宝龙商业街零售业位决策因素调查报告

1、宝龙商业街零售业区位决策因素调查报告商业是国民经济的基础产业，其在促进区域经济发展、扩大内需、保障就业、贴近居民生活等方面发挥着非常重要的作用。然而，在商业整体繁荣的光环之下，却是商业企业之间越来越激烈的市场竞争。竞争的结果是每年都有大量的商业门店惨淡经营，甚至关门谢客。有零售专家认为，零售商要想取得成功，最关键的条件就是选择目标市场；而选择目标市场，即意味着为商店选择一个最佳的店址。与国际零售商相比，我国本土的商业企业在对区位的重视程度和区位分析技术方面尚有明显的差距。现在为了弄清产生这个差距的所在原因，我们就以宝龙商业街为调查地，于十一月上半个月，针对宝龙商业街的所有消费群体和宝龙商业街的

2、商店，包括不同的年龄段以及不同类型的商店，通过离散型问卷调查对其进行了周详的调查，并且以书面的报告呈现出来。狭义的商业仅指其中的批发业和零售业。批发是指将商品销售给那些为了转卖或其他经营用途的客户的商业活动。零售指将商品和服务直接销售给最终消费者的交易活动，是商品流通的最终环节。从事零售活动的企业或个人被称为零售商。在商品的分销渠道中，零售商从生产商或批发商进货，再将商品转售给消费者，赚取差价。零售商业在商品流通环节所承担的基本职能有：采购、存储、配货、销售、传递信息、提供服务等。福州宝龙城市广场于2007年4月30日成功的全线开业。宝龙城市广场是宝龙集团斥巨资且历经三年多的精心耕耘打造的，是

3、福州第一个大型国际著名商业企业和国内外著名强势商业企业的复合商业地产项目。全场总建筑面积达22万平方米，目前开业的大型商家有，欧洲第一大连锁集团法国家乐福超市、世界500强世界快餐连锁巨头肯德基、麦当劳，中国最大的家电连锁企业国美电器、中国五星级影院广州金逸国际电影城、中国百货行业连锁先锋康城百货、福建省首家室内空调游乐场宝龙乐园，福州规模最大档次最高的美食广场食全食美，品牌齐全、名品众多的家具名品中心宝龙美居，福州时尚布艺的典范恋家窗帘城，福州最豪华的演艺夜总会创世纪国际大都会，倍受青睐的酒店式公寓等。此外还有中国建设银行、邮政储蓄以及近500个知名品牌商家。对于一个购物广场或一个商店选址的

4、决择就是狭义的区位选择。区位选择是指区位主体为了追求利益的最大化，根据自身需要和各种影响因素，选择最优区位的行为。 当区位主体是商业企业时，就得出了商业企业区位选择的概念，即指商业企业为了追求自身经济利益的最大化，根据企业自身需要和各种影响因素，选择最优区位的行为。对消费者而言，其关注的是能否在最近的距离、最短的时间购买到价格低、质量好的商品；对政府而言，其关注的是如何通过法律、政策引导零售商合理布局，和谐共处，提高流通的效率。而我们通过实地的调查报告及对问卷调查报告的分析与整理,归纳了以下的两个表格:零售业区位决策因素问卷调查总汇表(商家)营业类型餐饮10%美容服饰62%家居通讯12%娱乐及

5、其它16%营业历史一年以下10%1-3年66.7%3-4年16.7%4年以上6.7%店每天的客流量10人以下10%10-20人3.3%20-30人33.3%30人以上53.3%店的营业额4000以上6.7%4000-70006.7%7000-1000020%10000元以上63.3%店管理者文化程度专科26.7%本科20%研究生3.3%其他50%消费群体学生3.3%中老年人3.3%社会在职青年23.3%综合群体70.1%区位选择因素市场53.3%交通26.7%行政0其他20%竞争力评价强13.3%一般76.7%不强10%零售业区位决策因素问卷调查总汇表(消费者)年龄15以下 3%1525 48

6、.6%2550 40%50以上 8.1%一个月来宝龙的次数3次以下20%4-6次17.1%7-10次8.6%10次以上54.3%逛街目的服饰38.6%食品12.9%生活用品31.4%其他25.7%购物注重价格17.1%品牌25.7%实用60%其他12.9%服务态度很好15.7%好34.3%一般40%差10%消费地原则就近原则34.3%最小费用35.7%品牌原则30%优势和不足交通便利布局不完善离居民区远物价贵通过两份表格可以看出影响零售业区位决策因素有很多，而决定零售业区位选择的因素大致包括如下几个方面。一是消费市场状况，如消费者的数量、收入、人口构成、生活方式及消费指向等；二是购物空间的接近

7、性，一般指空间距离和交通条件；三是零售业间的竞争状况，即在市场区域中同行业竞争者的数量以及发展水平等。在这些因子中，有的对某种区位起决定作用，而有的对其他区位起决定作用，也有些区位选择是这些因子综合作用的结果；对于调查表的分析，发现还缺少考虑到另外一个重要的区位决策因素地价。因为不同等级的零售商业中心，能够支付地价的能力也不同，地价是制约零售业区位选择的重要因素。虽然宝龙商业街是福州第一个大型国际著名商业企业和国内外著名强势商业企业的复合商业街，但其仍存在不少的不合理的地方，比如：1、宝龙城市广场目前地面一楼毋庸置疑已经成为热点，四楼还显空荡了些。2、对于宝龙商家来讲，有的宝龙店面设计似乎还不

8、是很合理，偏深偏窄，只有23个店面合并打通才能足够大的门面。3、宝龙城市广场地处工业路，周围极少居民点。4、总体布局有些凌乱，店铺分类不明确。零售业区位的决策因素并不是由一个单一的因素主导的，具体区位的选择是由于多个综合因素的结合体。而对于最佳区位的选择并不是一成不变的，它会跟着区位决策因素的改变而发生改变。我们可以通过以上的决策因素及宝龙的实际情况，对宝龙商业街今后的市场变化，做一定的预测：1、对于宝龙商业街消费群体、消费水平、消费趋向的考虑，宝龙商业街的商店就会有意识的针对上述因素，这也就必然要淘汰一些竞争力低的商店，而将宝龙的繁荣程度推向更高的境界。2、对于宝龙商业街中竞争力低，且经营类型相似的商店，有可能采用合并店面的方式，以增强自身的竞争能力。3、对于宝龙一楼地面的火热，也将会伴随着它的地价的上升。不同类型的零售业所能支付的地价能力是不同的。当地价的上升，商家为了追求利益的最大化，必然要重新对区位进行选择。而宝龙商业街的四楼就会成为商家的选址的考虑范围。因此，在未来的发展中，宝龙商业街的四楼有可能会成为火热的地面。4、当然随着电子信息化的发展，现在亦出现一种零售业之间没有出现的新名词无店铺零售。无店铺零售的细分类有主要有：电视购物、邮购、网上商店、电话购物、自动售货亭、直接销售等。其中网上商店是指通过互联网进行零售活动的一