2008年上海天居胜辛北路项目前期市场报告.ppt

1、,天居胜辛北路项目前期市场报告,宏观城市,宏观房产,项目研究,区域房产,国民经济保持平稳较快发展。全年实现上海市生产总值（GDP）13698.15亿元，按可比价格计算，比上年增长9.7% 。 非公有制经济加快发展。在全市生产总值中，非公有制经济增加值6266.67亿元，增长11.7%。,整体经济形式良好，国民经济保持了平稳较快发展。,宏观城市上海宏观经济,工业生产保持平稳增长。全年实现工业增加值5784.99亿元，比上年增长8.4%。 工业生产增幅连续多年走低。世界经济环境的不景气影响国内外生产企业的积极性，工业生产出现增幅缩水不可避免。,六个重点发展工业行业仍然对经济贡献程度较高。共完成工业

2、总产值15664.26亿元，比上年增长7.9%，占全市规模以上工业总产值的比重达到64.2% 。,工业经济虽有小幅调整，但工业发展走势依然向好。,宏观城市上海宏观经济,固定资产投资结构继续优化。全年完成全社会固定资产投资总额4829.46亿元，比上年增长8.3%。第三产业投资3400.24亿元，增长11.4%，所占比重为70.4%。 国有经济和外商投资增长明显。国有经济投资2295.75亿元，比上年增长29%，占全社会固定资产投资总额的比重为47.5%；外商及港澳台投资748.13亿元，增长5.2%，所占比重为15.5%。,固定资产投资依然成为经济重要的增长点。,宏观城市上海宏观经济,城乡居民

3、收入保持平稳较快增长。城市居民家庭人均年可支配收入26675元，比上年增长12.9%；农村居民家庭人均年可支配收入11385元，增长11.4%。 居民居住条件和居住环境进一步改善。全年竣工新建居住区配套公建设施265.6万平方米。至2008年末，城镇居民人均住房建筑面积33.4平方米；人均住房居住面积16.9平方米，居民住房成套率达到95.2%。 消费市场销售增长加快。全年实现社会消费品零售总额4537.14亿元，比上年增长17.9%。,国民收入继续增长，人民生活持续改善。,宏观城市上海宏观经济,宏观经济总结： 国民经济保持了平稳较快发展，各项社会事业全面进步，人民生活继续改善。 GDP依然保

4、持稳定增长。非公经济发展增幅明显。 工业受内外经济环境影响，增幅出现较大降幅，但依然保持稳定增长。 固定资产投资结构改善，外资投资依然成为增长点。 国民收入和消费信心未受外部经济衰退影响，反而呈现稳定大幅的增长。,稳定发展的全市经济为房地产业发展提供了稳定的投资环境，而收入稳定增长的国民群体也提供了大量的改善型置业人群。 本项目的市场运作宏观环境是理想而乐观的。,宏观城市上海宏观经济,国民经济持续稳定增长。全年实现增加值654.98亿元比上年增长15.1%。 工业经济继续快速发展。全年实现工业增加值417.58亿元，比上年增长14.6%。 固定资产投资增速放缓。全年完成全社会固定资产投资总额1

5、82.1亿元，比上年增长6.1%。 消费品市场健康发展。实现社会消费品零售总额191.6亿元，比上年增长15.9%。 嘉定全区户籍人口54.4万人，比上年增长1.1%，全区来沪人员数达68.7万人。 人民生活质量持续改善。据抽样调查，全区城镇居民家庭人均年可支配收入22241元，比上年增长12.5%,宏观城市嘉定宏观经济,嘉定宏观经济继续保持健康稳定的发展。,产业格局：形成了以汽车零部件为特强产业，电子信息等高科技产业为支柱的工业经济。 产业重心：汽车零部件工业，总产值占全区工业总产值的17.3。 产业投资特点：非公有经济成为推动工业发展的主力。其工业总产值占全区工业总产值的83%，其中外商投

6、资企业占53.4%，私营企业占29.6%。 工业园区：市级两个嘉定工业区、上海国际汽车城零部件配套工业园区；区级五个南翔、江桥、徐行、黄渡、外冈。 重要企业：有20多家世界500强在嘉定投资，如美国通用电气、德国大众、日本富士通、荷兰飞利浦等。 第一产业重心：生态农业、种源农业、特色农业、体验农业。 第二产业重心：加快发展电子电器、生物医药、环保工程、新材料等优势产业。 第三产业重心：以上海国际赛车场为依托，拉动居住、文化、娱乐、休闲、体育、教育、旅游、宾馆、餐饮等第三产业实现跨越式发展。,嘉定工业区平面图,上海国际汽车城平面图,地区产业将给本项目带来大量的潜在客源。,宏观城市嘉定产业,嘉定规

7、划行政区划： “一城、五镇、六居住社区” 格局 一新城：即嘉定新城，是由嘉定主城区、安亭、南翔3个组团构成的组合式城市，规划人口规模为80万。 五镇：外冈镇、江桥镇、嘉定市级工业区（北区）、华亭镇、徐行镇。 六居住社区：娄塘、唐行、戬浜、封浜、方泰、徐行。,本项目所在的嘉定新城成为嘉定规划的重要组成部分，成为区域未来发展的一个热点。,宏观城市嘉定总体规划,嘉定交通规划：,主干道规划：“五横五纵”格局,轨道线规划：城际铁路+R11,各条高速路已形成成熟的区域交通网络。而在建的轨道11号线也拉近了嘉定和市区的距离,将为嘉定带来大量的迁入客群。,宏观城市嘉定交通规划,“五横” 曹安、宝安、嘉盛、嘉安

8、、宝钱 “五纵” 浏翔、嘉行、胜辛、嘉松、墨玉,本项目位于嘉定北部工业区内，地理上更加接近主城区。,嘉定新城中心区 位于嘉定新城主城区南部，东临市级都市工业园区、西接上海国际赛车场。具体范围：东至沪嘉高速公路（A12）、南至宝安公路、西至漳浦河、北至郊区环线（A30）。,本项目,郊环线,A5公路,商务办公区,生态居住区,南城区西侧部分为行政商务区，以汽车产业为核心，重点培育服务于跨国公司和大型企业的“总部经济”商务办公区。,东侧部分为生态居住区，建设成面向商务人士的全智能的中高档住宅区。,宏观城市嘉定新城规划,09年一季度嘉定新城各镇区经济数据分析表,嘉定新城的经济基本以工业区、安亭和马陆三个

9、区域的工业发展为主要贡献。 20余万的外来人口和24万的户籍人口构成了本项目未来的客户来源，其中近7万的非沪籍新上海人的置业需求是本项目客源的重要支撑。,宏观城市嘉定镇区经济,嘉定区域研究总结： 国民经济继续保持平稳增长的态势。全区各项社会事业全面进步，人民生活水平不断改善。 GDP依然保持稳定增长。汽车为主的工业贡献度达66%。 嘉定新城规划提升投资者信心，轨道交通建设助推人口导入 。,宏观城市嘉定总结,天居胜辛北路项目前期市场报告,宏观城市,宏观房产,项目研究,区域房产,嘉定区公寓市场进入09年来呈现供需两旺，价格平稳的态势。 由于整个嘉定商业聚集区较少，因此整个商业市场较为平淡。 办公方

10、面，整体供应与成交均十分低迷。,宏观房产嘉定房产,嘉定主城区住宅逐渐由供大于求转向供小于求。 近1年来，当地公寓价格方面波动较小，基本在8500元/平米上下波动。 商业成交价格受地区不同档次商业成交影响，上下波动激烈，市场主力成交价格在10000-14000元/平米。 板块办公产品近一年来供应与成交稀少，现有市场需求并不旺盛。,宏观房产嘉定主城房产,宏观城市,宏观房产,项目研究,区域房产,天居胜辛北路项目前期市场报告,区域房产住宅板块房产,轨道11号线,11号线沿线经过区域主要是嘉定主城和南翔两个板块。 市区引入居住者主要在南翔购房，目前较少人群选择在嘉定主城区置业，这也决定了地区目前外来需求

11、总量较小。,各板块购买客群主要以当地购买者为主，而外地经商者也已构成重要的客源组成。 嘉定新城规划刺激了嘉定众多企业主和投资者，当地改善型置业需求成为当地主要的购房需求。 对安亭和南翔而言，较少有当地人在嘉定新城购置住宅，仅有部分投资者和经营者会投资商业产品。 对本项目而言，周边板块的客源影响较为有限，主要以本区域客源为主。,嘉定区各板块住宅市场分析,区域房产住宅板块结论,保利海上五月花 均价：9252元/,嘉华居 均价：8177元/,水岸上品 均价：9075元/,右岸嘉园 均价：9075元/,保利家园 均价：8622元/,区域房产住宅项目分布,在售项目少， 都为小高层公寓产品，主要分布在城区

12、南北两侧,本项目,嘉定目前在建项目共有5个（除本项目外）。 项目产品类型主要为小高，物业形态趋同。 在售项目中除了保利家园外，其余项目都无后续供应推出，市场供应量趋少。,区域房产住宅项目总表,当地住宅市场竞争小，住宅开发机会大,区域房产住宅户型面积,通过嘉定在售项目主力面积分析： 嘉定主城区主力面积以80-90的两房为主，早期楼盘为三房； 由于7090政策的限制，市场上130以上的三房产品越来越少； 结合市场需求分析，嘉定主城区对于三房潜在需求较大；,区域房产住宅价格分析,在售项目主力总价,从单价上看： 靠近嘉定主城中心，配套较好的个案售价相对较高； 品牌开发商的售价相对较高； 总体上区域均价

13、约在8000-9500元/之间； 从总价上看： 区域两房产品基本在85万左右，三房约在115万左右； 地铁概念逐渐在区域内呈现，开始影响区域价格分布；,区域房产住宅客源结构,从客源区域上看： 嘉定主城现有客源中，绝大部分来自嘉定主城或者周边区域； 新上海人的比重虽然不高，但有逐渐增加的趋势； 上海市区的客源占据一定比例，但比例不大，随着轨道11号线的通车，该部分客源比重将有所增加； 从置业目的上看： 改善型置业和婚房置业为区域主要的置业目的； 纯短期投资性客户比重不大，目前投资类的主要是自住兼投资的长期投资者；,区域房产住宅去化速度,从去化率上看： 嘉定主城由于需求量大，供应量少，整体去化率均

14、较为理想； 嘉华局由于产品不如五月花，在同区域竞争上不具任何优势，导致去化率不高； 从去化速度上看： 嘉定近期开盘的项目去化速度较快，尤其是产品品质较好的品牌楼盘；,区域房产别墅市场简析,区域暂无期房别墅产品在售，仅有个别楼盘剩余现房别墅在售，如下表,地区别墅市场发展特征如下归纳： 200左右的联排类别墅在总价、功能性上并不输于独立和双拼别墅，成为目前市场上中产家庭的宠儿。 独立别墅由于总价偏高，地区购买力水平不如市区，购买客层有限而出现一定程度的慢销迹象。 地区联排类产品的单价基本在15000元-20000元的水平，总价一般在300万左右的较为好销。,区域房产住宅供应情况,由于各楼盘目前销售

15、多剩余体量不大，因此未来地区住宅供应将围绕未上市的项目进行。,1,2,3,4,5,未来地区住宅供应将集中在嘉定新城区域，围绕着轨道11号线展开，楼市将出现如下几点特征： 供求热点向南转移：嘉定新城将成为未来城区人口和市区人口转移的主要方向（向南）。 新城市场竞争逐渐白热化：随着嘉定新城各楼盘的推出，对导入人口的客源争夺将非常激烈。 新城周边区域楼市将出现真空化：大量客源向新城流入造成周边乡镇人口数量的减少，将争夺周边乡镇的楼盘客源。,区域房产住宅总结,当地住宅市场发展特征： 供应断续推量，未来供应将集中在新城南区。 嘉宝、保利、龙湖、新城等地产企业在新城纷纷圈地造宅，未来楼市客源争夺趋向激烈。

16、 地区价格波动较为稳定，基本在8500-9000元/平米。 区域客源主要以本地客为主，置业需求以改善型居住为主。 面积在90-130平米的2、3房产品是目前地区主力成交户型。 各楼盘销售情况较为理想，除了当地改善型需求较为旺盛外，各开发商的销控策略也较为成功。 地铁11号线通车在即，将为本区域带来大量的外部客源； 别墅产品供应稀缺，市场机会较大。,随着轨道11号线的通车，外部客源的导入，区域住宅发展潜力大，新城将成为未来楼市热点，对本项目产生较大的负面影响。,宏观城市,宏观房产,项目研究,区域房产,天居胜辛北路项目前期市场报告,项目研究区位,本案,嘉定主城区,菊 园 街 道,嘉定新城 居住组团

17、,轨道11号线,项目位于徐行镇朱家桥，远离嘉定主城区和嘉定新城。 项目离主城区直线最近距离3公里，车行公路距离约4公里。,3公里,项目研究周边环境,嘉定工业区居住区,项目研究周边配套,周边800米内仅有一个小型车站、一个社区商业（药房、超市和餐饮店），商业配套并不完善。 项目对面的天华社区附属沿街商铺全部空置，商业气氛缺乏。,本项目,项目研究经济指标,名称：上海天居嘉定胜辛北路（暂定名）项目 建筑性质：主体为居住，附属建筑物为配套设施 出让宗地总面积：129225.2 容积率：1.4 建筑面积：180915（全部为地上） 建筑限高：36米 建筑密度：35% 车位户型比：1：1 无70/90政策

18、限制,项目可定位方向： 综合居住社区 小高层公寓+多层住宅产品,多层公寓,花园洋房,叠加别墅,联体别墅,利润最高产品,项目研究swot分析,优势(S),劣势(W),道路优势：项目临近胜辛路和A5公路，车辆出行条件尚可 地块优势：地块形状方正，便于规划 环境优势：两面临河，位于大型居住区内，居住环境较为优美。,公交劣势：车站少、班次长、公共交通非常不便 地段劣势：与在售各楼盘相比，本项目地段上无任何优势。 商业氛围：周边配套设施缺乏。,机会(O),竞争(T),嘉定新城逐步成熟带动区域繁荣。 轨道11号线将带动地区交通发展，引入更多人流。 区域缺少品质较好的商品房产品，这是本项目吸引当地购房者的主

19、要机会。,主城区和新城的各个在建楼盘将成为本项目的重要竞争对手。 地区别墅类产品竞争较小，具有一定市场操作基础。,项目研究客源定位,客源定位,本项目周边乡镇居民和本地新上海人为项目普通公寓部分的主要客源,主城区及周边居民和外地在本地经商的经营业主为洋房别墅类产品的主要客源,客户生活习性,别墅置业家庭对物业的关注度首先是社区档次、面积和价格，其次是服务、管理,公寓置业家庭对房屋的关注度首先是价格和面积，其次是交通、配套和社区环境,客户购买目的,别墅购买者目的多为改善置业，地区二手别墅转让数量较少说明地区别墅多自住,公寓购买者目的主要为改善置业，如果产品价格较低，也会吸引相当部分投资者,改善型置业

20、客群成为本项目的主要客源。而项目交通出行的不便也决定了，本项目业主需有自备车或者其他交通工具。因此本项目与新城其他楼盘争夺客源的重点在于交通和产品。,新城客源辐射圈,本项目客源辐射圈,项目研究客户来源深化,新城,主城区,本项目在规划、环境、政府支持、轨道交通上均处于竞争弱势，但在下列几类客户中仍然有较大的机会： 主城区客源购买力强，对别墅产品接受度高，加强地区的产品宣导和宣传成为抗衡新城的重要措施。 工业区存在一定员工在改善居住和新婚用房上的需求，就近选择置业成为本项目的重要机会。 附近乡镇存在一定数量的改善居住的需求，吸引他们在本项目置业成为未来企划的一部分工作内容。 无论主城区还是工业区，

21、都存在大量的非户籍人群，包括普通员工、个体户、私营业者，在户籍政策逐渐放宽的背景下，这些人群的置业需求逐渐增强。 本项目与新城楼盘争夺客源的必备条件： 改善交通出行，通过社区班车拉近与城区的距离；通过较低的价格和优质的产品吸引客户。,嘉定新城居住区对本项目有如下客源影响： 吸引了随11号线入嘉定的大多数客源 吸引了主城区大量改善居住者 吸引了主城区北部居民向南迁移,3公里,2.5公里,本项目,项目研究项目核心价值思考,两面临水、居住气氛尚可、周边多绿化、安静静谧、空气清新 道路条件完善，出行到城区较为方便 地块规划限制条件宽裕，便于产品灵活规划,本项目优势,将优势转化成产品价值，利润最大化的保

22、证，如何做到？,迎合置业者需求，项目可行性定位方向 标新立异的主题定位 适合地块规划的产品定位 质感强烈的建筑特色定位 突出临水生活的景观定位 使客户无忧的配套定位,项目研究项目主题定位,一个吸引客户眼球的主题 一个触动客户心弦的口号 一个满足客户需求的产品,新生代岸湾水生活,=,项目研究项目产品定位,经过利润、客源接受度、规划可信性的比较，对于本项目而言，可行性较高的是小高层+别墅的组合。 利用别墅高利润弥补小高层的利润，并利用小高层的高容积率抵消地块规划限制。,项目研究项目产品定位,项目所在区域多数居民自有房屋比例较高，因此地区多数需求为改善居住和婚房置业，对普通2房和三房产品需求较大。

23、别墅产品成为本项目的利润点，规划了1/3体量。 沿街商业、会所、幼儿园成为弥补周边配套不足的重要公共基础设施，也成为吸引当地客户入住的重要因素。,项目研究项目建筑特色定位,项目建筑风格胜在体现品质和社区人文，对于本项目可考虑采用ART DECO风格的小高层风格和托斯卡纳的别墅风格。,ART DECO立面设计简洁统一，威严挺拔，错落有致的坡屋顶，独特的八角窗、老虎窗、斜屋顶窗排布其间，清新典雅，端庄大方。单体讲究线脚的丰富细腻，讲究形体变化的韵律，讲究窗、门、阳台等建筑构件组合的比例关系。建筑在凹凸、转折、进退、高低错落中，不知不觉增强了本身的层次感、动感和光影变化。Art-deco建筑艺术适当

24、的运用于建筑机能中，将艺术融入生活，传递着一种不动声色的优雅气质。,项目研究项目建筑特色定位,托斯卡纳风格的意大利式庭院多表现为乡野风情主题,这种风格多数体现在建筑外观上,通过采用天然材质,如石头、木头和灰泥来表现建筑的肌理。尤其是红色陶土屋瓦及灰泥墙面涂层,都是非常具有意式乡村风格的元素。而进入中国的托斯卡纳更加表现出一种新兴贵族气息，内敛却富有情趣。 将这种风格的别墅引进本项目，可以和ART DECO风格的公寓相映成趣，古典和时尚寻找到了结合点，而整个社区的档次也因此得到提升。,项目研究项目景观风格定位,水系的组织和运用成为本项目最核心的卖点，也是本项目的精神所在，因此定位其景观风格就是定

25、位其水景风格，水景风格主要由以下几个要素组成。,中央水系轴,喷泉广场,花园浅溪,亲水乐园,室内水循环,项目研究项目景观风格定位,鉴赏下世界上较为出色的水景布局,项目研究产品特色建议,吸引客户成交的重要因素除了建筑品质和景观风格外，产品的特色也是重要的因素,一、高层公寓采用“偷面积”的方法，以空中花园、观景平台等形式送予客户。 二、别墅产品采用半地下室，增加住户使用面积，提高产品卖点。,附地下室功能建议表,根据前面研究，建议本案采用开放地下室和下沉花园，两种融为一体，整体打造。,本项目地下室中下沉内庭园可考虑绿化和水景两种布置方案,半地下客厅直接从内庭院和花园采光，并且分担了一层客厅的会客功能,

26、工人工作空间独立出入口，与客人区相连,琴房的布置会提升业主的艺术情趣,本户型示意图仅作功能示意,项目研究产品特色建议,地下室空间图片示意说明,下沉花园能直接步入一楼，形成功能的连续性。,半地下室可直接采光， 增加空间的光亮度。,地下室的客厅正对下沉花园，采光明亮，与一楼几乎无差别。,地下室客厅是地下室的灵魂所在，需要充分利用其面向花园的良好采光，也要考虑与其他功能区的关系,项目研究产品特色建议,下沉式花园对于本项目的意义所在： 提高产品立体使用率。 提高花园层次感。 提高地下室的采光通风性。 斜面坡景提高了花园的使用面积。 使地上和地下都能享用花园的景观。 进出动线更加丰富和充足。 利用花园外

27、绿化和下沉的视觉隔绝作用提高别墅的私密性。 增添别墅产品的附加价值。 减少地面建筑面积同时增加地下使用面积,地下庭院与地下室和一楼相连,项目研究产品特色建议,花园设计规划要点图片说明： 符合整体社区风格；保持建筑和景观的统一性；使外部景观和花园景观的一致。 建议本案花园之间采用的栏栅和树木区隔，树木可考虑多层竹木，既节省成本又有较强私密保护作用。内部多以细节取胜。,项目四周建造4米高墙，阻隔外部噪音，墙内则种植高大树木。同时，利用开挖下沉花园的土，堆土造坡，坡上营造绿化景观，塑造环境的同时，保证私密性。,多利用下沉花园的坡地性质，营造花园的层次感，既可扩大花园的实际面积又能提高花园的立体视觉效

28、果,项目研究产品特色建议,花园内小品宜小巧玲珑，如小灌木、盆栽植物。,项目别墅的花园内部不宜采用高大植栽，可采用小品、步道和草地降低局促感,地下室和花园相连的地下庭院可布置木制平台，可供主人纳凉品茶休憩赏月。,别墅花园可留空间用于烧烤台或烧烤架摆放,项目研究产品特色建议,项目研究会所和配套定位,会所成为本项目对外的重要门面，也是对内的重要服务窗口，弥补周边配套缺乏的缺憾。,针对本项目而言，3000-4000的会所从功能上已能基本满足社区居民的需要 但从本项目的定位上看，小高层和别墅类客户需要两种不同的会所设施，因此会所及相关的配套面积将加倍。 另外，对于本项目的公寓客户而言，建议本项目为他们安

29、排社区巴士，固定班次供看房人群和居民使用。,保利海上五月花,附重要个案研究,项目位于嘉定镇外北部板块,如上图,距离规划中的轨道11号线城北路站1.5公里，距离嘉定城区车程约10分钟，周围有嘉定一中，教师进修学校，远东国际学校等学校。但商业设施和市政配套设施相对较为缺乏。 项目自身带6万平米的大商业配套，3000平米的高尚主题运动会所，已经和乐购达成初步招商的协议，预计明年会和小区一同交房。,地理位置（海上五月花）,楼盘名称：海上五月花2期 楼盘地址：嘉定镇永靖路899弄 开发商：上海保利房地产开发有限公司 代理商：同策咨询/保利地产代理 产品形态：14栋多层、27栋小高层、 310套联排别墅

30、占地面积：23万平米 总建面积：31万平米 绿化率：36% 开盘日期：2008-4 交房日期：2009年末 规划户数：已开826 面积范围：50-200平米 主力面积：公寓50+90平米，联排别墅183-200平米 主力房型：1/2/1+2/2/1 销售均价:多层8600-9200元/平米，小高层8470-10176元/平米，联排别墅298-330万/套 物业管理费:1.7元/平米/日（全社区统一价格） 销售情况：别墅销售率95%，住宅销售率86%,小区平面布置（海上五月花）,联排别墅区,联排别墅区,小高层区,多层区,小区商业配套,建筑外立面（海上五月花）,纯正英伦式联排别墅产品，风格源于15

31、世纪的都祯王朝。从细部看，45度的坡顶、玫瑰红的砖墙、特制的木制花架，都让经典的英格兰风味充分展现。 目前别墅1期部分售完，2期尚在制作外立面。,建筑外立面（海上五月花）,项目的小高层和多层部分为美式风格，融合了古典和现代立面，外观简洁大方，力求凸显人性化不失创新化的建筑品位。 目前小高层和多层公寓基本为准现房。,小区景观（海上五月花）,第一层景观空间： 水景、绿化、坡地构成立体的多彩的园林效果。,第二层景观空间：高低参差的植被和景观小品构成了各组团景观。,第三层景观空间：建筑和景观互相融合，生活享受高雅情趣。,阳光半地下室，私家车库直接入户，96平米2.18米层高面积赠送，可做影音、活动等空

32、间。,户型鉴赏（海上五月花）,联排别墅户型图（地上200平米，地下96平米）,图中紫色半透明部分均为赠送面积,双入户门，配合门廊与玄关，方便从容。8米宽超大私家花园配合6米宽客厅挑高，空间感受强烈。,多功能书房与卧室分离，也可装修成主人套房。南向阳台预留空间不计入房价，与北露台互相辉映。,独立豪华主人房，卫、浴、淋分离大空间，前后双露台视觉景观立体化。,户型鉴赏（海上五月花）,小高层公寓房型图（变形组合前）,2房面积紧凑，南北通透，各房间方正，全明采光，南露台4米面宽，北露台可封，可与餐厅合并增添采光效果。,1房所有功能间都是直接采光，客厅和房间均朝南，而南阳台也保证了客厅的采光和通风。唯一不

33、足的是房间不通透。,户型鉴赏（海上五月花）,小高层公寓房型图（变形组合后）一房和二房合并成三房,电梯,房型合并后2梯4户变为2梯2户,私密性加强,项目销售完成了联排别墅近300套的销售任务,而多层也基本售完,目前剩余多为小高层产品,销售去化速度尚可,但去化情况不如多层住宅良好。 项目多层和别墅的销售快速去化是因为当地人比较喜欢低楼层得房率高的房屋。 小高层得房率略低，约80%，主要户型为50-60平米的一房和80-90平米的二房，2梯4户。由于而一房和二房可连成一套三/四房,增加了更大利用空间，且每层变成1梯1户。因此大部分当地客户是同时购买2套，连成一套可同时解决父母和自己的改善居住要求。 小高层中7、8楼以上因单总价均走高，实际销售不如低楼层。,销售情况（海上五月花）,客源情况（海上五月花）,客户来源： 本区域客户：以当地居住者为主，在本地长期多代居住，对本地区较为熟悉，因为旧房动迁、改善居住、新婚成家等需要而购