社区居民自治组织的培育与发展——以业主委员会顾问小组为例

1、业委会顾问小组 记海曙区段塘街道华兴社区京华苑小区社区组织的成功经验 宋庆华、赵旭说到业主委员会，许多人满脑子浮现的都是业主与物业打得头破血流的情景。但是京华苑业主委员会顾问小组的成功经验让我们看到了一个很有效的治理小区业主和物业,业主和业主委员会关系的新模式。这个新模式就是在业主委员会和物业公司之间建立一个第三方小区业委会顾问小组。京华苑顾问组成员共8人，他们都是在各自单位担任重要管理职务的离退休人员，每个人都有着一技之长，同时在社区日常生活中热心关注小区发展。他们有的是京华苑的业主，有的却是被子女邀请来这里享受天伦之乐的业主的父母。为什么他们会组织起来建立“业委会顾问小组”？原来京华苑小区

2、也是全市在业主和物业关系矛盾纠纷严重的小区之一，而且由于前一届业委会成员之间不能团结工作，使得问题重重。顾问小组成员的最先介入是在第二届业委会选举的过程中，社区居委会在充分调动社区的内部资源，协调和动员他们协助做好第二届的业委会选举工作，居委会还动员了小区党支部书记，在他的动员下党员也带头参与了支持小区业委会的选举的工作。顾问小组成员说，我们的目的就是为了安居，每个业主都希望过上好日子，提高自己的生活质量，而真要过上好日子是需要业主和物业的共同努力才能达到目的。因此，他们接受了工作任务，自己组织起了业委会选举监督小组。用他们自己的话说：“没想到这次的介入成了他们不能放弃的一种义务。”他们还说，

3、在支持选举的工作中让我们大家相互认识，成了朋友还在一起为社区建设工作，我们感到我们还能为社会发展出力。” 在居委会和业委会顾问小组以及小区广大业主的共同努力下京华苑小区的第二届业主委员会选举很成功。 但由于选出的业委会成员大都是在职的工作人员，他们有能力可是没有时间做更多的协调工作，于是在组建的业委会成员的邀请下，业委会选举监督小组，决定作为业委会顾问小组继续帮助业委会当参谋，做些力所能及的工作。顾问小组认为他们具备以下条件，1、有能力；2、有时间阅读各种物业管理条例；3、有时间走访业主并和他们建立联系；4,因为是第三方看问题较公正。在工作中，顾问组定期开会, 提建议，并作详细的会议纪要,然后

4、分发给业委会成员看,使业委会成员及时了解情况。当然，他们对顾问组的工作也有原则，他们制定的规则是：不要决定权，只为业委会出主意提建议，操作执行全由业委会去做。为了业委会的工作能够及时处理，在他们的要求和协调下选出了一位业委会成员作了全职工作。 顾问小组成立近一年来，经常组织大家在一起学习，将许多文件挑出重点传达给大家，让大家容易理解接受，使业委会及时学习到一些新的法律法规与相关的政府政策，了解到社会的新动向。顾问小组组长总结了业主们应该维护的权力，包括财权、物权、自治权。关于财权是让业主知道他们有多少钱是怎么花的；其次是物权，业主们要知道什么东西是属于他们自己的；最后是小区的自治权，以放射性的

5、方式自我管理小区，业主委员会要起好协调和积极的推动作用。他们主动提出在小区为业主们办板报、建宣传栏，并且主动策划许多好的主题活动。例如，在今年的春节期间，业主委员会顾问小组成员就把那些不能回家过年的保安请来与小区居民一起联欢，还给那些居民认为小区警卫工作做得好的保安发奖，也让保安感受到了小区对他们的关怀，同时小区居民也了解了保安工作的艰辛和他们为小区的安全所作的贡献，创造了小区的和谐安定。通过这些互动的活动，大大改善业主与物业的关系，使原来物业费的上缴率只有30%，现在提高到了80%。顾问小组成员们还经常主动上门询问征求业主的意见、对物业哪些工作不满意等，将收集的意见传达给物业，让他们及时改进

6、，起到了非常好的传递疏通作用。这些具体的工作也促使物业公司改变了服务态度，并在顾问小组的协调下将原来物业的办公场所退还给了业主们，成了业主们的公共活动室，还将六年来物业的收支帐目交给了顾问小组审计。最近，他们将六年来物业费的账目，由顾问组两位成员经过了两个月的辛苦工作，审查完毕，并列出了从中发现问题等待解决。顾问小组在维护业主合法权益中做的大量的工作使他们得到了大多数业委会成员和业主的信任。如今，顾问组也有了自己的办公室。他们建立起来的以协商的方式，动员大家认识问题，共同参与解决问题，帮助社区的管理的新型模式正在为小区的发展起着重要的作用。当我们去与顾问小组成员一起讨论和倾听他们的工作时，她们

7、说愿以为帮助业委会走向正轨后就结束了，没有想到我们觉得我们的工作才刚刚开始。他们主动提出他们要给他们的组织更名，在座的每一位都出谋划策，最后大家共同商议决定叫“安居参与小组”。他们认为如果能用自己志愿性的工作行为，影响更多的业主参与到使小区安居乐业的事业中，更名可以从一个单一的业主委员会顾问小组，成为一个社区内的自组织形式，最终实现人人参与共建小区的局面。在创建和谐社会的今天以倡导社区和谐来促进社会和谐已经成为共识，宁波海曙区段塘街道华兴社区京华苑小区顾问小组就是促进社区和谐发展的实例。业主委员会顾问小组所做的工作，已经不仅仅是围绕着为业主维权和如何让物业为业主们服务的范围，他们的做法是如何与物业合作共同促进小区的进步。业委员会顾问小组，以社区自组织的形式出现，以本社区为基础，以自己的实际行动为自己的社区服务，体现了社区自组织和自由的个体参与社区公共事务的能力。他们的工作不单单使小区的业主们感受到了自己生活的和睦，也促进了社区的自治，形成了自下而上的管理模式，从需求的角度解决问题，让真正该受益的群体受益。他们的行动给只有社区自己才能解决自己社区