




版权说明:本文档由用户提供并上传,收益归属内容提供方,若内容存在侵权,请进行举报或认领
文档简介
1、,商业地产开发模式的思考,2011-04 上海,内容提要,1、城市化背景下的商业地产 2、从Shoppingmall 到HOPSCA 3、“现金流滚资产”:万达模式 4、地产开发+资本运作:凯德中国模式 5、上海青浦奥特莱斯案例分析,城市化背景下的商业地产,城市化与郊区化 城市空间形态变化:从单一中心到多中心 出行方式的变化将突破传统商圈的界限 高速铁路 城际铁路 市内轨交 私家车,城市化背景下的商业地产,社会消费品零售总额大幅提升对商业设施的需求,时间 社会消费品零售总额 增长率 GDP占比 2010年 .5万亿元 18.4% 38.8% 年 30万亿元 14.5% 53.7% 2020年
2、50万亿元 11.5% 53.8%,城市化背景下的商业特征,空间布局: 内部道路: 进出入口: 车流人流: 业态选择: 消费结构: 消费时间: 消费心理,线性布局为主,块状布局为主,直线单一型,曲线、循环交叉式,单一出入口,多出入口,人车合流设计,分流循环设计,业态组合,单一业态,日常购物型,生活休闲型,日间消费为主,晚间消费比重增加,实用主义,品牌意识增强,美国主流零售业态Shoppingmall,大 占地面积大、公用空间大、停车场大、建筑规模大。 主要依托市郊高速公路 全 功能全,集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游甚至金融、文化功能于一体,进行全方位服务 主流 MALL已占有全国50以上的零售
3、额,美国Shoppingmall基本分类,从Shoppingmall 到HOPSCA, 巴黎La Defense 的HOPSCA HOTEL OFFICE PARKING SHOPPINGMALL CONVENTION APARTMENT,巴黎中心区,远眺巴黎西郊商务区La Defense,巴黎La Defenses,美国、欧盟、亚洲商业地产特征,国家和地区 商业地产市场主要特征 美国 旧有商业设施改造和更新,郊区化现象明显 欧洲 商业地产开发与原有城市格局和风貌保护相协调 亚洲 快速增长期,逐渐形成适应本土发展的商业地产模式,纽约曼哈顿商务区,纽约曼哈顿商务区,纽约世贸中心原址,洛杉矶俯瞰,
4、洛杉矶俯瞰,德国法兰克福,德国法兰克福,新宿东京都府俯瞰,新宿东京都府俯瞰,万达商业地产产品特点,共同选址 共同设计 先租后建 平均租金,万达的“订单地产模式”,主力店与中小客户利益的平衡 后期运营中与主力店管理方式的磨合问题 与主力店合作中的法律风险控制,“订单地产模式”存在的问题,“现金流滚资产”的万达模式,万达产业链环节竞争力,资金来源 “以售养租” ,房地产开发补贴商业经营 融资渠道构成 银行资金 (总对总授信) 国内私募(私募合计募集资金超过40亿元 ) 海外融资渠道(尝试REITs ,1.45亿美元 ) 销售回款对现金流的支撑 信托融资,万达的资金来源和融资渠道构成,万达广场自持商
5、业比例,万达广场自持商业比例(续表),凯德中国业务结构,凯德中国业务拓展方式,收购已有项目 参股当地成熟公司 招拍挂获取土地,凯德中国商业地产项目,凯德中国综合地产项目,凯德中国项目资金来源,地产开发+资本运作:凯德中国模式,凯德旗下用于中国的主要基金,2006年4月开业,占地面积16万平方米,总建筑面积约11万平方米。 拥有能停放1200余辆机动车的大型停车场,可容纳500辆车的地下车库及旅游巴士专属的停车位。 目前拥有二百五十余家商铺、四百五十多个国内外品牌,上海青浦奥特莱斯,Outlets at Castle Rock,Outlets at Castle Rock,Outlets in
6、California,区主要经营国际一线服饰品牌的折扣商品。,上海青浦奥特莱斯布局,区主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以及国内著名品牌。,上海青浦奥特莱斯布局,区餐饮休闲娱乐区,建筑面积达万平方米,,上海青浦奥特莱斯布局,上海青浦奥特莱斯招商情况,时间 商铺数 联销 比例 年开业初期 年年底 199 . 年底 1 . 年底 . 年 . 年月底 . 总经营面积 平方米, 其中联销面积 平方米 租赁面积 平方米。,上海青浦奥特莱斯招商模式,核心:品牌+折扣,促销折扣、售后支持及品牌影响力 谈扣率、比例低 收租金、价格优 搞买断、自己销 免租金、鼓励多 贴费用、帮装修,平时日车流量约为辆 双休日达到 辆 国定假可达 辆 年客单价 .元 年 .元 年 .元 年 .
温馨提示
- 1. 本站所有资源如无特殊说明,都需要本地电脑安装OFFICE2007和PDF阅读器。图纸软件为CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.压缩文件请下载最新的WinRAR软件解压。
- 2. 本站的文档不包含任何第三方提供的附件图纸等,如果需要附件,请联系上传者。文件的所有权益归上传用户所有。
- 3. 本站RAR压缩包中若带图纸,网页内容里面会有图纸预览,若没有图纸预览就没有图纸。
- 4. 未经权益所有人同意不得将文件中的内容挪作商业或盈利用途。
- 5. 人人文库网仅提供信息存储空间,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对用户上传分享的文档内容本身不做任何修改或编辑,并不能对任何下载内容负责。
- 6. 下载文件中如有侵权或不适当内容,请与我们联系,我们立即纠正。
- 7. 本站不保证下载资源的准确性、安全性和完整性, 同时也不承担用户因使用这些下载资源对自己和他人造成任何形式的伤害或损失。
最新文档
- 环保项目股权转让及合作开发协议
- 股权担保与分红权调整协议
- 金融行业股份制合作协议范本
- 高新技术企业股权转让及产业升级重组协议
- 绿色建筑项目购房意向协议
- 高科技企业股权转让及附加知识产权许可协议
- 股权转让与增资扩股联合经营协议范本
- 2025-2030中国儿童壶行业市场运行分析及投资价值评估报告
- 2025-2030中国住房公积金行业运营状况与投资建议分析报告
- 拍卖运营管理方案
- 2023年本科招生考试
- 碳捕集、利用与封存技术课件
- 碳达峰和“碳中和”环境知识科普宣传PPT教学课件
- 中文版b4a新手指南-第14-15章语言画图
- 新入职护士培训考试试题及答案
- 《消防安全技术实务》课本完整版
- 公路工程标准施工监理招标文件(2018年版)
- 北师大版七年级数学下册 与信息技术相融合的数学教学案例 教案
- 钝针穿刺法临床应用护理
- 精品中文版b4a新手指南第4章开发环境
- 光缆线路的故障分析及障碍抢修
评论
0/150
提交评论