第四讲城市土地管理和住房管理.ppt

1、第四章 城市土地和住房管理,第一节 城市土地管理概述,荆州市八岭山公墓是荆州市最大的公墓。因靠近辽王墓，风水好，面积在几平方米至30平方米不等的“超标墓地”在该公墓有成千上万座。 “家族墓”占地面积约30平方米，价格为34万元，还设有地下室。,荆州市八岭山公墓内，标价6万元的“六角亭”墓地，这样的墓地全公墓有十多个,截止到2006年，全国的耕地面积为18亿2700万亩，人均只有1.39亩，其中北京、天津、上海、浙江、福建、广东六省市人均拥有的耕地比联合国粮农组织确定的0.8亩的警戒线还要低。中央政府为守住18亿亩耕地的红线，实行了“最严格的”土地管理制度 。 当前，我国城市管理面临两难境地：一

2、方面城市化的高速发展要求城市用地不断扩张，另一方面耕地资源的匮乏和人口的增长要求限制城市用地以保护现有耕地。,一、城市土地及其特性,在中国，城市土地属于国家所有，城郊土地除有法律规定为国家所有者外，多属于集体所有。 根据1991年国家建设部批准的城市用地分类标准，我国城市土地按其使用情况，可分为：居住用地（R）、公共设施用地（C）、工业用地（M）、仓储用地（W）、对外交通用地（T）、道路广场用地（S）、市政公用设施用地（U）、绿化用地（G）、特殊用地（D）等。,城市土地具有以下特性：,自然特性： 位置的固定性 面积的有限性 区域的差异性 使用的持久性 经济特性： 经济供给的稀缺性 区位的效益性

3、 边际产出的递减性 变更土地利用的困难性 土地利用后果的社会性,二、城市土地管理机构及其管理手段,城市土地管理机构主要有： 市土地管理局。它统一负责城市土地的管理和监督工作，是城市土地的最主要的行政执法部门。 市规划管理局。它统一规划管理城市建设用地和建设工程，负责核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。 市房地产管理局。它主要负责已经开发使用的城镇建设用地的管理工作。 市司法局。它主要监督城市土地管理法规的实施，受理各种城市土地违法案件。,三、城市土地管理的内容,城市土地基础管理（地籍管理） 城市土地产权管理 城市土地利用的管理 城市土地市场管理,我国现行土地所有制度： 全部土地实行社会

4、主义公有制：全民所有和劳动群众集体所有2种形式 社会主义全民所有具体采取国家所有制形式，劳动群众集体所有采取农民集体所有的形式 城市建成区范围内的土地属于国家所有 农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有 土地所有权不得买卖和非法转让 我国现行土地使用制度： 城镇国有土地使用制度：所有权与使用权相分离，实行有偿使用，通过市场机制优化配置，使所有权在经济上得以实现。 农村集体土地使用制度：集体经济组织成员承包经营，或本集体经济组织外单位和个人承包，从事农业生产。,我国土地所有权 土地所有权包含：土地占有权、使用权、收益权、处分权。其中处分权是所有权的核心 主体：全体人民

5、-国家代表国务院代表 客体：一切属于国家的土地。 城市市区土地 依照法律属于国家的农村和城市郊区土地 依照法律规定国家征用的土地 依照法律规定属于国家的荒山、荒地、林地、山岭、滩涂等土地 集体土地所有权 主体：乡（镇）农村集体经济组织、村民委员会、村内农村集体经济组织 客体：农村或城郊土地，宅基地、自留地、自留山,我国土地使用权 国有土地使用权 主体：单位和个人 客体：依法提供给单位和个人使用的国有地。 集体土地使用权 主体：依法使用农村集体经济组织土地的单位和个人 承包经营地-本集体经济组织成员或其他单位与个人 自留地（山）-本集体经济组织成员 宅基地-本集体经济组织成员，符合分户条件 农村

6、集体建设用地-集体内外单位和个人 客体：农村或城郊土地，宅基地、自留地、自留山,土地所有权与使用权的确认,国有土地所有权与使用权的确认 国有土地所有权的产生途径 接管、没收、赎买、征用、法律宣布 国有土地使用权的取得 有偿取得：国家出让、作价入股、出租 无偿取得：行政划拨 依照法律、政策规定取得 国有土地使用权的收回 公共利益需要 实施城市规划，调整使用土地的 使用期限届满未申请续期或申请续期未批准的 单位撤消、迁移停止使用原划拨土地的 公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的,集体土地所有权与使用权的确认 集体土地所有权的建立 通过土改，建立农民个体土地所有权 通过农业合作化建立农业生产合作社集

7、体土地所有权 通过人民公社建立农民集体土地所有权 集体土地使用权的取得 承包进经营，订立土地承包合同，30年承包期 单位和个人与集体经济组织签定用地合同，获得农村集体土地使用权 集体土地使用权的收回 为乡（镇）村公共利益需要 不按批准用途使用土地的 撤消、迁移停止使用土地的,中国土地市场体系,土地资源配置方式主要有两类：行政划拨方式、市场配置方式。 行政划拨方式的基本特点是对土地实行行政划拨，无偿无限期使用，并且禁止土地转让。 市场配置方式的基本特点就是以土地价值为基础，以土地市场为依托，对土地实行有偿有限期使用，并允许土地使用权转让。市场价格引导着土地的供给与需求，给土地供给者和需求者一个明

8、晰的经济尺度和土地利用方向，从而引导着土地向着合理有效的方向使用。,20世纪，中国土地市场经历了发展-取消-建立的过程,中国土地市场的建立可追溯到20世纪初的民国时期。当时的国民党政府机构中设有地政部，负责全国土地管理。北京、上海、南京等城市均已开展了为土地交易服务的区片地价的评估工作，土地交易已达到相当规模。如1949年的上海市，已有外资、内资房地产企业270多家，兼营房地产的工商企业2300多家。 1949年以后，城市土地逐渐收归国有，农村土地逐渐实行集体所有。至1978年改革开放前，城市国有土地实行的是单一行政划拨制度，国家将土地使用权无偿、无限期提供给用地者，并禁止土地使用权转让。这个

9、时期的中国城市和农村，基本上不存在土地市场。 1978年以后中国开始进行土地使用制度改革，城市土地市场开始发育。1990年5月，国务院颁布了中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例和外商投资成片开发经营土地暂行管理办法，这标志着中国土地市场的建立与发展有了法律依据。从此，土地资源的市场配置在全国推开。,中国土地市场体系的特点,目前中国城市土地市场占主导地位 中国城市土地市场是一个垄断竞争型市场,中国城市土地市场,一级市场，是国家凭借对城市土地的所有权，把一定时期的城市土地使用权批租或出让给城市土地的经营者和使用者，是城市土地使用权在国家与城市土地经营者、使用者之间纵向流动，具有垄断性

10、质。 二级市场，是城市土地使用权在城市土地经营者、使用者之间的横向流动或转让，具体表现为获得城市土地使用权的经营者，直接将土地投入市场流通，或通过建设商品房间接地将土地投入市场流通。 三级市场是城市土地使用权在城市土地使用者之间的横向流动或转让，具体表现为城市土地的使用者通过房产交易间接地使城市土地进入市场流通。 上述三级市场形成了城市土地的批发、零售、调剂三种互相联系的市场形态。中国土地市场的基本政策是垄断一级市场，搞活二、三级市场。,土地使用年限,居住：70年； 工业：50年； 教科文卫体：50年； 商业、旅游、娱乐：40年； 综合和其他：50年,政府存在过度干预市场的行为。 2001年有

11、偿出让面积只占总面积的2%，2003年24%是有偿使用的。 土地出让占地方财政预算外收入60%以上，个别市县达90%左右，“卖地财政” 。2007年全国土地出让总价款为9130亿元以上，土地出让收入占财政收入的比重为28.53%. 在土地征用方面，政府也过多的干预了市场。目前，土地征用、出让、市场三种价格比1：10：50，招标是协议地价的3-5倍，而拍卖是协议地价的4-10倍，这样巨大的经济利益，使得政府多采取多征用土地的政策倾向。,我国现行土地征用制度存在的问题,在群众信访事件中，有30系征地补偿引起。 2004年4月29日，国务院下发关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知，实施

12、土地批转的“三个暂停”。2004上半年，全国发现土地违法案件46926件，涉及土地面积21689.5公顷，其中耕地13341.7公顷。,征地补偿与安置标准 征地补偿费的构成 土地补偿费被征地单位即农村集体经济组织 青苗与地上附着物补偿费个人 安置补助费 有安置单位的，给安置单位：农村集体经济组织、其他单位 不需要安置的，给个人 新菜地开发基金地方政府 标准及计算方法 土地补偿费、安置补助费由土地管理法规定 新菜地开发基金由政府文件规定,土地管理法第47条规定：“征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费，征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的610

13、倍。征用耕地的安置补助费，为该耕地被征用前3年平均年产值的46倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。土地补偿费和安置补偿费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。”,1、补偿标准太低,这些数字是依据什么标准得出的？“不得超过”、“最高不得超过”等用语目的是为了控制补偿金额，但是否尊重私人的财产权？ 荆州市耕地前三年产值每亩不足1000元，即使按最高限计算也是3万元/亩。 土地价格年地租额/年利息率,2、补偿标准伸缩性大,实际操作中，政府的重点工程项目如交通、水利工程、堤防工程等用地在计算征地补偿费用时一般采取下限，造成同一村组在征地补偿费

14、差异很大。例如荆州新风房地产开发有限公司用地面积1.4公顷，支付的征地补偿费为126.5万元，平均每公顷的土地补偿费为90万元，而长江干堤加固工程用地占地面积400公顷，支付的征地补偿费为1200万元，平均每公顷的土地补偿费为3万元。农民对同地不同价、同区不同价的现象意见很大，发生纠纷。,3、征地权滥用,各地在征地过程中，除交通、能源、水利等占地征用外，工商业、房地产等经营性项目征地也占相当比重。某省1993年200个最大的用地项目，属于公益事业的如公路、学校占21，属于机关占5，以盈利为目的的公司、企业占74，其中房地产项目占18。 2003年8月28日人民日报报道：江西定南县建设局与一家公

15、司签订了商业开发协议，而且协议中没有任何公益回报条款，县政府却一口咬定是为了拓宽道路，是“城市总体规划”的需要。,4、产权主体平等原则被破坏,征地过程是“两公告一登记”：拟定征地方案征地审批征地公告补偿登记补偿方案公告交地。表现为集体所有权弱于市地国家所有权。 国际上对征用权有明确的限定，以公益性为其行使的前提条件。目前的情况是，同样是土地的财产权、所有权，国家和集体却不平等，国有土地可以通过一级市场进入二级市场。而集体用地却不能，只能以征用的方式转变土地用途。国家可以将农业用地强制性地转变为城市经营用地。,2004年前宪法：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定可以对土地实行征用。”没有

16、从财产保护的角度来看待土地征用问题，而仅仅将其视为一种行政权力。 2004年修改后：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定可以对土地实行征收或征用并给予补偿。”为农民在土地征用中所应享有的权益提供了宪法依据。,5、造成国有资产流失和腐败滋生,土地出让金与成本之间存在巨大的利益空间，一些政府热衷于批地、征地，从中牟利，“以地生财”；一些地方政府为捞取政绩，不惜以低价招商引资，减少了国家土地出让金收入。近年来地方上所谓“经营城市”热潮，实质上是一些官员经营土地，占有本应属于农民的级差地租的过程。谁拥有土地所有权，谁就拥有土地非农化的主要收益。 对于大部分地区而言，卖地收入没有纳入预算内管理，属

17、于“体外循环”。,由于补偿标准低，一些农民集体和个人在比较利益的驱动下，擅自以多种隐蔽形式处置集体土地，如土地转让、土地入股、土地联营等。土地隐形市场的存在直接冲击着国家垄断的土地一级市场，用地单位可以绕过国家，直接使用农民集体土地。,6、村民与村委会就征地补偿博弈,村委以要投资兴办企业、加强集体经济，以防备村民吃光分光而无以后的保障等为由，尽可能多留一些；村民以村委会可能将征地补偿贪污、挪用，办企业吃回扣、让自己亲属就业，投资办厂可能亏损为由，尽可能争取多分配到每个涉征农户。 博弈的结果：如果村委力量强，村里多留；如果村民力量强，全部征地补偿款分给农民。,7、三无农民”群体增加,补偿标准低，

18、并且补偿不到位，层层递减。我国法律规定，土地补偿费归农村集体经济组织经济和农民所有。但在实施过程中，区县政府、乡镇政府通常截留部分款项，据统计，如果土地出让成本价为100，农民得510，村集体得2530，6070为县、乡、镇各级政府所得。到农民手中每亩征地获得的分配在200030000元。 如果农民对集体土地拥有所有权，那么土地本身就是农民最大的财富。国土资源部的研究表明，中国农民拥有的土地价值至少在25万亿人民币，但本应属于农民和农民集体所有的财产权（包括土地支配、土地收益和土地转让权）被高度虚化。农民不能从法律途径得到土地所有权的保全，就势必造成其他利益主体对土地的掠夺和侵占。,土地使用的

19、非农化是未来的基本趋势。由于“谁拥有土地”的问题没有解决，使农民仅有的也是最后的大宗财产土地被剥夺，导致种地无土地、进城无工作、非农无保障的“三无农民”群体增加。据泰晤士报报道，在中国由于“官商勾结”，导致了3000-4000万失地农民。 如果这种征地方式不改变，20多年后，无地农民的规模将达到1亿左右；并且，如果不能安排一种征地补偿和土地增值收益与被征地农民的社会保障挂钩的制度，大规模、无保障的流民将成为影响未来社会稳定的巨大危险源。 农村集体土地被大量批转，东南沿海省市撤消郊区和乡镇，建立街道办事处。深圳市决定：在2004年10月31日前，全市户籍人口改为城市居民，原集体土地收归国有，成为

20、“我国首个无农村无农民的城市”，27万农民变为“城里人”，养老、社保、医疗、就业均享受城市居民待遇。,“叫停小产权房 ”的置疑,5年前，北京宋庄一个名叫马海涛的农民，自愿把自家宅基地的使用权和8间房以4.5万元的价格卖给一个名叫李玉兰的画家，5年后，当宋庄发展成了知名的艺术家聚居区之后，当地的房价也是一个劲的往上涨，于是农民马海涛开始反悔，向法院起诉要求要回房屋，结果法院判令双方的买卖协议无效，马海涛向画家支付93808元房屋补偿，画家90天以内腾退房屋。媒体称之为“叫停小产权房”。 小产权房屋的数量惊人，北京有人估计大概占了20%左右，深圳这样的城市占的比重就更高，有的可能高达40%50%。

21、,政府禁止小产权房的理由是保护耕地 。但这样保护耕地值得商榷 ： 从土地资源条件看，如果到2030年中国的粮食进口规模保持在5000万吨，国内耕地的单产提高速度保持在改革开放以来的水平，则在目前的18亿亩耕地资源中，国家还可以拿出1.5亿亩来转移到非农产业发展，平均到25年中每年约600万亩，这比改革开放以来年均耕地转移规模还要高，也比过去几年的用地高峰还要高，因此土地供应其实是有一定保障的。 全国城市用地现在大概是5600万亩，相当于全国国土面积的0.3%；相比之下，农民占2.6亿亩，为城市现在所占用土地的五倍。 如果城市化将7亿农民都转移出来的话，那么全国只要用1%土地就能解决全部人口的居

22、住问题。,作业： 中国现存土地制度存在那些问题？ 中国土地制度改革将走向何方？,第二节 城市住房管理,一、城市住房问题 迄今为止，世界上几乎没有一个国家在工业化和城市化过程中，没有经历过住房短缺的严峻形势。尤其是进入20世纪后，由于经济迅速发展，城市化加速，加之20世纪上半期的两次世界大战使城市和住房遭到严重破坏，住房问题日益成为国际关注问题。 1985年12月17日，第四十届联大一致通过决议，确定每年10月的第一个星期一为世界人居日世界住房日。 联合国人居委员会，在第二次人类住区会议通过的人居议程中明确提出“人人享有适当住房”的主题：指出下一个千年所面临的主要挑战之一，是如何向全世界约10亿

23、之众的无房者提供适当的住房。 是否拥有住房是全世界公认的一项人权，人居议程呼吁各国政府应“保护并确保适当的住房权逐步充分实现”，并制定了政府应该贯彻执行的具体政策，明确了政府的责任。,二、城市住房制度类型,福利住房型，我国改革开放前和苏联等社会主义国家主要实行这种制度。房租极低，是象征性的。 商品房型 美国是世界上居住水平最高的国家之一，早在上世纪八十年代初期，美国的居住水平就达到了户均居住面积一百七十多平米，户均建筑面积达到二百五十多平米，人均六十多平米。美国的住房分为三种类型:富裕型的花园洋房，面积至少在400平米以上，并且拥有600一一900平米的花园，中等收入型三层住房，面积在250一

24、一275平米左右，带有不太大的小花圃，最后一种是低收入者的住房，面积在160平米左右，也是独立的三层住宅，前后均有小的花圃。同时，美国是全世界住宅私人拥有率最高的国家之一，全国65%住户拥有自己的住房。租房住的住户占1/3，另有4%的住户住在政府提供的公共住房里。 莱维顿（Levittown）指的是 莱维特父子建造的郊区城镇 。,商品房和福利房相结合型 新加坡政府采用平均分配的方式来保证居民的住房供应。 “住房公积金制度”、“组屋计划”。,每十个新加坡人当中，有近九个住在政府组屋。,香港“居屋计划”,香港的“居屋计划”始于1978年，其售价大约是公开房屋市场价格的60%70%，主要满足中低收入

25、人士置业的需要。在政府停售“居屋”前，每年均推出大量“居屋”单位。然而，香港特别行政区政府却在2003年宣布，无限期停建及停售“居屋”，政府退出发展商角色。 2007年4月底，在停售“居屋”将近4年之后，香港房屋委员会公布了重新发售的1.66万个“居屋” 。,香港最繁华的地带维多利亚港湾,目前公屋租金每平方米仅约为47港元，是商品房房租的1/4。 公屋的分配标准，是保证每一个人的分配面积达到至少5.5或7平方米。不过，目前的实际情况是，每人其实可分配到十二三平方米的面积。 “居屋”的福利色彩浓烈，对申请者有较多限制。申请人必须在香港住满7年及没有私人住宅物业，而且须接受入息及资产净值两方面的全

26、面经济状况审查，其中最核心的一点是“申请人及其家庭成员的每月总收入及现时的总资产净值不得超过房委会规定的最高入息及总资产净值限额”。根据2007年4月1日生效的新标准，以一人的家庭需符合的收入及家庭资产净值限额为例，每月家庭总收入限额为6800港元，家庭总资产限额为17.6万港元；以四口之家为例，家庭每月最高收入限额为1.46万元，家庭总资产净值限额为36.2万元。,根据房屋署提供的最新数据，截至2006年12月31日，在公屋轮候册登记的家庭数目仍有逾10万个，轮候公屋的平均时间约为1.9年。 据统计，目前全港约有210万人、占人口的31%居住于公共租住屋村，租住公屋单位数目约为72万个。加上

27、购买了居屋的1/6人口，约有一半市民居透过政府的房屋资助计划实现安居。 “德政”工程。 但港府决定，在分批推完16600套剩余“居屋”后按计划退出发展商角色。,三、中国城市住房改革,50年代“三大改造”以前，城市住房以私房为主，私房可以买卖，可以出租。 “三大改造”过程中，把出租私房看成资本主义剥削关系，实行私房国有化，先是降低房租，继而冻结房租，从而逐步演变成与计划经济体制相配套的的福利住房制度。 在传统计划经济体制下，我国城市公房实行福利分房制度，把住房当作福利产品，由国家机关、企事业单位用财政资金或企业福利基金建造职工宿舍，分配给职工居住。不存在房屋交易管理，各单位房产管理部门也只起一般

28、管理与维修作用。,80年代改革开放以后，我国政府实行了一系列的住房政策：允许土地批租、转让，提高公有住房的租金，推行货币化分房，全面推开个人抵押贷款业务和公房出售，并采取各种激励政策如降低利率、放低抵押贷款的门槛等，以鼓励居民购房，同时还开放了住房二、三级市场，激活了住房消费的梯度效应，活跃了房地产市场。,政策的实施及住房投资建设的快速发展，使我国居民的居住条件得到了大幅度的改善，缓解了住房紧张矛盾。 1978年城市人均居住面积3.6平方米； 2000年城市人均居住面积增加到10.3平方米。 2007年城市人均居住面积增加到27.2平方米。,重庆最牛钉子户,2007年03月九龙坡区,“哪里没有

29、财产权，哪里就没有正义。” 哈耶克,住房公积金,住房公积金由两部分组成：一部分是职工从工资中按规定缴存5%或更高一些的资金(有的地方个人已缴交到12%以上)，另一部分是由单位每月按规定为职工缴存5%或更高缴存资金(有的地方单位为职工已交到12%以上)。这两部分住房公积金都是职工住房基金，均属于职工个人所有。 职工缴存的住房公积金，是职工每月固定从工资中存储一部分专门用于购房，单位为职工缴存的住房公积金是住房部分实物分配转为住房货币化的形式，是职工住房工资的体现。,经济适用房,是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入

30、家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。 它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本低于普通商品房。,购房者扎帐篷排队苦等放楼号,苦苦等候的购房者,廉租房,廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”，保障标准由各地政府确定 。中国建设部明确要求，全国所有市县在2007年年底前必须建立“廉租房”制度。,廉租住房的覆盖面较小,全国城镇低保家庭中约有400万户住房困难。目前，廉租住房保障对象主要是这400万户低保家庭，截至去年底解决了26.8万户，仅占6.7%。 另据建设部测算，目前全国仍有人

31、均建筑面积10平方米以下的低收入住房困难家庭近1000万户，占城镇家庭总户数的5.5%。 如果将覆盖面扩大到1000万户低收入住房困难家庭，每年的资金需求至少497亿元。,廉租住房的资金来源,一是从2006年开始规定，土地出让净收益不低于5%用于廉租住房制度。2005年，全国土地出让净收益约为2180亿元，如果按5%提取，则可用于廉租住房的资金约为109亿元。 二是地方政府的财政资金。到2006年底，全国历年累计用于廉租住房制度的资金仅有70.8亿元，而且由于东西部经济发展不平衡，落后地区的地方政府难以在本级财政中安排住房保障支出。 三是住房公积金增值收益。1998年以来，全国住房公积金增值收

32、益累计提取廉租住房建设资金约100亿元。,房价将呈现怎样的走向？,“只要宏观经济还保持11.9%的GDP增速，房价还得像去年一样保持飞涨。” 华远集团总裁任志强 “房子如果越来越贵，超出购买能力，那么房价上升一定会受到很大的牵制。” 经济学者胡祖六,房价收入比,“房价收入比”是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。 国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3至6倍，世界银行专家的说法为4至6倍。,美国的中等房价是美国中等家庭年收入的3.6倍，最容易承受的住房位于俄亥俄州的Youngstown，当地中等家庭收入仅四万三千多

33、美元，中等房价为八万一千出头，买一栋住房不足两年收入。洛杉矶的房价则最难以承受，其中等房价($588,400)是当地中等家庭年收入($51,100)的11.5倍。纽约地区，中等房价($476,100)是当地居民中等家庭年收入($68,400)的七倍。 加拿大，中等房价是中等家庭年收入的3.1倍，其中多伦多为4.8倍，渥太华为三倍，温哥华几乎最贵，为8.4倍。 欧洲国家中，爱尔兰最近经济起飞，房地产泡沫甚大，中等房价是居民中等家庭年收入的4.7倍。英国则更贵，是5.5倍。 新西兰和澳大利亚，中等房价都是居民中等家庭年收入的6.3 倍。悉尼的房子比纽约地区还难以承受，其中等房价是中等家庭年收入的8

34、.6倍。,目前在我国大部分城市与之相应的比例是81到151 。2006年第三季度，深圳名列第一，房价相当于家庭可支配收入的15.76倍，上海为15.55倍，北京为13.55倍，广州12.67倍。,租售比,指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。 国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售租比一般界定为1：200至1：300。如果租售比低于1：300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1：200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。 广州、深圳一带的租售比达到1：800甚至更高。,空置率,按照国际通行惯例，空置率在5%与10%之间为合理区，在10%

35、与20%之间为空置危险区，在20%以上为商品房严重积压区。 据统计数据显示，2007年第二季度，北京市中高档住宅市场的整体空置率已达24.42%。,房贷新政：改善住房条件同时抑制炒房,提高购房首付率 提高购房贷款利息率 征收住房交易税 征收土地闲置税 提高银行准备金,上调存款准备金率回顾,2008年4月25日由15.5%调至16% 2008年3月25日由15%调至15.5% 2008年1月25日由14.5%调至15% 2007年12月25日由13.5%调至14.5% 2007年11月26日由13%调至13.5% 2007年10月25日由12.5%调至13% 2007年9月25日由12%调至12

36、.5% 2007年8月15日由11.5%调至12% 2007年6月5日由11%调至11.5% 2007年5月15日由10.5%调至11% 2007年4月16日由10%调至10.5% 2007年2月25日由9.5%调至10% 2007年1月15日由9%调高至9.5% 2006年11月15日由8.5%调高至9% 2006年8月15日由8%调高至8.5% 2006年7月5日由7.5%调高至8% 2004年4月25日由7%调高至7.5% 2003年9月21日 由6%调高至7% 1999年11月21日由8%下调到6% 1998年3月21日从13%下调到8%,东盛房价雪崩 ？,月日，东星集团旗下的东盛房地

37、产公司突然宣布，光谷中心花园降价，房价从元平方米起降至元平方米起，套住房“最少降价万”。,银行变相“架空”房贷新政,按照规定，第二套房按揭贷款首付、利率须从紧从高，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这曾被认为是信贷方面调控火热楼市的一剂猛药。 央行规定，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。眼下，买房人只要提供居委会出具的家庭人均住房面积低于上海市平均水平的证明，银行即按首套房放贷。因为是居委会开证明，此中腾挪空间可想而知。,减少政府收费环节遏制房价上涨,各地政府在房地产开发过程中，征收土地出让金和配套费（一次是土地配套费，是政府为土