家的宅邸称呼，取其华贵吉祥之意，尽显大家风范； “府”亦有文学之气，内敛沉稳，透露主人文学修养； 音节和谐，同时气势非凡，深具王者霸气； 词字简单，通俗易懂，琅琅上口。,辅推：,御墅湾 伊山郡 伊山尚品 君悦豪门,深藏意境派：,主推：,“山”点出了本案依山而建的一大卖点； “山天下”大有登临巅峰，“一览众山小”的意境； 简单的词语，却透着王者的霸气； 通俗易懂，回味无穷。,山天下 观山观天下,辅推：,“山外山”

12、将本案的山景特色表现得淋漓尽致； 取自“山外有山”之义，意指本案业主出类拔萃的过人智慧； 同时也指本项目高瞻远瞩的过人气魄； 意境丰富，回味别有一番滋味； 简单独特，容易辨识，琅琅上口；,山外山 观山观天下,外国贵族派,主推：,以外国古代帝王名字命名，王者姿态显露无遗； 外国名称能够很好的诠释本案的泛欧式风情，建筑风格易于辨析； “亚历山大”在中国知名度较高，便于记忆； 案名独特，能引起关注，引爆舆论； 其中的“山”字也是本案山景资源的凸现； “庄园”提升品质，给人贵族宫殿的感觉。,亚历山大庄园 大伊山首席纯别墅尊邸,辅推：,艾斯维拉 香榭丽墅 托斯卡纳 普罗斯旺,广告总精神给项目崇高的精神内

13、涵,在入市时，着重塑造本案大气豪迈的领袖气质，轰动全城，引爆舆论，一方面是对本项目在灌云房地产市场中地位的诠释，另一方面也是对目标客群心理需求的进一步满足，因此：,“山水之间”点出了本案独特的山水资源； “生活之巅”则是对本案未来业主生活地位的完美诠释； 词语的画面感较强，能留给人很好的想象空间； 简单易懂，前后押韵，对仗工整，琅琅上口。,山水之间，生活之巅,主推：,王者姿态的完美展示； 本案业主未来生活的真实写照； 尊崇感在简单的话语里升华为了强劲的气势； 句式简单，对仗工整，通俗易懂。,习惯被仰望，一直被向往,主推：,“麓”意为山脚下，与“伊山”相结合，直接点出本项目的地理位置； “纯别墅

14、”即是对本案突破口的重点强调； 简单句式，通俗易懂，前后押韵，琅琅上口；,伊山麓纯别墅,主推：,辅推：,多数人的奢想，少数人的荣耀 别墅经典，传世尊崇 居于仰慕之上 上流圈层，上流生活 给灌云一个向山仰望的理由,推广策略,概念蓄势媒体宣势活动聚势,概念蓄势,充分挖掘“纯别墅”概念，在县城内造成舆论话题； 借助大伊山天然的优势宣传“坡地人居”，为 “纯别墅”的品质生活作支撑； 为纯别墅融入“生态人居”的概念，作为其品质的支撑；,“纯别墅”为主，“山”与“生态”为辅,尊崇感,媒体宣誓,借助大量的户外媒体进行大面积撒网式宣传，形成入市时的轰动效应； 主要通过有针对性的小众媒体与目标受众进行沟通，如：邮政DM单、高档场所DM单等。,小众活动聚势,定期举行有针对性的SP活动，与目标客户进行直接交流，引出其购买欲望。 如：高档酒会、高级运动比赛、峰会活动赞助等； 充分发挥本案“会所”作用，开