如意金水湾项目策划方案.ppt

1、2003年6月,如意金水湾项目 策划方案,市场研究报告 江东区在售商品房分析 4-14 江东区二手房市场分析 15-30 鄞中区在售商品房分析 31-44 “如意金水湾”项目问卷分析 45-61 江东区即将公开发售项目（一年内） 62-67 鄞州区即将公开发售项目（一年内） 68-72 宁波最新拍卖地块分析 73-78 阶段性营销推广方案 79-97,目 录,市场研究报告,江东区在售商品房分析,江东在售商品房个案分析表,江东区在售商品房分析,占地面积（万M ）,楼盘名称,江东区在售商品房分析,占地面积分析,建筑面积（万M ）,建筑面积分析,楼盘名称,江东区在售商品房分析,销售率（%）,楼盘名称

2、,销售率分析,江东区在售商品房分析,容积率（%）,容积率分析,江东区在售商品房分析,建筑类型分析,江东区在售商品房分析,平均价格元/M,楼盘名称,平均价格分析,江东区在售商品房分析,配套设施一览表,江东区在售商品房分析,50,100,150,200,250,300,星辰明珠,兰亭绿源,东方瑞市,枫丹馨园,盛世东方,凌江名庭,锦地水岸,楼 盘名 称,面 积（M）,48.2,83.17-137,100-200,101-152,140-240,130-200,192.21-207.91,房型面积分析,江东区在售商品房分析,主力面积 锦地水岸 192.21-207.91 凌江名庭 160 盛世东方 1

3、40 枫丹馨园 122-125 东方瑞市 135 兰亭绿源 110-120 星辰明珠 48.2,延续宁波城市东扩的舆论导向，众发展商今年继续加大在江东楼盘的投放量。从年初至今，在江东已推出七个新建楼盘，总建筑面积57.9万M。其中，总建筑面积在8万以下的楼盘有三个，建筑面积在8万以上的楼盘有四个，建筑类型呈多化，包括多层、小高层、高层，联体别墅等。受地段、景观等因素的影响,江东在售商品房以高层建筑为主，其占总开发量的57%，多层、小高层项目均占楼盘总开发量的14%。楼盘的容积率在02之间的、以多层为主的楼盘占总项目的42.8%，容积率大于4的高层楼盘亦占总楼盘数的42.8%。而对房型来说，江东

4、楼盘的房型面积主要以110140M居多。从价格上分析，目前江东在售的商品房单价已达到5000 元以上。 由此可见，今年宁波江东区的新楼盘竞争激烈，虽然新推出的楼盘区域都具备了较成熟的外部环境，周遍配有学校、医院、超市、商场、公园等设施，但这些楼盘还是会在自己的楼盘内配以一定的内部设施，以之增加楼盘的竞争力，提升小区的整体品质。体现出了一种“以人为本，高档住宅”的理念。,江东在售商品房评述,江东区在售商品房分析,江东区二手房市场分析,目标区域：江东区世纪大道以西所有区域 目标要求：1、两年内交付的楼盘 2、已经售完但未交付的楼盘 楼盘名称：1、城市映象 2、联通家园 3、江南春晓 4、华光城 5

5、、怡景花园 6、中山小区 7、城市阳光 8、常青藤一期 9、东海花园 10、香格里拉花园 11、世纪曙光 12、明园 13、家乐花园 14、安居幸福苑三期 15、中兴新家园 16、百姓人家 17、城市元年 18、日月星辰一期 19、日月星辰二期 20、锦地水岸一期,江东区二手房市场分析,二手房市场分析表（一）,江东区二手房市场分析,江东区二手房市场分析,二手房市场分析表（二）,备注：数据不详的楼 盘名称如下： 1、联通家园 2、华光城四期 3、怡景花园 4、中山小区 5、常青藤一期 6、世纪曙光 7、家乐花园,占地面积分析,江东区二手房市场分析,备注：数据不详的楼盘名称如下： 1、怡景花园 2

6、、中山花园 3、常青藤一期 4、世纪曙光 5、锦地水岸一期,建筑面积分析,江东区二手房市场分析,楼盘交付时间分析,江东区二手房市场分析,建筑类型分析,江东区二手房市场分析,备注：数据不详的的楼盘名称如下: 1、联通家园 2、华光城四期 3、中山小区 4、常青藤一期 5、世纪曙光 6、城市元年,容积率调查分析,江东区二手房市场分析,开盘时间分析,江东区二手房市场分析,主力房型分析,江东区二手房市场分析,备注: 数据不详的楼 盘名称如下 1、城市映象 2、城市阳光 3、联通家园,以上三个楼盘在二手房市场无挂牌,二手房现售价分析,江东区二手房市场分析,备注：1、取样要求 * 三房 * 白坯房 2、未

7、被调查到的楼盘 * 城市阳光、联通家园、 日月星辰二期没有交房 * 城市映象、锦地水岸一期 二手市场无挂牌,租金分析,江东区二手房市场分析,备注：数据不详的楼盘名称如下: 1、城市阳光、联通家园、日月星辰二期没有交房 2、城市映象、锦地水岸一期二手房市场无挂牌,投资回报率分析,江东区二手房市场分析,备注：数据不详的楼盘名称如下（未交付） 1、城市映象 2、联通家园 3、城市阳光 4、日月星辰二期 5、家乐花园 6、家居幸福苑三期 7、百姓人家,入住率分析,江东区二手房市场分析,江东区二手房市场调查分析,近年来,江东区的楼盘开发量比较大，江东地区已成为居住者的“乐土 ”，生活配套设施日趋完善。二

8、手房市场置换租凭活动频繁，我们对该区域近两年内交付的或已售完还未交付的楼盘进行了有针对性的抽样调查。其中包括江南春晓、日月星辰、锦地水岸、东海花园等二十个楼盘。 1.楼盘规模分析：我们调查的楼盘中，占地面积在0-2万M的项目占总楼盘数的20%;占地面积在2-4万M占总楼盘数的40%;占地面积在4-10万M的项目占总楼盘数的20%;占地面积在10万M的项目占总楼盘数的20%;总体来看，江东地区前段时间开发楼盘总的项目占地都不是很大，占地面积在10万M以下的项目有80%。但审视近两年开发的楼盘，大部分楼盘是在老城区原有土地改建基础上完成的，项目附近都有相对比较完善的生活配套设施。 2.建筑结构分析

9、：在所调查楼盘中，纯多层住宅小区为30%;纯小高层住宅小区为5%;纯高层住宅小区为10%但建筑结构多样化的小区已占总楼盘数的55%。可见江东楼盘已向低密度、多类型的方向发展。 3.主力房型分析：三房面积在90-120 M之间的房型占总数的44.4%;面积在120-150 M之间的房型占总数的44.4%;面积在150 M以上的房型占总数的11.1%。可见三房面积分布均匀，目标客户选择余地较大。 4.价格分析：目前该区域交付的二手房价格在4000-4500元/ M占47.1%;5000-5500元/ M占29.4%;5500-6000元/ M占17.6%;6000元/ M以上的楼盘占5.9%。价格

10、年增长幅度在48.8%左右。已交付楼盘的二手房价格与该楼盘开盘时的楼盘价格涨幅已达1倍左右，使得该区域逐渐成为中高收入人群的居住地。 5.租金回报分析：租金年回报率在5%左右，相比房价涨幅而言，回报率不高。但租金价格增长幅度较为平稳。 6.入住率分析：所调查楼盘中（除未交付楼盘以外），入住率达70%-80%左右，显示出这两年购房客户还是以自住为主，但也有相当一部分的投资客。,江东区二手房市场评述,鄞中区在售商品房分析,鄞中区在售商品房分析,鄞中区在售商品房分析表 （一）,鄞中区在售商品房分析,鄞中区在售商品房分析表 （二）,总占地面积（万M）,楼盘名称,占地面积分析,鄞中区在售商品房分析,总建

11、筑面积（万M）,楼盘名称,建筑面积分析,鄞中区在售商品房分析,销售率（%）,楼盘名称,销售率分析,鄞中区在售商品房分析,格兰云天一期,东湖花园一期,金庭花园一期,碧云天,半岛名邸,浅水湾 二期,金湾华庭,楼盘名称,销售周期,1 (2002年),2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,1 (2003年),2,3,4,5,销售周期达13个月,销售周期达8个月（售完）,销售周期达5个月,销售周期达4个月,销售周期达3个月,销售周期达3个月,销售周期达2个月,华泰剑桥 二期,2003年5月8日开盘,6,销售周期分析,鄞中区在售商品房分析,容积率（%）,楼盘名称,容积率分析,鄞中区在售商品房分

12、析,建筑类型分析,鄞中区在售商品房分析,碧云天,金湾华庭,东湖花园 二期,华泰剑桥 二期,格兰云天 一期,半岛名邸,浅水湾,楼盘名称,面积（M）,90110M,122135M,112 127M,110130M,110M,138153M,115M,金庭花园,80 130M,50,100,150,200,250,产品推向市场的主力房型分析,鄞中区在售商品房分析,均价（元/M）,楼盘名称,在售商品房的平均售价分析,鄞中区在售商品房分析,小区外部配套设施分析,鄞中区在售商品房分析,小区内部配套设施分析,鄞中区在售商品房分析,鄞州中心区在售商品房综述,鄞州中心区经过数年的开发，区域竞争优势日益明显，对于

13、宁波中低收入客户具有较强的吸引力。但目前很难吸引高端客户在此置业。主要原因是 1.政府的政策导向：江东区已在宁波人心中开成高档住宅区的观念，而鄞中区只是普通人群购房的首选区域。2.地理位置：无论如何高速路是宁波人区分城市与城郊的一个主要标志，虽然世纪大道也属于鄞州区但是宁波人并不认为它是城郊 ，但鄞中区则不同。 个案平均体量巨大是鄞中区在售商品房又一显著特点。由于大环境较江东区无竞争优势,故许多楼盘的核心竞争力都以自身的规划及配套为主诉点。从产品规划来看,中区的几个项目应是宁波市场上规划较好的项目。 由于几个大项目在未来的半年时间内都会将二期推向市场，故此地区各盘的竞争压力将进一步加大。华泰剑

14、桥二期的房型已经确定（105-120平方米为主力房型）证明开发商已经注意到这一个市场主要需求点。相信会有更多的开发商将主力房型面积压缩至这一区间，这会对我们如意金水湾项目的主力房型去化带来一点的压力。,鄞中区在售商品房分析,问卷分析,一、问卷筛选标准 1、取样区域范围为宁波鄞州区 2、目标客户有在鄞州地区购房意向 3、目标客户选择购房时间在1年内 为符合上述要求，经我行分析，最终选定分别在“格兰云天”售楼处门口，“东湖花园”售楼处门口，“碧云天”售楼处门口，“华泰剑桥”售楼处门口，“金庭花园”售楼处门口。五处做此次问卷调查。 二、问卷条件限定 1、问卷客户已进入该售楼处参观完毕 2、问卷客户愿

15、意考虑在长丰地区购房 3、本次访问人数为386人，其中有效问卷为312份 4、每份调查问卷都必须留有被访者的姓名，电话或其它联系方式，以便我行进 行回访,问卷分析,1、宁波宁兴股份在江东南路长丰滨江地区开发一座规模打13万平方米，集排屋、多层及9层小高层的低密度品位住宅项目，您是否愿意在该地区购置物业？ 根据“愿意”、“不愿意”、“有可能”三个选择作了调查，结果如下：,根据调查，有89%的客户会考虑购在长丰地区购买物业，但决定因素主要取决于长丰地区的未来发展前景。,问卷分析,2、根据市政府的“三江六岸”环境整治及环城南路道路建设计划的了解情况，作了“不知道”，“知道”两种答案的调查。,此图表显

16、示，约3/4的被访者对政府的城区规划是关注的，而从实际调查中得知，不知此项工程的人群，绝大部分为外来人口。本项目因地处三江板块的边缘，紧临环城南路，完全可以依托政府对长丰地区环境整治的中长远规划，达到宣传本项目未来外环境的目的。,问卷分析,长丰地区距兴宁桥不足2公里，经过二年时间的改造，其地区的环境状况及交通道路状况将得到大大改善。根据“长丰地区的物业会否大幅升值，该地区是否更适合居住”作了“绝对是”、“有可能”、“不可能”三项内容的调查，结果如下：,此图表显示，消费者对宁波房价未来涨势还是处于观望阶段。大部分客户认为宁波房价即使会涨，涨幅也会较慢，这主要是由于舆论导致了这种状况。,问卷分析,

17、从长远的角度来看，您认为以下三个地区中哪一个是您的购房首选区域： A、世纪大道附近的江东区 B、改造后的江东南路长丰、滨江地区 C、鄞州新区（格兰云天、东湖花园）,1、选择江东的人数比例较多，这主要受政府舆论导向影响较大。 2、选择鄞州新区的客户认为此地块新建楼盘较多，周边配套设施齐全。 3、调查可知，消费者普遍认为长丰地区配套设施不够完善，居住群体较为复杂。,问卷分析,根据客户考虑购房的原因，针对 A、价格能够承受； B、地理位置离市区较远；C、区域未来发展前景较好；D、发展商的实力、口碑较好；E、外观及风格；F、小区的环境较好；G、离工作及生活场所较远；H、父母、亲朋住在附近；I、其它 作

18、了调查，结果如下：客户购房首选考虑因素,问卷分析,上一页已注明客户考虑因素，根据购房者所能考虑到的因素（能复选），作了如下柱状图： A、价格能够承受；B、地理位置离市区较远；C、区域未来发展前景较好； D、发展商的实力、口碑较好；E、外观及风格；F、小区的环境较好；G、离工作及生活场所较远；H、父母、亲朋住在附近；I、其他,从首选和复选的图表中我们可以看到，价格因素始终在购房者的心目中处于首要的位置。同时，购房者对物业所处区域的发展前景及对小区配套环境上的要求也相当高。因此，本项目要在尽量控制房屋总体价格的前提下，尽可能的完善小区的内部环境及附加配套设施，从而增加小区的附加值，提升本项目在购房

19、者心目中的品质。,问卷分析,根据“选择购买如意金水湾用途”，做了调查。 针对： A.自己居住 B.用于投资 C.为自己的父母或儿女购置物业 结果如下：,从“消费者购房目的”我们可以看出，本案购房自住的消费者占了需求比例的75%，在“是否二次置业”的图表中，也验证了这一点，因此，在本项目上，我们要尽量控制总价，以“精致的房型、合理的价格”来吸引潜在客户。,问卷分析,由于小区房型面积比较经济，主力房型在105115平方米左右，房价也只有40多万，您认为这样的房价您能否接受： 1、能 2、不能,从图表可以看出，大部分的购房者愿意接受105115平方米左右的房型及40多万的房屋总价，故本项目应在这个有

20、利的条件下，突出本项目房型的合理性，增加购房者的接受度。,问卷分析,如果小区设有往返市中心的穿梭巴士，定点定时接送业主上班、出行、购物（单程至三江口时间不超过10分钟），向每位乘车业主收费30元/月，客户是否能接受作了调查，结果如下：,大多数客户非常乐意接受此项服务，并觉得是在为他们着想，收费也不觉得太高，并称方便等。 而少量拒绝此项服务者，多为已有私家车，故小区穿梭巴士，完全可以作为本项目的一个亮点，来拉近本项目与宁波市中心的空间距离，提升小区在购房者心目中的整体品质。,问卷分析,根据客户是否需要购买车位及承受的车位价格作了一系列调查，结果如下：,大部分人在未来的二年中希望购车，并购置车位，

21、其中一部分人只愿意购置车库；不想购置车位中的一些人愿意以租的方式来停放车子。 1、车位价格承受范围主要在5-10万元左右。 2、少部分人愿意以1015万购买一个车位。,问卷分析,如果车位象购房一样能够按揭，是否愿意购买一个： A、愿意 B、不愿意,从此图表可以看出，绝大部分的客户赞同车位按揭，与上图相结合，约6成的购房者对订购车位也有所要求，本项目完全可以用“房车打包按揭销售”的方式来降低购房者的首期压力这一点来做推广，以此作为本项目的一个卖点。,问卷分析,如果我们将厨卫装修完毕，装修费用按成本价计入房款，您是否愿意购买初装修房： 针对“愿意、不愿意”作了调查，如下：,从图表可以看出，装修这个

22、概念还不能够被大部分宁波购房者所接受，但我们也不能忽视另外43%的潜在客户。我行认为，在本案中，我们完全可以提供菜单式的装修来满足这部分消费者的喜好，在装修的示范作用出来后，每多出一份选择装修的客户，所产生的利润都是发展商可以获得的附加值。,问卷分析,根据调查，购房人群主要分布如下：,从图表上看到，购房人群分布较散，但其中，外贸、私营业主较多，当然这和整个宁波为出海港，个私经济发达是分不开的。房地产市场包括了投资需求，而这很大部分是依靠他们来支撑的。因此，本案在做好产品的同时，要努力增加附加值，增强投资性，来吸引这部分消费者。,问卷分析,此次问卷客户群的年龄分布情况,如下图：,此图表可以看出，

23、年龄在2635岁的人群占了鄞州区购买商品住宅的59%，这个年龄段也正是个人收入的高峰期。,问卷分析,客户群是否二次置业： A、是 B、不是,根据调查，二次置业人群中有投资客、住房改善人群等。第一次购置物业的人群中，结婚备用及为儿女购置所占的比例较大。,问卷分析,江东区即将公开发售项目 （一年内）,江东区即将公开发 售项目（一年内）,根据调查江东区在未来一年内预计将有至少12个项目推向市场。总占地面积达到50.4万平方米以上，总建筑面积为89.18万平方米，估计总套数达到7500套。,占地面积分析,容积率分析,从容积率分布来看，12个项目有9个超过2.0以上，仅有1个小区低于1.5。说明江东区未

24、来供应楼盘将以小高层或高层住宅为主，江东城区的多层住宅供应将趋紧缩之势。这对于金水湾项目的多层住宅的去化 十分有利，但是由于小高层与高层的供应量逐渐增加。对于项目的小高层去化会带来一定的客户流失的影响。,江东区即将公开发 售项目（一年内）,建筑面积分析,从各项目的体量看,58%的项目总建筑面积在4万平方米以下，4至8万平方米的楼盘有三个，超过8万平方米的楼盘为二个。但是这二个项目 的容积率都在1.5左右。与贵司如意金水湾相近,且产品类型相似。关注它们未来市场表现状况,对于我们项目的定价策略有十分重要的意义。,江东区即将公开发 售项目（一年内）,江东区未来一年上市楼盘一览表（一）,江东区即将公开

25、发 售项目（一年内）,江东区即将公开发 售项目（一年内）,江东区未来一年上市楼盘一览表（二）,鄞州区即将公开发售项目（一年内）,鄞州区即将公开发售 项目（一年内）,根据调查鄞州区在未来一年内预计将向7个项目推向市场，总占地面积将近74万平方米，总建筑面积有116万平方米，估计总套数将超过9500套。,从土地面积来看,鄞州区的项目规模平均比江东区项目的规模大，占地面积为4万平方米以上的项目，占总开发项目数的三分之二。,土地面积分析,容积率分析,从容积率来看,7个项目中容积率最高的是新都置业与鄞州区房产的二个小高层项目,都为2.5。其余5个项目的容积率与贵公司如意金水湾相近，而且这些楼盘的建筑面积

26、是鄞州区最大的几个项目。如：东湖花园二期，华泰剑桥二期，雅戈尔地产开发的位于四明路与天童路交汇处的,总建筑面积为26万平方米的项目。,鄞州区即将公开发售 项目（一年内）,建筑面积分析,从各项目的体量来看：鄞州区与江东区所不同的是即将供应上市的楼盘中近6成的项目体量超过12万平方米，4万平方米以下的只有一个，尤其需要关注的是新都置业位于四明路上的小高层项目（总建筑面积8.2995万平方米），它的价格定位对于我公司制定小高层的销售策略是有较高的参考价值。,鄞州区即将公开发售 项目（一年内）,鄞州区未来一年上市楼盘一览表,鄞州区即将公开发售 项目（一年内）,宁波最新拍卖地块分析,宁波最新拍卖地块分析

27、,上半年宁波共出让国有土地11幅，其中住宅用地6幅。在6幅住宅用地中二幅在城东（世纪大道北端），另二幅在城西机场路附近,另二幅在鄞中区。六幅居住用地总占地面积40.0522万平方米，总建筑面积为65.85214万平方米。,宁波最新拍卖地块分析,宁波最新拍卖地块分析,宁波最新拍卖地块分析,我公司通过分析认为： 目前宁波房地产一级市场供应已出现以下几个特点： 1.地块供应结构正从中心城区集中供应向外围分散供应。 2.地块价格受政府宏观调控，上涨乏力。 3.开发商竞地激情降温对后市楼价增涨持观望态度较浓。 4.实力开发商出于区域供应操控的考虑，竞地决心不减。 5.2003年出让土地价格相比目前项目价

28、格优势比较明显，如果地块周边环境及市政改善后会对明年的上市项目形成较大压力。 6.小高层住宅将在未来供应市场中占有越来越大的比例。,宁波最新拍卖地块分析,阶段性营销推广方案,物业价格和客户承付能力 是区分目标客户的 最有效和最直接的手段,承付能力35万至55万的人群,一、定位,目标客层,二、分析,年龄层次：30岁至50岁为核心消费人群 职业类型：个体经营、私营业主 、企事业单位员工 区域特征：鄞州地区 江东区及部分江北、海曙区客户 购买需求：交通便利，距离市中心较近； 看好本区域未来发展前景，适宜投资； 具有可接受的房价,目标客层,三、住宅指标及项目核心卖点提炼,住宅硬性指标,住宅软性指标,开

29、发商背景（信誉实力）,建筑规划（低层、大规模）,景观设计（环境优势）,区内配套 （智能化设施、 空气循环系统）,户型（面积、细节）,品牌延伸价值,社区文化概念价值,市政交通环境改善,土地增值、投资价值,业主文化素质和层次,核心卖点提炼,核心卖点一：增值潜力巨大（交通、环境的改善；与市中心的直线距离） 核心卖点二：产品规划（小户型、低楼层、大规模） 核心卖点三：区内配套（24小时热水、空气循环系统） 核心卖点四：服务价值（物业管理、营销服务、家装、交通安排）,四、广告总精神及其拟订依据,作为宁兴集团开发的“日月星城”项目的姐妹篇（两者相距不到2公里，距离天一广场不到3公里），“如意金水湾”是目前

30、宁波市区三江版块中又一亮点楼盘。 作为三江版块中容积率最低的项目之一，“如意金水湾”无论在小区环境还是在生活配套上都比日月星城更趋完善和舒适。其物业类型以多层为主，小高层也只做到9层，是目前宁波市区罕见的低密度高品质住宅小区。随着市政府对三江六岸环境、道路的优化整治工程的实施以及环城南路的改造，如意金水湾已成为宁波市区极具居家投资价值的低密度景观生态社区。,广告总精神,“未来新都市 清新生活家”,“未来新都市”：突显出该地块未来的发展前景。在将来，城市不断发展，宁波政府将对环城南路进行拓宽改造，这会极大地改变区域的交通环境，直接提升物业的区位价值。同时，随着三江六岸的改造和绿化，该区域也将成为

31、环境优美、配套完善、交通便利、最适合人居的区域。 “清新生活家”：这是从产品本身的特点提炼出的生活方式概念。就像艺术家是最富有艺术素养和艺术情调的人一样，“生活家”就是最懂得享受生活情趣，最懂得生活艺术的人。懂生活的人，不会选择高层住宅，因为它们容积率高、巨大的体量会给人造成心理压迫感。而且距离地面和自然很远，高高在上也太孤芳自赏。而多层住宅建筑更低一些，离自然更近一点，社区人口也相对较少，空气更加纯净，社区文化更具亲和力。 “清新”，一指空气的清新，二指绿化环境和人文环境的清新感觉。如意金水湾在产品设计方面，引入了“空气循环呼吸系统”，旨在为社区中的每一位业主提供更加纯净的空气，同时倡导一种

32、更加健康、更加文明的生活方式，从而使人的心情更轻松自由。,广告语选择,未来新都市，清新生活家 自然呼吸，自在生活 静享都市清澈生活 全功能绿色生态住宅,五、各阶段推广的要点,准备期：软性新闻、pop广告、电台广告、售楼现场接待、内部预定。 开盘期：媒体组合的方式进行强势推广，引起大众广泛传播； 运用公关活动形成社会知名度。 强销期：多种媒体组合运用，大众传播和分众传播兼顾； 以NP广告为主，电视、广播、pop以及sp活动为辅。 续销期：NP稿逐步推出楼盘卖点，后期对生活方式进行有效诉求； 有针对性的分众传播，推广和销售紧密结合。 尾盘期：进一步吸引来人以去化滞销房型； 做有效的广告，控制推广成

33、本,准备期（2003.52003.9）,广告策略 目的：在预热阶段，初步树立楼盘形象，完成社会大众对项目的初步 认知过程。同时，保持适当神秘感，引发大众的探询心理。 户外广告（大型广告牌、灯箱、车体广告） 报纸广告（形象广告、软性缮稿） 电台电视台（专栏节目或整点投放） 网络互动广告 另，设计宣传海报，制作楼盘的VCD光盘，拍摄电视宣传片等。,以宁兴集团各楼盘的业主作为首批内部预定的对象（特别是日月星城的业主） 针对性地在文化素质较高及社会影响力较强的企事业单位做内部预定 在开盘前三周策划举办开发商与预定客户的双向交流会 制定预定的销售策略和初步价格策略 制定预定方案：采用优先预定顺位法，并要

34、求客户在指定银行存款一万元，凭银行存单订房。,销售策略,开盘期（2003.103003.11）,广告策略 目的：以主流媒体为主，以“高频率、多媒体”的方式力求在开盘前后5个月 保持足够高的市场提及率和知名度。 报纸广告（以楼盘形象诉求为主，辅以地段诉求、楼盘品质诉求） 电视广告（黄金时段插播，维持2到3个月的时间；电视专栏节目） 电台广告（整点，高频率播出；专题形式或访谈形式） 房交会（受非典影响，房交会可能推迟至10月黄金周） 户外广告（辅助媒体，户外大型广告牌；以横幅的形式渲染销售气氛） 外地宣传（如慈溪、余姚、象山、奉化等地宣传方案的制定，可视内部 预定情况再做考虑）,举行开盘酒会（可在报社展示会议厅举办），通过媒体炒作现场旺销的气氛。 通过优惠手段或有奖认购方式（在当月以前购房的客户有机会抽取